房地產(chǎn)估價(jià)概述

1、房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)第一章第一章 房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價(jià)概論估價(jià)概論 n主講：周盟農(nóng)主講：周盟農(nóng) 聯(lián)系聯(lián)系n第一節(jié)第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)n第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素房地產(chǎn)估價(jià)的要素n第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)概述概述 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)第一節(jié)第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)n一房地產(chǎn)估價(jià)的概念一房地產(chǎn)估價(jià)的概念( (引子鏈接）引子鏈接）n房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，為是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按

2、照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法律法規(guī)和了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。n（1 1）房地產(chǎn)估價(jià)的要素）房地產(chǎn)估價(jià)的要素n定義中涉及的估價(jià)當(dāng)事人、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值定義中涉及的估價(jià)當(dāng)事人、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)假設(shè)、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法和估價(jià)結(jié)類型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)假設(shè)、估價(jià)原則、估價(jià)程序

3、、估價(jià)方法和估價(jià)結(jié)果，是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。果，是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。n（2 2）“分析分析”、“測(cè)算測(cè)算”和和“判斷判斷”房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)n【例例1.11.1】房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（ ）房地產(chǎn)的價(jià)值。）房地產(chǎn)的價(jià)值。20072007年真題年真題 nA A發(fā)明發(fā)明 B B發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn) C C創(chuàng)造創(chuàng)造 D D隱定隱定n【答案答案】B Bn【解析解析】房地產(chǎn)估價(jià)是基于房地產(chǎn)價(jià)值本來就存在，房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價(jià)是基于房地產(chǎn)價(jià)值本來就存在，房地產(chǎn)估價(jià)師只是運(yùn)用自己掌握的估價(jià)理論知識(shí)、積累的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)估價(jià)師只是運(yùn)用自己掌握的估價(jià)理論知識(shí)、積累的估價(jià)

4、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去去“發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)”它，而不是去它，而不是去“發(fā)明發(fā)明”或或“創(chuàng)造創(chuàng)造”，更不是把自己主，更不是把自己主觀想象的某個(gè)觀想象的某個(gè)“數(shù)值數(shù)值”強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)二房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)二房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)n（1 1）正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測(cè)算和判斷必須依靠科學(xué)）正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測(cè)算和判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論和方法，但又不能完全拘泥于這些理論和方法，還的估價(jià)理論和方法，但又不能完全拘泥于這些理論和方法，還必須依靠房地產(chǎn)估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；必須依靠房地產(chǎn)估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；n（2 2）每種估價(jià)方法都是從

5、某個(gè)角度或者某個(gè)方面建立起）每種估價(jià)方法都是從某個(gè)角度或者某個(gè)方面建立起來的，它們或多或少存在一些局限性。在估價(jià)實(shí)務(wù)中要求采用來的，它們或多或少存在一些局限性。在估價(jià)實(shí)務(wù)中要求采用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是出于對(duì)不同估價(jià)方法局限性兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是出于對(duì)不同估價(jià)方法局限性的調(diào)整和綜合平衡的考慮；的調(diào)整和綜合平衡的考慮；n（3 3）最終的估價(jià)結(jié)果是否客觀合理，依賴于房地產(chǎn)估價(jià)）最終的估價(jià)結(jié)果是否客觀合理，依賴于房地產(chǎn)估價(jià)師綜合判斷藝術(shù)水平的高低。師綜合判斷藝術(shù)水平的高低。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性n1 1專業(yè)估價(jià)存

6、在的基本前提專業(yè)估價(jià)存在的基本前提n一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無二獨(dú)一無二”和和“價(jià)值量大價(jià)值量大”兩兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。其原因?yàn)椋浩湓驗(yàn)椋簄（1 1）一種資產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無二的特性，相同的很）一種資產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無二的特性，相同的很多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法便可多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法便可以得知，就不需要專業(yè)估價(jià)。以得知，就不需要專業(yè)估價(jià)。n（2 2）一種資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無二的特性，但如果價(jià)值）一種資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無二的特性，但如果價(jià)值量不夠大，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)的花費(fèi)與資產(chǎn)

7、本身量不夠大，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價(jià)值，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的價(jià)值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價(jià)值，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)顯得不經(jīng)濟(jì)，則也不需要專業(yè)估價(jià)?；?qū)I(yè)人員估價(jià)顯得不經(jīng)濟(jì)，則也不需要專業(yè)估價(jià)。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)n【例例1.2】房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了（房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了（ ）。）。2007年真題年真題nA難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給nB房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)nC房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式nD房地產(chǎn)價(jià)格

8、千差萬別并容易受交易者個(gè)別因素的影響房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者個(gè)別因素的影響nE房地產(chǎn)價(jià)值量大房地產(chǎn)價(jià)值量大n【答案答案】ABCDn【解析解析】獨(dú)一無二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別獨(dú)一無二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供性。房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而不同房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)給，從而不同房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者的個(gè)別因素的現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者的個(gè)別因素的影響。此外，盡管有

9、樣板房、樣板間、售樓書、沙盤、照片等，影響。此外，盡管有樣板房、樣板間、售樓書、沙盤、照片等，房地產(chǎn)交易不適宜采取樣品交易方式，而必須到交易對(duì)象實(shí)地觀房地產(chǎn)交易不適宜采取樣品交易方式，而必須到交易對(duì)象實(shí)地觀察、感受或體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也必須到估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看。察、感受或體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也必須到估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)2 2房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)n真正需要專業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董真正需要專業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些和藝術(shù)品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。n

10、市場(chǎng)交易條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的市場(chǎng)交易條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不不完全市場(chǎng)完全市場(chǎng)。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被視為典型的為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被視為典型的不完全市場(chǎng)？不完全市場(chǎng)？n在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場(chǎng)”必須同時(shí)具備的條件： n （1 1）同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買；）同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買；n（2 2）買者和賣者的人數(shù)眾多；）買者和賣者的人數(shù)眾多；n（3 3）買者和賣者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由；）買者和賣者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由；n（4 4）買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來的價(jià)格；）買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，

11、并能預(yù)測(cè)未來的價(jià)格；n（5 5）就成交總額而言，每個(gè)買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的；）就成交總額而言，每個(gè)買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的；n（6 6）買者和賣者無串通共謀行為；）買者和賣者無串通共謀行為；n（7 7）消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤(rùn)最大化；）消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤(rùn)最大化；n（8 8）商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。）商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。n一個(gè)市場(chǎng)如果不符合上述八條中的任何一條，就是不完全市場(chǎng)。房地產(chǎn)作為一個(gè)市場(chǎng)如果不符合上述八條中的任何一條，就是不完全市場(chǎng)。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第（商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的

12、特性不符合第（1 1）條、第（）條、第（4 4）條和（）條和（8 8）條。）條。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被視為典型的不完全市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被視為典型的不完全市場(chǎng)。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)3 3房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體n（1 1）房地產(chǎn)）房地產(chǎn)“量大面廣量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少。，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少。n房地產(chǎn)數(shù)量龐大。在一個(gè)國家或地區(qū)的全部財(cái)富中，房地產(chǎn)一般房地產(chǎn)數(shù)量龐大。在一個(gè)國家或地區(qū)的全部財(cái)富中，房地產(chǎn)一般占占50%50%70%70%，即其他各類財(cái)富之和也不及房地產(chǎn)一項(xiàng)，僅占，即其他各類財(cái)富之和也不及房地產(chǎn)一項(xiàng)，僅

13、占30%30%50%50%。房地產(chǎn)也是家庭財(cái)產(chǎn)的最重要組成部分。房地產(chǎn)也是家庭財(cái)產(chǎn)的最重要組成部分。n在其他資產(chǎn)中，許多資產(chǎn)不同時(shí)具有在其他資產(chǎn)中，許多資產(chǎn)不同時(shí)具有“獨(dú)一無二獨(dú)一無二”和和“價(jià)值量大價(jià)值量大”兩個(gè)特性而不需要專業(yè)估價(jià)。兩個(gè)特性而不需要專業(yè)估價(jià)。n（2 2）房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。）房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。n房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要多在轉(zhuǎn)讓的情況下需要估價(jià)。房地產(chǎn)除房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要多在轉(zhuǎn)讓的情況下需要估價(jià)。房地產(chǎn)除了發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，還普遍發(fā)生租賃、抵押、征收、征用、課稅、分割、了發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，還普遍發(fā)生租

14、賃、抵押、征收、征用、課稅、分割、損害賠償、保險(xiǎn)等活動(dòng)也都需要估價(jià)。損害賠償、保險(xiǎn)等活動(dòng)也都需要估價(jià)。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)n（3 3）房地產(chǎn)估價(jià)普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服）房地產(chǎn)估價(jià)普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。n因?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)師不僅懂得房地產(chǎn)價(jià)值及因?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)師不僅懂得房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估，而且具備有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因其評(píng)估，而且具備有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，素的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，所以，房地產(chǎn)估價(jià)師也是所以，房地產(chǎn)估價(jià)師也是“房地產(chǎn)價(jià)格專

15、家房地產(chǎn)價(jià)格專家”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)分析專家房地產(chǎn)市場(chǎng)分析專家”、“房地產(chǎn)投資顧房地產(chǎn)投資顧問問”。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素房地產(chǎn)估價(jià)的要素n一、估價(jià)當(dāng)事人一、估價(jià)當(dāng)事人n估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人。其中，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是估價(jià)托人。其中，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是估價(jià)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體；估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體；估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者，是估

16、價(jià)服務(wù)的直接對(duì)象。的直接需求者，是估價(jià)服務(wù)的直接對(duì)象。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)二、估價(jià)目的二、估價(jià)目的n 估價(jià)目的估價(jià)目的（appraisal purposeappraisal purpose）是指一個(gè)估）是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，通俗價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，通俗地說，是估價(jià)委托人將要拿未來完成后的估價(jià)報(bào)告地說，是估價(jià)委托人將要拿未來完成后的估價(jià)報(bào)告去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者民事行為、行政行為的需要。動(dòng)或者民事行為、行政行為的需要。n任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，并且

17、估價(jià)目的來任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，并且估價(jià)目的來源于委托人的真實(shí)估價(jià)需要。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只源于委托人的真實(shí)估價(jià)需要。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的。有一個(gè)估價(jià)目的。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)三、估價(jià)對(duì)象三、估價(jià)對(duì)象n估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象（subject propertysubject property）即估價(jià)客體，也）即估價(jià)客體，也稱為被估價(jià)房地產(chǎn)（稱為被估價(jià)房地產(chǎn)（property being appraisedproperty being appraised）、）、估價(jià)標(biāo)的，當(dāng)為房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)以外的估價(jià)標(biāo)的，當(dāng)為房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)以外的某種房地產(chǎn)

18、權(quán)利時(shí)，例如租賃權(quán)、某種房地產(chǎn)權(quán)利時(shí)，例如租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)地役權(quán)、抵押權(quán)時(shí)，時(shí)，可稱為被估價(jià)權(quán)利，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其可稱為被估價(jià)權(quán)利，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)其他財(cái)產(chǎn)。價(jià)值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)其他財(cái)產(chǎn)。n概括起來，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象有土地、房屋、構(gòu)筑物、概括起來，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象有土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。房地產(chǎn)等。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)n估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)（valuation datevaluatio

19、n date，appraisal appraisal datedate）又稱為價(jià)值日期（）又稱為價(jià)值日期（date of valuedate of value）、）、估價(jià)基準(zhǔn)日，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的估價(jià)基準(zhǔn)日，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)五、價(jià)值類型五、價(jià)值類型n價(jià)值類型（價(jià)值類型（types of valuetypes of value）有兩種含義，）有兩種含義，一是指價(jià)值的種類，二是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由一是指價(jià)值的種類，二是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的具體

20、某種類型的價(jià)估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的具體某種類型的價(jià)值值特定價(jià)值。特定價(jià)值。n價(jià)值類型主要有價(jià)值類型主要有市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、殘余價(jià)值和投資價(jià)值謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、殘余價(jià)值和投資價(jià)值。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)六、估價(jià)依據(jù)六、估價(jià)依據(jù)n估價(jià)依據(jù)估價(jià)依據(jù)是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的有是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、最關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關(guān)司法解釋、高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關(guān)司法解釋、估價(jià)對(duì)象所在地的地方性法規(guī)、國務(wù)院

21、所屬部門頒估價(jià)對(duì)象所在地的地方性法規(guī)、國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策、估價(jià)對(duì)象所在地的國家發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策、估價(jià)對(duì)象所在地的國家機(jī)關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)機(jī)關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價(jià)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價(jià)對(duì)象估價(jià)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價(jià)對(duì)象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)七、估價(jià)假設(shè)七、估價(jià)假設(shè)n估價(jià)假設(shè)估價(jià)假設(shè)是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)師對(duì)那是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)師對(duì)那些估價(jià)所必要、但尚不能肯定、而又必須予以些估價(jià)所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作

22、出的某種假定，以及對(duì)于由明確的前提條件作出的某種假定，以及對(duì)于由估價(jià)目的決定的評(píng)估的估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)對(duì)估價(jià)目的決定的評(píng)估的估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀不同之處作出的說明。象現(xiàn)狀不同之處作出的說明。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)八、估價(jià)原則八、估價(jià)原則n1 1定義定義n估價(jià)原則估價(jià)原則（appraisal principleappraisal principle）是指在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐）是指在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)的客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總和理論探索中，在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)的客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)、提煉出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)

23、所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)、提煉出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。n2 2房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則n（1 1）獨(dú)立、客觀、公正原則；）獨(dú)立、客觀、公正原則；n（2 2）合法原則；）合法原則；n（3 3）最高最佳利用原則；）最高最佳利用原則；n（4 4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；n（5 5）替代原則；）替代原則；n（6 6）謹(jǐn)慎原則。）謹(jǐn)慎原則。 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)九、估價(jià)程序九、估價(jià)程序n基本程序：n1獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；n2受理估價(jià)委托；n3制定估價(jià)作業(yè)方案；n4搜集估價(jià)所需資料；n5查看估價(jià)對(duì)象；n6分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值；n 7測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值

24、；n 8判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值；n 9撰寫估價(jià)報(bào)告；n10內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；n11交付估價(jià)報(bào)告；n12估價(jià)資料歸檔。 n估價(jià)程序估價(jià)程序（appraisal process）是指完成一個(gè)估）是指完成一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。系排列出的先后次序。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)十、估價(jià)方法十、估價(jià)方法n 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用科學(xué)的方法（房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用科學(xué)的方法（appraisal appraisal approachapproach）進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y(cè)算，不能單憑估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)）進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y(cè)算，不能單憑估

25、價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷。進(jìn)行主觀判斷。n美、英的基本估價(jià)方法美、英的基本估價(jià)方法n（1 1）美國體系為成本法、市場(chǎng)比較法、收益法三種；）美國體系為成本法、市場(chǎng)比較法、收益法三種；n（2 2）英國體系為比較法、投資法、剩余法、利潤(rùn)法、）英國體系為比較法、投資法、剩余法、利潤(rùn)法、承包商法五種。承包商法五種。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)十一、估價(jià)結(jié)果十一、估價(jià)結(jié)果n估價(jià)結(jié)果是指估價(jià)師分析、測(cè)算和判斷出的估估價(jià)結(jié)果是指估價(jià)師分析、測(cè)算和判斷出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值及提供的相關(guān)專業(yè)意見。價(jià)對(duì)象價(jià)值及提供的相關(guān)專業(yè)意見。n估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在估價(jià)結(jié)果上遷就估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在估價(jià)結(jié)果上遷就

26、“客客戶滿意戶滿意”；不能在未估價(jià)之前就征求估價(jià)委托人或；不能在未估價(jià)之前就征求估價(jià)委托人或其他估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見，也不能在其他估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見，也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果，因?yàn)檫@有可能完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果，因?yàn)檫@有可能影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行；更不得迎合估影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行；更不得迎合估價(jià)委托人的高估或者低估要求來爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)。價(jià)委托人的高估或者低估要求來爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)概述概述 n一、房地產(chǎn)及相關(guān)概念一、房地產(chǎn)及相關(guān)概念n1 1、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)：

27、是房屋建筑物和土地的總稱。國：是房屋建筑物和土地的總稱。國外稱不動(dòng)產(chǎn)，香港慣用外稱不動(dòng)產(chǎn)，香港慣用“物業(yè)物業(yè)”。它是。它是實(shí)物、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)2 2、土地、土壤和地產(chǎn)、土地、土壤和地產(chǎn)n土地土地：土地是地球陸地表面上，由地貌、：土地是地球陸地表面上，由地貌、土壤、水文、氣候和植被等全部自然地理土壤、水文、氣候和植被等全部自然地理要素以及人類活動(dòng)對(duì)它們作用的結(jié)果所組要素以及人類活動(dòng)對(duì)它們作用的結(jié)果所組成的自然和經(jīng)濟(jì)的綜合體。成的自然和經(jīng)濟(jì)的綜合體。n土壤土壤：土壤是指能夠產(chǎn)生植物收獲的陸地：土壤是指能夠產(chǎn)生

28、植物收獲的陸地疏松表層。疏松表層。n地產(chǎn)地產(chǎn)：地產(chǎn)即土地資產(chǎn)，是指具有權(quán)益屬：地產(chǎn)即土地資產(chǎn)，是指具有權(quán)益屬性的土地，是能夠帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資性的土地，是能夠帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。源。 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)（1 1）土地和土壤的區(qū)別：）土地和土壤的區(qū)別：na.a.從相互關(guān)系上看，土壤僅是土地的一個(gè)組成從相互關(guān)系上看，土壤僅是土地的一個(gè)組成要素，即土地包含土壤；要素，即土地包含土壤；nb.b.從本質(zhì)特征上看，土壤的本質(zhì)是肥力，而土從本質(zhì)特征上看，土壤的本質(zhì)是肥力，而土地本質(zhì)特征是生產(chǎn)力，它是在特定管理制度下地本質(zhì)特征是生產(chǎn)力，它是在特定管理制度下的某種用途的生產(chǎn)能

29、力；的某種用途的生產(chǎn)能力；nc.c.從形態(tài)結(jié)構(gòu)上看，土地是由地上層、地表層從形態(tài)結(jié)構(gòu)上看，土地是由地上層、地表層和地下層組成的立體垂直剖面，而土壤只是其和地下層組成的立體垂直剖面，而土壤只是其地表層的一部分。地表層的一部分。 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)（2 2）地產(chǎn)、土地、房地產(chǎn)、不動(dòng)）地產(chǎn)、土地、房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)之間關(guān)系產(chǎn)之間關(guān)系 土地 與房屋不相關(guān)之地產(chǎn) 地產(chǎn) 土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利 與房屋相關(guān)之地產(chǎn) 不動(dòng)產(chǎn) 房屋建筑物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利 房屋建筑物的附屬物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利 房產(chǎn) 房屋建筑物與橋梁、道路、大壩 與土地尚未分離的農(nóng)作物、林木、種子等 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)

30、估實(shí)務(wù)3 3、土地的自然特性：、土地的自然特性： n（1 1）生產(chǎn)性；）生產(chǎn)性；n（2 2）地域性；）地域性；n（3 3）時(shí)間變化性；）時(shí)間變化性；n（4 4）永續(xù)利用性；）永續(xù)利用性；n（5 5）面積的有限性）面積的有限性房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)4 4、建筑物的特性：、建筑物的特性：n（1 1） 不可移動(dòng)性；不可移動(dòng)性；n（2 2） 產(chǎn)權(quán)邊界的復(fù)雜性；產(chǎn)權(quán)邊界的復(fù)雜性；n（3 3） 功能的變異性；功能的變異性；n（4 4） 共生性；共生性；房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)n1 1、地產(chǎn)的稀缺性和房產(chǎn)的固定性。、地產(chǎn)的稀缺

31、性和房產(chǎn)的固定性。n2 2、地產(chǎn)的永久性和房產(chǎn)的有限性；、地產(chǎn)的永久性和房產(chǎn)的有限性；n3 3、土地的差異性和價(jià)格的多樣性；、土地的差異性和價(jià)格的多樣性；n4 4、價(jià)值上的昂貴性和社會(huì)位置的可變性；、價(jià)值上的昂貴性和社會(huì)位置的可變性；n5 5、房地產(chǎn)合并和分割的可能性；、房地產(chǎn)合并和分割的可能性；n6 6、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)保值增值保值增值與與交易的交易的相互影響相互影響性；性；n7 7、房地產(chǎn)使用權(quán)的期限性和使用范圍的限制、房地產(chǎn)使用權(quán)的期限性和使用范圍的限制性；性； 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)的期限性房地產(chǎn)的期限性n我國法律規(guī)定。居住用地我國法律規(guī)定。居住用地707

32、0年，工業(yè)用地年，工業(yè)用地5050年，文化、教育、科學(xué)、衛(wèi)生年，文化、教育、科學(xué)、衛(wèi)生5050年；商業(yè)旅年；商業(yè)旅游娛樂用地游娛樂用地4040年，其它綜合用地年，其它綜合用地5050年。年。 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)的限制性房地產(chǎn)的限制性n建筑容積率建筑容積率：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率?；蛘呗?。或者: :容積率容積率= =建筑總面積建筑總面積/ /土地總面積土地總面積n建筑覆蓋率建筑覆蓋率：指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積：指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之

33、和與規(guī)劃建設(shè)用地的比率。亦稱建筑密度。之和與規(guī)劃建設(shè)用地的比率。亦稱建筑密度。n綠地率綠地率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。n開發(fā)商提出開發(fā)商提出“綠化率綠化率”一詞，其實(shí)是不規(guī)范的用詞，國家有關(guān)園林綠化用語準(zhǔn)確的只有一詞，其實(shí)是不規(guī)范的用詞，國家有關(guān)園林綠化用語準(zhǔn)確的只有“綠綠地率地率”和和“綠化覆蓋率綠化覆蓋率”兩種說法。兩種說法。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)三、房地產(chǎn)三、房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義 n（1 1）房地產(chǎn)房地產(chǎn)實(shí)物實(shí)物：房地產(chǎn)實(shí)物是指房地房地產(chǎn)實(shí)物是

34、指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分產(chǎn)中看得見、摸得著的部分 。n分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及該實(shí)分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及該實(shí)體組合完成的功能等方面。體組合完成的功能等方面。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)（2 2）房地產(chǎn)權(quán)益房地產(chǎn)權(quán)益 n房地產(chǎn)權(quán)益房地產(chǎn)權(quán)益 ：房地產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的權(quán)利（來的權(quán)利（rights）、）、利益（利益（interests）和收）和收益（益（benefits）。）。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)（3 3）房

35、地產(chǎn)區(qū)位房地產(chǎn)區(qū)位 n房地產(chǎn)區(qū)位房地產(chǎn)區(qū)位:（location）是指一宗房地產(chǎn)與）是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。配套設(shè)施等方面。 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述n（1）坐落）坐落 例如，估價(jià)對(duì)象位于例如，估價(jià)對(duì)象位于市市區(qū)區(qū)路（大街、大道）路（大街、大道）號(hào)，其位置見位置圖。號(hào)，其位置見位置圖。n（2）方位）方位 說明估價(jià)對(duì)象在某個(gè)較大區(qū)域（如所在城市）中的方向和位置。說明估價(jià)對(duì)象

36、在某個(gè)較大區(qū)域（如所在城市）中的方向和位置。n（3）距離）距離 說明估價(jià)對(duì)象與重要場(chǎng)所的遠(yuǎn)近。說明估價(jià)對(duì)象與重要場(chǎng)所的遠(yuǎn)近。n（4）朝向）朝向 說明估價(jià)對(duì)象建筑物的正門或房間的窗戶等正對(duì)著的方向。說明估價(jià)對(duì)象建筑物的正門或房間的窗戶等正對(duì)著的方向。n（5）樓層）樓層 當(dāng)估價(jià)對(duì)象為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，說明其所在的樓層。當(dāng)估價(jià)對(duì)象為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，說明其所在的樓層。 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)閱讀閱讀房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分, ,在一個(gè)國家和地在一個(gè)國家和地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)中

37、，房地產(chǎn)業(yè)有著重要的地位和作用。它區(qū)國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)有著重要的地位和作用。它既是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在一定時(shí)空條既是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在一定時(shí)空條件下，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。件下，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2009年，全年，全球房地產(chǎn)投資額為球房地產(chǎn)投資額為3650億美元，中國的數(shù)額為億美元，中國的數(shù)額為1562億美元，與上年相比增幅超過億美元，與上年相比增幅超過倍，約占全球的四成。倍，約占全球的四成。 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位圖表：圖表：房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重房地產(chǎn)投資占

38、固定資產(chǎn)投資的比重房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)近年房地產(chǎn)投資額年度20062007200820092010投資額（億元）15,909 19,42325,28931,20336,232房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù) 房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)在我國是一個(gè)新興的行業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)在我國是一個(gè)新興的行業(yè), ,無論是理論還是實(shí)際操作都不成熟。無論是理論還是實(shí)際操作都不成熟。( (到到現(xiàn)在只有十多年的歷史現(xiàn)在只有十多年的歷史) )目前我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還不完全適應(yīng)目前我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要房地產(chǎn)

39、市場(chǎng)快速發(fā)展的需要, ,還存在一些還存在一些不容忽視的問題。不容忽視的問題。 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)現(xiàn)狀現(xiàn)狀:房地產(chǎn)投資激增房地產(chǎn)投資激增 中國房地產(chǎn)行業(yè)在中國房地產(chǎn)行業(yè)在2002200220042004三年間實(shí)現(xiàn)了高速發(fā)展三年間實(shí)現(xiàn)了高速發(fā)展和規(guī)模化擴(kuò)張。房地產(chǎn)開發(fā)投資額從和規(guī)模化擴(kuò)張。房地產(chǎn)開發(fā)投資額從20022002年的年的7736.427736.42億元增至億元增至20042004年的年的13158.2513158.25億元，增幅高達(dá)億元，增幅高達(dá)70.08%70.08%商商品房施工面積從品房施工面積從20022002年的年的9.289.28億平方米增至億平方

40、米增至20042004年的年的14.0514.05億平方米，增幅達(dá)億平方米，增幅達(dá)51.42%; 51.42%; 2007年全國共完成年全國共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額25280億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)30%，增速上升，增速上升7.4個(gè)百分點(diǎn)，高于其他行業(yè)的投資增速；占城鎮(zhèn)總投個(gè)百分點(diǎn)，高于其他行業(yè)的投資增速；占城鎮(zhèn)總投資比重高達(dá)資比重高達(dá)21.5%。2008年全國房地產(chǎn)投資達(dá)年全國房地產(chǎn)投資達(dá)3.06萬億元，同比增長(zhǎng)萬億元，同比增長(zhǎng)20.9%，其中商品住宅投資，其中商品住宅投資2.2萬萬億元，同比增長(zhǎng)億元，同比增長(zhǎng)22.6%。 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù) 評(píng)估存在

41、的問題評(píng)估存在的問題條塊分割嚴(yán)重，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)估規(guī)程各異條塊分割嚴(yán)重，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)估規(guī)程各異 評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估機(jī)構(gòu)“小馬拉大車小馬拉大車” 中介機(jī)構(gòu)之間惡性競(jìng)爭(zhēng)中介機(jī)構(gòu)之間惡性競(jìng)爭(zhēng)有爭(zhēng)議的評(píng)估結(jié)果得不到及時(shí)、公正、合理的處理有爭(zhēng)議的評(píng)估結(jié)果得不到及時(shí)、公正、合理的處理 中介機(jī)構(gòu)不按核準(zhǔn)的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè)中介機(jī)構(gòu)不按核準(zhǔn)的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè) 專業(yè)估價(jià)人員數(shù)量不足專業(yè)估價(jià)人員數(shù)量不足, ,專業(yè)水平有待進(jìn)一步提高專業(yè)水平有待進(jìn)一步提高 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)閱讀閱讀 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)n房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)什么樣的市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)什么樣的市場(chǎng)?n一段時(shí)間來，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成為

42、一段時(shí)間來，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成為了人們普遍關(guān)注的熱點(diǎn)。但在相當(dāng)多的討論中，了人們普遍關(guān)注的熱點(diǎn)。但在相當(dāng)多的討論中，好像住房問題和房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題、市場(chǎng)和政好像住房問題和房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題、市場(chǎng)和政策的問題、風(fēng)險(xiǎn)和策的問題、風(fēng)險(xiǎn)和“泡沫泡沫”的問題總是被有意的問題總是被有意或無意地混淆在了一塊兒。究竟什么是房地產(chǎn)或無意地混淆在了一塊兒。究竟什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng) ? ?房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)n完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)包括地產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)兩完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)包括地產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)部分。房產(chǎn)市場(chǎng)又可分為交易新房的一級(jí)市個(gè)部分。房產(chǎn)市場(chǎng)又可分為交易新房的

43、一級(jí)市場(chǎng)，交易舊房的二級(jí)市場(chǎng)，交易使用權(quán)、居住場(chǎng)，交易舊房的二級(jí)市場(chǎng)，交易使用權(quán)、居住權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的租賃市場(chǎng)。按照交易對(duì)象的用途權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的租賃市場(chǎng)。按照交易對(duì)象的用途分，可分為住宅市場(chǎng)、商用房市場(chǎng)、工業(yè)用房分，可分為住宅市場(chǎng)、商用房市場(chǎng)、工業(yè)用房市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)。按照與交易過程的結(jié)合關(guān)系市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)。按照與交易過程的結(jié)合關(guān)系分，還可進(jìn)一步延伸出房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、保險(xiǎn)分，還可進(jìn)一步延伸出房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)等。市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)等。 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)中的矛盾（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)中的矛盾n首先，是大部分城市居民進(jìn)入住房條件迅速改首先，是大

44、部分城市居民進(jìn)入住房條件迅速改善期，而少部分人無力改善。善期，而少部分人無力改善。 n目前并非僅僅是富人在改善住房條件。一個(gè)明目前并非僅僅是富人在改善住房條件。一個(gè)明顯的趨勢(shì)是，中等收入階層以上的社會(huì)群體、顯的趨勢(shì)是，中等收入階層以上的社會(huì)群體、機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工在房改之后進(jìn)入了一個(gè)依靠機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工在房改之后進(jìn)入了一個(gè)依靠市場(chǎng)改善住房條件的加速期。近期調(diào)研報(bào)告顯市場(chǎng)改善住房條件的加速期。近期調(diào)研報(bào)告顯示，年收入示，年收入4 4萬萬1010萬元之間的家庭占市場(chǎng)購萬元之間的家庭占市場(chǎng)購房者已成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要需求群體。房者已成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要需求群體。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房

45、地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)中的矛盾（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)中的矛盾n特別值得提出的是，這部分群體的購房動(dòng)機(jī)中，特別值得提出的是，這部分群體的購房動(dòng)機(jī)中，投資正在取代自用成為主要?jiǎng)訖C(jī)。近年來，城投資正在取代自用成為主要?jiǎng)訖C(jī)。近年來，城鎮(zhèn)居民人均住房面積的不斷提高，主要是由這鎮(zhèn)居民人均住房面積的不斷提高，主要是由這部分人群的住房條件改善推動(dòng)的。但一個(gè)不可部分人群的住房條件改善推動(dòng)的。但一個(gè)不可忽視的事實(shí)是，城鎮(zhèn)人均住房面積的快速增長(zhǎng)忽視的事實(shí)是，城鎮(zhèn)人均住房面積的快速增長(zhǎng)掩蓋了另一部分低收入群體住房條件改善陷于掩蓋了另一部分低收入群體住房條件改善陷于停滯的狀況。一部分人改善加速而另一部分人停滯的狀況。一

46、部分人改善加速而另一部分人改善無望。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上改善無望。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上“購銷兩旺購銷兩旺”的的現(xiàn)實(shí)和日益強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)和日益強(qiáng)烈的“價(jià)格過高價(jià)格過高”呼聲之間矛盾呼聲之間矛盾由此而生。由此而生。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)中的矛盾（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)中的矛盾n其次是代際之間的矛盾。其次是代際之間的矛盾。n在前期的改革中，大部分中老年職工都在不同在前期的改革中，大部分中老年職工都在不同程度上受惠于了住房制度改革。從總體看，程度上受惠于了住房制度改革。從總體看，“買不起房買不起房”呼聲最高的人群之一，實(shí)際上是呼聲最高的人群之一，實(shí)際上是工作時(shí)間不長(zhǎng)的年輕人群體。

47、工作時(shí)間不長(zhǎng)的年輕人群體?！叭司娣e人均面積”掩掩蓋了這部分群體要求獨(dú)立而居，但又收入偏低、蓋了這部分群體要求獨(dú)立而居，但又收入偏低、積蓄較少的困難。積蓄較少的困難。 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)中的矛盾（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)中的矛盾n再次是資源閑置和低端市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足的矛再次是資源閑置和低端市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足的矛盾。盾。n長(zhǎng)期以來，人們比較關(guān)注的空置率主要和已建長(zhǎng)期以來，人們比較關(guān)注的空置率主要和已建成未售出的增量資源之間的關(guān)系。實(shí)際上，目成未售出的增量資源之間的關(guān)系。實(shí)際上，目前我國的城鎮(zhèn)中存在著相當(dāng)大量前我國的城鎮(zhèn)中存在著相當(dāng)大量“很少有人住很少有人住”或或

48、“只有很少人住只有很少人住”的閑置存量資源。城鎮(zhèn)人的閑置存量資源。城鎮(zhèn)人均住房面積和城鎮(zhèn)住房困難群體的比重明顯不均住房面積和城鎮(zhèn)住房困難群體的比重明顯不相稱，原因之一就在于一部分存量資源閑置狀相稱，原因之一就在于一部分存量資源閑置狀況嚴(yán)重。同時(shí)二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)育嚴(yán)重不況嚴(yán)重。同時(shí)二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)育嚴(yán)重不足。足。 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)（二）區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間的矛盾（二）區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間的矛盾 n在我國很多地方，相當(dāng)一部分需求并非僅僅出于增加在我國很多地方，相當(dāng)一部分需求并非僅僅出于增加住房面積，住房面積和配套條件不充分之間的矛盾也住房面積，住房面積和配套條件不充分之間的矛盾也很明顯。目前在很多老城市中，缺乏公用設(shè)施、衛(wèi)生很明顯。目前在很多老城市中，缺乏公用設(shè)施、衛(wèi)生設(shè)施等配套條件的危舊房仍占相當(dāng)比重。我國西部城設(shè)施等配套條件的危舊房仍占相當(dāng)比重。我國西部城鎮(zhèn)人均住房面積高于中部，住房困難的重要原因在于鎮(zhèn)人均住房面積高于中部，住房困難的重要原因在于配套條件太差配套條件太差 n我國現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)主要服務(wù)于城鎮(zhèn)居民的。城鄉(xiāng)之我國現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)主要服務(wù)于城鎮(zhèn)居民的。城鄉(xiāng)之間的矛盾主要反映