房地產(chǎn)行業(yè)征管存在的問題

1、論房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題及對(duì)策運(yùn)用內(nèi)容摘要 ：由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，工程結(jié)算復(fù)雜，涉及稅種多，稅 收征管的難度大，稅源控管存在較多的漏洞，企業(yè)納稅意識(shí)淡薄，偷稅現(xiàn)象較 嚴(yán)重。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)征管中存在的諸多問題，應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)精細(xì)化管理和信息 化建設(shè)，建立部門協(xié)作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)源泉管理，避免稅款地流失。關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 征管 問題 對(duì)策 正文隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中扮演的角色也日 益重要，成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支重要力量和稅收收入增長(zhǎng)的重要來(lái)源。 房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系著國(guó)計(jì)民生，稅務(wù)機(jī)關(guān)也肩負(fù)著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行稅收監(jiān)控的 重要職責(zé)，但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的時(shí)間跨度大

2、，環(huán)節(jié)多，涉及稅種多， 稅收征管的實(shí)際操作難度大。本文中，筆者將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理中存在的 問題及對(duì)策的運(yùn)用做以下探討。一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理存在的問題（一）企業(yè)納稅意識(shí)淡薄，偷稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重1. 倒掛往來(lái)，隨意調(diào)劑收入在實(shí)際操作中，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式售房，對(duì)收到的預(yù)收 款開具普通收據(jù)。在開具發(fā)票環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者雙方協(xié)議少開發(fā) 票金額，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，而購(gòu)房者偷逃契稅。部分房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)取得的預(yù)收房款不通過(guò) “預(yù)收賬款 ”科目反映，而在 “應(yīng)付賬 款”等其他往來(lái)科目核算，以此達(dá)到隱瞞收入、延解稅款的目的。2. 弄虛作假，虛列或高估成本主要表現(xiàn)

3、為：一是利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，抬高建筑成本，減少應(yīng)稅所得； 二是未按規(guī)定分項(xiàng)目核算成本，特別是對(duì)于滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目，往往是成本混在 一起，造成完工項(xiàng)目成本虛增，導(dǎo)致企業(yè)賬面虧損或隱瞞巨額利潤(rùn)；三是在進(jìn) 行道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等配套設(shè)施建設(shè)時(shí)，設(shè)法高估配套工程成本及其相關(guān)費(fèi) 用；四是人為地將開發(fā)項(xiàng)目中的自用部分成本轉(zhuǎn)移，用于銷售部分的成本，以 減少銷售部分的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)；五是多列利息支出和預(yù)提費(fèi)用，隱瞞實(shí)際利潤(rùn)額。3. 以房抵債、抵費(fèi)用，不計(jì)銷售收入主要表現(xiàn)為：一是以商品房抵頂銀行借款本息；抵頂應(yīng)分配給投資方的利 潤(rùn)；抵頂應(yīng)支付的建筑安裝工程款；抵頂獲取土地使用權(quán)的價(jià)款等相關(guān)債務(wù)， 直接計(jì)入往來(lái)科目。二是

4、以商品房抵頂應(yīng)支付的廣告費(fèi)用、電力費(fèi)用等支出， 不計(jì)銷售收入。三對(duì)舊城改造的 “拆一還一 ”的回遷戶的等面積部分不按照規(guī) 定計(jì)提營(yíng)業(yè)稅。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)舊有居民點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)時(shí)，對(duì)原住戶增加 面積繳納的購(gòu)房款，依預(yù)收賬款計(jì)提營(yíng)業(yè)稅，而對(duì) “拆一還一 ”等面積的部分 直接視為拆遷成本，不計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。4. 以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報(bào)納稅 主要表現(xiàn)為：一是代政府有關(guān)部門及其他企業(yè)收取的費(fèi)用，如天然氣管網(wǎng) 費(fèi)、市政建設(shè)費(fèi)、郵電通訊配套費(fèi)、房屋交易費(fèi)、水電增容費(fèi)、有線電視初裝 費(fèi)、電話電纜安裝費(fèi)等。企業(yè)往往以代收款項(xiàng)全部付給了委托單位為由，在財(cái) 務(wù)處理上不計(jì)收入或直接沖減開發(fā)成本，減少營(yíng)業(yè)

5、利潤(rùn)；二是利用關(guān)聯(lián)企業(yè)關(guān) 系，非法轉(zhuǎn)移收入，如將房屋低價(jià)銷售給關(guān)系單位或關(guān)系人，未按規(guī)定依據(jù)市 場(chǎng)價(jià)調(diào)整應(yīng)稅收入，委托物業(yè)公司收取門面、車庫(kù)等租金，對(duì)取得收入不入收 入賬等；三是不按規(guī)定清算土地增值稅。一些企業(yè)鉆稅法的空子，對(duì)已售出商品房仍申報(bào)未售，以此延緩?fù)恋卦鲋刀惽謇U入庫(kù)時(shí)間。（二）稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯1. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，工程結(jié)算復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)，稅務(wù)部門限于人力、 物力，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目資料掌握不全面，建筑安裝購(gòu)進(jìn)的各種材料來(lái)源、 數(shù)量和價(jià)格難以查實(shí)；房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、價(jià)格和銷售進(jìn)度難以摸清； 銀行對(duì)個(gè)人購(gòu)房按揭貸款的支付時(shí)間和數(shù)額難以掌握的現(xiàn)象十分突出，

6、增加了 遏制房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅行為的難度。2. 發(fā)票管理與使用存在空白。在產(chǎn)權(quán)管理部門的協(xié)助下，地稅部門推行的 以 票控稅”措施，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管起到了積極的作用。但由于目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售過(guò)程基本使用的是自印的收款收據(jù)，加之產(chǎn)權(quán)管理部門 從自身的利益出發(fā)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取一定比例的管理費(fèi)，在辦理產(chǎn)權(quán)證 的過(guò)程中，對(duì)使用專用發(fā)票的要求也不是那么嚴(yán)格，從而也就喪失了“以票控 稅”的功能。（三）稅收違法打擊不夠受各種因素的干擾，稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅違法行為打擊力度不夠， 查出問題常常是以補(bǔ)代罰，追完稅款就完事，即使罰款，金額也往往從下限而 已（征管法規(guī)定，對(duì)偷稅的納稅人應(yīng)處少

7、繳稅款 0.5倍至5倍的罰款），該移 送公安機(jī)關(guān)的沒有移送，造成企業(yè)偷稅的低成本、低風(fēng)險(xiǎn)，從而助長(zhǎng)了偷逃稅 現(xiàn)象的產(chǎn)生和蔓延。（四）部門配合缺乏法律約束。稅務(wù)部門在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過(guò)程中，一些基礎(chǔ)信息來(lái)源于房管、 土地等部門，但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門，以及沒有一個(gè)具體的法律或規(guī) 章來(lái)約束相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護(hù)稅行為，致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作，普遍需要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合，才 能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料，但在實(shí)際工作中，出于種種原因很難形成部門 合力，由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，未能實(shí)現(xiàn)信息共享， 目前相互之間的合作只處于相互約

8、定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時(shí)解決， 難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。二、 解決上述問題應(yīng)采取的對(duì)策（一）房源控制稅源，實(shí)施稅收管理精細(xì)化1. 實(shí)行行業(yè)管理， 整合征管資源。 由于不同的行業(yè)有不同的特點(diǎn)， 因而會(huì)計(jì) 制度和稅收政策異同，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和稅負(fù)水平也各異；而且同行業(yè)的可比性較強(qiáng)。 通過(guò)按行業(yè)實(shí)施系統(tǒng)的稅收管理，可以理順、規(guī)范、完善一個(gè)行業(yè)的稅收管理 制度，實(shí)現(xiàn)一個(gè)行業(yè)的精細(xì)化管理，逐行業(yè)地做細(xì)、做精、做好稅收管理工作。 一是圍繞行業(yè)特點(diǎn)，整合征管資源，推進(jìn)分類管理，深化納稅評(píng)估，開展專項(xiàng) 整治，通力合作，實(shí)施行業(yè)化管理；二是以點(diǎn)帶面，對(duì)其他行業(yè)尤其是建筑安 裝、裝飾裝潢等上下游行業(yè)的

9、管理起到了示范、帶動(dòng)、輻射作用，最大限度地 發(fā)揮征管資源的作用，推進(jìn)精細(xì)化管理。2. 以房源控稅源， 從源頭上堵住稅收漏洞。 不誠(chéng)實(shí)納稅的房地產(chǎn)企業(yè)往往通 過(guò)少轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)收入，形成賬外收入，使收入隱性化，以達(dá)到偷稅目的。這些難以 監(jiān)控的隱性因素，造成了征納雙方信息不對(duì)稱，是稅收征管的難點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè) 稅收征管著力點(diǎn)在于監(jiān)控房源，控制了房源就控制了經(jīng)營(yíng)收入，從而控制稅源。 為此，就必須實(shí)行房源控制稅源的管理辦法。一是實(shí)行房源登記備查制度。督 促房地產(chǎn)企業(yè)建立反映開發(fā)項(xiàng)目詳細(xì)輔助性賬薄“開發(fā)產(chǎn)品備查薄” ，記載房源 的明細(xì)信息，加強(qiáng)了對(duì)房屋的實(shí)物監(jiān)控。二是建立信息共享機(jī)制。通過(guò)與建委、 土地、規(guī)劃、 房

10、管等部門交換信息，加強(qiáng)信息比對(duì)分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)“地下工程”防止漏征漏管。三是推行房屋銷售清算辦法。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的可 售面積、可售收入、銷售收入逐項(xiàng)監(jiān)控，定期實(shí)地檢查，及時(shí)控制經(jīng)營(yíng)收入， 實(shí)現(xiàn)了由“管戶”向“管房”的轉(zhuǎn)變。按照房源控制稅源的思路，拉長(zhǎng)征管戰(zhàn) 線，克服房源不明、收入不實(shí)、稅源不清的問題，達(dá)到以房源控制稅源的目的。（二）依托信息化技術(shù)，促進(jìn)稅收管理科學(xué)化1. 實(shí)行流程管理，確保稅基監(jiān)控的真實(shí)性。房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論在收到預(yù)收款 或取得收入時(shí)往往采取長(zhǎng)期掛在“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等科目，不申報(bào) 繳納稅款的辦法。因此，除對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)管之外， 還應(yīng)將預(yù)收

11、款收據(jù)納入地稅部門統(tǒng)一發(fā)票管理的范圍，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使 用發(fā)票情況進(jìn)行定期驗(yàn)收，同時(shí)對(duì)發(fā)票開具金額等，利用信息系統(tǒng)核查與申報(bào) 納稅情況是否一致，從源頭上對(duì)預(yù)收款進(jìn)行控制，從而保證稅款的足額征收。2. 規(guī)范數(shù)據(jù)管理，確保稅基監(jiān)控的及時(shí)性。通過(guò)軟件的開發(fā)升級(jí)，要求房地 產(chǎn)企業(yè)必須依次錄入開發(fā)項(xiàng)目、房屋、購(gòu)房合同等信息，才能開具銷售不動(dòng)產(chǎn) 發(fā)票，并于每月將錄入的相關(guān)信息及開具的專用收據(jù)、發(fā)票的情況報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)。通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析系統(tǒng)對(duì)房屋銷售進(jìn)度、房產(chǎn)土地證辦理情況、房產(chǎn)土地所有 者的變更情況等進(jìn)行分析比對(duì)，從源頭上實(shí)現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收監(jiān)管，為 及時(shí)準(zhǔn)確地征收各稅提供了可靠的依據(jù)。3. 增強(qiáng)制約功

12、能，確保稅基監(jiān)控的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款，必須開 具發(fā)票。購(gòu)房者繳齊房款后持發(fā)票才能辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，這樣就有效地監(jiān) 控了各稅的繳納情況，起到了“以票管稅”的作用。（三）建立部門協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)聯(lián)合控管力度。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，首先需要國(guó)家制訂相關(guān)的法律 法規(guī)，明確各部門職責(zé)和法律責(zé)任，強(qiáng)制建立稅務(wù)、財(cái)政、銀行、國(guó)土、房管 等部門聯(lián)合協(xié)作機(jī)制，健全協(xié)稅護(hù)稅的控管網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的 稅源動(dòng)態(tài)。1.加強(qiáng)與土地管理、 房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系， 逐步實(shí)現(xiàn)各管理部門之間最大 程度的信息互通共享。把握土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)的取得、項(xiàng)目審批、預(yù)售及 銷售、產(chǎn)權(quán)登記等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，

13、利用土地使用權(quán)交易信息，及時(shí)掌握承受土地使 用權(quán)的單位或個(gè)人名稱、土地坐落位置、價(jià)格、用途、面積等具體信息，利用 從財(cái)政部門獲取的契稅征收和房管部門提供的房屋交易的有關(guān)信息，了解房地 產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移雙方的名稱、識(shí)別號(hào)碼，房地產(chǎn)的位置、面積、轉(zhuǎn)移時(shí)間、轉(zhuǎn)移價(jià) 格等詳細(xì)內(nèi)容，從而掌握房地產(chǎn)開發(fā)交易過(guò)程的第一手資料，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟 蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。2.按照房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程，在房管、規(guī)劃、國(guó)土、財(cái)政等部門的配合與 支持下，建立部門聯(lián)動(dòng)的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，將多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息， 按照統(tǒng)一的要求，在登錄入帳的基礎(chǔ)上全部輸入微機(jī)進(jìn)行管理，并及時(shí)傳遞、 比對(duì)、整理、歸集，按項(xiàng)目建立電子檔案，