房地產估價-5

1、1第五章第五章 成本法成本法第一節(jié)第一節(jié) 成本法的基本理論成本法的基本理論第二節(jié)第二節(jié) 成本法的評估步驟成本法的評估步驟第三節(jié)第三節(jié) 成本法應用舉例成本法應用舉例2第一節(jié)第一節(jié) 成本法的基本理論成本法的基本理論一、成本法的概念一、成本法的概念 成本法成本法以開發(fā)或建造估價對象房地產或類似房地產所需的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金得出估價對象房地產價格的一種估價方法。 采用成本逼近法估價求得的價格，稱之為“積算價格積算價格”。 實際成本實際成本-開發(fā)建造房地產實際耗費的成本； 客觀成本客觀成本-能對增加房地產的效用起作用的成本。3二、理論依據二、理論依據生產費用價值原理買方：

2、愿意付出的價格 重新建造成本，否則自己建造；賣方：愿意接受的價格 已投入的成本，否則會虧本。共同點：價格=成本三、特點：三、特點：1、適用范圍的限制性，一般適用于新開發(fā)的房地產；2、成本高并不意味著效用和價格高；3、可為房地產投資者進行可行性分析提供重要依據。4四、適用范圍四、適用范圍 適用于既無收益又無較多交易的房地產的估價，如學校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、部隊、公房等公共建筑、設施的估價。尤其適用于新開發(fā)房地產的估價。5五、成本法的基本公式五、成本法的基本公式(一一)新開發(fā)土地的成本法公式新開發(fā)土地的成本法公式新開發(fā)土地價格=（土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益）修

3、正系數新開發(fā)土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤)(1+土地增值收益率)修正系數 61 1、土地取得費土地取得費取得待開發(fā)土地所需的費用、稅金等。 根據取得土地的途徑不同，土地取得費用分別為：農地征用費（征用農村集體土地）城市房屋拆遷安置補償費（城市拆遷土地）土地出讓價格（土地使用權出讓市場）土地轉讓價格（土地使用權轉讓市場）72、土地開發(fā)費、土地開發(fā)費在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)所需的直接費用、稅金等?；A設施配套費七通一平（通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面）公共事業(yè)建設配套費用郵電、圖書館、學校、公園、綠地等設施費用小區(qū)開發(fā)配套費 83、投資利息、投

4、資利息（1）單利計算方法）單利計算方法投資利息=全部預付資本利率計息期=土地取得費利率開發(fā)周期+土地開發(fā)費利率開發(fā)周期0.5（2）復利計算方法）復利計算方法投資利息=全部預付資本(1+利率)計息期-1=土地取得費(1+利率)計息期-1+土地開發(fā)費(1+利率)計息期0.5-194、正常開發(fā)利潤、正常開發(fā)利潤（1）采用投資利潤率計算）采用投資利潤率計算正常開發(fā)利潤=全部預付資本平均投資利潤率=(土地取得費+土地開發(fā)費)平均投資利潤率（2）采用銷售利潤率計算）采用銷售利潤率計算正常開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產價值平均銷售利潤率105、土地增值收益、土地增值收益 土地增值收益土地增值收益主要是由于土地

5、的用途改變或土地功能變化而引起的，由于這種增值是土地所有權人允許改變土地用途或對土地增加投資而帶來的，應歸整個社會擁有。通常為10%-25%。 土地增值收益土地增值收益=土地成本價格土地增值收益率 =(土地取得費用+土地開發(fā)費用+利息+利潤+稅費)土地增值收益率 116、土地價格修正、土地價格修正 宗地個別因素修正 宗地使用年限修正 宗地內的開發(fā)和建設狀況（生熟度）修正 市場資料比較修正 開發(fā)區(qū)某宗土地單價的計算12 開發(fā)區(qū)某宗地單價= 宗地用途、區(qū)位等因素修正系數可轉讓土地面積比率開發(fā)區(qū)總面積正常開發(fā)利稅開發(fā)區(qū)土地開發(fā)總費用取得開發(fā)區(qū)土地總費用13(二二)新建房地產的成本法公式新建房地產的成

6、本法公式 新建房地產價格=購置土地價格+建造建筑物價格 購置土地價格=（土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益）修正系數 建造建筑物價格=直接成本+間接成本+正常利潤1、購置土地價格：征地費用或拆遷補償安置費用或出讓價格；2、直接成本：新建建筑物的人工與材料成本支出；3、間接成本：人工與材料成本以外的其他支出；4、正常利潤：按總成本的一定比例計算。14(三三)舊有房地產的成本法公式舊有房地產的成本法公式 舊有房地產價格=土地重新取得價格+舊有建筑物價格其中，舊有建筑物價格=建筑物重新購建價格-建筑物折舊 舊有房地產價格=土地重新取得價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊 必要時

7、，還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值減損。15第二節(jié)第二節(jié) 成本法的評估步驟成本法的評估步驟一、收集整理資料一、收集整理資料二、估算建筑物重新購建價格二、估算建筑物重新購建價格（重置價格或重建價格）（重置價格或重建價格） 重新購建價格重新購建價格是在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應該的利潤之和。 重新購建價格是指估價時點時的成本，但估價時點并非總是現在，也有可能是過去和將來； 重新購建價格是客觀的、社會一般的平均成本，即客觀成本，不是個別企業(yè)或個人的實際耗費成本； 建筑物重新購建價格是全新狀態(tài)下的成本，未扣除折舊，土地重新取得

8、成本是在估價時點狀況下的取得價格。16（一）重置價格或重建價格的概念（一）重置價格或重建價格的概念1、重置價格、重置價格-重置成本，以估價時點當時的建筑材料、建筑技術與工藝等，重新建造與舊有建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。2、重建價格、重建價格 -重建成本，以原有建筑材料、建筑技術與工藝、式樣等，在估價時點重新建造與舊有建筑物完全相同的新建筑物的正常價格?！皬椭啤保贿m用于有特殊保護價值的建筑物的估價。171、單位面積法2、單位體積法3、分部分項法4、工料測量法5、指數調整法（二）建筑物重新購建價格的求取方法建筑物重新購建價格的求取方法18三、建筑物折舊三、建筑物折舊（一）建筑物折舊的

9、概念和原因（一）建筑物折舊的概念和原因 建筑物損耗的表現：建筑物損耗的表現：1、有形損耗-人工使用、自然力作用2、無形損耗-技術進步、消費觀念變更周圍環(huán)境狀況改變 建筑物貶值減價的原因：建筑物貶值減價的原因：1、物質折舊-(1)自然老化 (2)正常使用磨損 (3)意外破壞損毀 (4)延遲維修的損壞殘存2、功能折舊-建筑物在功能方面的陳舊帶來的減價3、經濟折舊-建筑物本身以外的各種不利因素帶來的減價19（二）建筑物折舊的求取方法（二）建筑物折舊的求取方法v1、耐用年限法v2、實際觀察法v3、成新折扣法v4、混合法直線折舊法余額遞減法年數合計法償債基金法201、直線折舊法(定額法)v定義：假設建筑

10、物在整個耐用年限內每年的折舊額相等。vC-建筑物重新建造成本 S-建筑物預計凈殘值 R-建筑物殘值率 N-建筑物耐用年限 V-建筑物估價時點價格 Dt-建筑物第t年折舊額 D-建筑物年平均折舊額 d-建筑物年平均折舊率 Et-建筑物經過t年后的折舊總額)1 (511)(4)1 ()(312)1 ()(1tdCVNtRCNtSCCCVNtRCNtSCtDNRCNSCCDdNRCNSCDEEDttt：公式：公式：公式：公式：公式21v定義：用同一固定折舊率乘以尚未折舊的建筑物的重新建造成本部分，計算每年的折舊額。2、余額遞減折舊法dddEdDttttNNttCECVCCCRdDSddC111)1

11、(111122* 雙倍余額遞減法：NdNENDttttttCCVCNCNd2112121122123例：有一建筑物。建筑總面積100m2,經過年數10年，單位建筑面積的重置成本500元/m2，耐用年限30年，殘值率5%。(1)試用直線折舊法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現值。(2)試用余額遞減法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現值。24已知C=100500=50000(元) R=5%,N=30,t=10(1)解：年折舊額D=C(1-R)/N=50000(1-5%)/30=1583(元)折舊總額Et=C(1-R)t/N=50000(1-5%)10/30=15833(元)建筑物現值V=C1-

12、(1-R)t/N =500001-(1-5%)10/30=34167(元)(2)解：年折舊額Dt=C(1-d)t-1d=50000(1-o.o95)t-10.095=47500.095t-1(元)D1=4750(元) D2=4299(元) D3 =3890(元) D4 =3521(元) D5 =3186(元) D6 =2884(元) D7 =2610(元) D8 =2362(元) D9 =2137(元) D10 =1934(元)折舊總額Et=C1-(1-d)t=500001-(1-o.o95)10=31576(元)建筑物現值V=C(1-d)t=50000(1-0.095)10=18427(元)

13、095.0905.01%511130NNRCSd固定折舊率25求取建筑物折舊時應注意的問題：求取建筑物折舊時應注意的問題：1、注意估價上的折舊與會計上的折舊之區(qū)別。2、建筑物的壽命有自然壽命與經濟壽命之分。3、建筑物的主體與附屬設備應分別進行折舊。4、應考慮土地使用權年限對建筑物耐用年限的影響。5、實務上強調求取折舊 時不直接采用經過年限t，而采用尚可使用年限n。6、實際折舊時還應當考慮建筑物功能折舊與經濟折舊。26四、求取積算價格四、求取積算價格不動產積算價格=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊27成本法應用中涉及的有關規(guī)定：成本法應用中涉及的有關規(guī)定：(一一)商品房價格構成商

14、品房價格構成1、成本(1)征地費及拆遷安置補償費(2)勘察設計及前期工程費(3)住宅建筑、安裝工程費(4)住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設費(5)管理費：以上述(1)至(4)項之和為基數的1%-3%計算(6)貸款利息2、利潤：以上述成本中的(1)至(4)項之和為基數確定3、稅金4、地段差價下列費用不計入商品住宅價格：(1)非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用；(2)住宅小區(qū)內的營業(yè)性用房和設施的建設費用。28(二二)經濟適用住房價格的構成經濟適用住房價格的構成1、征地和拆遷補償、安置費2、勘察設計和前期工程費3、建筑安裝工程費4、住宅小區(qū)基礎設施建設費(含小區(qū)內非營業(yè)性

15、配套公建費)5、管理費(以上述1至4項之和為基數的1-3%)6、貸款利息7、稅金8、利潤(3%以下)29(三三)農地征用費的構成農地征用費的構成1、土地補償費2、安置補助費3、地上附著物和青苗補償費4、新菜地開發(fā)建設基金(征用城市郊區(qū)菜地時)5、耕地開墾費(占用耕地的)6、耕地占用稅(占用耕地的)7、征地管理費8、其他稅費30(四四)城市房屋拆遷安置補償費的構成城市房屋拆遷安置補償費的構成1、被拆除房屋及附屬物的補償費2、購建拆遷安置用房費3、安置補助費4、被拆遷單位和個體工商戶停產、停業(yè)期間損失補助費5、房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費6、其他稅費31v完好房：十、九、八成新v基本完好房：七、

16、六成新v一般損壞房：五、四成新v嚴重損壞房：三成以下v危險房：三成以下（五）現行房屋完損等級評定標準（五）現行房屋完損等級評定標準 房屋的完損等級是房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分，共分為5類：32第三節(jié)第三節(jié) 成本法應用舉例成本法應用舉例例1：有一房地產，其中土地總面積1000m2，是10年前通過有償出讓方式取得，土地使用權出讓年限為50年，地上容 積率為3，土地出讓金每平方米400元/m2，現在該類土地出讓金已上漲為600元/m2；地上建筑物為鋼筋混凝土結構，于8年前建成交付使用，總耐用年限一般為60年，殘值率為0，當時建筑造價為每平方米500元，現時建造

17、同類建筑物每建筑平方米需650元。試用所給資料估計該房地產的現時總價和單價。331、土地價格：6001000=60(萬元)2、建筑物重置價格：65010003=195(萬元)3、建筑物已提折舊：195(848)=32.5(萬元)4、該房地產現時總價：60+195-32.5=222.5(萬元)5、該房地產現時單價：222.5(10003)=741.67(元/平方米)34 例2：某開發(fā)區(qū)擬出讓一宗土地，出讓年限為50年。該宗土地征地、安置、拆遷及青苗補償費用每畝為6萬元，征地中發(fā)生的其他費用平均每畝為2萬元，土地開發(fā)費平均每平方公里為2億元，當地銀行貸款年利率一般為10%，每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年，且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費用的40%，總投資回報率一般為20%，當地土地增值收益率為20%，土地還原率為7%。試采用成本法估計該宗土地單位價格。 35解：(1)計算土地取得費土地取得費= (6+2)萬元/畝=120(元/M2)（2）計算土地開發(fā)費土地開發(fā)費=2億元/平方公里=200 (元/M2)（3）計算投資利息，土地取得費期初一次性投入，其計息期為2年，土地開發(fā)費分段均勻投入，第1年投入的