房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理模式簡(jiǎn)析

1、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理模式簡(jiǎn)析在進(jìn)行人員規(guī)模分析過(guò)程中，為了解業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目管理情況， 我們 問(wèn)卷調(diào)查了曾經(jīng)在其它地產(chǎn)公司工作過(guò)， 后來(lái)加入萬(wàn)科的內(nèi)部同事，請(qǐng)他們介紹 這些公司是如何管理項(xiàng)目的。實(shí)際調(diào)查時(shí)，僅以被調(diào)查人曾經(jīng)實(shí)際工作過(guò)的項(xiàng)目 為例，結(jié)果與該公司的實(shí)際管理模式略有差異， 但為分析方便，我們還以公司為 分析對(duì)象。（一）房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理實(shí)踐企業(yè)受訪項(xiàng)目項(xiàng)目部人員 及崗位總包 監(jiān)理其它 人員管理要點(diǎn)合生 創(chuàng)展華景新城： 高層為主；共300多萬(wàn)，分6期；4期施工期25月共18人：土建6人；給 排水2人；電氣2人；行 政/秘書(shū)1人；項(xiàng)目經(jīng)理1 人；其它工程師5人（裝 修2人，水電主管1人

2、， 土建主管2人，資料員 1人）總包1 家；無(wú)監(jiān) 理；分包共5家銷售人員、 設(shè)計(jì)師常駐 現(xiàn)場(chǎng)；1、政府關(guān)系好，靠關(guān)系，而 不是商業(yè)原則；2、無(wú)監(jiān)理； 3、關(guān)聯(lián)企業(yè)多，總包、裝飾 業(yè)務(wù)都是下屬企業(yè)承接；4、設(shè)計(jì)駐現(xiàn)場(chǎng)直接與設(shè)計(jì)院溝 通，變更較少。金地 集團(tuán)金海灣花 園：高層，共17萬(wàn)，分3 期；2、3期約10萬(wàn)， 單期約24個(gè)月。共11人：土建5人；給 排水2人；電氣1人； 行政/秘書(shū)1人；經(jīng)理1 人；空調(diào)工程師1人。總包1家； 監(jiān)理1家； 分包20家設(shè)計(jì)常駐現(xiàn)場(chǎng)1、自有監(jiān)理；2、戰(zhàn)略總包；3、政府關(guān)系好；4、變更較 少。上海綠地綠川小區(qū): 多層+別墅， 共25萬(wàn)，分5 期; 2期為 4萬(wàn)，工期

3、 根據(jù)經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃而定共4人：都是土建（兼水、 電）；總包1家； 監(jiān)理1個(gè)； 分包無(wú)數(shù)無(wú)1、自有總包、監(jiān)理；2、分包企業(yè)墊資進(jìn)場(chǎng)，售后結(jié)算；3、項(xiàng)目間不來(lái)往；4、低價(jià) 土地多；5、政府關(guān)系好；6、 涉足商業(yè)地產(chǎn)；7、設(shè)計(jì)變更 少；8、內(nèi)部銷售折扣動(dòng)態(tài)變 化。國(guó)美電器國(guó)美第一 城：?jiǎn)J層新 盤項(xiàng)目公司：工程部10人； 預(yù)算部10人、采購(gòu)部8 人、財(cái)務(wù)部10人、 辦公室10人名義總 包，實(shí)為 甲方自 管：工程 清包；所 有主材甲 供；甲分 包；1、家族式管理；2、房地產(chǎn) 運(yùn)作無(wú)經(jīng)驗(yàn)；3、政府溝通能 力和成本控制能力強(qiáng)；4、土 地成本較低中海 集團(tuán)深圳灣畔： 咼層；17萬(wàn)共16人：土建5人；給 排水2人

4、；電氣2人；總包1 家；監(jiān)理設(shè)計(jì)師階段性駐工地1、項(xiàng)目部承擔(dān)總包職責(zé)； 2、 自有總包、監(jiān)理；3、報(bào)建及共一期；施 工周期28 個(gè)月行政/秘書(shū)1人；項(xiàng)目經(jīng) 理3人；材料、合約、園 建工程師、技術(shù)負(fù)責(zé)人各 1人。1家（與 甲方統(tǒng)一 組織結(jié)構(gòu) 和崗位設(shè) 置）；分包40家驗(yàn)收和工程大節(jié)點(diǎn)由工程部 牽頭；4、不同階段靈活投入 人力；5設(shè)計(jì)變更少。和記 黃浦黃埔雅苑： 高層；共55 萬(wàn)；分4期； 第3期計(jì)13.5萬(wàn)，施 工17月共8人：土建4人；給 排水1人；電氣1人； 行政/秘書(shū)1人；經(jīng)理1 人總包1家； 監(jiān)理1家； 分包10多 豕設(shè)計(jì)、造價(jià)4人定期駐現(xiàn)場(chǎng)1、設(shè)計(jì)管理完全依靠設(shè)計(jì)顧 問(wèn)公司，方案確定后

5、原則上 不修改；2、現(xiàn)場(chǎng)變更由顧問(wèn) 方駐現(xiàn)場(chǎng)代表操作，甲方現(xiàn) 場(chǎng)設(shè)計(jì)師負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)；3、現(xiàn)場(chǎng) 施工進(jìn)度、質(zhì)量由監(jiān)理公司 協(xié)調(diào)管理；4、外部造價(jià)測(cè)量 師造價(jià)審核；甲方成本人員 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)等工作；5設(shè)計(jì)變更 范圍小、程度輕恒大 集團(tuán)金碧華府： 高層，共10 萬(wàn)分3期；1期3.5萬(wàn)，工期15月共有5人：土建2人； 給排水1人；電氣1人； 經(jīng)理1人總包1家；監(jiān)理1家； 分包13家無(wú)1、工期短，進(jìn)度緊張；2、變 更不多，只在小范圍調(diào)整。順馳集團(tuán)城市藝術(shù)： 多層共15 萬(wàn)，分2期；1期11萬(wàn)，工期15月共9人：土建4人；給 排水1人；電氣1人； 行政/秘書(shū)1人；經(jīng)理1 人；園林1人總包5家； 監(jiān)理1家； 分包5

6、家開(kāi)發(fā)、銷售、辦公室、 財(cái)務(wù)常駐現(xiàn) 場(chǎng)1、甲供材多，占總建安30-40% ； 2、位置偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目 有40人，開(kāi)發(fā)、銷售、財(cái)務(wù) 駐現(xiàn)場(chǎng)；長(zhǎng)三角地區(qū)與此模 式不同；3、變更率低于1.5%。商招局北京招商局 大廈：高層 寫字樓，26 萬(wàn)，分兩期， 工期共36 月共12人：土建5人；給排水2人； 電氣2人；經(jīng)理2人；其 它工程師1人總包1家， 但屬總包 聯(lián)合體形 式；監(jiān)理有3家；分包約100家工程造價(jià)人 員2人，常 駐現(xiàn)場(chǎng)1、成本風(fēng)險(xiǎn)控制體系完善， 總部對(duì)成本人員監(jiān)控多；2、公司對(duì)項(xiàng)目方案優(yōu)化、成本 控制的獎(jiǎng)罰力度大；3、政府 關(guān)系好盛吉 立地 產(chǎn)（新 加坡）卓錦城：產(chǎn) 品綜合；共970戶；成都錦江三

7、圣 鄉(xiāng)；近千畝 建面；1期為100畝）共4-5人：大總包 （中建五局+華西 八建）+乙 分包；監(jiān) 理公司；無(wú)1、新加坡租屋城鎮(zhèn)的模式；2、依托境外成熟專業(yè)項(xiàng)目管 理公司代替甲方管理項(xiàng)目；3、施工圖確定，一般不變。帕爾迪帕爾迪擁有全部建筑組件、工廠化廠房和生產(chǎn)設(shè)施，以確保部品持續(xù)供應(yīng)；根據(jù) 客戶需要現(xiàn)場(chǎng)施工、安裝。工廠化生產(chǎn)的部品占所有業(yè)務(wù)的 20-30%;各項(xiàng)目人員 約為7人，主要是職業(yè)項(xiàng)目管理人員，項(xiàng)目部背后沒(méi)有業(yè)內(nèi)通行的其它職能部分。根據(jù)施工過(guò)程中，甲方對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃、成本控制、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的把控水平，以及 甲方公司對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的預(yù)期，可以把上述受調(diào)查企業(yè)的項(xiàng)目管理按“主控程度- 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”分為以下

8、類型：（二）房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理模型甲方主控（多）萬(wàn)科中海國(guó)美綠地順馳質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（低）金地 招商 合生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（高）恒大盛吉立 和黃 帕爾迪甲方主控（少）1、橫向整合型甲方與總包、監(jiān)理關(guān)系密切，甚至同屬一個(gè)集團(tuán)公司。其變式是其中兩個(gè)屬 于同一公司，比如甲方可和總包、監(jiān)理中的任一家有關(guān)聯(lián)。如中海、金地、合生 等企業(yè)，他們可能擁有或控制了總包或監(jiān)理中的一個(gè)。 但從過(guò)程控制，質(zhì)量追求 上來(lái)看，綠地、順馳等更強(qiáng)調(diào)通過(guò)控制，突出速度優(yōu)勢(shì)，在品質(zhì)要求略低于同類 企業(yè)，他們會(huì)花更多精力在政府關(guān)系管理上。2、甲方主導(dǎo)型甲方項(xiàng)目部配齊總包、監(jiān)理等合作伙伴，但在過(guò)程中，實(shí)際承擔(dān)大總包角色， 此時(shí)名義總包只起配合作用，

9、監(jiān)理則以協(xié)助辦理手續(xù)為主。甲方主導(dǎo)項(xiàng)目進(jìn)度、 質(zhì)量、成本。這種模型的典型代表是萬(wàn)科，萬(wàn)科的項(xiàng)目管理在集團(tuán)范圍略內(nèi)有不同， 但大 體相似。多數(shù)項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)為，總包、分包、監(jiān)理的能力有問(wèn)題，不足以充分授權(quán)。 因此以自我控制為目的的項(xiàng)目管理架構(gòu)相當(dāng)完備、充分。實(shí)際操作時(shí)，甲方在較大程度上扮演大總包角色。在品質(zhì)控制方面，變更簽證在一定程度上代表萬(wàn)科的品質(zhì)追求。調(diào)查表明， 所有項(xiàng)目人員均表明，他們以前從事的項(xiàng)目，一般也有變更，但在量上遠(yuǎn)少于萬(wàn) 科；在性質(zhì)、范圍上也明顯低于萬(wàn)科。3、項(xiàng)目管理型甲方按項(xiàng)目管理的標(biāo)準(zhǔn)做法，約請(qǐng)監(jiān)理公司負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)管理，設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)圖 紙及相關(guān)技術(shù)問(wèn)題，造價(jià)咨詢公司負(fù)責(zé)有關(guān)現(xiàn)場(chǎng)成本事務(wù)。 甲方在此過(guò)程