房地產(chǎn)基本業(yè)態(tài)劃分

1、房地產(chǎn)基本業(yè)態(tài)劃分易居中國天津公司“新員工上崗”培訓(xùn)課程 2011.10(一) 居住用地【70年】；(二) 工業(yè)用地【50年】；(三) 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地【50年】；(四) 商業(yè)、旅游、娛樂用地【40年】；(五) 綜合或者其他用地【50年】。1. 不同類型土地使用劃分(一) 居住用地 住宅；(二) 工業(yè)用地 工業(yè)、交通、倉儲用房 ；(三) 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 教育、醫(yī)療衛(wèi)生、科研、文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房；(四) 商業(yè)、旅游、娛樂用地 商業(yè)、金融、信息、辦公用房；(五) 綜合或者其他用地 住宅、商業(yè)、金融、信息、辦公用房。2. 不同類型土地對應(yīng)房屋性質(zhì)低

2、層住宅為1-3層多層住宅為4-6層小高層住宅為7-11層中高層住宅為12-16層16層以上為高層住宅3. 住宅1、低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。 特點(diǎn)： 一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給人 以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。3. 住宅（1）低層住宅【獨(dú)棟別墅、House, Villa】3. 住宅單樓獨(dú)棟的別墅即是獨(dú)棟別墅，這種別墅上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下前后

3、左右都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。 其主要特點(diǎn)表現(xiàn)為私密性強(qiáng)，市場價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì)，一般有很好的環(huán)境配套。（2）低層住宅【雙拼別墅】3. 住宅它是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。特征：1）與聯(lián)排、獨(dú)棟對比而言，除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。2）是低層小樓加上私家花園，這種相對獨(dú)立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了Townhouse兵

4、營式排列的呆板面孔。3）雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會有兩個(gè)以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會差，重要的是采光和觀景。（3）低層住宅【聯(lián)排別墅，Townhouse】3. 住宅又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車位，還有地下室。它是由幾幢單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米以上。特征：1）比較注重項(xiàng)目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。2）價(jià)位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。3）戶型設(shè)計(jì)豐富而前衛(wèi)，有特色。 在歐洲原始意義上的Townh

5、ouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現(xiàn)在在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價(jià)格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。2、多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 7層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋 的主要原

6、因。（1）多層住宅【花園洋房，Garden House 】3. 住宅6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠(yuǎn)郊區(qū)一帶，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。特征：花園洋房介于別墅和普通公寓之間，它具有部分別墅（獨(dú)棟和聯(lián)排別墅）的優(yōu)點(diǎn)，又不可能完全脫離城市的繁華和便利，因此從某種程度上看，其在地理區(qū)位上也位于別墅區(qū)和主城區(qū)之間。廣義花園洋房所定位的客群仍然是中產(chǎn)階級，而且有一定文化品位。（3）多層住宅【普通多層】3. 住宅普通多層一般為4-6層，條狀建筑，定位低于花園洋房。特征：一般來說，多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好

7、，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價(jià)不高，且得房率較高。3、小高層：人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購房人歡迎。同時(shí)，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，3. 住宅4、高層：超過一定高度和層數(shù)的多層建筑。 1972年國際高層建筑會議將高層建筑分為4類： 第一類為916層（最高50米） 第二類為1725 層（最高75米) 第三類為26 40層（最高100米） 第四類為40層以上(高于100

8、米）超高層：30層以上的建筑稱為超高層。3. 住宅高層住宅和和多層住宅的優(yōu)缺點(diǎn)：的優(yōu)缺點(diǎn)：v 一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價(jià)不高，得房率較高。v 高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價(jià)較高，為降低樓板地價(jià)只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。高層基礎(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要求高，十分堅(jiān)固，但成本也高。高層配有電梯，人們進(jìn)出較為便利。高層建筑的中上樓層，視野開闊，通風(fēng)采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光較差。3. 住宅（1）高層住宅【板式高層】3. 住宅1）南北通透，便于采光通風(fēng)。板式住宅多是正南北方向，進(jìn)深在15米左右，南北通透，便于采光與通

9、風(fēng)，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。通常而言，由于板樓的面寬充裕，因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品。2）板樓均好性強(qiáng)。眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈讘粜偷膬?yōu)劣差距很小，均有若干套朝北的戶型難于處理。板樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。3）管理成本不高。通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，多層板式住宅可以不設(shè)電梯，不設(shè)變頻供水系統(tǒng)，包括外墻粉刷在內(nèi)的日常維護(hù)費(fèi)用當(dāng)然要比塔樓便宜得多。4）住戶使用率很高。板樓戶型的使用率通常高達(dá)90%以上，而塔樓戶型的使用率通常僅為75-80%，因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等都將作為公共面積攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。同樣是購

10、買建筑面積100平方米的住房，板樓戶型的使用面積往往高出塔樓住戶約10平方米。 （1）高層住宅【板式高層】3. 住宅1）成本高，房價(jià)高 。板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適很強(qiáng)，但房價(jià)會高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，主流產(chǎn)品仍舊是塔樓，為數(shù)不多的板樓非工薪階層能消費(fèi)得起。 2）戶型格局不宜改造，板樓特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓，戶內(nèi)多數(shù)墻體起重作用，不可以變化，這一點(diǎn)不如塔樓的可改造性強(qiáng)。 （2）高層住宅【塔式高層】3. 住宅1）節(jié)約土地資源，房價(jià)較低。由于塔樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房價(jià)，讓更多的人安居。2）空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造 。塔樓多

11、采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。 3）結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好 。高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場澆筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度比板樓高，抗震性與安全性很好。 （2）高層住宅【塔式高層】3. 住宅1）均好性差，居住密度高。塔樓每層的住戶多為6戶以上，甚至高達(dá)12戶，數(shù)百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環(huán)境當(dāng)然不如板樓優(yōu)越。而且，塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。 2）使用率不高，存在灰色空間。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地

12、方被稱“灰色空間”。 （3）高層住宅【蝶式高層】3. 住宅蝶式住宅準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優(yōu)點(diǎn)很突出，結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點(diǎn)，讓我們拿寶星圓舉例說明。一、很好地解決了通風(fēng)和采光的問題。人們喜歡板樓無非是它具有良好的通風(fēng)和日照，寶星園的蝶型建筑使朝東、朝西的房間向外伸展，不僅真正做到了戶戶朝陽，而且處于翅膀位置的四戶還可以享受到爽快的通風(fēng)效果。二、較高的使用率。寶星園為兩梯六戶的設(shè)計(jì)，有效壓縮了電梯間的面積，保證了每戶較高的使用率，避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。三、戶型方正。蝶式建筑有一個(gè)通病房間的邊角多，而寶星園就對此做了良好的改善，把邊角盡量設(shè)計(jì)在電梯間

13、從而保證了戶型的方正。 酒店4. 商業(yè)現(xiàn)代所謂的酒店，應(yīng)具備下列基本條件：、 它是一座設(shè)備完善的眾所周知且經(jīng)政府核準(zhǔn)的建筑。、 它必須提供旅客的住宿與餐飲。、 他要由為旅客以及顧客提供娛樂的設(shè)施。、 還要提供住宿、餐飲、娛樂上的理想服務(wù)。、 它是營利的，要求取得合理的利潤。酒店4. 商業(yè)（一）根據(jù)酒店的經(jīng)營性質(zhì)分（一）根據(jù)酒店的經(jīng)營性質(zhì)分 、商業(yè)（務(wù)）性酒店 、度假性酒店 、長住性酒店（公寓） 、汽車酒店 、機(jī)場酒店 、旅游酒店 、會議性酒店（二）根據(jù)飯店客房數(shù)量和規(guī)模劃分（二）根據(jù)飯店客房數(shù)量和規(guī)模劃分、大型飯店 客房六百間以上、小型飯店 客房三百間以下、中型飯店 客房三百六百間（三）根據(jù)酒

14、店地理位置劃分（三）根據(jù)酒店地理位置劃分、公路性 、機(jī)場 、城市中心 、風(fēng)景區(qū) 酒店式公寓4. 商業(yè)酒店式公寓分為“產(chǎn)權(quán)式公寓酒店”和“酒店式公寓”。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的實(shí)質(zhì)是酒店，其軟硬件配套都是按照酒店標(biāo)準(zhǔn)來配置，且納入酒店行業(yè)管理范疇，它所銷售的是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)在于購買者目的并非自住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈送一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。購物中心4. 商業(yè)國際購物中心協(xié)會的解釋為：購

15、物中心是指一群建筑，是組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種店鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)整體來計(jì)劃、開發(fā)和經(jīng)營，并且擁有一定規(guī)模的停車場。根據(jù)購物中心的建筑、設(shè)施和形態(tài)的不同，國際購物中心協(xié)會又將購物中心細(xì)分為摩爾(Mall，停車場與店鋪間有一定的距離，通常在整體建筑的地下或外圍，而店鋪間有專門的步行街連接，如區(qū)域型、超區(qū)域型購物中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車場，店鋪間通常沒有專門的步道連接，如鄰里型、社區(qū)型等)。商業(yè)街4. 商業(yè)商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。商業(yè)街以平面形式

16、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街商鋪與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系，其經(jīng)營情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營狀況以及人氣，運(yùn)營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶?、商鋪?jīng)營者都面臨損失。 寫字樓4. 商業(yè)寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱。 寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動管理。”從這個(gè)意義上講，寫字樓是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事業(yè)務(wù)活動的建筑物，其使用者包括營利性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和非營利性的管理機(jī)構(gòu)，是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。 5A寫字樓4. 商業(yè)“5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。 城市綜合體 HOPSCA5. 綜合HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化