中心城商業(yè)廣場商業(yè)運營管理模式計劃書

1、中心城商業(yè)廣場商業(yè)運營管理模式計劃書目錄緒言商業(yè)管理公司職能商業(yè)管理公司架構(gòu) 商業(yè)管理公司收支預(yù)算 商業(yè)管理公司運營管理及激勵緒言隨著 2012年 8 月公司將體育場地塊按計劃收入囊中及 2012年四 季度中心城商業(yè)廣場的全面開業(yè)，卓品地產(chǎn)在福泉全面占據(jù)高端住 宅、商業(yè)及今后的寫字樓市場的布局已初步形成。 如何在公司整體戰(zhàn) 略下提高“卓品地產(chǎn)、福泉花園、中心城”品牌知名度及項目產(chǎn)品利 潤最大化將是今后幾年公司發(fā)展目標(biāo)中的重要課題。 同時隨著福泉政 府近兩年土地投放量的增加， 市場競爭將日趨激烈， 目標(biāo)市場細(xì)分化、 產(chǎn)品差異化將是搶占市場份額的必備手段。中心城商業(yè)廣場一、二、三期在全部建成開業(yè)后

2、預(yù)計將達(dá)到 5.3 萬平方米營業(yè)面積（一期 10000 平方米，二期 24000 平方米，三期 19000 平方米），中心城將成為跨主題百貨商場、臨街精品百貨、美 食街、超市、動漫、家居生活館、影院、康體文化中心、社區(qū)配套等復(fù)合型業(yè)態(tài)的新型商圈。 按現(xiàn)在全國中等城市商業(yè)地產(chǎn)人均保有面積 1.17/平方米而言，中心城商業(yè)廣場的容量就已足夠覆蓋福泉市主城 區(qū)。而福泉市現(xiàn)有的商鋪保有數(shù)量約 4.5 萬平方米，同時預(yù)計三年內(nèi) 還將新增 2.7 萬平方米（不含中心城商業(yè)廣場三期） 。即預(yù)計到 2015 年福泉市商業(yè)保有數(shù)量將達(dá)到或超過 12.5 萬平方米，這樣將會造成 大量商業(yè)的閑置或低價出租、低價銷售

3、。招商只是實現(xiàn)目標(biāo)定位，執(zhí)行招商目標(biāo)的一個環(huán)節(jié)與過程，而招 商后的經(jīng)營管理是實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值和提升品牌形象的靈魂工作， 運 營是對前面所有工作的檢查和整體持續(xù)服務(wù)與益利的保證。 大型商業(yè) 街區(qū)或購物中心的物業(yè)管理是一個特殊形態(tài)的物業(yè)管理， 絕非簡單的 保安、保潔，他要有一個團(tuán)隊，既懂商業(yè)又懂機(jī)電又懂物管的團(tuán)隊。 商業(yè)物業(yè)管理第一重要的是商業(yè)開業(yè)的補充招商調(diào)整， 還有機(jī)電、 保 安、保潔等職責(zé)。 在商業(yè)零售業(yè)內(nèi)一般來講，商業(yè)項目要有三年的培 育期，最少也要兩年培育期。做商業(yè)地產(chǎn)、做購物中心就是一系列業(yè) 態(tài)的集合，而且開業(yè)后要迎來一大堆的問題，要有足夠的心理準(zhǔn)備， 要渡過市場培育期，才能迎來陽光坦

4、途。開業(yè)是一個分水嶺，開業(yè)之 后麻煩事很多，主力店、業(yè)主、商戶的投訴，機(jī)電的維護(hù)、環(huán)保的要 求等等，尤其是市場的培育問題， 在前三年不穩(wěn)定的前提下如何進(jìn)行 良好的運營管理、換租等以實現(xiàn)業(yè)態(tài)鎖定并最終形成商圈。目前福泉市盛源商業(yè)管理有限公司作為貴州卓品房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司營銷部下屬職能管理組，現(xiàn)階段承擔(dān)的工作主要為一期商業(yè)租 金、物業(yè)管理費的收取、一期商戶的換租管理工作、二期招商、商戶物業(yè)問題的解決等。 隨著中心城商業(yè)廣場二期的開業(yè)及三期的規(guī)劃完 成后的相關(guān)工作， 目前的工作職能將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足公司所需要得到的 結(jié)果。專業(yè)度不夠、分工不明晰、團(tuán)隊結(jié)構(gòu)不合理、開業(yè)后工作時間 與營銷部不紊合、 拓展能

5、力不足、 無法有效吸納專業(yè)人才等問題都將 制約福泉市盛源商業(yè)管理有限公司作為中心城商業(yè)廣場營運方的管 理水平及效果， 也就無法為項目的銷售提供更強(qiáng)有力的支持。 針對這 樣的情況，建議將福泉市盛源商業(yè)管理有限公司重新做為獨立部門或 卓品地產(chǎn)子公司進(jìn)行運作管理，并根據(jù)市場需求進(jìn)行人員配置合理 化、提供符合商業(yè)運營的策劃方案、管理方案、廣告促銷資金使用方 案等進(jìn)行有效組合從而完善職能，達(dá)到運營目標(biāo)。將招商運營管理、 商業(yè)銷售輔助明確為福泉市盛源商業(yè)管理有限公司的兩條運營管理 主線，并以培養(yǎng)具備良好道德規(guī)范、尊重員工、尊重合作伙伴、認(rèn)同 公司價值觀發(fā)展觀的運營管理團(tuán)隊為長期構(gòu)建目標(biāo)。一、商業(yè)管理公司職

6、能 商業(yè)管理公司職能按業(yè)務(wù)區(qū)塊及宏觀面、微觀面可劃分為如下幾類： （詳細(xì)內(nèi)容見商業(yè)物業(yè)管理手冊）1、商業(yè)物業(yè)規(guī)劃及工程 /裝修管理（1）商業(yè)物業(yè)前期管理A、商業(yè)項目設(shè)計階段的物業(yè)設(shè)計建議B、物業(yè)管理市場調(diào)研工作C、主力店物業(yè)服務(wù)（定制商業(yè)）D、物業(yè)管理成本測算E、商戶裝修管理（2）環(huán)境營造與管理A 、商業(yè)物業(yè)保潔的系統(tǒng)策劃B、安防管理的系統(tǒng)策劃C、商業(yè)綠化和美陳管理的任務(wù)D 、光環(huán)境營造（3）安全管理與風(fēng)險控制A、風(fēng)險源識別內(nèi)容、范圍、識別方法及安全風(fēng)險種類B、風(fēng)險評估與控制C、消防管理特點及組織運作管理D、消防設(shè)施運行管理E、治安防范及秩序維護(hù)管理模式F、宣傳推廣的安全管理（4）交通組織管理

7、A、內(nèi)外部交通組織系統(tǒng)的設(shè)計優(yōu)化B 、停車場的設(shè)計優(yōu)化C、停車場導(dǎo)向系統(tǒng)的設(shè)計優(yōu)化D、購物中心/商場貨運通道的設(shè)計優(yōu)化（5）商業(yè)工程管理的前期介入A、項目立項決策可行性研究階段的介入要點B、規(guī)劃設(shè)計階段的介入要點C、設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點D、竣工驗收的介入要點E、裝修裝飾階段的介入F、商業(yè)工程項目的接管理與驗收（6）商業(yè)工程問題的整改與完善A、工程遺留問題的一般處理方案B、工程問題、缺陷產(chǎn)生的原因C、商業(yè)管理工程客服體系的人員組成（7）商業(yè)工程設(shè)備管理的主要目標(biāo)和任務(wù)A、商業(yè)工程設(shè)備管理的內(nèi)容B、商業(yè)工程設(shè)備固定資產(chǎn)管理C、商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的檔案管理D、商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)E、商業(yè)

8、工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的基本要求2、零售業(yè)態(tài)管理的運用及深化 針對卓品地產(chǎn)今后可能開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目， 做好前期的定位、 規(guī)劃、 設(shè)計，并通過現(xiàn)代零售管理的方法實現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化、 品牌知名度 提高、合作商戶贏利的目標(biāo)。 最終成為貴州地區(qū)級以下市場標(biāo)桿性商 業(yè)運營商的遠(yuǎn)期規(guī)劃。 因此，商業(yè)管理公司在新項目的規(guī)劃設(shè)計中的 重中之重是優(yōu)化和提升商鋪實用性和步行街的有效連接。 并對已建成 項目進(jìn)行總結(jié)： （1）商業(yè)項目應(yīng)具備的規(guī)劃特點A、標(biāo)準(zhǔn)化：根據(jù)已開業(yè)項目部分的物點以積累的通用性語言、標(biāo)準(zhǔn) 化語言進(jìn)行總結(jié)， 使今后類似新項目設(shè)計將按照這個標(biāo)準(zhǔn)化來實施并 且不斷豐富改進(jìn)。B、適應(yīng)化：在設(shè)計理念方面與

9、設(shè)計單位多做相關(guān)討索，所謂適應(yīng)性 指的是建筑物可變化、兼容性的意思，保持可持續(xù)發(fā)展的活力。C、性能化：主要批建筑物的性能，如機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)、建筑材料性能 等，為了社會利益也為中心城商業(yè)廣場建設(shè)的各階段投資和運營成本 控制，并更注重商業(yè)建筑的性能化設(shè)計。D、動線化：深入研究各種商業(yè)模式，并加強(qiáng)設(shè)計前期的討論，核心 就是設(shè)計動線，反復(fù)設(shè)計動線，使得動線設(shè)計沒有盲點、沒有死角， 從而提高商業(yè)的合理性及可使用率。E、主題化：這是現(xiàn)階段大、中型購物中心發(fā)展提出來的要求。主題 化商業(yè)將更能有效吸引細(xì)分消費群體， 塑造公司品牌形象。 使心中城 成為一個社會活動、個性化、人性化的體驗場所。F、休閑化：在新的項目

10、中減少零售業(yè)態(tài)，突出休閑的功能，滿足人 們在盛世年華中更多需要的個性化、休閑化的需求所趨。（2）商業(yè)項目定位的考慮因素A、定地址：選址靠的是真功夫，沒有教科書，更多要靠經(jīng)驗，這就 是零售人員、 物管人員與開發(fā)設(shè)計人員智慧的綜合， 絕大部分是經(jīng)驗 的積累。B、定規(guī)模：根據(jù)成熟市場的經(jīng)驗數(shù)據(jù)及當(dāng)?shù)厥袌龅娜萘?、資源可用度協(xié)助開發(fā)設(shè)計部門最終確定商業(yè)體量及主力店、 次主力店、 一般性 商業(yè)的規(guī)模及組合。C、定主力店：地址、規(guī)模確定好以后，就是主力店、次主力店的問 題。如何選擇主力店以達(dá)到物業(yè)組合可售最大化、 如何實現(xiàn)銷售均價 最優(yōu)化都是確定主力店的重要參考因素。D、搞好設(shè)計：主要在于以下四個關(guān)鍵點人線

11、流動這是設(shè)計方面的第一要素，單一通道是最好的，最多 一個環(huán)路，人在這種路線中，方向感好，容易找到位置；視覺通透視線范圍內(nèi)，看到越多的店鋪越好，能刺激人的購買 欲；交通體系卸貨區(qū)要盡量安排在地下，人車分流，不與地面爭位 置；主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，如層高、 荷載、卸貨要求， 只要在招商前與主力店進(jìn)行技術(shù)對接，才能掌握好 這些東西。才能更好地實現(xiàn)物業(yè)利用率。3、商業(yè)項目現(xiàn)場職能管理A 、商業(yè)項目經(jīng)營形式規(guī)劃分析：自購自營、業(yè)主委托經(jīng)營、公司委托經(jīng)營、先招商后銷售、直接銷 售、售后包租、混合經(jīng)營B、構(gòu)建輔助銷售運營管理體系： 小業(yè)主的售價返租關(guān)系策略的制定解決零售商和餐飲及其他

12、商戶建筑調(diào)整需求 制定租賃合同管理辦法和流程制定商業(yè)現(xiàn)場管理辦法，包括店面形象制定促銷活動的管理辦法建立服務(wù)型管理團(tuán)隊C商業(yè)項目成本管理：制定設(shè)施維護(hù)開支預(yù)算促銷費用計劃的編制人員工資及福利外聘公司人員的費用公關(guān)費用現(xiàn)場定期包裝費用D商業(yè)項目收益管理非產(chǎn)權(quán)位置的租金收入2%收取）日常管理費用的收入（計劃按租金收入的促銷活動各商家出資與實際花費的差額停車場及廣告位的收入E、開業(yè)后的商戶管理建立完善的客戶檔案對商戶進(jìn)行分級管理客流監(jiān)控與銷售信息系統(tǒng)的管理 店面營銷人員的管理與培訓(xùn)建立商戶溝通機(jī)制F、開業(yè)后的促銷活動管理確定促銷對象指定標(biāo)識體系確定推廣的主題及目標(biāo) 設(shè)立與商戶共同推廣的模型G開業(yè)后的

13、消費管理會員系統(tǒng)的建立定期會員活動宣傳品的投遞與回饋促銷活動的告知二、商業(yè)管理公司架構(gòu)1、盛源商業(yè)管理組織架構(gòu)圖行政文員、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析運營主管1!V商業(yè)管客服管理員理停車場管理收費工程主管日常水、電服務(wù)、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保潔員秩序維護(hù)員說明：人員架構(gòu)中總經(jīng)理、財務(wù)部分由卓品地產(chǎn)管理人員兼任，短期 內(nèi)不再另行設(shè)立專職人員，同時其工資福利不計入盛源商業(yè)成本。2、全職人員編制表崗位名稱人員 編制主要 工作隸屬 上級直屬 下級工資 待遇副總經(jīng)理1全面招商運營管理卓品總經(jīng)理運營經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理8500運營經(jīng)理1主管招商及商業(yè) 管理副總經(jīng)理商業(yè)管理員、業(yè)務(wù)內(nèi)勤30004500元/月商業(yè)管理 員、客服管 理員2經(jīng)

14、營戶客情維護(hù) 及補充商業(yè)資源運營經(jīng)理無15002500元/月美工企劃主 管1平面設(shè)計、廣告資 源優(yōu)化、宣傳品制作副總經(jīng)理無30004000元/月行政內(nèi)勤1資料管理、信息收 集、各部門對接工作運營經(jīng)理無17002500元/月物業(yè)經(jīng)理1負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)管理副總經(jīng)理物業(yè)工程師、安 防主管、保潔主管25003000元/月水電工1負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè) 設(shè)備維護(hù)及協(xié) 助商戶水電服 務(wù)物業(yè)經(jīng)理無18002500元/月保安主管1商業(yè)物業(yè)日常 安防維護(hù)及停 車場管理物業(yè)經(jīng)理保安員1300 2000元/月保潔主管1商業(yè)物業(yè)日常 衛(wèi)生養(yǎng)護(hù)物業(yè)經(jīng)理保潔員1500元/月保安員12 （含停車場 管理）商業(yè)日常巡防、 維護(hù)工作保安主管

15、無11001500元/月保潔員10商業(yè)物業(yè)日常 清掃工作保潔主管無8501200元/月合計3263500元 /月注：工資計算按高位數(shù)標(biāo)準(zhǔn)計算3、商業(yè)管理公司工作時間安排及人員工資高低位數(shù)測算（1）商業(yè)管理公司工作時間分為兩個班：早班：9： 0017： 00晚班：13： 0020： 00管理人員每周休息一天保潔員分為兩班：早班：7： 0014： 00晚班：13： 0020： 00200保安員分為三班（24小時巡防及對商業(yè)部分停車場管理收費）早班：8 00T6: 30中班：16： 00-23： 30晚班：23： 00-8： 00按此工作時間，管理人員工作時段內(nèi)工作餐一餐，保安、保潔按元/月標(biāo)準(zhǔn)補貼

16、餐補崗位 名稱現(xiàn)行工 資現(xiàn)行福利劃歸商業(yè)后底薪績效工資最咼年收入最低年收入副總8500營銷部相7000運營收入理關(guān)獎金8500金（基數(shù)1.6）元元運營 經(jīng)理40003500運營收入獎 金（基數(shù)1.5）63000元42000元物業(yè) 經(jīng)理30002500運營收入獎 金（基數(shù)1.5）45000元30000元商管、1800營銷部相1800運營收入獎3024021600客服2000關(guān)獎金金（基數(shù)1.4）元元保安 主管18001600運營收入獎 金（基數(shù)1.4）26880元19200元水電18001800 運營收入獎3600021600工、行 政25002500金（基數(shù)1.2）元

17、元4、商業(yè)公司各層級人員崗位職責(zé) （1）總經(jīng)理崗位職責(zé)A、負(fù)責(zé)把握公司發(fā)展方向，制定公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；B、負(fù)責(zé)審核制定公司發(fā)展計劃、管理方案、企業(yè)操作流程；C、制訂公司年度工作計劃和整體經(jīng)營管理工作；D、推動各項管理規(guī)章、制度的建設(shè)和完善；E、組織完成公司整體業(yè)務(wù)計劃；F、協(xié)調(diào)、激勵各個部門的工作。（2）副總經(jīng)理崗位職責(zé)A、協(xié)助總經(jīng)理制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；B、負(fù)責(zé)制定所屬部門的工作計劃、管理方案、企業(yè)操作流程；C、制訂所負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的年度工作計劃并監(jiān)督實施執(zhí)行；D、制定所負(fù)責(zé)部門的各項管理規(guī)章、制度；E、推動公司各項業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計劃；F、積極協(xié)調(diào)和激勵所屬部門的工作。（3）運

18、營經(jīng)理崗位職責(zé)A、全面負(fù)責(zé)項目的招商工作，租戶協(xié)調(diào)和賣場管理；B、參與公司整體策劃，健全公司各項制度，完善公司運營管理;C、推動公司招商業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計劃；D、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門工作，建立有效的團(tuán)隊協(xié)作機(jī)制；E、維持并開拓各方面的外部關(guān)系；F、管理并激勵所屬部門的工作績效。（4）工程主管崗位職責(zé)A、安排、協(xié)調(diào)、幫助及督促各專業(yè)崗位完成各自范圍內(nèi)的工作。B、組織各專業(yè)技術(shù)主管代表物業(yè)公司參加項目入伙前接管驗收。發(fā) 現(xiàn)問題及時提出報告，匯總后交上級公司，以求得解決。C、提出物業(yè)區(qū)域設(shè)施增補改造的初步方案。D、掌握商業(yè)建筑設(shè)施和機(jī)電設(shè)備性能及完好情況，組織各專業(yè)技術(shù)主管按時制訂維修保養(yǎng)計劃、

19、措施，檢查完成情況。E、代表物業(yè)辦理有關(guān)工程機(jī)電方面的各項業(yè)務(wù)。F、負(fù)責(zé)對物業(yè)技術(shù)資料、設(shè)備說明書，技術(shù)檔案等整理存檔。G、負(fù)責(zé)對各專業(yè)崗位人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核工作。H、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他有關(guān)任務(wù)或工作。（5）物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)A、制定年度、月度工作計劃，檢查督促各崗位員工認(rèn)真履行職責(zé)。B、負(fù)責(zé)管理專業(yè)文件和資料的保管。C、負(fù)責(zé)物業(yè)客戶報修管理及物業(yè)運營調(diào)度。D、負(fù)責(zé)商業(yè)項目的日常維修，設(shè)施設(shè)備及工程改進(jìn)、維修進(jìn)行質(zhì)量 監(jiān)督，協(xié)助監(jiān)督設(shè)備廠商嚴(yán)格履行維保合同協(xié)議。E、對管理項目日常工作的巡查監(jiān)督整體服務(wù)質(zhì)量。F、堅持“以人為本、服務(wù)第一”的宗旨，做好內(nèi)部協(xié)調(diào)和對外聯(lián)絡(luò) 事宜，處理投訴問題及時準(zhǔn)確

20、，做好本部門文明服務(wù)工作。G、完成領(lǐng)導(dǎo)上級交辦的其他工作（6）保安隊長崗位職責(zé)A、領(lǐng)導(dǎo)并負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)部的全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項規(guī)章制 度。B、負(fù)責(zé)編制安全護(hù)衛(wèi)隊員訓(xùn)練計劃，督促和指導(dǎo)部門各崗位的訓(xùn)練 工作并嚴(yán)格考核，按時總結(jié)。C、負(fù)責(zé)本部門的作風(fēng)紀(jì)律檢查，督促管理，及時掌握隊員思想動態(tài), 進(jìn)行定期和不定期檢查，發(fā)現(xiàn)違章，嚴(yán)肅查處。D、負(fù)責(zé)按要求編制安保通訊和警械用品的購置計劃，并對損壞警械 的人員提出處理意見。E、負(fù)責(zé)查處整個安全保衛(wèi)部管轄范圍內(nèi)的治安案件工作，并與屬地 公安機(jī)關(guān)保持聯(lián)系，依法辦事F、負(fù)責(zé)撰寫有關(guān)工作總結(jié)、報告、通知、編制各類規(guī)章制度，建立 臺帳。G、安排部門行政例會，不

21、折不扣執(zhí)行上級指示，收集、分析有關(guān)業(yè) 務(wù)資料，當(dāng)好參謀。H、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。（7）保潔隊長崗位職責(zé)A、全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公共部位的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化工作，并隨 時提供業(yè)主（客戶）所需的有償清潔服務(wù)事項。B、協(xié)助副總經(jīng)理做好清潔員工的招聘、培訓(xùn)、考核和管理工作，并 對清潔工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)與示范。C、按管理要求，定期組織員工清理溝渠、井道，協(xié)助工程主管搞好 水池、水箱清洗，化糞池清理。D、負(fù)責(zé)公司清潔工作的月度計劃和對清潔綠化工作進(jìn)行具體安排和 檢查。E、負(fù)責(zé)清潔物品及設(shè)備采購，管理和建立領(lǐng)用制度，搞好成本核算, 提高經(jīng)濟(jì)效益。F、負(fù)責(zé)城管、環(huán)衛(wèi)、街道等與環(huán)保工作對口部門的具體聯(lián)系

22、與業(yè)務(wù) 往來，做好垃圾清運工作。G、完成上級交辦的其他工作。（8）行政內(nèi)勤崗位職責(zé)A 、配合副總經(jīng)理做好日常管理工作。B、負(fù)責(zé)巡視公共區(qū)域，檢查水、電、空調(diào)、電梯的供應(yīng)和運行情況， 以及清潔工工作完成情況， 綠化養(yǎng)護(hù)情況， 消防、安全護(hù)衛(wèi)工作情況。 急需解決的事項及時處理，并做好巡視記錄。若不能及時處理，應(yīng)立 即向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報并提出處理意見。C、熟悉所轄項目的結(jié)構(gòu)、商鋪數(shù)、管線路的走向、各種設(shè)備開關(guān)、 計量儀表位置，負(fù)責(zé)做好巡回檢查記錄。D、熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)政策、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定以及各 種費用收費標(biāo)準(zhǔn)和計算方法。做好管理費、水、電等各項費用的收繳 工作。E、熟悉客戶背景情況，建立客

23、戶檔案，所有客戶資料必須保密，妥善保存F、定期將欠費情況編制明細(xì)分析表，及時上報，提出積極措施和建 議。G、熟練掌握突發(fā)事件應(yīng)急處理方法，以便及時處理出現(xiàn)的各類緊急 情況。H、做好回訪工作，虛心聽取客戶的批評與建議并及時上報，同時， 積極宣傳國家有關(guān)的法律、法規(guī)，及時傳達(dá)公司各項通知，經(jīng)常與客 戶溝通，保持彼此良好的關(guān)系，最大限度滿足客戶物業(yè)需求。I、完成上級安排的其他工作并及時反饋信息。（9）美工企劃主管崗位職責(zé)A、商業(yè)促銷活動的制定、實施及檢討。B、與各商戶聯(lián)合活動的商談及實施。C、商業(yè)美陳布置統(tǒng)籌。D、與媒體的合作及關(guān)系的維護(hù)。E、商業(yè)廣告位、陳列位的管理。F、臨時促銷或展示的談判及實施

24、。G、與商業(yè)形象有關(guān)的物品、外立面的管理。H、實施總經(jīng)理、副總經(jīng)理的營銷意圖并匯報市場情況。I、全年推廣計劃及預(yù)算提案，根據(jù)不同的節(jié)日、節(jié)氣計劃安排各種 促銷活動。J留意當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r并作出相應(yīng)建議。K、統(tǒng)管促銷費用：宣傳、廣告費、裝飾費、舉辦多種促銷、宣傳活動等費用L、組織市場調(diào)查，做好營銷環(huán)境分析、競爭分析，為公司戰(zhàn)備決策 提供依據(jù)。M 、協(xié)助運營經(jīng)理根據(jù)商業(yè)相關(guān)合作品牌的需求做好促銷方案實施。N、完成總經(jīng)理、副總經(jīng)理臨時交辦的各項工作任務(wù)。（10）巡視隊員崗位職責(zé)A 、按巡更要求負(fù)責(zé)管區(qū)巡邏，并認(rèn)真做好巡更記錄。B、處理突發(fā)事件，對危害公共安全，公眾利益的人和事敢于挺身而 出作斗爭。C、勸

25、阻小攤小販及各種推銷人員進(jìn)入管轄區(qū)域。扶老攜幼，為老弱 病殘?zhí)峁椭|、糾正管區(qū)內(nèi)不文明、有礙觀瞻的行為或現(xiàn)象，確保管轄區(qū)域整潔 有序、文明安全。E、巡查消防、監(jiān)控等器材設(shè)備是否完好，供水、供電有無跑、冒、 滴、漏導(dǎo)常情況及氣味。F、巡查施工人員是否佩帶臨時出入證，是否按裝修管理規(guī)定規(guī)范施 工，是否有非該作業(yè)區(qū)域的人員進(jìn)入和亂扔裝修垃圾等情況。G、檢查消防通道是否暢通，有無侵占公共部位現(xiàn)象，電梯運作是否 正常。H、積極主動調(diào)解民事糾紛，防止矛盾激化，防止發(fā)生治安案件、刑 事案件。I、夜間封場后注意各位置及死角是否有人員滯留，并隨時通報情況,確保商場貨物安全。J、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。（1

26、1）停車場各崗位職責(zé)A 、按時交接班，值班時不得擅離職守，交班前必須抄車號交車，認(rèn) 真做好交接班工作。B、嚴(yán)格按照車場管理制度及有關(guān)規(guī)定，履行車輛登記手續(xù)。查驗出 入證，指導(dǎo)車輛停放到位，不得一車占二位。C、督促駕駛員熄火關(guān)機(jī)、拉手剎、切斷電源、取下點火鑰匙關(guān)鎖車 門和車窗玻璃，保管好物品。D、加強(qiáng)車場巡邏，看護(hù)場內(nèi)公共設(shè)施及車輛停放情況， 發(fā)現(xiàn)有異常、 可疑之處要及時查明， 發(fā)生重大事故必須奮力搶救， 保護(hù)現(xiàn)場并立即 上報。E、對閑雜人員進(jìn)入車場實施管理，遇可疑人員必須核實，作出判斷, 妥善處理，對夜間車輛出場必須核對清楚后方予放行。F、管理好車場交通安全秩序，對在場內(nèi)修理汽車、加放汽油、吸

27、煙 者進(jìn)行勸阻、警告、禁止其違規(guī)行為。G、對車場文明清潔進(jìn)行督促管理，對從車輛上拋棄垃圾者，要對其 進(jìn)行教育和制止。H、發(fā)現(xiàn)車輛攜帶易燃、易爆、有害、危險品及污染物品進(jìn)入停車場， 要立即 報告 上級，采取果斷措施，勸其出場。I、妥善保管車場收費票據(jù)，收取的現(xiàn)金清點后與發(fā)票存根要按規(guī)定 時限及時送交公司財務(wù)部，做到帳目清楚。J、臨停車輛進(jìn)出場必須按公司規(guī)定查驗“臨停證”，不得利用工作之 便謀取私利。K、嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、有害、有毒危險品及污染物進(jìn)入停車場。L、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（12）保潔工崗位職責(zé)A、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域室外公共區(qū)域的清潔工作。B、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域室內(nèi)公共區(qū)域清潔工作。C、

28、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常垃圾收集與處理工作。D、負(fù)責(zé)管理區(qū)域衛(wèi)生消殺工作。E、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的地面、墻面清潔工作。F、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域玻璃 不銹鋼等制品的清潔工作。G、負(fù)責(zé)完成臨時交辦的任務(wù)。三、商業(yè)管理公司收支預(yù)算1、運營成本名稱具體款項月費用年費用備注物業(yè)費用公共水電700084000預(yù)估綠化用水120014400預(yù)估清潔衛(wèi)生120014400用品耗材消防保安400048000安防委托人員工資63500762000服裝費7008400維護(hù)保養(yǎng)100012000運營費用活動推廣30000360000辦公、電話費200024000與營銷部分?jǐn)偲渌M用法疋稅費300036000物業(yè)資質(zhì)費9000

29、108000支付深宏物業(yè)公共區(qū)域托管費450054000支付深宏物業(yè)管理人員社保300036000合計13010015612002、收入預(yù)估:名稱收取標(biāo)準(zhǔn)收取率月收入年收入物業(yè)管理費 一期（10000 m2）2元/1元/平米（平均1.5元）80%12000元144000 元物業(yè)管理費二期（24000 m）2元/1元/平米（平均1.4元）80%26880元322560元商業(yè)地下停車位 （80 個）2元/小時（按每個車位400元/ 月計算）50%16000元192000 元廣告收入（LED、 廣告位）500 元 /月10000元120000元非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃 收入（一期、二 期）5000元/月500

30、0 元60000元產(chǎn)權(quán)物業(yè)管理費二期商業(yè)，按租 金標(biāo)準(zhǔn)2%收取20000平方米9000 元108000 元合計78880 元946560元四、商業(yè)管理公司運營管理及激勵在一個商業(yè)項目需要兩年以上培育期才能實現(xiàn)業(yè)態(tài)穩(wěn)固、人流量增 加、營業(yè)額提高的目標(biāo)。盛源商業(yè)管理有限公司承擔(dān)的正是這樣一種 運營管理職能，按上述運營收支成本核算，卓品地產(chǎn)每月需貼補51220 元每年需貼補614640元（實際貼補按每年70萬元計算）。按三年培 育期計算卓品地產(chǎn)應(yīng)貼補210萬元。良好的運營管理可以提高中心城 商業(yè)廣場知名度同時營造良好商業(yè)氛圍，為商業(yè)銷售打下良好基礎(chǔ)。故表面上看第年貼補約70萬元是一個不小的數(shù)字，但我們只要算一 筆中心城商業(yè)廣場二期、三期商業(yè)銷售的帳就能一目了然。中心城商業(yè)廣場二期（含月牙泉、大酒店負(fù)一層）商業(yè)面積約 24000 平方米，可售金額約 1.3 億元；