房地產(chǎn)估價-5

1、1第五章第五章 成本法成本法第一節(jié)第一節(jié) 成本法的基本理論成本法的基本理論第二節(jié)第二節(jié) 成本法的評估步驟成本法的評估步驟第三節(jié)第三節(jié) 成本法應(yīng)用舉例成本法應(yīng)用舉例2第一節(jié)第一節(jié) 成本法的基本理論成本法的基本理論一、成本法的概念一、成本法的概念 成本法成本法以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 采用成本逼近法估價求得的價格，稱之為“積算價格積算價格”。 實(shí)際成本實(shí)際成本-開發(fā)建造房地產(chǎn)實(shí)際耗費(fèi)的成本； 客觀成本客觀成本-能對增加房地產(chǎn)的效用起作用的成本。3二、理論依據(jù)二、理論依據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用價值原理買方：

2、愿意付出的價格 重新建造成本，否則自己建造；賣方：愿意接受的價格 已投入的成本，否則會虧本。共同點(diǎn)：價格=成本三、特點(diǎn)：三、特點(diǎn)：1、適用范圍的限制性，一般適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)；2、成本高并不意味著效用和價格高；3、可為房地產(chǎn)投資者進(jìn)行可行性分析提供重要依據(jù)。4四、適用范圍四、適用范圍 適用于既無收益又無較多交易的房地產(chǎn)的估價，如學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、部隊(duì)、公房等公共建筑、設(shè)施的估價。尤其適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的估價。5五、成本法的基本公式五、成本法的基本公式(一一)新開發(fā)土地的成本法公式新開發(fā)土地的成本法公式新開發(fā)土地價格=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益）修

3、正系數(shù)新開發(fā)土地價格=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤)(1+土地增值收益率)修正系數(shù) 61 1、土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)取得待開發(fā)土地所需的費(fèi)用、稅金等。 根據(jù)取得土地的途徑不同，土地取得費(fèi)用分別為：農(nóng)地征用費(fèi)（征用農(nóng)村集體土地）城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（城市拆遷土地）土地出讓價格（土地使用權(quán)出讓市場）土地轉(zhuǎn)讓價格（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場）72、土地開發(fā)費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)在取得開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)所需的直接費(fèi)用、稅金等。基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)七通一平（通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面）公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用郵電、圖書館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施費(fèi)用小區(qū)開發(fā)配套費(fèi) 83、投資利息、投

4、資利息（1）單利計(jì)算方法）單利計(jì)算方法投資利息=全部預(yù)付資本利率計(jì)息期=土地取得費(fèi)利率開發(fā)周期+土地開發(fā)費(fèi)利率開發(fā)周期0.5（2）復(fù)利計(jì)算方法）復(fù)利計(jì)算方法投資利息=全部預(yù)付資本(1+利率)計(jì)息期-1=土地取得費(fèi)(1+利率)計(jì)息期-1+土地開發(fā)費(fèi)(1+利率)計(jì)息期0.5-194、正常開發(fā)利潤、正常開發(fā)利潤（1）采用投資利潤率計(jì)算）采用投資利潤率計(jì)算正常開發(fā)利潤=全部預(yù)付資本平均投資利潤率=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi))平均投資利潤率（2）采用銷售利潤率計(jì)算）采用銷售利潤率計(jì)算正常開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值平均銷售利潤率105、土地增值收益、土地增值收益 土地增值收益土地增值收益主要是由于土地

5、的用途改變或土地功能變化而引起的，由于這種增值是土地所有權(quán)人允許改變土地用途或?qū)ν恋卦黾油顿Y而帶來的，應(yīng)歸整個社會擁有。通常為10%-25%。 土地增值收益土地增值收益=土地成本價格土地增值收益率 =(土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤+稅費(fèi))土地增值收益率 116、土地價格修正、土地價格修正 宗地個別因素修正 宗地使用年限修正 宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況（生熟度）修正 市場資料比較修正 開發(fā)區(qū)某宗土地單價的計(jì)算12 開發(fā)區(qū)某宗地單價= 宗地用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)可轉(zhuǎn)讓土地面積比率開發(fā)區(qū)總面積正常開發(fā)利稅開發(fā)區(qū)土地開發(fā)總費(fèi)用取得開發(fā)區(qū)土地總費(fèi)用13(二二)新建房地產(chǎn)的成本法公式新建房地產(chǎn)的成

6、本法公式 新建房地產(chǎn)價格=購置土地價格+建造建筑物價格 購置土地價格=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益）修正系數(shù) 建造建筑物價格=直接成本+間接成本+正常利潤1、購置土地價格：征地費(fèi)用或拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用或出讓價格；2、直接成本：新建建筑物的人工與材料成本支出；3、間接成本：人工與材料成本以外的其他支出；4、正常利潤：按總成本的一定比例計(jì)算。14(三三)舊有房地產(chǎn)的成本法公式舊有房地產(chǎn)的成本法公式 舊有房地產(chǎn)價格=土地重新取得價格+舊有建筑物價格其中，舊有建筑物價格=建筑物重新購建價格-建筑物折舊 舊有房地產(chǎn)價格=土地重新取得價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊 必要時

7、，還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值減損。15第二節(jié)第二節(jié) 成本法的評估步驟成本法的評估步驟一、收集整理資料一、收集整理資料二、估算建筑物重新購建價格二、估算建筑物重新購建價格（重置價格或重建價格）（重置價格或重建價格） 重新購建價格重新購建價格是在估價時點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)該的利潤之和。 重新購建價格是指估價時點(diǎn)時的成本，但估價時點(diǎn)并非總是現(xiàn)在，也有可能是過去和將來； 重新購建價格是客觀的、社會一般的平均成本，即客觀成本，不是個別企業(yè)或個人的實(shí)際耗費(fèi)成本； 建筑物重新購建價格是全新狀態(tài)下的成本，未扣除折舊，土地重新取得

8、成本是在估價時點(diǎn)狀況下的取得價格。16（一）重置價格或重建價格的概念（一）重置價格或重建價格的概念1、重置價格、重置價格-重置成本，以估價時點(diǎn)當(dāng)時的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝等，重新建造與舊有建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。2、重建價格、重建價格 -重建成本，以原有建筑材料、建筑技術(shù)與工藝、式樣等，在估價時點(diǎn)重新建造與舊有建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。“復(fù)制”，只適用于有特殊保護(hù)價值的建筑物的估價。171、單位面積法2、單位體積法3、分部分項(xiàng)法4、工料測量法5、指數(shù)調(diào)整法（二）建筑物重新購建價格的求取方法建筑物重新購建價格的求取方法18三、建筑物折舊三、建筑物折舊（一）建筑物折舊的

9、概念和原因（一）建筑物折舊的概念和原因 建筑物損耗的表現(xiàn)：建筑物損耗的表現(xiàn)：1、有形損耗-人工使用、自然力作用2、無形損耗-技術(shù)進(jìn)步、消費(fèi)觀念變更周圍環(huán)境狀況改變 建筑物貶值減價的原因：建筑物貶值減價的原因：1、物質(zhì)折舊-(1)自然老化 (2)正常使用磨損 (3)意外破壞損毀 (4)延遲維修的損壞殘存2、功能折舊-建筑物在功能方面的陳舊帶來的減價3、經(jīng)濟(jì)折舊-建筑物本身以外的各種不利因素帶來的減價19（二）建筑物折舊的求取方法（二）建筑物折舊的求取方法v1、耐用年限法v2、實(shí)際觀察法v3、成新折扣法v4、混合法直線折舊法余額遞減法年數(shù)合計(jì)法償債基金法201、直線折舊法(定額法)v定義：假設(shè)建筑

10、物在整個耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等。vC-建筑物重新建造成本 S-建筑物預(yù)計(jì)凈殘值 R-建筑物殘值率 N-建筑物耐用年限 V-建筑物估價時點(diǎn)價格 Dt-建筑物第t年折舊額 D-建筑物年平均折舊額 d-建筑物年平均折舊率 Et-建筑物經(jīng)過t年后的折舊總額)1 (511)(4)1 ()(312)1 ()(1tdCVNtRCNtSCCCVNtRCNtSCtDNRCNSCCDdNRCNSCDEEDttt：公式：公式：公式：公式：公式21v定義：用同一固定折舊率乘以尚未折舊的建筑物的重新建造成本部分，計(jì)算每年的折舊額。2、余額遞減折舊法dddEdDttttNNttCECVCCCRdDSddC111)1

11、(111122* 雙倍余額遞減法：NdNENDttttttCCVCNCNd2112121122123例：有一建筑物。建筑總面積100m2,經(jīng)過年數(shù)10年，單位建筑面積的重置成本500元/m2，耐用年限30年，殘值率5%。(1)試用直線折舊法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。(2)試用余額遞減法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。24已知C=100500=50000(元) R=5%,N=30,t=10(1)解：年折舊額D=C(1-R)/N=50000(1-5%)/30=1583(元)折舊總額Et=C(1-R)t/N=50000(1-5%)10/30=15833(元)建筑物現(xiàn)值V=C1-

12、(1-R)t/N =500001-(1-5%)10/30=34167(元)(2)解：年折舊額Dt=C(1-d)t-1d=50000(1-o.o95)t-10.095=47500.095t-1(元)D1=4750(元) D2=4299(元) D3 =3890(元) D4 =3521(元) D5 =3186(元) D6 =2884(元) D7 =2610(元) D8 =2362(元) D9 =2137(元) D10 =1934(元)折舊總額Et=C1-(1-d)t=500001-(1-o.o95)10=31576(元)建筑物現(xiàn)值V=C(1-d)t=50000(1-0.095)10=18427(元)

13、095.0905.01%511130NNRCSd固定折舊率25求取建筑物折舊時應(yīng)注意的問題：求取建筑物折舊時應(yīng)注意的問題：1、注意估價上的折舊與會計(jì)上的折舊之區(qū)別。2、建筑物的壽命有自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命之分。3、建筑物的主體與附屬設(shè)備應(yīng)分別進(jìn)行折舊。4、應(yīng)考慮土地使用權(quán)年限對建筑物耐用年限的影響。5、實(shí)務(wù)上強(qiáng)調(diào)求取折舊 時不直接采用經(jīng)過年限t，而采用尚可使用年限n。6、實(shí)際折舊時還應(yīng)當(dāng)考慮建筑物功能折舊與經(jīng)濟(jì)折舊。26四、求取積算價格四、求取積算價格不動產(chǎn)積算價格=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊27成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定：成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定：(一一)商品房價格構(gòu)成商

14、品房價格構(gòu)成1、成本(1)征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)(2)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)(3)住宅建筑、安裝工程費(fèi)(4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)(5)管理費(fèi)：以上述(1)至(4)項(xiàng)之和為基數(shù)的1%-3%計(jì)算(6)貸款利息2、利潤：以上述成本中的(1)至(4)項(xiàng)之和為基數(shù)確定3、稅金4、地段差價下列費(fèi)用不計(jì)入商品住宅價格：(1)非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用；(2)住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。28(二二)經(jīng)濟(jì)適用住房價格的構(gòu)成經(jīng)濟(jì)適用住房價格的構(gòu)成1、征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)2、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)3、建筑安裝工程費(fèi)4、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性

15、配套公建費(fèi))5、管理費(fèi)(以上述1至4項(xiàng)之和為基數(shù)的1-3%)6、貸款利息7、稅金8、利潤(3%以下)29(三三)農(nóng)地征用費(fèi)的構(gòu)成農(nóng)地征用費(fèi)的構(gòu)成1、土地補(bǔ)償費(fèi)2、安置補(bǔ)助費(fèi)3、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)4、新菜地開發(fā)建設(shè)基金(征用城市郊區(qū)菜地時)5、耕地開墾費(fèi)(占用耕地的)6、耕地占用稅(占用耕地的)7、征地管理費(fèi)8、其他稅費(fèi)30(四四)城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成1、被拆除房屋及附屬物的補(bǔ)償費(fèi)2、購建拆遷安置用房費(fèi)3、安置補(bǔ)助費(fèi)4、被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)5、房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)6、其他稅費(fèi)31v完好房：十、九、八成新v基本完好房：七、

16、六成新v一般損壞房：五、四成新v嚴(yán)重?fù)p壞房：三成以下v危險(xiǎn)房：三成以下（五）現(xiàn)行房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（五）現(xiàn)行房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn) 房屋的完損等級是房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項(xiàng)目的完好、損壞程度來劃分，共分為5類：32第三節(jié)第三節(jié) 成本法應(yīng)用舉例成本法應(yīng)用舉例例1：有一房地產(chǎn)，其中土地總面積1000m2，是10年前通過有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年限為50年，地上容 積率為3，土地出讓金每平方米400元/m2，現(xiàn)在該類土地出讓金已上漲為600元/m2；地上建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于8年前建成交付使用，總耐用年限一般為60年，殘值率為0，當(dāng)時建筑造價為每平方米500元，現(xiàn)時建造

17、同類建筑物每建筑平方米需650元。試用所給資料估計(jì)該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。331、土地價格：6001000=60(萬元)2、建筑物重置價格：65010003=195(萬元)3、建筑物已提折舊：195(848)=32.5(萬元)4、該房地產(chǎn)現(xiàn)時總價：60+195-32.5=222.5(萬元)5、該房地產(chǎn)現(xiàn)時單價：222.5(10003)=741.67(元/平方米)34 例2：某開發(fā)區(qū)擬出讓一宗土地，出讓年限為50年。該宗土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用每畝為6萬元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用平均每畝為2萬元，土地開發(fā)費(fèi)平均每平方公里為2億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為10%，每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年，且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費(fèi)用的40%，總投資回報(bào)率一般為20%，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?0%，土地還原率為7%。試采用成本法估計(jì)該宗土地單位價格。 35解：(1)計(jì)算土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)= (6+2)萬元/畝=120(元/M2)（2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里=200 (元/M2)（3）計(jì)算投資利息，土地取得費(fèi)期初一次性投入，其計(jì)息期為2年，土地開發(fā)費(fèi)分段均勻投入，第1年投入的