方案設(shè)計(jì)階段的成本管控要點(diǎn)

1、精品資料方案設(shè)計(jì)階段的成本管控重點(diǎn)目前已進(jìn)入方案深化設(shè)計(jì)與產(chǎn)品論證階段，成本中心提出如下成本管控重點(diǎn)，報(bào)公司決策層審批，下發(fā)各部門配合實(shí)施；1. 總平規(guī)劃1.1.挖填及距離綜合考慮（重點(diǎn)）根據(jù)地勘報(bào)告，盡量減少大開(kāi)挖、大回填。本次基礎(chǔ)開(kāi)挖土方堆放目前應(yīng)根據(jù)后期開(kāi)發(fā)策劃確定堆放場(chǎng)地，一是不要影響本期開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)施工，二是不要影響本次組團(tuán)景觀。三是要考慮回填距離。1.2.地勘與基礎(chǔ)形式相關(guān)指標(biāo)論證（重點(diǎn)）盡快根據(jù)地勘確定是否有地下軟弱層，是否需要對(duì)地勘作樁基處理；盡快根據(jù)地勘確定基礎(chǔ)埋深；基礎(chǔ)形式重點(diǎn)選擇獨(dú)立基礎(chǔ)與條形基礎(chǔ)；請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位備選基礎(chǔ)設(shè)計(jì)方案作對(duì)比，如換填厚度的變化與基礎(chǔ)大小的對(duì)比設(shè)計(jì)；基礎(chǔ)優(yōu)

2、先順序：天然地基復(fù)合地基樁基礎(chǔ)；1.3.擋土墻擋土墻的成本與經(jīng)濟(jì)性博弈論證；本次場(chǎng)地有高差變化，是否利用擋墻，在總平的時(shí)候要綜合交通與景觀考慮；1.4.雨污管網(wǎng)（重點(diǎn)）地下管網(wǎng)雨污排放要充分利用本坡地場(chǎng)地，并綜合整個(gè)項(xiàng)目考慮。雨污管網(wǎng)是分區(qū)獨(dú)自向市政排放還是場(chǎng)內(nèi)匯總統(tǒng)一排放。山頂?shù)挠晡叟潘窍蛏侥吓欧胚€是向山北排放，要統(tǒng)一考慮；盡快明確雨污水接水點(diǎn)；雨污水管網(wǎng)材料與埋深綜合本場(chǎng)地壓力與埋深后期論證選擇；可編輯修改精品資料生化池的位置選擇應(yīng)考慮本場(chǎng)地的管網(wǎng)與市政接放點(diǎn)的水頭壓力考慮，防止倒灌；1.5.給水（重點(diǎn)）本次總平必須綜合考慮山頂及山北的給水。由于山頂有11 層及 18 層小高層，而山高達(dá)

3、到40 米，因此總高度達(dá)到90 米，市政給水壓力不能滿足一次供水到山北及山頂，本次應(yīng)綜合考慮管網(wǎng)布置是否從本期場(chǎng)內(nèi)穿過(guò)，是一次性在山腳加壓至山頂戶內(nèi)，還是選擇加壓至山頂再二次加壓至戶內(nèi)，進(jìn)行技術(shù)與經(jīng)濟(jì)對(duì)比論證；1.6.總平用電（重點(diǎn)）盡快明確總平用電接駁點(diǎn)；本期用電應(yīng)考慮后期整個(gè)項(xiàng)目荷載，是否需要單獨(dú)建開(kāi)閉站；本期電網(wǎng)規(guī)劃應(yīng)統(tǒng)籌整個(gè)項(xiàng)目電網(wǎng)綜合設(shè)置考慮，山北與山南片區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，對(duì)山北與山頂電網(wǎng)重點(diǎn)考慮其距離，是否論證考慮分區(qū)用電；1.7.總平設(shè)計(jì)與施工方案結(jié)合考慮（重點(diǎn)）道路： 施工道路盡量與總平道路結(jié)合，后期利用；請(qǐng)項(xiàng)目工程和設(shè)計(jì)盡快碰頭；施工用電纜： 一期施工臨時(shí)用電接口優(yōu)化：目前如從售樓

4、部引去，會(huì)增加電纜約240 米，估計(jì)電纜成本會(huì)增加約10 萬(wàn)元，因此請(qǐng)項(xiàng)目考慮目前在是否還有其他接電口，如無(wú)應(yīng)請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)盡量考慮該施工電纜與后期總平電纜規(guī)格一致；另外：也可以考慮租用或看一期總承包是否有此類電纜計(jì)算其使用費(fèi)也可；現(xiàn)場(chǎng)管理： 一期現(xiàn)場(chǎng)年前進(jìn)行土方開(kāi)挖，而山坡匯水面積大，請(qǐng)?jiān)谀昵翱紤]靠山腳開(kāi)挖截水溝，防水后期雨水影響場(chǎng)地施工及基礎(chǔ)危害；1.8.總平停車位總平停車位優(yōu)先順序：地面停車半地下室停車專用停車庫(kù)地下室停車本期地面停車位：應(yīng)將重要景觀區(qū)停車位移到右側(cè)紅線邊沿設(shè)置，將景觀重點(diǎn)區(qū)域展示；可編輯修改精品資料1.9.總平景觀景觀關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：一期應(yīng)重點(diǎn)展示重點(diǎn)景觀區(qū)域；景觀成本：盡快劃分本期

5、景觀成本重點(diǎn)區(qū)域，有針對(duì)性的成本投入；1.10.總平工程材料使用：總平砂漿必須優(yōu)先使用機(jī)制砂漿，機(jī)制砂每立方價(jià)優(yōu)天然砂30 元/ 立方米；2. 建筑單體設(shè)計(jì)成本建議2.1.成本理解的產(chǎn)品品質(zhì)：就是在用戶可能接觸到的位置增加足夠細(xì)節(jié)；高層講勢(shì)，低層注重形，近距離看品質(zhì)；各種風(fēng)格產(chǎn)品成本定位：以簡(jiǎn)約為特征的現(xiàn)代風(fēng)格：低成本、中價(jià)位、高速度大屋頂為代表的中式風(fēng)格：高成本、高價(jià)位、低速度文化符號(hào)點(diǎn)綴的后現(xiàn)代派：中成本、高價(jià)位、中速度精雕細(xì)研的歐美特色建筑：高成本、高價(jià)位、低速度2.2.產(chǎn)品功能意見(jiàn)可編輯修改精品資料功能與面積：請(qǐng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)盡量明確各種功能分區(qū)的最低、舒適、奢侈型面積區(qū)間；各種產(chǎn)品應(yīng)根據(jù)功

6、能及戶型檔次需要來(lái)定位產(chǎn)積戶型面積；面積與灰空間：贈(zèng)送不能面面俱到，要以等于或低于正常建筑成本去置換灰空間，而不能犧牲高于正常成本去硬性獲得灰空間；2.3.限額設(shè)計(jì)重點(diǎn)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)序號(hào)限額內(nèi)容限額指標(biāo)單位1多層含鋼量地上38 / 2小高層含地下383鋼筋用法結(jié)構(gòu)構(gòu)造配筋鋼筋用二級(jí)鋼45窗地比0.23 / 外窗單塊玻璃面積1.5一轉(zhuǎn)換層相當(dāng)于二至三6結(jié)構(gòu)限制禁用轉(zhuǎn)換層個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層；72.4.建筑設(shè)計(jì)相關(guān)產(chǎn)品成本優(yōu)先選擇窗塑鋼窗普通鋁合金窗斷熱橋窗推拉塑鋼窗平開(kāi)塑鋼窗門帶窗對(duì)窗型設(shè)計(jì)應(yīng)控制能耗大朝向的窗面積；選擇合適的塑鋼窗窗型構(gòu)造，控制型材用量；門盡量選用標(biāo)配尺寸的門，不能因?yàn)閼粜兔娣e而刻意追求大尺

7、寸異型門，增加成本投入；可編輯修改精品資料欄桿景觀陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)可以區(qū)分使用不同品質(zhì)欄桿；矩管欄桿鐵花欄桿玻璃欄桿外墻裝飾涂料外墻面磚；選擇涂料與面磚，要視建筑產(chǎn)品風(fēng)格與客戶敏感度確定；外墻面磚除了材料品質(zhì)影響外，從工藝上應(yīng)盡量考慮使用小規(guī)格紙皮磚；線條裝飾60 （展開(kāi)面寬） GRC 線條每米材料帶安裝成本約100 元；建議在盡量滿足整體風(fēng)格的情況下，在首層及頂層設(shè)置部分線條，在視線不易關(guān)注或通達(dá)的地方取消線條，在中間層盡量用色帶替代GRC 線條處理；3. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品戶型盡量減少掉角、不規(guī)則平面形狀；戶內(nèi)盡量保持橫平堅(jiān)直；窗高位置設(shè)置： 盡量不設(shè)過(guò)梁， 例如層高 2.9-0.5米梁高 -1.8 窗 -0.6 窗臺(tái)，正好與地面平；窗高與窗戶平面位置設(shè)置：盡量減少因設(shè)置窗洞而在側(cè)邊加設(shè)較窄磚砌體側(cè)邊；邊沿構(gòu)件：在門洞處，減少為滿足門框而加設(shè)的磚柱以滿足后期門框固定，在前期可以以素砼替代；板結(jié)構(gòu)配筋：盡量按最低板跨值比例取值設(shè)計(jì)；減少異形鋼筋設(shè)計(jì)；部分隔墻用建筑鋼筋考慮設(shè)置；4. 施工設(shè)計(jì)4.1.重點(diǎn)計(jì)劃周期： 2011年 5 月結(jié)構(gòu)封頂， 5-9 月為建筑裝飾及總平施工時(shí)間，而這可編輯修改精品資料段時(shí)間為中江雨季，應(yīng)提前考慮總平管網(wǎng)實(shí)施；5. 招標(biāo)計(jì)劃緊爭(zhēng)招標(biāo)：成本換時(shí)間正常招標(biāo)：時(shí)間換成本凡是緊急招標(biāo)類必然以