天津市業(yè)主會(huì)管理辦法

1、第一章 總則第一條 為了規(guī)范業(yè)主會(huì)的活動(dòng)， 維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益， 根據(jù)國(guó)務(wù)院 物 業(yè)管理?xiàng)l例和天津市物業(yè)管理?xiàng)l例 、建設(shè)部業(yè)主大會(huì)規(guī)程，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目成立業(yè)主會(huì)及其活動(dòng)適用 本辦法。第三條 市物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)業(yè)主會(huì)活動(dòng)的指導(dǎo)。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)推動(dòng)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主會(huì)的組建、 辦理業(yè)主會(huì) 備案以及指導(dǎo)其活動(dòng)。第四條 業(yè)主會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成， 是業(yè)主集體行 使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。第五條 業(yè)主會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)， 不得作出與物業(yè)管理無(wú) 關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。第二章 業(yè)主會(huì)第六條 一個(gè)物

2、業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主會(huì)。 業(yè)主會(huì)自首次業(yè)主會(huì)會(huì) 議召開(kāi)之日起成立。第七條 已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的， 應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主會(huì) 會(huì)議。（一）出售建筑面積達(dá)百分之五十以上；（二）業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上；（三）首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)二年以上。第八條 首次業(yè)主會(huì)會(huì)議由進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)負(fù)責(zé)召集。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在符合上述第七條規(guī)定條件之日起15日內(nèi)，告知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)并在其指導(dǎo)下組織召集首次業(yè)主會(huì)會(huì)議。對(duì)符合條件不召集的物業(yè)管理企業(yè)， 區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)責(zé)其 限期召集， 在限期內(nèi)仍不召集的， 在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處 的指導(dǎo)下，由居民委員會(huì)組

3、織召集或者由業(yè)主推薦的代表召集。第九條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主不足一百人的， 可以直接組成業(yè)主 會(huì)；一百人以上的， 由業(yè)主按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表， 組成業(yè)主代 表會(huì)（以下統(tǒng)稱(chēng)業(yè)主會(huì)） 。業(yè)主代表會(huì)的代表一般不得少于三十五人。業(yè)主代表會(huì)行使業(yè)主會(huì)的權(quán)力。第十條 籌備成立業(yè)主會(huì)， 應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、 縣物業(yè)管理行政主管 部門(mén)和街道辦事處的指導(dǎo)下， 由前期物業(yè)管理企業(yè)召集部分熱心公益事業(yè)的業(yè)主 和未售出空置房屋的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成籌委會(huì)，負(fù)責(zé)業(yè)主會(huì)的籌備工作?；I委會(huì)成員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十一條 籌委會(huì)應(yīng)當(dāng)自組成之日起 30 日內(nèi)（成立業(yè)主代表會(huì)的 60

4、日內(nèi)） 在物業(yè)所在地的區(qū)、 縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處的指導(dǎo)下， 組織業(yè)主 召開(kāi)首次業(yè)主會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。第十二條 籌委會(huì)應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作： http;/ （一） 確定首次業(yè)主會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（三）確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生方案及名單，并公示征詢意見(jiàn)；（四）參照物業(yè)管理行政主管部門(mén)頒布的示范文本， 依法起草業(yè)主會(huì)章程、 提出業(yè)主公約修訂意見(jiàn)；（五）起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同執(zhí)行情況的報(bào)告；（六）業(yè)主超過(guò) 100 人以上的，組織推選業(yè)主代表；（七）做好召開(kāi)首次業(yè)主會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 前款內(nèi)容

5、應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日 15 日前，以書(shū)面形式在物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)公告。成立業(yè)主代表會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)之日 15 日前以書(shū)面形式送 交參加會(huì)議的業(yè)主代表。第十三條 推選業(yè)主代表可以幢、 門(mén)、樓層等為單位進(jìn)行。 籌委會(huì)應(yīng)當(dāng)將 推選業(yè)主代表的方式、代表?xiàng)l件、代表人數(shù)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。推選業(yè)主代表候選人可以通過(guò)籌委會(huì)和業(yè)主推薦與業(yè)主自薦相結(jié)合的方 式產(chǎn)生。在推選單位內(nèi)， 候選人只有一人的， 其所代表業(yè)主二分之一以上書(shū)面同意 即可當(dāng)選業(yè)主代表， 未超過(guò)二分之一以上書(shū)面同意， 則重新提名選舉； 候選人為 二人以上的， 所代表業(yè)主二分之一以上書(shū)面同意的即可當(dāng)選業(yè)主代表， 未超過(guò)二 分之

6、一以上書(shū)面同意的，在得票多的二名候選人中重新選舉，票多者當(dāng)選。業(yè)主代表產(chǎn)生后以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主代表每三年為一 屆，業(yè)主代表的變更應(yīng)當(dāng)由其所代表的業(yè)主二分之一以上書(shū)面同意。第十四條 業(yè)主投票權(quán)按照業(yè)主擁有房屋建筑面積計(jì)算， 具體計(jì)算方法由業(yè)主會(huì)章程規(guī)定。 可以以一建筑平方米為一票權(quán)， 或者根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況 以適宜的建筑平方米為一票權(quán)。第十五條 首次業(yè)主會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項(xiàng)：（一）制定業(yè)主會(huì)章程；（二）修訂業(yè)主公約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)主任、副主任及委員；（四）確定物業(yè)企業(yè)；（五）決定物業(yè)管理其他重大事項(xiàng)。第十六條 業(yè)主會(huì)章程應(yīng)當(dāng)依法包含以下幾方面內(nèi)容：（一）業(yè)主會(huì)

7、名稱(chēng)、物業(yè)項(xiàng)目地址、四至范圍；（二）業(yè)主會(huì)權(quán)力；（三）業(yè)主委員會(huì)職責(zé)；（四）業(yè)主會(huì)的議事方式及表決程序；（五）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；（六）業(yè)主委員會(huì)委員的組成和委員任期；（七）業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算方法；（八）活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及活動(dòng)用房；（九）印章的使用和管理； （十）其他關(guān)于業(yè)主會(huì)的重大事項(xiàng)。第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、 維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利 益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主會(huì)會(huì)議通過(guò)后對(duì)全體業(yè)主具有約束力。第十八條 業(yè)主會(huì)行使下列權(quán)力：（一）制定、修改業(yè)主會(huì)章程和業(yè)主公約；（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)；（三）審定物業(yè)管

8、理服務(wù)合同內(nèi)容，確定物業(yè)企業(yè)；（四）審議通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)提出的年度服務(wù)計(jì)劃和物業(yè)管理制度；（五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；（六）決定維修基金的使用、續(xù)集方案，并監(jiān)督實(shí)施；（七）決定涉及業(yè)主利益的其他重大事項(xiàng)。第十九條 業(yè)主會(huì)依法作出的決議應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告， 對(duì)全體 業(yè)主具有約束力。業(yè)主會(huì)依法簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，由全體業(yè)主共同承擔(dān)民事責(zé)任。第二十條 業(yè)主會(huì)自成立之日起 30 日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持下列資料到 物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理業(yè)主會(huì)備案手續(xù)：1 、業(yè)主會(huì)章程；2 、業(yè)主公約；3 、經(jīng)業(yè)主會(huì)會(huì)議表決產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況。對(duì)符合規(guī)定的， 區(qū)、縣物

9、業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)在 7個(gè)工作日內(nèi)出具業(yè)主會(huì)備案證明；對(duì)不符合規(guī)定的，書(shū)面說(shuō)明理由， 7 個(gè)工作日內(nèi)退回。業(yè)主委員會(huì)持備案證明到公安部門(mén)指定的單位刻制業(yè)主會(huì)印章。業(yè)主會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定備案。第二十一條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主會(huì)解散的， 在解散 前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)，并在區(qū)、 縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下， 做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工 作后，將業(yè)主會(huì)印章交回區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)并由其銷(xiāo)毀。第三章 業(yè)主委員會(huì)第二十二條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)的辦事機(jī)構(gòu)。 業(yè)主委員會(huì)成員在業(yè)主中 選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，可

10、以連選連任。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名、副主任一至 二名，委員三至十一名。第二十三條 業(yè)主委員會(huì)成員的候選名單由籌委會(huì)在廣泛征求意見(jiàn)的基 礎(chǔ)上提出，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)成員的產(chǎn)生通過(guò)召開(kāi)業(yè)主會(huì)會(huì)議， 由業(yè)主直接投票或者業(yè)主代 表將其所代表的業(yè)主投票的書(shū)面意見(jiàn)如實(shí)反映， 采取差額選舉方式依據(jù)得票多少 順序產(chǎn)生。主任和副主任由得票最多的前兩至三名人員依票數(shù)多少順序產(chǎn)生。選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后，其成員的基本情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第二十四條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；（二）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主 ;（三）遵守業(yè)主會(huì)章程和業(yè)主公

11、約， 模范履行業(yè)主義務(wù)， 按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)； 四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；（五）具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；（六）身體健康，具備必要的工作時(shí)間。第二十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主會(huì)會(huì)議；（二）執(zhí)行業(yè)主會(huì)作出的決議， 定期報(bào)告有關(guān)決議執(zhí)行情況， 提出物業(yè)管 理建議；（三）業(yè)主會(huì)會(huì)議做出決定后應(yīng)當(dāng)在 30 日內(nèi)，代表業(yè)主會(huì)續(xù)簽、簽訂、 變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同；（四）聽(tīng)取和反映業(yè)主、 使用人的意見(jiàn)和建議， 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè) 履行物業(yè)管理服務(wù)合同；（五）督促不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主限期交納；（六）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（七）履行業(yè)主會(huì)賦

12、予的職責(zé)；（八）積極宣傳物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)；（九）完成業(yè)主會(huì)交辦的其他事項(xiàng)。第二十六條 業(yè)主委員會(huì)委員任期屆滿 2 個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主會(huì)會(huì)議進(jìn) 行換屆選舉；逾期未換屆的， 區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)可以指派工作人員指 導(dǎo)其換屆工作。原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起 10 日內(nèi)，將其保管的檔案資料、 印章及其他屬于業(yè)主會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。第二十七條 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或五分之一以上的業(yè)主提議需變更業(yè)主委員會(huì)成員的， 由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主會(huì)會(huì)議作出決議， 并以書(shū)面形式在物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)公告。第二十八條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的， 經(jīng)業(yè)主會(huì)會(huì)議通過(guò)取消 其業(yè)

13、主委員會(huì)成員資格：（一）物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（二）無(wú)故連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；（三）因疾病或其他原因喪失工作能力的；（四）有犯罪行為的；（五）以書(shū)面形式向業(yè)主會(huì)提出辭呈的；（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；（七）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。第二十九條 業(yè)主委員會(huì)成員資格終止的， 應(yīng)當(dāng)自終止之日起 3 日內(nèi)將其 保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。第三十條 業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)， 其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū) 域提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中任職。第四章 會(huì) 議第三十一條 業(yè)主會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。

14、會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任主持， 主 任因故缺席時(shí)，由副主任主持。業(yè)主會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主會(huì)章程的規(guī)定按時(shí)召開(kāi)。有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（一）五分之一以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；（三）業(yè)主會(huì)章程或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況， 業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職 責(zé)的，在物業(yè)所在地區(qū)、 縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期召開(kāi)后仍不履行組 織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的， 經(jīng)過(guò)本物業(yè)二分之一以上業(yè)主書(shū)面同意， 取消業(yè)主委員會(huì)成 員資格，由業(yè)主代表組成籌委會(huì)， 按照第二十三條規(guī)定重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì) 成員。第三十二條 業(yè)主

15、委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主會(huì)會(huì)議召開(kāi) 15 日前，將會(huì)議通知及 有關(guān)材料書(shū)面送交與會(huì)人員并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主因故不能 參加會(huì)議的， 可以書(shū)面委托代理人參加會(huì)議。 業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主會(huì)會(huì)議 的，可以書(shū)面委托其所代表的業(yè)主參加。住宅小區(qū)的業(yè)主會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。第三十三條 業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主會(huì)會(huì)議 3 日前，就業(yè)主會(huì)會(huì)議擬討 論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)。 凡需投票表決的， 業(yè)主的贊同、 反對(duì)及 棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后， 由業(yè)主代表在業(yè)主會(huì)投票時(shí)將業(yè)主本人簽字 后的投票意見(jiàn)如實(shí)反映。第三十四條 業(yè)主會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式， 也可以采用書(shū)面征

16、求意見(jiàn)的形式凡采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主會(huì)會(huì)議的， 需入戶征求業(yè)主本人意見(jiàn)并 由其本人簽署具體意見(jiàn)。業(yè)主會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主或業(yè)主代表所持投票權(quán)二分之一以上通 過(guò)。業(yè)主會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、 業(yè)主會(huì)章程、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、 維修基金使用和續(xù)籌方案的決定， 必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三 分之二以上通過(guò)。第三十五條 業(yè)主會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)， 可以邀請(qǐng)街道辦事處、 公安派出所、 居 民委員會(huì)和使用人代表列席。第三十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立議事和重大事項(xiàng)報(bào)告制度， 并依法按照 業(yè)主會(huì)章程規(guī)定開(kāi)展工作。 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議或者業(yè)主委員會(huì) 主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)

17、主委員會(huì)會(huì)議。第三十七條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席， 作出決定必須經(jīng)全 體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。第三十八條 業(yè)主會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、 法規(guī)的， 物業(yè)所 在地的區(qū)、 縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)， 應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定， 并通 告全體業(yè)主。第三十九條 業(yè)主會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)作好書(shū)面記錄并存檔。業(yè)主會(huì)作出的重大決議，由出席會(huì)議的人員簽字后存檔第五章 經(jīng)費(fèi)和活動(dòng)用房第四十條 業(yè)主會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可以在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中按照每年不超 過(guò)百分之一的比例提取活動(dòng)經(jīng)費(fèi)， 具體辦法由業(yè)主會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理 服務(wù)合同中約定?；顒?dòng)經(jīng)費(fèi)賬目在物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)收費(fèi)中列支。第四十一條 活動(dòng)經(jīng)費(fèi)主要用于業(yè)主會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)的辦公費(fèi)用。 具體使用情況由業(yè)主委員會(huì)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每年度至少公 布一次，并接受業(yè)主的質(zhì)詢。第四十二條 業(yè)主會(huì)采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的， 招投標(biāo)所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主會(huì)墊付，墊付后由中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中沖抵。第四十三條 新建住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)用房由物業(yè)管理企業(yè)提供。 其他業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)用房由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。 第六章 印章管理第四十四條 業(yè)主會(huì)印章所刻名稱(chēng)應(yīng)與區(qū)、 縣