房開企業(yè)代銷涉及的稅務(wù)分析

1、精品資料房地產(chǎn)企業(yè)委托代銷的企業(yè)所得稅收入確認(rèn)技巧及典型案例分析為節(jié)約成本，體現(xiàn)專業(yè)辦事，房企委托專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)銷售經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售，在代理銷售模式下，房企涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析：一、代理銷售費(fèi)用在房企所得稅前扣除涉及的稅法規(guī)定：1、稅收扣除限額的規(guī)定：根據(jù)企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策（財(cái)稅200929 ）規(guī)定，房企與具有合法經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)銷售經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者個(gè)人簽訂的代銷合同，不得超過 5% 的收入的傭金可以稅前扣除；（國稅發(fā) 2009 31 號）文件規(guī)定房企與境外銷售機(jī)構(gòu)簽訂的代銷產(chǎn)品的合同， 不得超過代銷收入的 10%傭金或者手續(xù)費(fèi)可以所得稅前扣除。2、（財(cái)稅 200929）規(guī)定二、企業(yè)

2、應(yīng)與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國家有關(guān)規(guī)定支付手續(xù)費(fèi)及傭金。除委托個(gè)人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。三、企業(yè)不得將手續(xù)費(fèi)及傭金支出計(jì)入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進(jìn)場費(fèi)等費(fèi)用。五、企業(yè)支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實(shí)入賬。六、企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計(jì)算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實(shí)憑證?？删庉嬓薷木焚Y料財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知（財(cái)稅 2016 43 號 ）在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。二、

3、房地產(chǎn)委托中介銷售的企業(yè)所得稅收入的確認(rèn)1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售期房和現(xiàn)房的企業(yè)所得稅納稅義務(wù)時(shí)間（ 1 ）房地產(chǎn)企業(yè)銷售期房確認(rèn)企業(yè)所得稅收入時(shí)間的會(huì)計(jì)與稅法差異房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售方式一般包括現(xiàn)房銷售、期房銷售?，F(xiàn)房銷售的處理方法，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的規(guī)定是一致的；期房銷售的處理方法，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定有所不同，預(yù)售業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。在會(huì)計(jì)上，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，期房銷售的會(huì)計(jì)處理為：由于企業(yè)銷售商品不滿足收入確認(rèn)條件，當(dāng)收到預(yù)售款時(shí)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，等預(yù)售房屋竣工并交付給購買方時(shí)，再確認(rèn)收入。即收到期房房款時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款”科目；房屋竣工并交

4、付給購買方時(shí)，借記“預(yù)收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。在稅務(wù)上，根據(jù)國關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題（國稅發(fā) 200931 號）第六條的規(guī)定，企業(yè)通過正式可編輯修改精品資料簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。因此，簽訂房地產(chǎn)預(yù)收合同所取得的收入，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收賬款”的概念，只要簽訂了銷售合同、預(yù)售合同并收取款項(xiàng)，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認(rèn)為銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，負(fù)有企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。（ 2 ）房地產(chǎn)企業(yè)銷售現(xiàn)房確認(rèn)企業(yè)所得稅收入的時(shí)間現(xiàn)房，只要簽

5、訂銷售合同，房企就可以與購房者辦理商品房的移交手續(xù)，在會(huì)計(jì)核稅法上，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)企業(yè)所得稅收入的時(shí)間是一致的。2 、房地產(chǎn)企業(yè)采取委托方式銷售產(chǎn)品的企業(yè)所得稅收入確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)及案例分析根據(jù)國稅發(fā) 200931 號第六條第（四）項(xiàng)的規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)所得稅收入確認(rèn)的時(shí)間分為四種情況（ 1 ）采取 支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。案例 1 ：某房地產(chǎn)企業(yè)采用支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售的收入確認(rèn)甲房地產(chǎn)公司2017年開發(fā)住宅小區(qū)，選擇一般計(jì)稅方法計(jì)征增值稅， 甲公司與 A 房屋銷售公司簽訂現(xiàn)房銷售代

6、理銷售可編輯修改精品資料合同約定： A 公司按銷售額5% 收取手續(xù)費(fèi)。 2017年 7月銷售房屋 2000 平方米，每平方米 5000元。 A 公司將銷售清單提交甲公司， 并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款950 萬元。 甲公司如何進(jìn)行賬務(wù)處理和企業(yè)所得稅收入如何確認(rèn)？（ 1 ）甲公司正確的財(cái)稅處理根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)【 2009 】 31 ）第六條第（四）項(xiàng)第一款規(guī)定，采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。另外，關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知（財(cái)稅 2009 29號） 第五條規(guī)定：“企業(yè)

7、支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實(shí)入賬” 。因此，基于以上稅收政策規(guī)定，正確的財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理是：A 公司代理業(yè)務(wù)銷售額應(yīng)為1000 萬元，不能將支付給代理銷售機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi) 50 萬元直接扣除合同銷售金額，應(yīng)由A房屋銷售公司向甲房地產(chǎn)企業(yè)開具“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)代理業(yè)”的增值稅專用發(fā)票50 萬元，作為費(fèi)用列支。 賬務(wù)處理如下：借：銀行存款1000萬元貸：主營業(yè)務(wù)收入901 萬元應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅）99 萬元可編輯修改精品資料借：銷售費(fèi)用代銷傭金47.17萬元應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅）2.83 萬元貸：銀行存款50 萬元（ 2 ）采取 視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企

8、業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。案例 2：某房地產(chǎn)企業(yè)采用視同買斷方式委托銷售的收入確認(rèn)甲房地產(chǎn)公司2016年開發(fā)住宅小區(qū)，選擇一般計(jì)稅方法計(jì)征增值稅， 甲房地產(chǎn)公司與B 公司簽訂現(xiàn)房銷售代理合同約定：B公司采取買斷方式代理銷售，買斷價(jià)為每

9、平方米4500元，銷售時(shí)由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2017年 9 月 B 公司將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交甲公司時(shí)，銷售房屋 2000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價(jià)5000元。請分析甲公司的財(cái)務(wù)稅務(wù)處理和企業(yè)所得稅收入可編輯修改精品資料如何確認(rèn)？（ 1 ）正確的財(cái)稅處理根據(jù)國稅發(fā) 200931號文第六條第 （四）項(xiàng)第二款的規(guī)定，采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)

10、現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。基于此稅法規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)與銷售代理機(jī)構(gòu)簽訂視同買斷方式的代理銷售合同，則房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅收入確認(rèn)必須按照合同中約定的買斷價(jià)格與實(shí)際市場銷售價(jià)格熟低的原則進(jìn)行收入確認(rèn)。本案例中的銷售代理合同約定的買斷價(jià)為4500 元一平方米，而實(shí)際市場銷售價(jià)格為5000元一平方米，根據(jù)稅法的規(guī)定，甲房地產(chǎn)企業(yè)必須按照5000元一平方米確認(rèn)收入。因此，根據(jù)以上財(cái)稅政策分析，甲房地產(chǎn)企業(yè)正確的稅務(wù)處理是 ： B 公司代理業(yè)務(wù)銷

11、售額應(yīng)為1000 萬元，不能將支付給代理銷售機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)100萬元直接扣除合同銷售金可編輯修改精品資料額，應(yīng)由 B 房屋銷售公司向甲房地產(chǎn)企業(yè)開具“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)代理業(yè)”的增值稅專用發(fā)票100 萬元，作為費(fèi)用列支。賬務(wù)處理人如下：借：銀行存款1000萬元貸：主營業(yè)務(wù)收入901 萬元應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅）99 萬元借：銷售費(fèi)用代銷傭金94.34萬元應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅）5.66萬元貸：銀行存款100萬元（ 3 ）采取 基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品 的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約

12、定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。案例 3：某房地產(chǎn)企業(yè)采用超基價(jià)分成方式委托銷售的收入確認(rèn)可編輯修改精品資料甲房地產(chǎn)公司 2016 年開發(fā)住宅小區(qū)，選擇一般計(jì)稅方法計(jì)征增值稅，甲房地產(chǎn)公司與 C 公司簽訂現(xiàn)房銷售代理合同，合同約定：采取基價(jià)

13、（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。銷售保底價(jià) 4500 元一平方米，并由 C 公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價(jià)部分受托方和委托方按三、七分成。 2017 年 9 月 C 公司提交銷售清單時(shí)，銷售房屋 2000 平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入 1000 萬元，平均售價(jià) 5000 元。請分析甲公司的財(cái)務(wù)稅務(wù)處理和企業(yè)所得稅收入如何確認(rèn)？（ 1 ）正確的財(cái)稅處理：根據(jù)國稅法 200931 號文第六條第 （四）項(xiàng)第三款的規(guī)定，采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，按照以下兩種情況確認(rèn)收入。屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售

14、合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?？删庉嬓薷木焚Y料屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。本案例中的基價(jià)為4500元一平方米，實(shí)際售價(jià)為5000元一平方米，根據(jù)以上稅收政策的規(guī)定，甲房地產(chǎn)公司應(yīng)該按照 5000元一平方米確認(rèn)收入。因此，基于此稅

15、收政策規(guī)定，C 公司代理業(yè)務(wù)銷售額為2000 × 4500 （ 5000 4500 ）× 2000 × 100% 1000 （萬元），這里關(guān)鍵點(diǎn)在于開發(fā)商支付給受托方的分成額（ 5000 4500 ）× 2000 × 30%30 （萬元）不得直接從銷售收入中扣除，將來支付代銷手續(xù)費(fèi)時(shí)，根據(jù) C 公司開來的增值稅專用發(fā)票作為銷售費(fèi)用列支。甲房地產(chǎn)企業(yè)正確的賬務(wù)處理如下：借：銀行存款1000萬元貸：主營業(yè)務(wù)收入901萬元應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅）99 萬元借：銷售費(fèi)用代銷傭金28.3萬元應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅）1.7 萬元貸：銀行存款30 萬元案例四：采用包銷方式確認(rèn)收入的處理（ 4 ）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定， 參照上述 1 至 3 項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)可編輯修改精品資料現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。案例 4：采用包銷方式委托銷售的收入的確認(rèn)甲房企 2000平米的小區(qū)，采用一般計(jì)稅方式核算，委托乙方包銷房產(chǎn)，合同約定，銷售單價(jià)為4500元，如果2017年 9 月 15 日未銷售完畢， 剩余產(chǎn)品由乙方購買；2017年