香港新世界大廈委托管理合同2a

1、香港新世界大廈物業(yè)管理合同二零零二年七月香港新世界大廈物業(yè)管理合同本物業(yè)管理合同于二零零二年 月 日訂立。甲 方：上海新世界淮海物業(yè)發(fā)展有限公司注冊(cè)地址：上海市盧灣區(qū)淮海中路300號(hào) 乙 方：上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司注冊(cè)地址：上海市盧灣區(qū)淮海中路300號(hào) 地庫(kù)一層 茲證如下：1. 定義於本文件中1.1 物業(yè)指香港新世界大廈，位於上海市盧灣區(qū)淮海中路300號(hào)的建筑物；1.2 物業(yè)管理指對(duì)物業(yè)整體、物業(yè)內(nèi)外公共地方/公共設(shè)備設(shè)施的管理與控制，以及對(duì)物業(yè)所有業(yè)戶(hù)提供的管理服務(wù)；1.3 業(yè)戶(hù)指物業(yè)的所有業(yè)主或租戶(hù)；1.4 管理合同指香港新世界大廈物業(yè)管理合同，即本合同。1.5 管理帳戶(hù)指由甲方為本物業(yè)

2、開(kāi)立的獨(dú)立的財(cái)務(wù)帳戶(hù)，作為本物業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)等物業(yè)管理方面的收入并支付各項(xiàng)管理開(kāi)支款項(xiàng)之用。2. 管理范圍2.1 管理服務(wù)一般包括：* 前期籌備* 實(shí)務(wù)管理* 財(cái)務(wù)管理* 管理報(bào)告* 設(shè)備維護(hù)* 人事管理乙方應(yīng)按照與甲方達(dá)成的共識(shí)處理及進(jìn)行上列的一切事宜。2.2 工作范圍及乙方上列每項(xiàng)功能的特定責(zé)任均已列于本合同的第3至第8項(xiàng)條文內(nèi)。3. 前期籌備3.1 前期籌備服務(wù)包括但不限于：* 籌建物業(yè)管理隊(duì)伍* 物業(yè)接管驗(yàn)收服務(wù)* 安排業(yè)戶(hù)收樓/入伙* 業(yè)戶(hù)裝修期間的管理服務(wù)* 提交公共區(qū)域的綠化、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行/維修/管理、保潔等的管理方案* 制作物業(yè)管理方面各項(xiàng)規(guī)章制度與及有關(guān)文件和表格* 制定計(jì)

3、劃并開(kāi)展員工培訓(xùn)* 為物業(yè)重要設(shè)備的保養(yǎng)外判事項(xiàng)提供意見(jiàn)和建議，及提供最新資訊 4. 實(shí)務(wù)管理4.1 乙方負(fù)責(zé)執(zhí)行對(duì)整個(gè)物業(yè)所屬的設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行/維修/管理、保安、保潔、綠化、業(yè)戶(hù)服務(wù)等物業(yè)管理方面的實(shí)務(wù)運(yùn)作。4.2 實(shí)務(wù)管理包括但不限于：4.2.1 為物業(yè)重要設(shè)備或清潔事項(xiàng)選擇并委托有相應(yīng)資質(zhì)的承辦商，并負(fù)責(zé)對(duì)其行政管理及監(jiān)督，惟須在委托/簽署委托合同前先與甲方商洽；4.2.2 對(duì)乙方代表甲方聘用的所有物業(yè)管理方面員工的行政管理及監(jiān)督；4.2.3 負(fù)責(zé)安排一切保養(yǎng)項(xiàng)目，注意一般保養(yǎng)規(guī)定，并按規(guī)定督促有關(guān)單位/員工執(zhí)行所有保養(yǎng)工作；4.2.4 處理由甲方或物業(yè)的業(yè)戶(hù)向乙方提出有關(guān)物業(yè)管理的投訴

4、，乙方須于收到任何書(shū)面通知后五日內(nèi)回覆；4.2.5 就管理合同內(nèi)容有關(guān)的事務(wù)與有關(guān)政府機(jī)構(gòu)及供應(yīng)公司聯(lián)絡(luò)，唯甲方須提供協(xié)助及配合；4.2.6 為物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備購(gòu)置火險(xiǎn)、第三者責(zé)任保險(xiǎn)或其他有關(guān)物業(yè)的保險(xiǎn)；4.2.7 執(zhí)行本管理合同內(nèi)所訂定的管理?xiàng)l款及責(zé)任；4.2.8 乙方應(yīng)經(jīng)常檢討工作情況并按情況需要與甲方舉行會(huì)議以作跟進(jìn)，乙方主持該例會(huì)，并向甲方提交有關(guān)會(huì)議記錄。4.2.9 當(dāng)大樓發(fā)生突發(fā)事件或嚴(yán)重事故，乙方應(yīng)于一個(gè)工作日內(nèi)向甲方提供情況報(bào)告，七個(gè)工作日內(nèi)提供專(zhuān)題報(bào)告。5. 財(cái)務(wù)管理5.1 香港新世界大廈物業(yè)管理處的啟動(dòng)費(fèi)用(如：購(gòu)置管理處家具、電腦、工程工具、制作員工制服等)，先由甲方墊

5、付，乙方按照下列第5.5條的規(guī)定執(zhí)行。5.2 由甲方為本物業(yè)開(kāi)立獨(dú)立的管理帳戶(hù)（作為本物業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)等物業(yè)管理方面的收入并支付各項(xiàng)管理開(kāi)支款項(xiàng)之用），此帳戶(hù)應(yīng)與甲方的其他帳戶(hù)分開(kāi)處理。5.3 在本合同管理期內(nèi)，甲方所有租戶(hù)或小業(yè)主（如售賣(mài)）自收樓之日起均按照辦公樓單元 3.8 美元每平方米建筑面積每月、商場(chǎng)單元 9 美元每平方米建筑面積每月、停車(chē)場(chǎng)200元人民幣每個(gè)車(chē)位每月的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳交物業(yè)管理費(fèi)于該帳戶(hù)。5.4 如按照實(shí)際開(kāi)支情況并針對(duì)市場(chǎng)整體物業(yè)管理費(fèi)水平的變化，需調(diào)整本物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，則須由甲方與乙方共同商議確定新的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并簽署補(bǔ)充協(xié)議后執(zhí)行。本合同其他條款仍為有效。

6、5.5 對(duì)于甲方暫未租出或售出（如售賣(mài)）的單元，甲方不需繳交空置管理費(fèi)，唯甲方承諾每月檢討管理帳戶(hù)的收支情況，當(dāng)管理帳戶(hù)的收入不能應(yīng)付物業(yè)各項(xiàng)管理開(kāi)支時(shí)，甲方必須當(dāng)即足額補(bǔ)貼，確保物業(yè)的管理運(yùn)作正常。該等甲方貼補(bǔ)的款項(xiàng)逐項(xiàng)記錄，并經(jīng)由乙方確認(rèn)。隨物業(yè)出租率的提高，如管理帳戶(hù)中管理方面的收入減去支出后仍有盈余，則經(jīng)乙方書(shū)面確認(rèn)，該盈余優(yōu)先用于償還甲方墊付的啟動(dòng)費(fèi)用，而后償還甲方前述每月貼補(bǔ)的各項(xiàng)費(fèi)用。如償還甲方貼補(bǔ)費(fèi)用后仍有節(jié)余，經(jīng)甲乙雙方書(shū)面確認(rèn)，可用于本物業(yè)的設(shè)施設(shè)備大修、翻新或其他有關(guān)本物業(yè)的重要事項(xiàng)。5.6 乙方向甲方提供專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)管理知識(shí)及援助。5.6.1 乙方負(fù)責(zé)協(xié)同甲方管理該管理帳戶(hù)

7、，督導(dǎo)整個(gè)物業(yè)管理方面的諸如物業(yè)管理收取、開(kāi)銷(xiāo)、預(yù)算等會(huì)計(jì)工作；5.6.2 乙方協(xié)助甲方編定每年收支預(yù)算，并按該等預(yù)算管理物業(yè)；涉及政策調(diào)整事宜或突發(fā)事件等原因?qū)е碌念A(yù)算以外的支出，須由乙方提交與甲方作事前批準(zhǔn)；5.6.3 有關(guān)該物業(yè)之管理方面的收支預(yù)算、人事架構(gòu)編制及人員薪酬預(yù)算、一些重大的財(cái)務(wù)政策及費(fèi)用安排，乙方必須呈送審閱及批準(zhǔn)。5.7 會(huì)計(jì)工作包括但不限于：5.7.1 在預(yù)算及甲方事先認(rèn)同的范圍內(nèi)收取物業(yè)管理費(fèi)等收入并支付所有管理開(kāi)支款項(xiàng)；5.7.2 使用按本管理合同所需由甲方為本物業(yè)開(kāi)立之獨(dú)立管理帳戶(hù)；5.7.3 每月檢討管理帳戶(hù)結(jié)余，不足則及時(shí)通報(bào)甲方，甲方應(yīng)立刻安排自其他帳戶(hù)劃撥

8、補(bǔ)貼，以確保維持足夠款項(xiàng)應(yīng)付支出項(xiàng)目；當(dāng)日后管理帳戶(hù)出現(xiàn)盈余時(shí)，盡快將盈余款項(xiàng)按前述第5.5條規(guī)定償還甲方，之后如仍有之結(jié)余則存於帳戶(hù)，以收取利息，確保財(cái)務(wù)資源獲得適當(dāng)運(yùn)用，達(dá)致經(jīng)濟(jì)效益；5.7.4 提交每月會(huì)計(jì)報(bào)告，詳列有關(guān)期間的一切收支項(xiàng)目，并附上詳細(xì)注釋。6. 管理報(bào)告乙方將向甲方提供每月度及每年度工作報(bào)告6.1 月度報(bào)告將包括但不限于如下內(nèi)容：6.1.1 自上次報(bào)告后管理費(fèi)收支一覽表及建議；6.1.2 對(duì)日常物業(yè)管理工作的檢討建議；6.1.3 財(cái)務(wù)預(yù)算的檢討及建議。6.2 年度報(bào)告將包括但不限于如下內(nèi)容：6.2.1 每年度的管理綜合匯報(bào)；6.2.2 年度終結(jié)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)及檢討；6.2.3

9、 新年度收支預(yù)算及建議；6.2.4 管理費(fèi)水平的建議；6.2.5 財(cái)務(wù)預(yù)算的檢討及建議。7. 設(shè)備維護(hù)7.1 乙方全權(quán)負(fù)責(zé)本物業(yè)內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的維修、運(yùn)作及保養(yǎng)安排。7.2 乙方將編制短期及長(zhǎng)期維修計(jì)劃，建立機(jī)電運(yùn)行及維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)，并備有各類(lèi)保養(yǎng)報(bào)表以達(dá)到要求。7.3 甄選合適的保養(yǎng)承包商對(duì)重要設(shè)備定期維修保養(yǎng)，該甄選保養(yǎng)承包商的工作由乙方準(zhǔn)備工程細(xì)則，并通過(guò)招標(biāo)程序完成。8. 人事管理8.1 乙方將按照事先與甲方協(xié)商確定的員工編制和薪資福利標(biāo)準(zhǔn)（基本相當(dāng)于行業(yè)同檔次樓盤(pán)員工編制及薪資水平），直接代表甲方招聘本物業(yè)所有物業(yè)管理方面的人員，該等人員與甲方簽定勞動(dòng)合同。8.2 乙方全權(quán)負(fù)責(zé)對(duì)本物業(yè)有

10、關(guān)物業(yè)管理方面人員的工作安排、行政管理及監(jiān)督，對(duì)于乙方認(rèn)為不能勝任本職工作的人員，乙方可代表甲方即時(shí)予以辭退，唯駐場(chǎng)經(jīng)理及財(cái)務(wù)總監(jiān)須事先告知甲方并作合理解釋。8.3 乙方將與甲方共同確認(rèn)合適人選擔(dān)任駐場(chǎng)經(jīng)理或財(cái)務(wù)總監(jiān)，該駐場(chǎng)經(jīng)理/財(cái)務(wù)總監(jiān)的薪金標(biāo)準(zhǔn)及福利由甲方與乙方協(xié)商確定。8.4 本物業(yè)之物業(yè)管理方面人員的薪資與福利費(fèi)用統(tǒng)一由管理帳戶(hù)中支付。9. 一般規(guī)定9.1 乙方應(yīng)于合作期內(nèi)以全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理大廈評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)提供甲方物業(yè)管理建議，并在將來(lái)本物業(yè)具備參選條件時(shí)，協(xié)助甲方爭(zhēng)取達(dá)到該目標(biāo)。9.2 乙方需負(fù)責(zé)履行所承諾的本物業(yè)與物業(yè)管理相關(guān)的一切事宜，在遇到任何特別事項(xiàng)時(shí)乙方必須按甲方指示以最有利於

11、甲方的方式執(zhí)行。9.3 乙方應(yīng)盡其所能選聘及維持一組能夠勝任的管理人員駐守物業(yè)，以便有效管理物業(yè)并提供良好的客戶(hù)服務(wù)。9.4 乙方有權(quán)選聘專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)有關(guān)物業(yè)管理方面的專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)并在本物業(yè)管理帳戶(hù)中支付費(fèi)用，但不可將本物業(yè)整體物業(yè)管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。9.5 甲方須按乙方要求提供乙方足夠面積的管理用房，包括但不限于：管理處及各部門(mén)辦公室、維修/保潔/綠化工作間、倉(cāng)庫(kù)、員工更衣室、保安值班室等。10. 管理服務(wù)期限及酬金 10.1 管理服務(wù)期限： 自二零零二年 五 月一 日起，至二零零五年四 月 三十日止，為期 三 年。10.2. 管理服務(wù)酬金有關(guān)酬金為：自二零零二年 五 月一

12、日起，至二零零三年四 月 三十日止，人民幣 十一萬(wàn) 捌仟圓整(RMB 118 ,000) 每月。自二零零三年 五 月一 日起，至二零零五年四 月 三十日止，人民幣 十五萬(wàn) 圓整(RMB 150 ,000) 每月。甲方須于每月第一個(gè)工作日前支付當(dāng)月的管理服務(wù)酬金至乙方公司帳戶(hù)，該酬金自本物業(yè)的管理帳戶(hù)中支付。該等管理服務(wù)酬金所涉及的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。甲方應(yīng)按時(shí)付款，逾期付款應(yīng)按欠款金額每日千分之四的比例支付滯納金，乙方應(yīng)在收到甲方款項(xiàng)后三天內(nèi)提供甲方統(tǒng)一發(fā)票。10.3 為避免任何誤會(huì)，雙方同意，在第10.2條內(nèi)規(guī)定的支付給乙方的酬金，應(yīng)不包括本項(xiàng)目管理中所發(fā)生的任何其它費(fèi)用（包括但不限于物業(yè)管

13、理員工的各項(xiàng)薪資福利、會(huì)計(jì)師服務(wù)費(fèi)用及其它專(zhuān)業(yè)服務(wù)費(fèi)用），該等費(fèi)用均由管理帳戶(hù)中支付。10.4 本合同期滿(mǎn)后，乙方仍享有該物業(yè)管理優(yōu)先權(quán)，條款由雙方另行協(xié)商決定。本合同如延期，唯乙方須在期滿(mǎn)前60天書(shū)面正式申請(qǐng)，甲方在到期前45天給予書(shū)面批準(zhǔn)。11 合同延續(xù)與終止11.1 除發(fā)生下列11.2的情況，合同雙方在管理合同生效之日起二年內(nèi)，不得終止本合同。倘因甲方問(wèn)題而對(duì)服務(wù)期限作出任何變更，甲方仍須按本合同所規(guī)定的服務(wù)期限支付乙方足額的管理服務(wù)酬金。11.2 合同于下列情況終止：（1）甲乙雙方在履行合同的任何責(zé)任時(shí)存在嚴(yán)重過(guò)失、違法的行為，或?qū)僭摵贤瑑?nèi)的有意或蓄意違約行為，損害他方的利益時(shí)，受損方

14、有權(quán)終止本合同。（2）違約方在接獲他方發(fā)出三個(gè)月書(shū)面通告要求修正違約方所犯的合同過(guò)失而并未作出修正，而他方再發(fā)出一個(gè)月的書(shū)面通知時(shí)。11.3 如因上述11.2的情況令致本管理合同終止，違約方或責(zé)任方除須支付相等于終止日所屬月份應(yīng)付管理服務(wù)酬金標(biāo)準(zhǔn)的12倍的資金作為違約金予對(duì)方外，另須足額賠償對(duì)方所受的損失。12 其它事項(xiàng)12.1 本合同應(yīng)遵循中華人民共和國(guó)的法律和法規(guī)。若本合同內(nèi)有任何條文于法律下成為無(wú)效、非法或不能執(zhí)行時(shí)，本合同其余條文的有效性、合法性及執(zhí)行性不因此而受損。12.2 受本合同約束的甲乙雙方倘因本合同條款發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，應(yīng)首先采用協(xié)商辦法解決；如協(xié)商不成，雙方同意遞交物業(yè)所在地市級(jí)仲

15、裁委員會(huì)解決。該裁決即為終局性裁決。 12.3 本合同和其補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。12.4 由于地震、風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)，本項(xiàng)目不能完成或者不能使用，或其它不能預(yù)見(jiàn)的不可抗力事故，致使本合同任何一方不能履行本合同項(xiàng)下任何責(zé)任時(shí)，該方應(yīng)立即用傳真或其它迅速方式通知另一方，并在十五天內(nèi)，提供該不可抗力事故詳情的書(shū)面報(bào)告及不能履行理由的有效證明文件。該等證明文件應(yīng)由不可抗力事故發(fā)生地區(qū)的公證機(jī)構(gòu)予以公證。雙方在本合同項(xiàng)下的責(zé)任在不可抗力事故期內(nèi)應(yīng)自動(dòng)相應(yīng)延期履行，且雙方不被視為違約，惟受影響一方應(yīng)盡一切努力來(lái)終止或減少不可抗力事故的影響。按不可抗力事故對(duì)履行本合同的影響程度，由雙方協(xié)商是否解除本合同，或者全部或部分免除履行本合同項(xiàng)下的責(zé)任。一旦不可抗力事故的影響消失，雙方應(yīng)立即繼續(xù)履行本合同，否則作違約論。12.5 本管理合同任何一方不可于合同期間或期滿(mǎn)后向第三方透露由對(duì)方提供的任何資料，包括但不限