經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)報(bào)告《我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)證分析》

1、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)實(shí)習(xí)報(bào)告我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析學(xué)院：經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院班級(jí)：12級(jí)市營(yíng)3班姓名：朱凰瑜學(xué)號(hào)：201231142033我國(guó)房地產(chǎn)幾個(gè)影響因素實(shí)證分析一、摘要近幾年來(lái)，突飛猛進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)了其他行業(yè)的發(fā)展，然而，由于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚不健全，存在許多問題，尤其是房地產(chǎn)價(jià)格備受社會(huì)各界關(guān)注。一路飆升的的房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重脫離居民的收入水平，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定與持續(xù)發(fā)展。相關(guān)學(xué)者對(duì)此也進(jìn)行了一系列研究，以期能找出解決房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的途徑。但目前的相關(guān)研究大多以定性分析為主，缺乏定量的研究，沒能形成相關(guān)理論體系，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的作用也沒有預(yù)期的效果理想。為了更好的

2、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定與持續(xù)發(fā)展，需要定量的分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。 二、 理論綜述 房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)核心問題，它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的秩序和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。按西方效用價(jià)格理論，房地產(chǎn)價(jià)格可表述為：房地產(chǎn)的效用、房地產(chǎn)的相對(duì)稀少性及房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。因此，研究房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素必須先研究房地產(chǎn)價(jià)格的決定理論。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的決定理論從目前的研究看，學(xué)術(shù)界比較認(rèn)同供求決定論、價(jià)值決定論、效用決定論和收益決定論。1、勞動(dòng)價(jià)值論 房地產(chǎn)商品的價(jià)格是由其價(jià)值決定的，也即是由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定

3、的。這種理論是從房地產(chǎn)開發(fā)的角度討論價(jià)格形成。 2、效用決定論 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格。這種理論是從房地產(chǎn)消費(fèi)的角度討論價(jià)格形成。 3、供求決定論 所有的價(jià)值能夠?qū)崿F(xiàn)，都依賴于商品交換，即房地產(chǎn)商品的消費(fèi)者愿意購(gòu)買。因此，供求決定論的學(xué)者認(rèn)為，供求才是房地產(chǎn)價(jià)格形成的最直接原因。這種理論是從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度討論價(jià)格形成。 4、收益決定論 對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)商品的投資需求者，最關(guān)心的就是，投資的房產(chǎn)能夠在未來(lái)給他帶來(lái)多少收益。這種理論是從房地產(chǎn)投資的角度討論價(jià)格形成。 那么，究竟是什么因素主導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格呢？是

4、勞動(dòng)價(jià)值論、效用決定論、供求決定論還是收益決定論，目前學(xué)術(shù)界還存在諸多爭(zhēng)議，這也是本文研究的主題。 三、模型設(shè)定 影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變化的宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要包括：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)的消費(fèi)狀況、貨幣發(fā)行量、土地價(jià)格、國(guó)民收入以及房地產(chǎn)開發(fā)投資等。 1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 所謂國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(Gross Domestic Product，簡(jiǎn)稱GDP)是指：在一定時(shí)期內(nèi)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值，常被公認(rèn)為衡量國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況的最佳指標(biāo)。它不但可反映一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，更可以反映一國(guó)的國(guó)力與財(cái)富。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必然推動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。 2、房

5、地產(chǎn)消費(fèi)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 房地產(chǎn)消費(fèi)狀況，也即房地產(chǎn)需求。從微觀角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指消費(fèi)者在某一特定時(shí)期，在某一特定價(jià)格上，愿意而且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。從近幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求來(lái)看，需求量呈上升趨勢(shì)（圖1），從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，在供給不變的條件下，需求量的增加會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的上升。（圖2）。 圖1：供給與需求曲線圖 圖2：2004-2012年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額四、數(shù)據(jù)的收集 本文以2004年2012年的季度數(shù)據(jù)為樣本，進(jìn)行時(shí)間序列分析。（表1） 2004年-2012年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格及其宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素?cái)?shù)據(jù)備注：1、“全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)”和“全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)”

6、均以2003年同期為基期。2、數(shù)據(jù)均保留小數(shù)點(diǎn)后一位有效數(shù)字。3、數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)、國(guó)研數(shù)據(jù)中心整理而得。五、模型的估計(jì)與調(diào)整 1.模型設(shè)定及其估計(jì) 經(jīng)分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素除了有房地產(chǎn)供求因素、經(jīng)濟(jì)因素、人口因素、社會(huì)因素、行政因素、投機(jī)因素、自然因素等還有宏觀經(jīng)濟(jì)因素。為此考慮的影響因素主要有國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值X1t，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入X2t，貨幣發(fā)行量X3t，商品房銷售額X4t，全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)X5t以及全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額X6t作為相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)因素的代表。為此設(shè)定了如下形式的計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型：Yt=C+1X1t+2X2t+3X3t+4X4t+5X5t+

7、6X6t+ 其中，Yt為全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)（%）； X1t為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）； X2t為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（元）；X3t為貨幣發(fā)行量（億元）； X4t為商品房銷售額（億元）；X5t為全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)（%）；X6t為全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）。為估計(jì)模型參數(shù)，收集2004年2012年各季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，如表2所示。 利用Eviews軟件，生成Y、X1、X2、X3、X4、X5、X6等數(shù)據(jù)，采用這些數(shù)據(jù)對(duì)模型進(jìn)行OLS回歸，結(jié)果如表3所示。 表3 OLS回歸結(jié)果 由此可見，該模型R20.658118，R-20.602678可決系數(shù)不高，F(xiàn)檢驗(yàn)值為11.87075，明顯顯著。但是當(dāng)0

8、.25時(shí)，t/2（42）0.681，不僅X2、X5的系數(shù)t檢驗(yàn)不顯著,而且X2、X5系數(shù)的符號(hào)與預(yù)期相反,這表明很可能存在多重共線性。 計(jì)算各解釋變量的相關(guān)系數(shù)，選擇X1、X2、X3、X4、X5、X6數(shù)據(jù)，點(diǎn)“view/correlation”得相關(guān)系數(shù)矩陣（表4）由相關(guān)系數(shù)矩陣可以看出，各解釋變量相互之間的相關(guān)系數(shù)較高，證實(shí)確實(shí)存在嚴(yán)重多重共線性2、修正多重共線性采用逐步回歸的辦法，去檢驗(yàn)和解決多重共線性。分別作Y對(duì)X1、X2、X3、X4、X5、X6的一元回歸，結(jié)果如表5所示其中，加入X4的方程R2最大，以X4為基礎(chǔ)，順次加入其他變量逐步回歸。結(jié)果如表6所示。當(dāng)加入X1、X2、X3、X5、X

9、6時(shí)R-2沒有發(fā)生變化，其參數(shù)的t檢驗(yàn)不顯著，且參數(shù)為負(fù)值不合理。，從相關(guān)系數(shù)也可以看出，X1、X2、X3、X5、X6與其他變量高度相關(guān)，這說(shuō)明主要是X1、X2、X3、X5、X6引起了多重共線性，予以剔除。但在表3中，參數(shù)X6t檢驗(yàn)值通過檢驗(yàn)，故保留X6。最后修正嚴(yán)重多重共線性影響后的回歸結(jié)果為： Yt=59.82819+0.451684X1t0.001137X2t t=（8.279692）（7.807333）（1.320824） R20.658118 R20.602678 F11.87075 DW1.028916 3.模型檢驗(yàn) A經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)?zāi)Ｐ凸烙?jì)結(jié)果說(shuō)明，在假定其他條件不變的情況下，商品

10、房銷售額每增長(zhǎng)1，平均說(shuō)來(lái)房屋銷售價(jià)格指數(shù)會(huì)增長(zhǎng)1；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額每增長(zhǎng)1，平均說(shuō)來(lái)房屋銷售價(jià)格指數(shù)會(huì)增長(zhǎng)1。這與理論分析和經(jīng)驗(yàn)判斷相一致。B統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn) （1）擬合優(yōu)度：由表中數(shù)據(jù)可得R20.658118，修正的可決系數(shù)R20.602678，這說(shuō)明模型對(duì)樣本的擬合沒有預(yù)期的好。 （2） F檢驗(yàn)：針對(duì)H0：12 0，給定顯著性水平0.25，在F分布表中查出自由度為k11和n-k=42的臨界值F（1，42）9.71。因?yàn)镕11.87075F（1，42）9.71，所以拒絕原假設(shè)，說(shuō)明回歸方程顯著，即“房地產(chǎn)銷售額”和“房地產(chǎn)開發(fā)投資”等變量聯(lián)合起來(lái)確實(shí)對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)”有顯著影響。 （3）t檢

11、驗(yàn)：分別針對(duì)12 0，給定給定顯著性水平0.25，在t分布表中查出自由度為n-k=42的臨界值t/2（42）0.681。由表中數(shù)據(jù)可得，與1、2對(duì)應(yīng)的t統(tǒng)計(jì)量分別為7.807333、1.320824，其絕對(duì)值均大于這說(shuō)明t/2（42）0.681，這說(shuō)明在顯著性水平下0.25下，分別應(yīng)當(dāng)拒絕H0：j=0(j=0,1),也就是說(shuō)，當(dāng)在其他解釋變量不變的情況下，解釋變量“房地產(chǎn)銷售額”和“房地產(chǎn)開發(fā)投資”分別對(duì)被解釋變量“房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)”都有顯著影響。六、本文的結(jié)論 從主流學(xué)派的研究發(fā)現(xiàn)成本因素、需求因素以及宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響相對(duì)較大，當(dāng)然其他的因素，比如交通條件、人居環(huán)境、人口因素、政

12、策的影響、城市化進(jìn)程、人民幣預(yù)期升值等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也較大。本文結(jié)合現(xiàn)有研究成果，通過選取國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、貨幣發(fā)行量、商品房銷售額、全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額六個(gè)相關(guān)變量運(yùn)用定量的分析方法對(duì)此進(jìn)行了研究，研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)銷售額對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有顯著的影響，即房地產(chǎn)的供給與需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大。但由于影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀經(jīng)濟(jì)因素眾多而復(fù)雜，選取的自變量也只是宏觀經(jīng)濟(jì)因素的代表，并不能全面反映宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，這也是本文研究存在的缺陷。再者就是通過研究發(fā)現(xiàn)選取的部分變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與預(yù)期發(fā)生偏離，這也是研究存

13、在的問題。相信在今后的研究領(lǐng)域有更多的研究者參與房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究，在現(xiàn)有研究成果的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新，為政府的宏觀調(diào)控出謀劃策，以期更好的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展。 七、政策建議為了更好的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，提出以下建議：1. 加大對(duì)商品房結(jié)構(gòu)的規(guī)劃管理 2010年1月13日，“國(guó)11條”出臺(tái)，就是為解決我國(guó)少數(shù)大城市短期內(nèi)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題。只有通過宏觀調(diào)控積極調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)，才能維護(hù)住房供應(yīng)市場(chǎng)的平衡穩(wěn)定發(fā)展。主要是增加普通商品住房的供給，對(duì)于房?jī)r(jià)較高、上漲比較快的地方，在增加普通商品住房的同時(shí)，也要增

14、加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等帶有政策和保障性質(zhì)的住房。 2. 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控管理 針對(duì)目前房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的局勢(shì)，“國(guó)11條”要求合理引導(dǎo)投資消費(fèi)，抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房。各地要嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)第二套購(gòu)房的貸款條件和所規(guī)定的政策，一方面通過增加供給，另外一方面遏制不合理的住房消費(fèi)，使得商品住房的供求關(guān)系更加平穩(wěn)。3. 加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度 為了有效控制個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房過程中出現(xiàn)的相關(guān)費(fèi)用和有關(guān)扣除問題的不明確、不詳細(xì)，及對(duì)二手房交易個(gè)人所得稅的征收不到位等顯現(xiàn)。2006年9月，國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知，規(guī)范境外購(gòu)房主體購(gòu)買境內(nèi)商

15、品房的外匯管理。要使外商進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)就要規(guī)范其投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入、加強(qiáng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理、嚴(yán)格規(guī)范境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人的購(gòu)房管理，明確規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立及股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的程序等。并嚴(yán)格規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為。 4. 對(duì)房地產(chǎn)金融信貸方面加強(qiáng)調(diào)控 上調(diào)貸款基準(zhǔn)率以充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用，是中央銀行對(duì)信貸收縮所采取的緊急措施。理論而言，上調(diào)貸款基本利率，首先可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買需求，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為；其次可以增加房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，控制房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模，以從經(jīng)濟(jì)的角度調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，降低購(gòu)買量，從而減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的供

16、給量。 然而，事實(shí)則是以上各項(xiàng)政策的出臺(tái)并未起到有效地抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的投資，原因則是以上兩者均將負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，這樣則會(huì)讓越來(lái)越多的真正具有住房需求的消費(fèi)者放棄購(gòu)房的行為，進(jìn)而進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈觀望的態(tài)度。這樣一來(lái)表面上看雖能暫時(shí)緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力，但并未徹底解決房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題。 5.加強(qiáng)對(duì)土地的使用管理 房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品總歸起來(lái)還是土地產(chǎn)品，我國(guó)目前的建設(shè)用地總量出現(xiàn)增長(zhǎng)過快趨勢(shì)，只有有效的嚴(yán)把土地使用才能夠有效的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給管理。加強(qiáng)土地管理，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，加大對(duì)土地管理行為的監(jiān)督檢查，嚴(yán)懲亂用土地的違法違規(guī)行為，嚴(yán)格規(guī)范土地執(zhí)法方面的要求和標(biāo)準(zhǔn)

17、，才能起到有效控制土地的使用管理。土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基石，只有根據(jù)各地區(qū)不同的住房需求，才能既能滿足一定時(shí)期內(nèi)該地區(qū)的住房需求，還可以延長(zhǎng)土地這種不可再生資源的使用。參考文獻(xiàn)： 1董長(zhǎng)锜，楊和禮.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究J.建筑經(jīng)濟(jì)，2007，（07）：190. 2常青.房地產(chǎn)估值基本理論問題研究J.蘭州大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2012，（04）：154. 3賴小倩，徐麥君.房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究J.商場(chǎng)現(xiàn)代化，2006，（33）：147-148. 4李定安，周健波.成本和需求的變動(dòng)對(duì)商品房?jī)r(jià)格影響分析J.價(jià)格月刊，2007，（11）：28. 5宋勃，高波.房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的因果檢驗(yàn)：1998-20

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