XX年5月西安酒店公寓市場解讀

1、20112011年年5 5月月西安酒店公寓市場解讀西安酒店公寓市場解讀項(xiàng)目匯報(bào)的目錄及綱要項(xiàng)目匯報(bào)的目錄及綱要西安酒店公寓專題研究西安酒店公寓市場分析西安酒店公寓市場研究基本結(jié)論酒店公寓市場解碼酒店公寓市場解碼西安酒店公寓市場分析西安酒店公寓市場分析酒店公寓專題研究酒店公寓專題研究市場研究基本結(jié)論市場研究基本結(jié)論動(dòng)動(dòng)因定義義分分類類特點(diǎn)特點(diǎn)酒店式公寓酒店式公寓基本概念基本概念酒店公寓基本概念定義定義“酒店式公寓”，也稱服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是在亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。它是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價(jià)格的長期住

2、宅。 簡單定義其概念歸結(jié)為三點(diǎn)：統(tǒng)一經(jīng)營售后回租完整產(chǎn)權(quán)解釋：它一般是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報(bào)。因此，酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。 特特點(diǎn)點(diǎn) 酒店式公寓強(qiáng)調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能 酒店式公寓是一種長期居所（相對(duì)于酒店而言）的物業(yè) 酒店式公寓必須有酒店般完善的服務(wù) 酒店式公寓必須具有居家的氛圍相對(duì)于酒店而言，酒

3、店式公寓具有一定的價(jià)格優(yōu)勢與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別 酒店式公寓除了提供傳統(tǒng)酒店的服務(wù)外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服務(wù)，真正找到賓至如歸的感覺，它最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店多了家的味道家的味道。 酒店式公寓是既提供了專業(yè)服務(wù)，同時(shí)又擁有私人公寓的私密性和生活風(fēng)格的私人物業(yè)；即成為連接酒店和私人公寓之間橋梁，又解決了酒店和私人公寓因其經(jīng)營本質(zhì)不同所決定的不能提供短期住宅和長期住宅共存的問題。分類分類-按按“產(chǎn)權(quán)性質(zhì)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”劃分劃分商住產(chǎn)權(quán)的商住產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓酒店式公寓”只租不售的只租不售的“酒酒店式公寓店式公寓”住宅產(chǎn)權(quán)的住宅產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓酒店式公寓”顧名思義

4、，其特征是“商住”性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)。該類物業(yè)可對(duì)小業(yè)主出售，售后統(tǒng)一或非統(tǒng)一進(jìn)行“酒店”經(jīng)營。一般可簽定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、貸款、利潤稅率等方面均較一般住宅受更大的限制。 其特征是并不對(duì)外出售產(chǎn)權(quán)。一般由水準(zhǔn)較高的跨國酒店管理集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營。稱其為“公寓式酒店”更為合適，是各類產(chǎn)品中綜合品質(zhì)及管理水準(zhǔn)最高的 這是目前西安市場上最為常見的“酒店式公寓”，但由于其本質(zhì)是“住宅”產(chǎn)權(quán)，也決定了它不可能成為真正意義上的“酒店式公寓”。更準(zhǔn)確的說，這是一種“酒店式服務(wù)公寓”，以比一般住宅物業(yè)更為完善、全面的酒店式服務(wù)來吸引客戶。其付款方式、貸款形式、交易手續(xù)與普通住宅相同。 對(duì)對(duì)比因素比因素

5、項(xiàng)項(xiàng)目名稱目名稱地理位置地理位置區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境建筑形式建筑形式配套標(biāo)準(zhǔn)配套標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)客群范圍目標(biāo)客群范圍市場認(rèn)可度市場認(rèn)可度服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓 無無酒店式公寓酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)品類比分析產(chǎn)品類比分析發(fā)展動(dòng)因發(fā)展動(dòng)因酒店式公寓在一個(gè)城市的產(chǎn)生和發(fā)展,牽制的根本原因就是這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度。因?yàn)榫频晔焦⒌男枨笳吆拖M(fèi)者一般都是生活在這個(gè)城市的政府官員和高級(jí)商務(wù)人士。這些消費(fèi)者一般都有豐厚的住房補(bǔ)貼。一個(gè)城市只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，高端住宅消費(fèi)能力的消費(fèi)者才會(huì)形成一定的規(guī)模。在他們的需求中孕育著良好的商機(jī)，此時(shí)適應(yīng)他們生活模式和生活需要的酒店式公寓就應(yīng)運(yùn)而生

6、，并且有良好的發(fā)展前景。 酒店式公寓酒店式公寓發(fā)展歷程發(fā)展歷程酒店式公寓發(fā)展歷程起源起源酒店式公寓，最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給旅客供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又有相當(dāng)于個(gè)人 “臨時(shí)住宅”的特色。最早提出“時(shí)權(quán)酒店（Time share Hotel）”概念的是瑞士企業(yè)家亞力山大。1976年第一批真正意義上的時(shí)權(quán)酒店在法國阿而卑斯山脈地區(qū)興起，并很快在歐洲其他地區(qū)流行了，這是酒店式公寓的雛形。 酒店式公寓發(fā)展歷程u酒店式公寓真正發(fā)揚(yáng)光大則是在紐約，在一些酒店式公寓真正發(fā)揚(yáng)光大則是在紐約，在一些國際大都市，人流量很大，也有很多商機(jī)。國際大都市，人流量很大，也有

7、很多商機(jī)。許多外來商務(wù)人士必須長期住在這些城市，但是由于買房負(fù)擔(dān)太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓。因?yàn)榫频陜r(jià)錢比較貴而且沒有家的感覺，酒店式公寓就這樣于1980年在紐約應(yīng)運(yùn)而生，并且成為一種潮流，也成為紐約大量開發(fā)商的主打項(xiàng)目。u酒店式公寓在國外流行10多年后最早在上世紀(jì)九十年代初流入深圳、廣州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雛形是北京建國飯店在六至九層北京酒店式公寓雛形是北京建國飯店在六至九層長包房里增設(shè)廚房，推出超出酒店客房概念的居長包房里增設(shè)廚房，推出超出酒店客房概念的居所，當(dāng)時(shí)一經(jīng)推出立即被美國駐華大使館全部租所，當(dāng)時(shí)一經(jīng)推出立即被美國駐華大使館全部租用（當(dāng)時(shí)美國駐華大使館成立之初

8、，使館區(qū)還在用（當(dāng)時(shí)美國駐華大使館成立之初，使館區(qū)還在建造之中），成為外交官員公寓。建造之中），成為外交官員公寓。 發(fā)展發(fā)展酒店式公寓發(fā)展歷程產(chǎn)品市場沿革產(chǎn)品市場沿革服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓酒店產(chǎn)權(quán)自持性物業(yè)，公建立項(xiàng)，以外籍租客為主要服務(wù)對(duì)象。小戶型公寓小戶型公寓小戶型公寓產(chǎn)品，住宅立項(xiàng)，普遍帶有裝修。以年輕人自住、家庭投資為主要購買目的，對(duì)產(chǎn)品舒適度要求不高。酒店式公寓酒店式公寓介于酒店與住宅之間的產(chǎn)品，公建或住宅立項(xiàng)。對(duì)于配套要求及物業(yè)服務(wù)的要求較高，單價(jià)較高，后期生活費(fèi)用較高。產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店純投資性產(chǎn)品，對(duì)于區(qū)域位置、周遍高端商務(wù)人群、產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)置有很高的要求，且對(duì)酒店公司

9、的運(yùn)營能力有一定要求，售價(jià)高于其它產(chǎn)品，市場受眾面窄。20062006年起年起20052005年起年起 20032003年起年起上世紀(jì)九十年代初上世紀(jì)九十年代初酒店式公寓發(fā)展歷程公寓關(guān)聯(lián)類別的對(duì)比分析商務(wù)公寓商務(wù)公寓服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓競爭模式分析競爭模式分析普通住宅普通住宅商務(wù)公寓商務(wù)公寓純辦公樓純辦公樓位置和品質(zhì)位置和品質(zhì)分布于全市各區(qū)，交通情況差別很大建筑品質(zhì)高低不一，通常無裝修靠近市中心/商務(wù)區(qū)/開發(fā)區(qū)建筑品質(zhì)高低不一，公共部位通常有裝修，小戶型以精裝修交房為主位于市中心/主要商務(wù)區(qū)較高建筑品質(zhì)，通常提供公共部分精裝修，室內(nèi)簡裝修或毛坯交房建筑形態(tài)建筑形態(tài)高層，多層，別墅等多種形式除市

10、中心少數(shù)住宅外，通常由多幢建筑共同形成一個(gè)居住小區(qū)多為高層帶電梯通常只有1-2幢，或是大型居住小區(qū)的臨街建筑通常為高層/超高層建筑，外觀優(yōu)美容易成為一個(gè)城市的標(biāo)志性建筑物戶型大小戶型大小從50左右的小戶型到數(shù)百的大戶型戶型大多在30-100之間一般可根據(jù)客戶需求自由分割，小至100以下，大至整層所有權(quán)方式所有權(quán)方式70年產(chǎn)權(quán)50年或40年產(chǎn)權(quán)50年或40年產(chǎn)權(quán)室內(nèi)配套室內(nèi)配套戶內(nèi)配有完整的廚房與衛(wèi)生間戶內(nèi)配有衛(wèi)生間，部分配有簡易廚房，很少有煤氣衛(wèi)生間與茶水間為整層共用配套設(shè)施配套設(shè)施以社區(qū)生活配套為主，如健身房，零售/超市有時(shí)提供簡單的商務(wù)配套設(shè)施以商務(wù)配套設(shè)施為主，如商務(wù)中心、會(huì)議中心等物業(yè)

11、管理物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)用相對(duì)較低不允許公司掛牌相比普通住宅略高，有時(shí)對(duì)住家和企業(yè)實(shí)行不同收費(fèi)可注冊公司但掛牌要和物業(yè)管理公司協(xié)商管理費(fèi)較高，物業(yè)管理公司質(zhì)量較高允許公司掛牌水電標(biāo)準(zhǔn)水電標(biāo)準(zhǔn)民用水電商用水電，部分民用水電商用水電商務(wù)務(wù)公寓基本特征比較較商務(wù)務(wù)公寓用途比較較居住型居住型辦公型辦公型戶型戶型/ /面積面積小戶型和單間為主，面積多在40-90之間以大開間劃分為主，面積大多在80以上租戶租戶以自住或出租居住為主，極少辦公租戶以辦公租戶為主，住戶較少裝修裝修精裝修或毛坯毛坯為主外墻外墻面磚玻璃幕墻或花崗巖空調(diào)空調(diào)分體空調(diào)或不安裝空調(diào)可控式中央空調(diào)樓宇自動(dòng)化樓宇自動(dòng)化基本上無多數(shù)配備機(jī)電、通

12、訊、辦公自動(dòng)化廚房廚房有開放式廚房或預(yù)留上下水沒有廚房或預(yù)留吧臺(tái)層高層高普遍較低，與住宅層高相近普遍較高，與辦公樓層高相近陽臺(tái)陽臺(tái)有陽臺(tái)或封閉式陽臺(tái)無水牌水牌基本上不掛水牌大部分有水牌購買群體購買群體青年置業(yè)人群投資客或自用辦公客群購買目的購買目的物業(yè)升值投資或過渡型自用投資等待升值或獲取租金回報(bào)q 我們將商務(wù)公寓分為兩類：居住型和辦公型，它們在區(qū)別和產(chǎn)品配置不同，居住與辦公的區(qū)別我們將商務(wù)公寓分為兩類：居住型和辦公型，它們在區(qū)別和產(chǎn)品配置不同，居住與辦公的區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)部分：主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)部分：服務(wù)務(wù)式公寓經(jīng)營經(jīng)營理念客戶群體：客戶群體：在一個(gè)有大量跨國公司的城市，如倫敦、紐約、

13、巴黎、香港、新加坡或悉尼，服務(wù)式公寓是除酒店外的另外一種供這些跨國公司高層人員居住的選擇。盡管不同的市場的需求類型有所差別（商務(wù)或旅游），服務(wù)式公寓的客戶多數(shù)來自跨跨國生產(chǎn)型企業(yè)的中層經(jīng)理，或跨國資本金融集團(tuán)的高級(jí)總裁國生產(chǎn)型企業(yè)的中層經(jīng)理，或跨國資本金融集團(tuán)的高級(jí)總裁主要客源：主要客源：服務(wù)式公寓最主要的客源是中長期外派的商務(wù)客中長期外派的商務(wù)客，相比之下來自游客的需求較少。因此，臨近辦公、商務(wù)園區(qū)、或位于市中心交通便利的服務(wù)式公寓廣受租戶的青睞，由于長期外派的高級(jí)管理人員通常攜家庭同住，因此家庭型的客戶占據(jù)了中高端市場的相當(dāng)比例，其中帶小孩家庭傾向于居住在國際學(xué)校附近配套設(shè)施：配套設(shè)施：優(yōu)

14、質(zhì)的服務(wù)式公寓自身或者依托周邊能提供如同酒店的各種配套設(shè)施，如24小時(shí)商務(wù)中心、健身設(shè)施、因特網(wǎng)、保險(xiǎn)箱、洗衣和烘干等服務(wù)項(xiàng)目：服務(wù)項(xiàng)目：典型的服務(wù)包括：房間清潔，代辦日常瑣事，出行或旅行安排服務(wù)，兒童看護(hù)服務(wù)等。盡管這些服務(wù)可能帶來額外收入，維護(hù)這些服務(wù)所需付出的人員工資、成本也將增加。服務(wù)式公寓是一種全新的酒店經(jīng)營理念，是介于酒店和公服務(wù)式公寓是一種全新的酒店經(jīng)營理念，是介于酒店和公寓之間的新型物業(yè)品種。寓之間的新型物業(yè)品種。公寓類型公寓類型亞太區(qū)亞太區(qū)美國美國歐洲歐洲經(jīng)濟(jì)類經(jīng)濟(jì)類一周或每兩周一次的房間打掃全裝修廚房空調(diào)熨斗和燙板帶冰箱和微波爐的廚房售貨機(jī)投幣式洗衣設(shè)施帶數(shù)據(jù)傳輸口的語音信

15、箱有線電視一周或每兩周一次的房間打掃咖啡服務(wù)部分廚房服務(wù)洗衣機(jī)中檔中檔一周多次房間清潔帶有洗碗機(jī)的全裝修廚房健身設(shè)施有線電視商務(wù)中心因特網(wǎng)保險(xiǎn)箱洗衣和烘干機(jī)數(shù)據(jù)傳輸口熨斗和燙板洗衣服務(wù)早餐全裝修廚房健身中心客人廚房每周一次房間清掃局部房間打掃一周多次房間清潔洗衣服務(wù)咖啡服務(wù)部分廚房設(shè)施額外早餐高檔高檔每日/定時(shí)房間清潔傳真機(jī)等簡易商務(wù)設(shè)施（戶內(nèi)）兩路電話線語音信箱帶有洗碗機(jī)的全裝修廚房客人休息大廳SPA服務(wù)小型零售餐飲服務(wù)送餐服務(wù)休閑娛樂配套全裝修廚房前臺(tái)接待社交活動(dòng)房間圖書館洗衣服務(wù)24小時(shí)商務(wù)中心兩路電話線SPA語音信箱因特網(wǎng)每日房間清潔每日房間清潔全裝修廚房室內(nèi)洗衣和烘干機(jī)等候休息大廳傳

16、真和因特網(wǎng)健身中心內(nèi)多樣的娛樂設(shè)備干洗服務(wù)多種商務(wù)設(shè)施電話上門醫(yī)療服務(wù)服務(wù)務(wù)式公寓配套設(shè)設(shè)施和服務(wù)務(wù)服務(wù)務(wù)式公寓配套設(shè)設(shè)施和服務(wù)務(wù)q 服務(wù)式公寓為客戶提供多種完備的配套設(shè)施及服務(wù)，從日常生活用具到休閑活動(dòng)場所到日常各種服服務(wù)式公寓為客戶提供多種完備的配套設(shè)施及服務(wù)，從日常生活用具到休閑活動(dòng)場所到日常各種服務(wù)基本一一囊括。以雅詩閣集團(tuán)在上海管理的三大服務(wù)式公寓為例，所包括的配套設(shè)施務(wù)基本一一囊括。以雅詩閣集團(tuán)在上海管理的三大服務(wù)式公寓為例，所包括的配套設(shè)施/ /服務(wù)有：服務(wù)有：酒店酒店服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓普通出租型公寓 vs. 服務(wù)務(wù)式公寓vs. 酒店 - 商業(yè)競爭業(yè)競爭模式比較較普通出租型公寓

17、普通出租型公寓戶型戶型/ /配套設(shè)施配套設(shè)施基本便利設(shè)施，供長期租賃基本便利設(shè)施，供長期租賃q房間可供長期出租q通常只提供最基本便利設(shè)施全裝修，房間寬敞舒適全裝修，房間寬敞舒適q 介于普通公寓和酒店之間q 全裝修，帶有廚房、煤氣設(shè)備q 保證客戶私密性，給客戶舒適和如家一樣的感覺戶型小，供短期租賃戶型小，供短期租賃q 多服務(wù)于游客，房間以短租為主q 一般不帶廚房、煤氣設(shè)備租賃結(jié)構(gòu)租賃結(jié)構(gòu)/ /期限期限q 通常均為短租短租q 住宿時(shí)間跨度一般為1天至2周q 租約靈活租約靈活，租期從1月至1年或更長，也有部分散租q 租約到期時(shí)可選擇續(xù)約q 通常簽訂長期租約長期租約季節(jié)性季節(jié)性q 市場表現(xiàn)取決于基本物

18、業(yè)基本物業(yè)市場狀況市場狀況，如抵押貸款利率、房屋的供給和需求q 稍具季節(jié)性稍具季節(jié)性，盡管長期租賃合約提供一定程度的租金支持q 市場表現(xiàn)取決于經(jīng)濟(jì)增長和外商直接投資(FDI)q 具有明顯季節(jié)性具有明顯季節(jié)性是酒店業(yè)的基本特征q 和旅游業(yè)發(fā)展高度相關(guān)服務(wù)式公寓是介于酒店和住宅物業(yè)之間的一種物業(yè)類型，其滿足了介于長期及短期居住之間的需求。服務(wù)式公寓，其長租客源將與區(qū)域內(nèi)投資型高檔住宅形成競爭；其短租客源在一定程度上與酒店形成競爭，也是對(duì)酒店需求的一種補(bǔ)充形式。酒店公寓市場解碼酒店公寓市場解碼西安酒店公寓市場分析西安酒店公寓市場分析酒店公寓專題研究酒店公寓專題研究市場研究基本結(jié)論市場研究基本結(jié)論45

19、678141121151012313ABcD西安嘉隆酒店公寓西安嘉隆酒店公寓鳳城九路白樺林居C棟 西安樂居酒店公寓西安樂居酒店公寓鳳城一路8號(hào)(御道華城B座5樓) 檸檬空間短租公寓檸檬空間短租公寓北大街(近通濟(jì)中坊) 124北大街(近通濟(jì)中坊) 3兵馬俑自助公寓兵馬俑自助公寓西華門大街15號(hào)宏城國際公寓B座 65西安邁亨酒店公寓西安邁亨酒店公寓 北大街1號(hào)宏府嘉會(huì)廣場 7西安弘盛公寓酒店西安弘盛公寓酒店西華門十字西南角 馨樂庭城中服務(wù)公寓馨樂庭城中服務(wù)公寓 竹笆市36號(hào) 99久鼎商務(wù)酒店久鼎商務(wù)酒店 民樂園萬達(dá)廣場旁邊10馨悅酒店公寓馨悅酒店公寓 位于西安市民樂園十字 11新時(shí)空居家式酒店新時(shí)

20、空居家式酒店 解放路萬達(dá)廣場公寓區(qū)一號(hào)公寓樓 1213凱賓酒店公寓連鎖凱賓酒店公寓連鎖 雁塔北路8號(hào) 馨樂庭高新酒店公寓馨樂庭高新酒店公寓 高新四路15馨悅酒店公寓馨悅酒店公寓高新路中段高新風(fēng)尚A座 14 西安在經(jīng)營及在售酒店公寓分布8什美短租公寓什美短租公寓鐘樓宏府嘉會(huì)廣場 皇城壹號(hào)東道主大話南門國際商會(huì)公寓東道主東道主項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱東道主東道主地址地址城內(nèi)區(qū)菊花園城內(nèi)區(qū)菊花園2626號(hào)號(hào)所在片區(qū)所在片區(qū)城內(nèi)城內(nèi)所在板塊所在板塊東大街東大街開盤日期開盤日期1010年年1 1月月1010日日最早交房日期最早交房日期1010年年8 8月月3 3日日銷售狀態(tài)銷售狀態(tài)已入住已入住占地規(guī)模占地規(guī)模2

21、6002600開發(fā)商開發(fā)商西安科訊置業(yè)有限公司西安科訊置業(yè)有限公司物業(yè)管理物業(yè)管理戴德梁行戴德梁行建筑面積建筑面積1264312643規(guī)劃戶數(shù)規(guī)劃戶數(shù)170170戶戶容積率容積率實(shí)為實(shí)為4.7 4.7 對(duì)外公布為對(duì)外公布為3 3綠化率綠化率26%26%建筑形態(tài)建筑形態(tài)多層多層建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約均價(jià)均價(jià)85008500元元/ /戶型區(qū)間戶型區(qū)間32.16-70.8232.16-70.82物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)總體規(guī)劃總體規(guī)劃一棟多層一棟多層 酒店式公寓酒店式公寓在售項(xiàng)目簡單分析皇城壹號(hào)皇城壹號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱皇城壹號(hào)皇城壹號(hào)地址地址城內(nèi)區(qū)民樂園城內(nèi)區(qū)民樂園 解放路與東二路交匯處解放路與東二路

22、交匯處東南角東南角所在片區(qū)所在片區(qū)城內(nèi)城內(nèi)所在板塊所在板塊民樂園民樂園開盤日期開盤日期2010-10-162010-10-16最早交房日期最早交房日期預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20122012年年3 3月月銷售狀態(tài)銷售狀態(tài)公寓部分已售公寓部分已售50%50%占地規(guī)模占地規(guī)模15121512開發(fā)商開發(fā)商裕華地產(chǎn)物業(yè)管理物業(yè)管理戴德梁行建筑面積建筑面積20713.220713.2規(guī)劃戶數(shù)規(guī)劃戶數(shù)387387戶戶容積率容積率13.613.6綠化率綠化率30%30%建筑形態(tài)建筑形態(tài)多層多層建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格中式仿古中式仿古均價(jià)均價(jià)目前目前1300013000元元/ /戶型區(qū)間戶型區(qū)間28-7028-70物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)未定未

23、定總體規(guī)劃總體規(guī)劃一棟多層 一二層為商業(yè)，三四五層為酒店，六至十一層為酒店式公寓國際商會(huì)公寓國際商會(huì)公寓項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱國際商會(huì)公寓國際商會(huì)公寓地址地址城內(nèi)西大街城內(nèi)西大街368368號(hào)號(hào)所在片區(qū)所在片區(qū)城內(nèi)城內(nèi)所在板塊所在板塊西大街西大街開盤日期開盤日期預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20112011年年6 6月開盤月開盤 目目前前期人丑前前期人丑最早交房日期最早交房日期2012012 2年年底年年底銷售狀態(tài)銷售狀態(tài)前期認(rèn)購前期認(rèn)購占地規(guī)模占地規(guī)模86288628開發(fā)商開發(fā)商西安潤德房地產(chǎn)開發(fā)有西安潤德房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司限責(zé)任公司物業(yè)管理物業(yè)管理西安誠信物業(yè)管理有限責(zé)任西安誠信物業(yè)管理有限責(zé)任公司公司建筑面積建

24、筑面積5255250000規(guī)劃戶數(shù)規(guī)劃戶數(shù)926926容積率容積率6.06.0綠化率綠化率3535% %建筑形態(tài)建筑形態(tài)點(diǎn)式多層點(diǎn)式多層建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約均價(jià)均價(jià)86008600戶型區(qū)間戶型區(qū)間32-11032-110 酒店式公寓酒店式公寓物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)暫無資料暫無資料 總體規(guī)劃總體規(guī)劃共共1 1棟樓，總高棟樓，總高1212層，一層層，一層7878戶，共戶，共926926戶公寓，戶公寓，項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱大話南門大話南門地址地址長安路南稍門什字東南角長安路南稍門什字東南角向南向南8080米米 所在片區(qū)所在片區(qū)城南所在板塊所在板塊南稍門開盤日期開盤日期待定待定最早交房日期最早交房日期待

25、定待定銷售狀態(tài)銷售狀態(tài)前期內(nèi)部認(rèn)購占地規(guī)模占地規(guī)模61畝 開發(fā)商開發(fā)商陜西昊偉房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 物業(yè)管理物業(yè)管理暫無建筑面積建筑面積320000 規(guī)劃戶數(shù)規(guī)劃戶數(shù)2000戶容積率容積率綠化率綠化率28%建筑形態(tài)建筑形態(tài)高層建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約均價(jià)均價(jià)戶型區(qū)間戶型區(qū)間96-103物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)總體規(guī)劃總體規(guī)劃住宅性質(zhì)公寓大話南門大話南門西安弘盛公寓酒店是一家按高星級(jí)酒店為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造的公寓酒店，酒店位于西安市北大街西華門十字西南角，坐落于市中心，與鐘樓、鼓樓咫尺相望。周邊與回訪飲食一條街，開元商城、世紀(jì)金花、工商銀行、交通銀行等商業(yè)繁華區(qū)僅一步之遙，地理位置優(yōu)越，交通便利。 擁有各種類型

26、客房58間，室內(nèi)配有：電腦、冰箱、液晶電視、廚房、衛(wèi)浴間等設(shè)施一應(yīng)俱全。戶型戶型面積面積定價(jià)（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）定價(jià)（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）備注備注（單人間）蝸居22平方米228 大床1.5米 （加床100元）溫存（大床B）30-48平方米288大床1.8米 （不可加床）、配廚具康寧（大床B）30-48平方米 278 大床1.8米 （不可加床）鄉(xiāng)客（標(biāo)準(zhǔn)間） 30-45平方米 318雙床1.5米（不可加床）、獨(dú)立衛(wèi)浴趣樂（商務(wù)間） 45平方米 398大床1.8米 （不可加床）簡簡 介介產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)在經(jīng)營案例分析：西安弘盛公寓酒店l附加選擇：中式早餐 15元、加床價(jià) 100元l服務(wù)項(xiàng)目：大堂吧、大堂免費(fèi)報(bào)紙、免費(fèi)停

27、車場、收費(fèi)停車場、汽車租賃服務(wù)、專職行李員、 一次性帳單結(jié)帳、行李存放服務(wù)、叫醒服務(wù)、免費(fèi)旅游交通圖 l 房間設(shè)施：拖鞋、浴室化妝放大鏡、 24小時(shí)熱水、 獨(dú)立寫字臺(tái)、遮光窗簾、有線/衛(wèi)星電視、部分 房間迷你酒吧、全部房間小冰箱 、單一規(guī)格電源插座、淋浴或者盆浴加淋浴噴頭、分體空調(diào)、吹風(fēng)機(jī)（隨叫隨到）、 液晶電視機(jī)、房間內(nèi)沙發(fā)椅、手動(dòng)窗簾l床具：鴨絨被 、免費(fèi)報(bào)紙 （隨叫隨到）、 免費(fèi)洗漱用品（6樣以下）l餐飲設(shè)施：無l休閑娛樂：棋牌室 l可接受信用卡類型：國內(nèi)發(fā)行銀聯(lián)卡 附加服務(wù)附加服務(wù)西安樂居公寓酒店位于北高新核心地段，鳳城一路與未央路交匯處御道華城B座。戶型戶型面積面積定價(jià)（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）定價(jià)

28、（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）備注備注大床房（內(nèi)賓） 15平方米 228 大床1.5米 不可加床家庭房（內(nèi)賓） 20平方米 258一大一小1.5；1.3米 趣樂（商務(wù)間） 12平方米 188大床1.5米 不可加床l服務(wù)項(xiàng)目：商務(wù)中心服務(wù)、 旅游票務(wù)服務(wù)、叫醒服務(wù)、無線上網(wǎng)公共區(qū)l房間設(shè)施：國內(nèi)長途電話、拖鞋、雨傘、24小時(shí)熱水、電熱水壺、免費(fèi)瓶裝水、 獨(dú)立寫字臺(tái)、 有線/衛(wèi)星電視、吹風(fēng)機(jī)（隨叫隨到）、液晶電視機(jī)、免費(fèi)洗漱用品（6樣以下） l餐飲設(shè)施：無l休閑娛樂：無l可接受信用卡類型：無在經(jīng)營案例分析：西安樂居公寓酒店簡簡 介介產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)附加服務(wù)附加服務(wù)在經(jīng)營重點(diǎn)案例研究：馨樂庭城中服務(wù)公寓 項(xiàng)目背景(1)

29、雅詩閣集團(tuán)是嘉德置地有限公司旗下的全資子公司，總部設(shè)在新加坡，是全球最大的國際服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營商，在亞太、歐洲及海灣地區(qū)的22個(gè)國家67個(gè)城市擁有近25,000套公寓單位。2006年，雅詩閣成立了全球首個(gè)亞太區(qū)服務(wù)公寓房地產(chǎn)信托基金雅詩閣公寓信托。2007年成立全球首個(gè)服務(wù)式公寓私募基金，基金總額5億美金，為全球首個(gè)服務(wù)式公寓私募基金雅詩閣集團(tuán)旗下共有三大品牌，即雅詩閣、盛捷以及馨樂庭雅詩閣品牌服務(wù)公寓是專為高級(jí)行政人員和企業(yè)領(lǐng)袖設(shè)計(jì)的頂級(jí)服務(wù)公寓，注重高端盛捷品牌服務(wù)公寓是為欲在工作和生活之間尋找平衡的公司主管及其家人而設(shè)的服務(wù)公寓，可以帶著太太、孩子一起馨樂庭品牌服務(wù)公寓主打想要感受城市

30、生活的商務(wù)和休閑人士，偏向更年輕的管理人員 雅詩閣品牌雅詩閣品牌盛捷品牌盛捷品牌馨樂庭品牌馨樂庭品牌雅詩閣集團(tuán)雅詩閣集團(tuán)馨樂庭城中服務(wù)公寓 項(xiàng)目背景(2)馨樂庭城中服務(wù)公寓前身是由陜西由陜西新趨勢置業(yè)有限公司新趨勢置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)的“一朵蓮花服務(wù)式公寓”，開發(fā)商原打算對(duì)物業(yè)精裝修并進(jìn)行散賣對(duì)物業(yè)精裝修并進(jìn)行散賣，項(xiàng)目還在建設(shè)過程中，在西安碑林區(qū)政府的促成下，雅詩閣集團(tuán)于20062006年年4 4月與開發(fā)商陜西新趨勢置業(yè)有限公司簽訂了為期月與開發(fā)商陜西新趨勢置業(yè)有限公司簽訂了為期1010年的服務(wù)式公寓運(yùn)營管理合同年的服務(wù)式公寓運(yùn)營管理合同，并且按照雅詩閣集團(tuán)的技術(shù)和營運(yùn)要求進(jìn)行裝修。

31、2007年3月雅詩閣集團(tuán)以約一億元人民幣收購馨樂庭城中服務(wù)公寓。馨樂庭城中服務(wù)公寓主要針對(duì)單身商務(wù)客戶，以上海、北京等一、二線城市商務(wù)客戶為主，客戶以中長期居住為主，同時(shí)項(xiàng)目周邊無高端住宅競爭，項(xiàng)目目前保持著80%左右的入住率。該項(xiàng)目于2007年7月按照雅詩閣集團(tuán)的技術(shù)和營運(yùn)要求進(jìn)行裝修完畢，2007年8月1日開始試運(yùn)營。該項(xiàng)目土地使用權(quán)限70年，性質(zhì)為住宅用地。雅詩閣集團(tuán)收購之前，陜西新趨勢置業(yè)已獲得特行許可證營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可、消防驗(yàn)收等，以此從法律上該物業(yè)合法具有酒店經(jīng)營權(quán)。2009年6月服務(wù)式公寓私募基金“雅詩閣中國基金”從雅詩閣集團(tuán)手中收購馨樂庭城中服務(wù)公寓。馨樂庭城中服務(wù)公寓 項(xiàng)目

32、信息投資商雅詩閣中國基金服務(wù)式公寓運(yùn)營商雅詩閣集團(tuán)土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)年限 70年占地面積占地面積 1,397 總建筑面積總建筑面積 13,000 商務(wù)公寓建筑面積商務(wù)公寓建筑面積 10,636 容積率容積率 9.3 1得房率得房率 63% 層數(shù)層數(shù)12層（地上11層，地下1層）物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成由服務(wù)式公寓和約2,500商業(yè)裙房組成 裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修（包括所有家具、電器和軟裝）總套數(shù)總套數(shù) 162套總車位數(shù)總車位數(shù) 10地上車位（長住客戶單位車輛接送、短租客戶通常出租車輛）車位比車位比1:0.06外部環(huán)境外部環(huán)境項(xiàng)目地址為西安市碑林區(qū)竹笆市36號(hào)位居西安市中心的鐘樓商圈內(nèi)，周邊遍布

33、商業(yè)區(qū)、購物中心、特色餐廳及娛樂設(shè)施著名的鼓樓特色風(fēng)味小吃一條街、徳福巷酒吧街和西安最繁華的街市也近在咫尺交通連接交通連接臨近西大街、南大街，交通便利在建的地鐵2號(hào)線和1號(hào)線將經(jīng)過本項(xiàng)目，交通極其便利項(xiàng)目距離西安火車站3公里，咸陽國際機(jī)場40公里周邊配套周邊配套高品質(zhì)辦公樓：中大國際高檔大型商業(yè)：世紀(jì)金花、中環(huán)廣場、百盛、民生百貨高星級(jí)酒店： 王子國際酒店項(xiàng)目周邊配套非常成熟，銀行、餐飲、娛樂、醫(yī)療和教育等配套設(shè)施齊全馨樂庭城中服務(wù)公寓 周邊交通及配套馨樂庭城中服務(wù)公寓馨樂庭城中服務(wù)公寓西大街西大街鐘樓鐘樓鼓樓鼓樓服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓商業(yè)裙房商業(yè)裙房屋頂花園屋頂花園地下一層商業(yè)及設(shè)備用房地下一

34、層商業(yè)及設(shè)備用房馨樂庭城中服務(wù)公寓 規(guī)劃布局 項(xiàng)目由服務(wù)公寓及商業(yè)裙房組成。 項(xiàng)目為單體建筑，無室外廣場 項(xiàng)目共12層，其中地下1層為商業(yè)和設(shè)備用房。 項(xiàng)目1-2層為商業(yè)裙房和服務(wù)式公寓大堂，商業(yè)包括新加坡餐廳、美容美發(fā)和火鍋。 項(xiàng)目3-11層為162套服務(wù)式公寓，其中兩套豪華兩房位于3層，3層還包括有商務(wù)會(huì)議室（面積約300） 11層頂部的2層閣樓，下面一層是健身房（面積約200），上面一層是設(shè)備房。健身房健身房設(shè)備房設(shè)備房左圖為大樓斜剖面圖左圖為大樓斜剖面圖會(huì)議室會(huì)議室馨樂庭城中服務(wù)公寓 標(biāo)準(zhǔn)層和主力戶型 豪華一房式公寓（豪華一房式公寓（49-5549-55） 3-113-11層為服務(wù)式公

35、寓樓層，層為服務(wù)式公寓樓層， 共共1313套豪華一房式公寓（即一房一廳）套豪華一房式公寓（即一房一廳）北北 單房行政公寓單房行政公寓/ /單房雙床行政公寓單房雙床行政公寓(29-37(29-37) ) 3-113-11層為服務(wù)式公寓樓層，層為服務(wù)式公寓樓層， 共共147147套單房公寓套單房公寓（其中包括單房雙（其中包括單房雙床）床）中庭中庭(5-11(5-11層層) )西安城中馨樂庭以一房房型為主西安城中馨樂庭以一房房型為主，占總戶型的99%，項(xiàng)目兩房房型總共只有2套。在一房戶型中，在一房戶型中，29-3729-37的單房小戶型（包括單房行政公寓和的單房小戶型（包括單房行政公寓和單房雙床行政

36、公寓）所占比例最大，共占單房雙床行政公寓）所占比例最大，共占91%91%，其次是49-55的一室一廳戶型即豪華一房式公寓。在戶型設(shè)計(jì)上，普遍存在衛(wèi)生間無窗和缺乏采光的缺陷，但由于馨樂庭城中服務(wù)公寓是由雅詩閣統(tǒng)一經(jīng)營管理的服務(wù)式公寓，類似于酒店，衛(wèi)生間的采光問題并不會(huì)對(duì)服務(wù)式公寓的運(yùn)營產(chǎn)生較大影響。大部分戶型設(shè)計(jì)為開放式西式廚房，潛在油煙對(duì)房間舒適性造成一定影響，本項(xiàng)目采用了油煙自循環(huán)處理系統(tǒng)，可凈化廚房油煙自循環(huán)處理系統(tǒng)，可凈化廚房油煙油煙。 服務(wù)式公寓為圍合式分布，所有的公寓戶型以中庭為中心，東、西、南、北朝向都有分布。5-11層中庭：中庭頂部為玻璃屋頂中庭頂部為玻璃屋頂，使得項(xiàng)目內(nèi)部采光較

37、好，居住環(huán)境舒適。戶型戶型細(xì)分類型細(xì)分類型套內(nèi)面積套內(nèi)面積套數(shù)套數(shù)配比配比一房單房行政公寓29-3713483%單房雙床行政公寓32-37138%豪華一房式公寓49-55138%兩房豪華二房式公寓6721%馨樂庭城中服務(wù)公寓 戶型配比和戶型評(píng)價(jià)單房行政公寓（單房行政公寓（29-37）單房雙床行政公寓（單房雙床行政公寓（32-37）豪華一房式公寓（豪華一房式公寓（49-55）馨樂庭城中服務(wù)公寓 軟硬件設(shè)施硬裝修標(biāo)準(zhǔn)硬裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)大于3,000元/精裝修（帶家具、電器和軟裝）樣板房樣板房有水電水電商用水電雙氣雙氣無天燃?xì)猓泄┡胺煮w式空調(diào)大堂設(shè)計(jì)大堂設(shè)計(jì)豪華入戶大堂物業(yè)管理物業(yè)管理

38、雅詩閣集團(tuán)管理房間配套設(shè)施房間配套設(shè)施寬帶上網(wǎng)獨(dú)立調(diào)節(jié)空調(diào)國際直撥長途電話設(shè)備，語言留言信箱及私人電話設(shè)備滑動(dòng)液晶電視墻與DVD播放器蒸汽熨斗和熨衣板吹風(fēng)機(jī)臥室提供被單浴室提供洗漱用品沙發(fā)床廚房配套設(shè)施廚房配套設(shè)施灶具與抽油煙機(jī)電熱壺玻璃器皿，陶器及餐具冰箱電飯煲（視要求而定）微波爐馨樂庭城中服務(wù)公寓 相關(guān)服務(wù)安全安全2424小時(shí)保安和閉路電視小時(shí)保安和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)電子門鎖室內(nèi)電子保險(xiǎn)箱電子插卡系統(tǒng)電子插卡系統(tǒng)服務(wù)式公寓服務(wù)服務(wù)式公寓服務(wù)24小時(shí)前臺(tái)接待機(jī)場接送服務(wù)每日清潔服務(wù)(周六周日及公共假日除外)呼叫醫(yī)生呼叫醫(yī)生洗熨及干洗服務(wù)早餐停車位其他設(shè)施及服務(wù)其他設(shè)施及服務(wù)健身房自助洗

39、衣房自助洗衣房屋頂花園屋頂花園中庭商務(wù)支持商務(wù)支持商務(wù)中心服務(wù)會(huì)議室快遞服務(wù)無線上網(wǎng)區(qū)域(WiFi)馨樂庭城中服務(wù)公寓 市場表現(xiàn)平均房價(jià)平均房價(jià)/ /平均入住率平均入住率客戶結(jié)構(gòu)客戶結(jié)構(gòu) 馨樂庭城中服務(wù)公寓自開業(yè)以來一直保持著較高的入住率，金融危機(jī)期間雖然也受到一定影響，但其穩(wěn)定的中長期客戶保證了其較高的入住率。 同時(shí)，也正是由于比例較大的中長期客戶，致使項(xiàng)目相對(duì)于其他酒店物業(yè)具有較穩(wěn)定的房價(jià)和入住率。NoImage注釋：以上為2009年全年客戶統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 根據(jù)2009年全年住客統(tǒng)計(jì)：中中長期客戶（逗留長期客戶（逗留1 1個(gè)月及以上）個(gè)月及以上）占到客戶總數(shù)的占到客戶總數(shù)的55%55%。 外籍人

40、士占到客戶總數(shù)的35%左右，商務(wù)客戶占到客戶總數(shù)的商務(wù)客戶占到客戶總數(shù)的70%70%左右左右。 項(xiàng)目以中長期單身商務(wù)客戶及部分中短期單身商務(wù)客戶及部分旅游客戶為主，家庭型客戶家庭型客戶很少，所以多考慮相對(duì)較小的很少，所以多考慮相對(duì)較小的房型。房型。馨樂庭城中服務(wù)公寓 服務(wù)公寓的優(yōu)勢NoImage與酒店相比：與酒店相比：- 服務(wù)式公寓與星級(jí)酒店相比，服務(wù)式公寓客房面積較大，商務(wù)類配套設(shè)施較全面，但娛樂類配套設(shè)施和單位服務(wù)人員配置較低；而星級(jí)酒店客房面積較小，所以服務(wù)式公寓更多面向于長期租賃的客戶。- 更大的居住生活空間- 設(shè)備齊全的廚房- 更多私密空間，更多個(gè)性化服務(wù)- 對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r非常了解，建立

41、社區(qū)般的感受，舉辦各種符合住客生活方式的活動(dòng)與高檔公寓相比：與高檔公寓相比：- 包括客房服務(wù)在內(nèi)的完整酒店服體系- 商務(wù)支持服務(wù)- 24小時(shí)安保監(jiān)控- 24小時(shí)前臺(tái)接待- 按國際標(biāo)準(zhǔn)打造的生活環(huán)境- 生活十分便利- 綜合休閑娛樂設(shè)施借鑒與啟示借鑒與啟示統(tǒng)一管理及價(jià)值提升統(tǒng)一管理及價(jià)值提升 由統(tǒng)一的經(jīng)營管理公司打理；提供高質(zhì)量的酒店式服務(wù)； 項(xiàng)目前身是由陜西新趨勢置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，在與雅詩閣集團(tuán)簽訂管理合同并由其運(yùn)營之后，雅詩閣通過一段時(shí)間的運(yùn)營，將項(xiàng)目的品牌價(jià)值和市場認(rèn)知度大大提升，市場表現(xiàn)及口碑好，從而提升了房地產(chǎn)價(jià)值。良好的硬件設(shè)施良好的硬件設(shè)施 配套完善：公寓內(nèi)健身設(shè)施、餐飲商業(yè)設(shè)施

42、齊全；居室空間寬敞，廚房設(shè)施全配，享受酒店服務(wù)的同時(shí)具有居家的感覺。 硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化：走道、門的寬度、高度，電梯的分類等硬件設(shè)施方面，都嚴(yán)格遵循國際化標(biāo)準(zhǔn)。客戶定位準(zhǔn)確客戶定位準(zhǔn)確 馨樂庭城中服務(wù)公寓的中長期客戶占到客戶總數(shù)的55%。 定位于中長期單身商務(wù)客戶及部分中短期單身商務(wù)客戶、國內(nèi)外企業(yè)高管及部分旅游客戶，家庭型客戶很少，所以多考慮相對(duì)較小的房型。 其穩(wěn)定的中長期客戶保證了項(xiàng)目長期以來較高的入住率。 位居西安市中心的鐘樓商圈內(nèi)，毗鄰諸多聚集了國內(nèi)外企業(yè)的辦公樓。 項(xiàng)目周邊的生活、娛樂、休閑、文化、醫(yī)療等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。馨樂庭城中服務(wù)公寓 借鑒與啟示優(yōu)越的地理區(qū)位優(yōu)越的地理區(qū)位西安酒店

43、業(yè)市場分析及發(fā)展趨勢西安酒店客源特征分析西安酒店客源特征分析西安酒店業(yè)的現(xiàn)狀西安酒店業(yè)的現(xiàn)狀西安酒店市場存在的問題西安酒店市場存在的問題未來酒店業(yè)的發(fā)展趨勢未來酒店業(yè)的發(fā)展趨勢西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國名列前茅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近1600-1700萬余人次，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇。(1)(1)西安酒店的規(guī)模數(shù)量西安酒店的規(guī)模數(shù)量對(duì)西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示：星級(jí)星級(jí)數(shù)量數(shù)量客房套數(shù)客房套數(shù)五

44、星級(jí)酒店4家1700余套四星級(jí)酒店6家2600余套三星級(jí)酒店15家3500余套準(zhǔn)三星級(jí)酒店20家3800余套二星級(jí)酒店近100家11000余套一、西安酒店業(yè)的現(xiàn)狀分析一、西安酒店業(yè)的現(xiàn)狀分析(2)(2)西安酒店的星級(jí)分布西安酒店的星級(jí)分布據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)、準(zhǔn)三星級(jí)和二星級(jí)及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級(jí)及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店數(shù)合計(jì)只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。酒店的布局在各個(gè)城區(qū)之間不平衡酒店的布局在各個(gè)城區(qū)之間不平衡酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明

45、顯酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明顯酒店所處的位置對(duì)酒店的入住率影響巨大酒店所處的位置對(duì)酒店的入住率影響巨大檔次對(duì)酒店入住率影響較大檔次對(duì)酒店入住率影響較大這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)占全市酒店數(shù)的25%，可見酒店在各個(gè)城區(qū)之間的分布十分不平衡。淡季和旺季使得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風(fēng)。位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對(duì)穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。(3)西安酒店的分

46、布與經(jīng)營狀況西安酒店的分布與經(jīng)營狀況從各級(jí)酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況：1234統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個(gè)酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個(gè)酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻

47、一直保持較高的入住率的入住率(有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在90%左右左右)，并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店，并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要。理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：調(diào)查

48、數(shù)據(jù)顯示：酒店平均客房入住率達(dá)到70%其中客房入住率為75%和65%的酒店數(shù)分別占31.6%和26.3%，兩者合計(jì)占到58%客房入住率最高達(dá)到90%的酒店占15.6%，入住率最低為45%的酒店占10.5%表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。 二、西安酒店客源特征分析二、西安酒店客源特征分析l客戶年齡特征客戶年齡特征客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時(shí)也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長的人。l職業(yè)特征區(qū)分職業(yè)特征區(qū)分職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。

49、l消費(fèi)特征消費(fèi)特征涵蓋旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)為主。l客戶來源占比客戶來源占比客戶主要是以散客為主，占入住客人的35%；其次是旅行游客，占入住客人的26%，表明西安目前酒店的經(jīng)營對(duì)象主要是針對(duì)散客和境內(nèi)外的旅行游客以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占16%機(jī)關(guān)單位(以陜西省其它地區(qū)為主)占13%其它消費(fèi)形式占10%值得注意的是，近年來，以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長之勢，這就提醒值得注意的是，近年來，以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長之勢，這就提醒酒店經(jīng)營者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多

50、的酒店中搶占有限的客戶將是酒店酒店經(jīng)營者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤增長與否的一個(gè)重要策略。利潤增長與否的一個(gè)重要策略。l入住二星級(jí)酒店的客戶入住二星級(jí)酒店的客戶主要是一些外地企業(yè)常駐西安的臨時(shí)辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點(diǎn)，或是以中小企業(yè)作市場營銷人員的臨時(shí)歇腳之處，故入住其中的省內(nèi)、省外客戶比例相差不大。l入住三星級(jí)酒店的客戶中入住三星級(jí)酒店的客戶中有一部分是商務(wù)人士，出公差下榻三星級(jí)酒店;另一部分是一般的省外人員來西安旅游觀光的團(tuán)體或散客入住。對(duì)于市內(nèi)的一些中型企業(yè)的重要新聞發(fā)布會(huì)等也會(huì)在這些酒店召開。l入住四、五星級(jí)酒店的客戶入住四、五星級(jí)酒店的

51、客戶多數(shù)是來中國、西安旅游觀光的外賓，有散客、有團(tuán)體，一部分是省外團(tuán)體或先富起來的來西安旅游觀光者，他們都下榻四星級(jí)以上的酒店，特別是一些政界要員團(tuán)體出行或重要會(huì)議的召開。客戶有明顯的身份特征l作為旅游觀光者其選擇入住酒店都希望作為旅游觀光者其選擇入住酒店都希望1、交通方便、四通八達(dá)，去哪里都方便；2、購物方便，隨時(shí)選擇一些特色物品，留作旅游紀(jì)念。按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，城內(nèi)酒店就是其首選。l對(duì)于商務(wù)人士的下榻選擇對(duì)于商務(wù)人士的下榻選擇1、一般是都是選擇商業(yè)發(fā)達(dá)、交通便利、附近有銀行、郵政等區(qū)域酒店，距離經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的西高新較近的城西南酒店一般商務(wù)人士較多2、隨著西高新區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城西南的酒店也

52、將得到更大的促進(jìn)。3、城北區(qū)也是西安近年來開發(fā)的西安第二大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展也比較迅猛。從區(qū)域酒店的入住選擇Generic description of the 6 factors1 1、整個(gè)酒店行業(yè)管理不太規(guī)范、整個(gè)酒店行業(yè)管理不太規(guī)范由于整個(gè)市場價(jià)格的制定比較混亂，使酒店之間往往通過“價(jià)格”這一因素來做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開激烈的價(jià)格戰(zhàn)，而價(jià)格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個(gè)酒店業(yè)的平均利潤產(chǎn)生縮水。2 2、硬服務(wù)跟不上、硬服務(wù)跟不上客房在設(shè)計(jì)和裝修布置上未能真正體現(xiàn)人性化和個(gè)性化，有些客房內(nèi)部設(shè)備已經(jīng)陳舊，設(shè)備的配置檔次不夠，也不夠精致。 3 3、軟服務(wù)跟不

53、上、軟服務(wù)跟不上酒店在就客戶細(xì)致入微的心理需求方面沒有進(jìn)行細(xì)心的研究和開發(fā)，所提供的服務(wù)偏于大眾化，服務(wù)的項(xiàng)目也過于單一，沒有真正考慮不同客戶之間的差異化服務(wù)。 4 4、消費(fèi)理念宣傳不夠、消費(fèi)理念宣傳不夠酒店經(jīng)營者在經(jīng)營服務(wù)方面思維過于保守，缺少創(chuàng)新意識(shí)，這種“抱殘守缺、不思創(chuàng)新”的經(jīng)營服務(wù)之道使酒店在客戶更深層次需求方面開發(fā)不夠。5 5、整個(gè)西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng)、整個(gè)西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng)到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達(dá)到1000套以上，這說明西安目前的酒店無論星級(jí)定位如何，尚未有一家酒店真正達(dá)到相當(dāng)?shù)慕?jīng)營規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。6 6、酒店市場布局不夠合理、酒店市場

54、布局不夠合理西安的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計(jì)才不過25%。從西安目前酒店的分布狀況看確實(shí)存在不合理情況，這就為目前一些空白區(qū)域開發(fā)的酒店類物業(yè)提供了開發(fā)的空間。從以上對(duì)酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出，西安整個(gè)酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，從以上對(duì)酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出，西安整個(gè)酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價(jià)格的制定上沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對(duì)于客戶深層次需各酒店在價(jià)格的制定上沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對(duì)于客

55、戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費(fèi)理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚?，固步自封、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費(fèi)理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚?，固步自封、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們在市場處于十分被動(dòng)的境地。在市場處于十分被動(dòng)的境地。目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r不太景氣目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r不太景氣(主要發(fā)生在全年的淡季主要發(fā)生在全年的淡季)，酒店業(yè)平均利潤相比前兩年有所，酒店業(yè)平均利潤相比前兩年有所下降，出現(xiàn)這種情況的原因是多方面的，歸納起來主要存在著以下一些問題：下降，出現(xiàn)這種情況的原因是多方面的，歸納起來主要存在著以下一些問題：三、西安酒店市場存在的問題三、西安酒店市場存在的問題第一：并購將成為常態(tài)。第一：并購將成為常態(tài)。今后不僅大公司會(huì)繼續(xù)收購小公司，而且小公司之間也會(huì)不斷聯(lián)合變成有相對(duì)規(guī)模的公司，以便與大的對(duì)手相抗衡第二：小公司更容易生存。第二：小公司更容易生存。小公司因?yàn)橐缘貐^(qū)經(jīng)營為主，熟悉所在地市場，容易生存下去第三：中等規(guī)模酒店市場前景堪憂。第三：中等規(guī)模酒店市場前景堪憂。對(duì)中等規(guī)模的酒店公司來說，不具備的是市場規(guī)模，相對(duì)來說，其投入與產(chǎn)出不成比例，市場前景暗淡第四：強(qiáng)調(diào)服務(wù)的重要性。第四：強(qiáng)調(diào)服務(wù)的重要性。酒店越是由高科技支持，就越有可能為客人提供更加細(xì)致的個(gè)性服務(wù)，更容易發(fā)現(xiàn)客人的