佰盛翠園街商業(yè)項目定位方案

1、佰盛翠園街商業(yè)項目定位方案保定啟創(chuàng)房地產營銷策劃有限公司2015年4月20日市場分析1項目本體分析2目 錄CO N T E N T S客戶分析3項目定位建議4京津冀下的環(huán)境分析保定房地產市場分析市場分析PART1京津冀一體化激發(fā)保定市房地產投資熱情，為保定市經濟及房地產市場的快速發(fā)展提供了良好的助推作用；市場宏觀環(huán)境分析保定市作為京津冀一體化戰(zhàn)略的第一站，起到了承接北京市產業(yè)轉移的重要作用，承接北京部分事業(yè)單位、高等院校、科研院所和醫(yī)療養(yǎng)老的功能疏解，保定經濟水平將得到的快速發(fā)展；受政策導向影響，保定市目前呈現(xiàn)向東及向北兩極化發(fā)展態(tài)勢u 城東：保定東站落成，帶動了東部區(qū)域的發(fā)展區(qū)域價值逐步凸顯

2、；u 城北：中關村科技園入住競秀區(qū)帶動了朝陽大街沿線寫字樓的快速發(fā)展，區(qū)域商務辦公分為已然形成；市場宏觀環(huán)境分析保定房地產市場分析保定是寫字樓市場尚屬發(fā)展的初級階段，市場價值尚未得到認知，寫字樓、商住公寓倒掛現(xiàn)象普遍存在，進一步降低了客戶商業(yè)市場的投資信心，住宅投資及置業(yè)熱情火爆，商業(yè)市場去化較為緩慢。目前保定市寫字樓分布主要集中在以匯博上谷大觀、茂業(yè)中心為代表的朝陽路區(qū)域及中博國際廣場、未來金融港為代表的東部區(qū)域，辦公市場競爭環(huán)境較為激烈，且目前市在售寫字樓市場供應量遠超出市場的需求；中博廣場城市首座康泰國際熙悅山茂業(yè)中心寫字樓、商住公寓市場分布保定房地產市場分析市場在售商業(yè)項目中，月均去化

3、量差異較大項目名稱核心賣點梳理月均去化工程進度證件營銷推廣（slogan）電谷中央時區(qū)1、地段:朝陽大街 2、配套：北國先天下商圈、電谷酒店、高開小學、醫(yī)院5封頂五證齊全低碳節(jié)能絕版財富體匯博上谷大觀1、配套：高開小學、醫(yī)院、植物園、集中商業(yè)2、交通：北二環(huán)與朝陽大街 3、規(guī)劃：體量優(yōu)勢、合理的銷售策略30未動工三個證件保定唯一第五代城市綜合體華創(chuàng)國際廣場1、地段：裕華路核心2、配套：裕華商圈、火車站、總督府蓮池景點4、城市綜合體價值-現(xiàn)房五證齊全保定中心商圈裕華路首席hopsca領地未來金融港1、地段：東湖新城2、配套：未來石、高校、東湖3、交通：七一路、距高速、高鐵5-10分鐘車程4、國際

4、高端品質化一體化商務辦公樓，超甲級標準5、品牌：隆基泰和實業(yè)有限公司20挖槽階段三個證件5A級環(huán)景國際金融中心保定承接首都產業(yè)轉移城市重點工程茂業(yè)中心1、地段：朝陽大街核心2、品牌：茂業(yè)地產3、現(xiàn)房5A寫字樓1現(xiàn)房五證齊全海納五百強，世界辦公室康泰國際1、地段：高開區(qū)核心2、配套：保廣、先天下3、5A級品質、首個引進HILLS垂直化商務辦公模式1封頂五證齊全建立于世界齊肩的專業(yè)化辦公商務平臺！市場現(xiàn)狀分析項目名稱核心賣點梳理月均去化工程進度證件營銷推廣（slogan）夢立方1、地段：翠園街2、配套：先天下商圈、電谷、浪味仙酒店3、交通：近朝陽大街，多條公交線路2010層左右三個證件區(qū)翠園公寓1

5、、地段：翠園街2、配套：先天下商圈、電谷、浪味仙酒店3、交通：近朝陽大街，多條線路途經15挖槽三個證件朝陽大街旁 40-1000靈動空間中央公館1、地段：翠園街2、配套：先天下商圈、電谷、浪味仙酒店3、交通：近復興路、朝陽大街，多條公交線路80未動工二個證件唯中央，不凡左右中博國際廣場1、配套：高校、卓正、未來石2、交通：七一路、高速、高鐵3、頂級精裝酒店（希爾頓）入住、地段綜合性大型現(xiàn)代化購物中心、政府扶持項目10剛動工五個證件一座中博國際 榮耀一座城市場現(xiàn)狀分析在保定商業(yè)市場下，現(xiàn)階段對項目銷售起到明顯促進作用，除地段優(yōu)勢外是良好的形象定位、合理的銷售政策及提升項目價值的商家引入。市場小結

6、：u城市發(fā)展：京津冀一體化為保定的經濟增長起到助推作用，處于平穩(wěn)上升期，城市整體發(fā)展運營狀況良好；u市場：15年保定市房地產住宅市場市場火爆，商業(yè)市場尚處于復蘇階段，且商業(yè)價值尚未得到認知；u價格：合理的定價是項目成敗的關鍵，關注項目價值的同時兼顧回款及項目去化周期；u競爭：商業(yè)市場存量嚴重過剩，且大部分競品項目體量規(guī)劃及交通優(yōu)勢明顯；市場分析1項目本體分析2目 錄CO N T E N T S客戶分析3項目定位建議4項目本體分析【項目區(qū)位分析】u項目位于復興路西南位置昭示性較好；u緊鄰復興中路及朝陽大街交通便捷；u項目緊鄰康泰國際、中央公館、直隸大廈、夢立方等商業(yè)項目，周邊辦公氛圍及商務配套齊

7、全；u臨近保廣先天下星光酒店等，生活、商務配套齊全。本案項目本體分析【項目屬性界定】u 商務辦公人流與商業(yè)人流分開，彼此干擾程度較小u 含商業(yè)在內項目整體規(guī)劃共26層優(yōu)勢：人流密度小辦公舒適度高。劣勢：體量較小，無規(guī)模效應，市場影響力較小，形象塑造難度較大；u 項目目前證件不全，無工程形象，價值支撐較弱。本案本體小結u區(qū)域：成熟度較高，配套設施完善，但無辦公氛圍；u體量：體量較小，對客戶的吸納力及輻射范圍一般；u規(guī)劃：辦公型產品規(guī)劃較為合理，商業(yè)產品面積偏大，對后期銷售造成一定難度。市場分析1項目本體分析2目 錄CO N T E N T S客戶分析3項目定位建議4客戶分析置業(yè)目的：寫字樓及公寓

8、客戶中投資客戶占比較大，其次為自用型客戶，少數(shù)投資兼自用型客戶各個項目投資及自用型客戶構成比例不同，主要是基于地段及價格差異，但仍以投資性客戶為主，價格越高項目產品自用型客戶越多；客戶類型比例關注點偏好戶型投資客戶70-80%區(qū)域、價格、升值潛力、投資收益率小戶型、低總價易出租出售自用型客戶20%區(qū)域、價格、硬件設施、交通通達性、配套、物業(yè)服務等不固定，根據(jù)使用需求投資兼自用型客戶10%區(qū)域、價格、升值潛力、使用功能、配套不固定客戶類型比例購買動機偏好戶型保定市區(qū)客戶70%部分投資兼自用型客戶小戶型、低總價易出租出售周邊郊縣客戶15-20%投資客戶占比較大不固定，根據(jù)使用需求外地客戶5-10%

9、投資占比不固定區(qū)域分布：保定市區(qū)客戶較多，其次為周邊郊縣客戶，少部分外地客戶；客戶分析客戶分析客戶描摹客戶年齡：35歲客戶性別：男工作性質：私營業(yè)主所屬行業(yè)：金融業(yè)置業(yè)目的：投資兼自住產品需求：50左右關注點：區(qū)域、產品、配套、價格客戶訪談語錄：現(xiàn)狀在做金融的生意，因為總是做抵押，對保定房地產市場還是有一定了解，家里現(xiàn)在已經有兩套房子了，所以想著買一套商業(yè)做投資或自己辦公用，而且現(xiàn)狀自己生意發(fā)展的還不錯，也需要這么一個地方，對區(qū)域的要求肯定是位置好的，對朝陽大街看好，但主要也要看價格。職業(yè)經理人訪談：職位：銷售經理行業(yè)：房地產年齡：30性別：男從業(yè)經驗：5年訪談語錄：保定市商業(yè)客戶中，大部分還

10、是投資客戶，本地的偏多，再就是郊縣的能占到一部分，少部分有北京和一些周邊城市過來的，自用型客戶除了使用功能外也還是很關注后期的升值和在現(xiàn)場的銷售政策的，大部分客戶對北部的認可度還是很高的，尤其是沿朝陽大街沿線。業(yè)內訪談我們的客戶核心客戶：區(qū)域投資型客戶、私企業(yè)主、區(qū)域老居民重點客戶：辦公自用型客戶邊緣客戶：高級白領、區(qū)域剛性置業(yè)群體客戶對產品關注要素租賃難易度租金收益總價戶型產品打造投資者：易出租，好打理，租金收益高自用者：總價及后期使用成本低 客戶分析客戶屬性定位市場環(huán)境分析客戶分析小結u項目處于傳統(tǒng)寫字樓商圈內，辦公自用型企業(yè)客戶群體占比較大；u保定市區(qū)客戶整體需求低于供應；u在保證項目升

11、值及投資回報率同時應兼顧終端使用者的需求；市場分析1項目本體分析2目 錄CO N T E N T S客戶分析3項目定位建議4項目定位建議市場上產品同質化較為嚴重，項目需要尋找核心優(yōu)勢跳脫出市場在項目產品定位及使用功能性上與市場項目形成差異化競爭如何尋找核心優(yōu)勢？成功的啟示：借鑒目前國內一線城市成功經驗，打造屬于保定，屬于本案的專屬特權！【項目定位基礎項目定位基礎】綠色的建筑、智能化的辦公、高標準的配套支撐【項目定位】【項目定位】保定首席全生態(tài)辦公空間綠色生態(tài)、智能生態(tài)、服務生態(tài)綠色生態(tài)1、項目在前期設計規(guī)劃中采取了一系列綠色建筑策略以爭取通過美國LEED 綠色建筑認證。2、包括設置自行車位和更

12、衣室、低排放機動車位等措施以激勵員工采取更加綠色的出行方式，3、選擇冷屋面系統(tǒng)減少建筑熱島效應影響；定位建議【定位支撐】【定位支撐】綠色生態(tài)4、景觀節(jié)水，中水回收利用及節(jié)水器具的使用，以達到項目綜合節(jié)水減少至少20%；5、采用節(jié)能燈具、高效冷機、高性能雙銀-LOW E 玻璃等節(jié)能策略以達到綜合節(jié)能14%，選擇綠色制冷劑，減少對大氣臭氧破壞和全球氣候變暖；6、采用新風系統(tǒng)，充分過濾PM2.5等有害物質，辦公空調設置分戶計量，以有效利用能源，減少能源浪費等等。定位建議【定位支撐】【定位支撐】定位建議【定位支撐】【定位支撐】智能生態(tài)1、5A標準：OA：辦公自動化系統(tǒng)； CA：通訊自動化系統(tǒng)； FA：

13、消防自動化系統(tǒng)； SA：安保自動化系統(tǒng)； BA：樓宇自動控制系統(tǒng)。2、定制項目專屬APP;定位建議【定位支撐】【定位支撐】服務生態(tài)1、硬件上支撐，服務上提升：提供共享空間，為使用客戶提供商務洽談、辦公休閑、工作簡餐等服務。服務生態(tài)除建筑外立面外作為項目形象的第一展示區(qū)，項目入戶大堂需進行精裝修處理，標準不低于酒店大堂，除形象展示外做為項目的重要配套功能，結合項目入住客戶群體特征，項目還應具備多功能會議室、商務會客廳等商務型配套，提升客戶對項目的認知及增強客戶后期的入住體驗。定位建議【定位支撐】【定位支撐】外立面建議除建筑外立面外作為項目形象的第一展示，建議從風格和顏色與周邊寫字樓形成區(qū)別。定位建議【定位支撐】【定位支撐】其他支撐：細節(jié)提升項目檔次1、電梯間建議精裝，8部高速電