房地產(chǎn)投資學復習題

1、房地產(chǎn)投資學期考復習題一、計算題主要復習課本的計算題，還有我附加講的計算題，均做過作業(yè)，復 習時要注意公式，考試時數(shù)據(jù)可能有變化，要知道怎么用公式。二、下列的客觀性題目要復習熟悉。單選題：投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（）。A. 獲取房地產(chǎn)當期收益B. 獲取房地產(chǎn)未來收益C. 直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動D. 間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動答案：B多選題：下列關于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（）。A. 能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流B. 分割產(chǎn)權銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式C. 適合于長期投資D. 常在機構投資者之間進行交易E. 位置對其有著特殊的重要性答案：ACDE單選題：下列物業(yè)中，屬于

2、特姝物業(yè)的是（）。A. 在建工程B. 車站C. 購物中心D. 科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)答案：B多選題：下列關于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命和自然壽命的說法中，正確的有（）。A. 房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命B. 自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長C. 如果房地產(chǎn)維護善良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命D. 房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與使用性質(zhì)無關E. 房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時間 答案：ABC單選題：對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之口開始，在正常市場和正常運營狀態(tài)卞, 凈收益大于零的持續(xù)時間稱為OA. 設計壽命B. 經(jīng)濟壽命C. 法定壽命D. 自然壽命答案：B單選題：投資

3、者對房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動（例如，在公寓內(nèi)設置自助洗衣房提供洗衣服 務等），體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資（）的重視。A.各異性B. 適應性C. 相互影響性D. 專業(yè)管理依賴答案：B判斷題：對房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應性的強弱往往與投資風險呈負相關 關系。（）答案：J判斷題：（09年考題）具有相同市場價值的房地產(chǎn)，其投資價值因人而異。（）答案：J單選題：買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地 產(chǎn)的（）。A. 不可移動性B. 適應性C. 變現(xiàn)性差D. 相互影響性答案：C單選1：某投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得 巨

4、大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（）。A. 位置固定性B. 不一致性C. 適應性D. 相互影響性答案：D單選2：某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至E區(qū)，則E區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加, 這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A. 位置固定性B. 各異性C. 適應性D. 相互影響性答案：D單選3：地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有（）A. 變現(xiàn)性差B. 易受政策影響C. 依賴專業(yè)管理D. 效益外溢和轉(zhuǎn)移答案：D單選4：僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的 廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有（）。A. 更長的經(jīng)濟壽命B. 更

5、顯著的各異性C. 更強的適應性D. 更專業(yè)的物業(yè)管理答案：c 判斷題：當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時，其投資均屬于長 期投資。（）答案：Xo單選題：當房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長 期置業(yè)投資。A. 出售B. 抵押C. 轉(zhuǎn)讓D. 經(jīng)營答案：D多選題：在卞列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點的有（）。A. 買地-建房賣房B. 買房-經(jīng)營C. 買房-出租-轉(zhuǎn)售D. 買房-出租E. 買地-開發(fā)-轉(zhuǎn)讓答案：BCD多選題：房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（）。A. 投資房地產(chǎn)信托基金B(yǎng). 購買住房抵押支持證券C. 購買房地產(chǎn)企業(yè)債券D. 購

6、買物業(yè)用于出租經(jīng)營E. 購買土地進行開發(fā)答案：ABC單選題：下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是（）。A. 購買房地產(chǎn)公司股票B. 購買土地使用權C. 購買新建商品住房D. 購買存量商品住房答案：A判斷1：通貨膨脹對房地產(chǎn)投資只有負面影響。（）答案：X判斷2：房地產(chǎn)投資不能有效抵消預期通貨膨脹的影響。（） 答案：X單選題：房地產(chǎn)投資的缺點是（）。A. 相對較高的收益水平E. 易于獲得金融機構的支持C.抵消通貨膨脹的影響D. 投資回收期較氏判斷題：在現(xiàn)金流量圖上，橫坐標軸上“0”點所表示的只能是資金運動的時間始點，而不 是當前時點。（）答案：X。多選題：下列房地產(chǎn)投資業(yè)務模式中，現(xiàn)金流出包括土

7、地成本的有（）A. 購買持有出租岀售B. 購買更新改造出售C. 購買-更新改造-出租-出售D. 開發(fā)銷售E. 開發(fā)持有出租出售答案：DE多選題：下列關于資金時間價值的表述中，正確的有（）。A. 資金時間價值是資金的增值特性使然B. 利率是資金時間價值的一種標志C. 從消費者角度來看，資金時間價值體現(xiàn)為放奔即期消費應得到的補償D. 即使資金存在時間價值，也可以對不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量進行直接比較E. 資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風險因素等答案：ABCE多選題：（05年）在市場經(jīng)濟條件下，利率的高低主要取決于（）等因素。A. 行業(yè)基準收益率B. 政府政策C. 通貨膨脹率D.

8、內(nèi)部收益率E. 投資者的冃標收益率答案：ABC多選題：（07年）下列關于名義利率與實際利率的表述中，正確的有（）。A. 當計息周期為1年時，年名義利率等于年實際利率B. 實際利率真實地反映了資金的時間價值C. 名義利率真實地反映了資金的時間價值D. 名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大E. 計算周期相同時，名義利率越小，名義利率與實際利率的勞值就越大 答案：ABD單選題：某房地產(chǎn)投資項冃的表面收益率為16%,計算后得到該項冃的實際收益率為12%, 銀行的貸款利率為5.44%,則在i亥項目的計算期內(nèi).年平均通貨膨脹率是（）。A. 3.57%B. 4.00%C. 6.56%

9、D. 10.56%答案：A判斷題：名義利率越人，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。（）答案：X判斷題：某貸款年利率為5%,按季度計息，則該貸款的實際利率為5.87%。答案：X單選題：若名義利率為10%,通貨膨脹率為4%,則實際利率為（）A. 5.77% B. 6.00% C. 10.00% D. 14.00%答案：A單選題：下列關于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A. 時值是資金運動起點的金額B. 終值是資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值不等值的金額C. 資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值D. 不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值答案：C習題1、已知某筆

10、貸款的年利率為15%,借貸雙方約定按季度計息，則該筆貸款的實際利率是多 少？2、某開發(fā)商向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%,若該筆貨款的還款方式為 期間按季度計息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貨款支付的利息總額為多少？如果 計算先期支付利息的時間價值，則貨款到期后開發(fā)商實際支付的利息又是多少？3、某家庭預計在今后10年內(nèi)月收入為16000元，如果期中的30%可用于支付住房抵押貸 款的月還款額，年貨款利率為12%,問該家庭有償還能力的最人抵押貸款的申請額是多少？4、某家庭經(jīng)抵押貸款的方式購買了一套價值為25萬元的住宅，首付款房價的30%,其余 房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款

11、的期限為10年，按月等額還款，年貸款利率15%,問 月還款額為多少？如果該家庭25%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，問該家庭月收 入多少，才能購買上述住宅？5、某家庭擬購買一套面積為80平方米的住宅，單價為每平3500元，首付款為房價的25%, 其余申請公積金和商業(yè)組合貸款。已知公枳金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%,期限 均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款 額為多少？6、某家庭擬購買一套面枳為120平方米的住宅，單價為每平4500元，首付款為房價的25%, 其余申請商業(yè)貸款。已知商業(yè)貸款的利率為6%,期限為15年。如果該家庭在按月等

12、額還 款5年后，于第6年初一次性提前償還了貸款本金8萬元，問從第6年開始的月還款額為多 少？單選題：如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以人幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出 租需求就會（）。A. 減少B. 增加C. 不變D. 同步遞減答案：B單選1：在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，空置率持續(xù)卞降到合理的控制率以下的階段為 房地產(chǎn)市場自然周期中的（）。A. 第一階段B. 第二階段C. 第三階段D. 第四階段答案：B單選2：根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的 （）。A. 第一階段B. 第二階段初期C. 第二階段后期D. 第三階段E. 第四階段答案：BCD單選3：在房地產(chǎn)市場

13、的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為（）階 段。A. 租金增長率上升B. 新增供給小于新增需求C. 新開工項目增加D. 租金增長率下降答案：D單選4：在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐 漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的（）。A. 第一階段B. 第二階段C. 第三階段D. 第四階段答案：C單選4：房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由人于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點上, 空置率由（）A. 上升到下將B. 下降到上升C. 高于合理空置率到低于合理控制率D. 低于合理控制率到高于合理空置率答案：B判斷1:當房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一

14、階段運動時，市場上的投資者將 迅增加。（）答案：X判斷2：在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。（）答案：X判斷題：（06年考題）房地產(chǎn)市場上的投資周期領先于自然周期的變化。（） 答案：X。單選題：（08年考題）下列關于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關系的表述中，正確的 是（）。A. 自然周期與投資周期同步變化B. 投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期C. 投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期D. 投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期答案：D單選題：下列關于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是（）。A. 市場參與者的投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因B. 口I以用市場價

15、格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫C. 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎是土地有限性和桶缺性D. 金融機構壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和促使泡沫形成 答案：D單選題：政府的土地供應政策會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（）。A. 產(chǎn)品質(zhì)量B. 產(chǎn)品性價比C. 規(guī)模和結(jié)構D. 產(chǎn)品檔次答案：C多選題：政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控時，可選擇的手段主要有（）。A. 加大城市基礎設施建設投入B. 調(diào)整銀行貸款利率C. 調(diào)整公共住房政策D. 調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E. 加快城市化進程答案：BCD多選題：從宏觀上說，在進行房地產(chǎn)市場結(jié)構分析時，除了要分析總量結(jié)構，通常還應 分析（）。A. 價格結(jié)構B. 區(qū)域結(jié)構C. 產(chǎn)品結(jié)構

16、D. 供求結(jié)構E. 投資結(jié)構答案：BCDE多選題：對房地產(chǎn)市場結(jié)構進行分析，除了要分析供求結(jié)構，還要分析（）A. 價格結(jié)構B.總量結(jié)構C.檔次結(jié)構D.投資結(jié)構E.租買結(jié)構答案：BDE單選題：房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包拾（）子 市場。A.租賃B.銷售C.保險D.抵押答案：C多選題：在對某市房地產(chǎn)市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”。這種 劃分所采用的市場細分標準有（）。A. 按存量增量細分B. 按交易形式細分C. 按目標市場細分D. 按房地產(chǎn)用途細分E. 按地域細分答案：BCD多選題：“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包含有（）。A. 按地域范圍

17、細分B. 按房地產(chǎn)用途細分C. 按增量存量細分D. 按交易形式細分E. 按目標市場細分答案：ABD單選題：2007年末，某市住房總量為5000萬m2,其中經(jīng)濟適用住房400萬m2,商 品住房3750萬m2,同期住房空置量為750萬m2,其中經(jīng)濟適用住房空置量為50萬m2, 商品住房空置量為450萬m2,則該市2007年末的商品住房空置率是（）。A. 9% B. 12% C. 15% D. 20%答案：B （450/3750=12%）舉例：某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年 新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套。則吸納率為（）。解：根據(jù)吸納率的定義，本年吸納量

18、為銷售住房8萬套，本年可供租售量按可供租售量 的計算公式應為年初空置待售住房5萬套+本年新竣工量13萬套=18萬套，則吸納率等于 8/18=44% o單選題：2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬m2,其中可供銷售的住宅面積 為1800萬m2,可供出租的住宅面枳為450萬m2,當年銷售和出租的房屋總面枳為2750 萬m2,其中銷售的住宅面枳為1680萬m2,出租的住宅面積為320萬m2。該市2008年住 宅市場吸納率為（）A. 71.11%B. 88.89%C. 91.67%D. 93.33%答案：B （1680+320） / （1800+450） =88.89%）單選題：某銷售型住房

19、市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本 年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套.則吸納周期為（）年。A. 0.63B. 1.63C. 2.25D. 12.50答案：C判斷題：吸納周期在數(shù)值上等子吸納量的倒數(shù)。（）答案：X單選題：某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%,該市同期存量商品住宅的吸納周 期是（）A. 半個月B. 2個月C. 半年D. 2年答案：D （1/50%=2 年）單選題：反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A. 房地產(chǎn)平均價格B. 房地產(chǎn)中位數(shù)價格C. 房地產(chǎn)價格指數(shù)D. 房地產(chǎn)同質(zhì)價格答案：C多選題：房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主

20、要有OA. 競爭性B. 壟斷性C. 外部性D. 均衡性E. 信息不對稱性答案：BCE單選題：房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括（）A. 房地產(chǎn)市場需求的廣泛性B. 房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C. 土地所有權的排他性D. 土地的有限性答案：A單選題：隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體上呈（）波動的趨勢。A. 向下B. 平穩(wěn)C. 不穩(wěn)定D. 向上答案：D單選題：下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是（）。A. 城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構與布局B. 人I數(shù)量與結(jié)構C. 土地資源狀況D. 建筑技術進步答案：A單選題：（05年）卞列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（）。A. 市場需求容量調(diào)查B

21、. 消費者行為調(diào)查C. 市場營銷因素調(diào)查D. 競爭情況調(diào)查答案：C多選題：（05年）房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查包扌舌的類型有（）。A. 產(chǎn)品調(diào)查B. 價格調(diào)查C. 市場需求質(zhì)量調(diào)查D. 分銷渠道調(diào)查E. 促銷策略調(diào)查答案：ABDE單選題：（07年考題）房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方 法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于（）。A. 觀察法B. 實驗法C. 討論法D. 問卷調(diào)查法答案：A（多選題：（05年）在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有（）。A. 文獻查閱B. 觀察C. 專題討論D. 問卷調(diào)查E. 實驗答案：BCDE單選題：張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)

22、營，其購買投資的部分資金來自銀 行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為 3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。A. 1.07B. 1.47C. 2.07D. 3.33答案：C （5-3.4+1.5） /1.5）單選題：（05年）某置業(yè)投資考以10000元/m2的價格購買了 2001112的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng) 營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利 率為10%,每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。A. 0.21 B. 1.23 C

23、. 2.01 D. 3.23答案：B單選題：（09年）趙某以12000元/m2的價格購買了 230 m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價 中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率10%,每年可用于還本付 息的折舊、攤銷、利潤等共34萬元，則其償債備付率為（）。A. 0.12 B. 0.21 C. 1.26 D. 2.05答案：C單選題：（07年）張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資 金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成 本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率 是（

24、）。A.1.07B. 1.47C. 2.07D. 3.33答案：C (5-3.4+1.5) /1.5)單選題：（08年）當可供比較的互斥方案壽命周期相同，其效益也基本相同時，宜采用的比 選方法是（）。A. 凈現(xiàn)值法B. 差額內(nèi)部收益率法C. 費用現(xiàn)值法D. 內(nèi)部收益率法答案：C單選題：（09年）對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應采用的方法是（）A. 等額年值法B. 差額內(nèi)部收益率法C. 凈現(xiàn)值法D. 等額年費用法答案：A多選題：房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有（）。A. 開發(fā)期和租售期B. 權益投資比率C. 資本化率D. 貸款利率E. 運營費用答案：ACD二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素（一）購買價格（二）權益投資比率（三）空置率判斷題：對于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況卞，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛 租金收入的多少呈負相關關系。（）答案：J（四）運營費用例題：某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面枳為100001112,容積率為1.5,如果房屋開發(fā)成本為3000 元/m2（