山東濱河時代廣場項目產(chǎn)品定位與規(guī)劃建筑設(shè)計

1、山東濱河時代廣場產(chǎn)品規(guī)劃策劃建議書我現(xiàn)在就要動身啟程，因為無論白天黑夜，我都能聽到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當(dāng)我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處。 威廉姆·巴特勒·濟慈目 錄 第一章產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征分析一、影響產(chǎn)品定位的關(guān)鍵因素分析二、項目SWOT分析三、項目理念及目標(biāo)四、產(chǎn)品定位第二章投資和經(jīng)濟效益初步估算一、靜態(tài)投資和經(jīng)濟效益初步估算二、動態(tài)投資和經(jīng)濟效益初步估算第三章項目規(guī)劃與建筑設(shè)計建議一、設(shè)計理念及原則二、規(guī)劃設(shè)計建議三、單體建筑建議四、其他配套建議五、環(huán)境設(shè)計建議第四章 分期開發(fā)計劃及分期規(guī)劃指標(biāo)一、分期計劃二、各分期安排及主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)

2、第一章產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征分析一、影響產(chǎn)品定位的關(guān)鍵因素分析綜合市場調(diào)查與分析報告中各方面情況，在本項目定位時須充分考慮的因素有以下幾點：1、從土地區(qū)域背景來看本項目處于萊蕪市開發(fā)區(qū)，西部由公路與萊城區(qū)相鄰。由于城市開發(fā)進程較晚，周邊建筑密度極低，工礦企業(yè)較少，空氣質(zhì)量較高，景色視野開闊。周邊涵蓋了各種土地的用地性質(zhì)：商業(yè)、工業(yè)、教育、公建、居住等，同時原始地貌破壞較少，道路條件極其現(xiàn)代，而又有一條河貫穿開發(fā)區(qū)，從而構(gòu)成了生機盎然而又具有充足后勁的區(qū)域性向背景。同時，城市規(guī)劃為這一片區(qū)提供了足夠的發(fā)展空間，賦予了高度的經(jīng)濟期待，描繪了燦爛的城市遠景，為區(qū)域價值的提升，提供了強大的后勁支持，使項目

3、能夠以此為基礎(chǔ)，獲得良好的地域載體，從而促進項目的飛躍。2、從供應(yīng)特征上來看通過調(diào)研得知，目前萊蕪的別墅市場呈現(xiàn)以下幾個特點：2.1產(chǎn)品放量有限-樓盤名稱萊蕪三三公寓紅石華府萊蕪東?；▓@中房-福萊家園建筑類型公寓、復(fù)式疊拼、獨棟別墅洋房、別墅花園洋房面積140000平米14000平米126200平米152000平米目前萊蕪在建和上市的別墅數(shù)量很少，僅僅集中在中房·福萊佳園、萊蕪三三公寓、紅石華府、萊蕪東?；▓@這幾個有限的樓盤，且面積總量很小，沒有多大氣候，尚未在市場上形成有旗幟鮮明的一支地產(chǎn)力量。所以，市場提供給我們充足的舞臺，能夠在較少的競爭對手中脫穎而出，在市場樹立獨特的樓盤形象

4、。2.2銷售形勢樂觀-樓盤名稱中房·福萊佳園萊蕪三三公寓紅石華府萊蕪-東海花園銷售狀況二期50%以上一期80%一期僅剩幾套一期別墅類售完，二期未定就一般地產(chǎn)規(guī)律來看，某個地區(qū)內(nèi)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量很小的地產(chǎn)類型，或者是新生事物，或者是市場缺乏消費支撐。然而在萊蕪，如此不成氣候的市場占有量，銷售狀況卻總體比較樂觀。也就是說，這種類型的樓盤具有較強勁的市場需求，并能夠在市場站穩(wěn)腳跟。可以推測，在未來的幾年內(nèi)，這種需求熱度和慣性不會消失。消費需求樂觀，市場競爭不很激烈，這種狀況，成為我們樓盤入市的一個很好契機。2.3建筑缺乏特色-萊蕪的別墅樓盤，缺乏整體規(guī)劃的美觀度，缺乏景觀的配合，尚未將景觀納入

5、樓盤價值的重要價值體現(xiàn)。且在單體的設(shè)計上缺乏靈動的外觀與個性色彩，而在內(nèi)部結(jié)構(gòu)上，大體沒有走出“越層標(biāo)準(zhǔn)層”的戶型樣式，從而無法真正達到“別墅”概念的高度。這就給我項目提供了充分的突破與發(fā)展空間，能夠打破這種沉悶的樓盤規(guī)劃與建筑局面，創(chuàng)立出我項目超越平庸的形象高度，在景觀、規(guī)劃、戶型等方面超越所有的樓盤。2.4別墅總體價格偏低-樓盤名稱榮安.香舍花都萊蕪汶河名邸萊蕪博宇佳苑萊蕪加州城單體類型普通住宅、復(fù)式普通住宅小高層小高層、多層價格23002390-29002600-28002400-2800樓盤名稱中房·福萊佳園萊蕪三三公寓紅石華府萊蕪-東海花園單體類型花園洋房公寓、聯(lián)排、疊加疊

6、拼、獨棟聯(lián)排、疊加價格2800-30002600-32003400-3900聯(lián)排4000（售完）疊加3500（售完）目前市場上的普通樓盤價格多在2000-3000元/平之間，而別墅價格在3000-4000元/平之間，也就是說，普通樓盤與高檔樓盤之間尚未拉開明顯的價格差，無法明確體現(xiàn)別墅較之普通住宅的檔次與價值。2.5營銷手段落后-作別墅項目必須有媒體、口碑、現(xiàn)場包裝等各種手段整合炒作，達到激活市場、搶占市場、提高產(chǎn)品的心理高度的目的，然而我們尚未發(fā)現(xiàn)具備這種高度的樓盤，從而使樓盤的市場消化周期不能更加縮短，價格不能明顯有效的提升。出現(xiàn)這種狀況，主要在于：一、尚未做出真正別墅的獨立品質(zhì)，二、未能

7、有力推盤與炒作，從而將別墅概念提升，三、對市場的深度引導(dǎo)與對消費者的教育程度不夠。綜上，可知別墅樓盤在萊蕪還有很廣闊的發(fā)展與升值空間，我們要做的，就是打破目前市場上這種沉悶的樓盤規(guī)劃與建筑局面，創(chuàng)立出我項目超越平庸的形象高度，促使價格能夠明顯提升，從而完全區(qū)別于普通住宅樓盤。使本項目的設(shè)計和推廣達到嶄新的高度，從景觀、戶型、包裝、炒作等各個方面，樹立我項目自身的獨立品牌與高度，從而引領(lǐng)市場。3、從客戶需求上來看3.1購買力與剛性需求-萊蕪是一個以生產(chǎn)加工型工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市。具備最高端消費能力的市民，集中于以下幾種：一、各企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)及管理者，尤其不可忽略的是萊鋼的高層。二、事業(yè)單位的高級

8、公務(wù)員，以灰色收入居多。三、個體、私營的暴發(fā)戶類型。別墅的出現(xiàn)，在于這部分客戶追求高質(zhì)量的居住、生活環(huán)境的心理需求，乃至成為身份的象征。同時，高收入、高消費，成為其購買別墅的經(jīng)濟基礎(chǔ)。3.2消費心理需求-別墅不僅僅是滿足居住需求，給予人的更是一種居住文化、一種身心享受、一種心理依托、一種精神滿足、一種身份象征，能夠在這里放松自己，給自己一個私密空間，能夠想自己喜歡想的事，做自己喜歡做的事。并能夠呆在家里，不用出門，就能夠享受平常出門才能得到的消費、娛樂、休閑的樂趣。3.3區(qū)域選擇需求-在萊蕪人的宏觀印象里，鋼城區(qū)污染嚴(yán)重，空氣污濁，主要為工業(yè)區(qū)而不是生活區(qū)；而萊城區(qū)居住環(huán)境遠遠優(yōu)于鋼城區(qū)，從而

9、能夠吸引更多人口居住，并依靠其優(yōu)良的城市配套獲得了廣大開發(fā)商和市民的青睞。而本項目處于萊城區(qū)，綠水相鄰，道路暢通，周邊配套齊全且工業(yè)較少，這成為本項目的先天優(yōu)勢。二、項目SWOT分析介入項目，必須對這一地塊所處的環(huán)境狀況與市場狀況具備明確的認識，了解自身的長處與短處，才能對項目產(chǎn)生客觀認識，進一步確定項目定位的選擇以及未來操作的可行性。1、優(yōu)勢1.1城市背景優(yōu)勢-隨著萊蕪市城市規(guī)劃的發(fā)展，以及開發(fā)區(qū)與濟南市的城市對接，項目地所處的片區(qū)日益展現(xiàn)出強大的經(jīng)濟后勁，并逐步在市民心目中建立起越來越高的形象地位。其區(qū)域價值的提升，主要有以下兩方面的城市背景予以支持：1.1.1城市對外交流的大背景建設(shè)省會

10、城市群經(jīng)濟圈是省委、省政府做出的重大戰(zhàn)略決策，市委、市政府對此高度重視。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，做出了“依托四個出入口，打通四條連接線，建設(shè)四片功能區(qū)”的戰(zhàn)略規(guī)劃。高新區(qū)作為我市招商引資的主要載體和對外開放的重要窗口，經(jīng)過五年建設(shè)，具備了良好的基礎(chǔ)和條件，是最重要的一片功能區(qū)。接軌濟南、融入省會城市群經(jīng)濟圈，特別是與濟南高新區(qū)結(jié)對合作，將為萊蕪高新區(qū)的快速跨越發(fā)展搭起良好的平臺，創(chuàng)造更多的機會。在此基礎(chǔ)上,會有越來越多的濟南人來開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)、投資、居住，這種需求能夠融洽地與本樓盤的定位及建筑形態(tài)予以吻合，為其提供這樣一個舒適的居所，從而為本樓盤擴大了客戶來源，并通過與異地的交流，有力的增強了本樓盤的

11、口碑宣傳度，將明顯擴大本樓盤的名聲。博萊高速在項目外圍通過，同時濟青高速逐步開通，大大加深了開發(fā)區(qū)與濟南、青島的聯(lián)系，削弱了萊蕪開發(fā)區(qū)與異地的交通困難度，拉近了與外地的心理距離，可以吸引更多的外地人來萊蕪開發(fā)區(qū)置業(yè)，為本項目的異地銷售提供了先天的外部良好環(huán)境。1.1.2開發(fā)區(qū)城市配套的日益完善隨著萊蕪的城市格局的變遷，開發(fā)區(qū)日益承載起更重要的城市功能，周邊的配套日益完善，在近幾年內(nèi)，以“十縱十橫”的路網(wǎng)為紐帶，搭起了新區(qū)框架；新建變電站、熱電廠、熱力站、自來水廠各1座，使配套設(shè)施日益完善；并啟用了會展中心、一中新校、管委會辦公大樓、海關(guān)、龍園、四星級的龍園賓館等一批重點工程，以及萊蕪職業(yè)技術(shù)學(xué)

12、院新校、萊蕪汽車新站等項目，綜合服務(wù)功能逐步完善；并完成了舊村改造達38萬平米，建成各類游園綠地、廣場花園12處，營造了優(yōu)良的工作、生活環(huán)境；加大旅游景點開發(fā)建設(shè)力度， 鳳凰山，金鳳閣、銀鳳閣也逐步完善。城市重心的轉(zhuǎn)移，帶來開發(fā)區(qū)的巨大變遷，帶動了區(qū)位價值的巨大提升，加深了萊蕪市民對本區(qū)域的認同感，使越來越多的購房者能夠?qū)Ρ卷椖慨a(chǎn)生地域認同感，并進一步接受本項目。同時，工業(yè)配套單位的進駐，為本項目帶來了大量的高收入者，能夠成為本項目的潛在客戶。而會展中心、汽車站等，加深了與外部區(qū)域的聯(lián)系，吸引了創(chuàng)業(yè)、投資者，具備認購本樓盤作辦公的可能。1.2周邊環(huán)境優(yōu)勢項目處于萊蕪市開發(fā)區(qū)，西部由公路與萊城區(qū)

13、相鄰。由于城市開發(fā)進程較晚，周邊建筑密度極低，工礦企業(yè)較少，空氣質(zhì)量較高，景色視野開闊。周邊涵蓋了各種土地的用地性質(zhì)：商業(yè)、工業(yè)、教育、公建、居住等，同時原始地貌破壞較少，而道路條件極其現(xiàn)代化，而又有一條河貫穿開發(fā)區(qū)，從而構(gòu)成了生機盎然而又具有充足后勁的區(qū)域形象背景。1.2.1項目周邊配套齊全 項目周邊具有較完善的城市大配套設(shè)施，如小學(xué)、中學(xué)、展覽館、政府部門等，構(gòu)筑了良好的居住與投資環(huán)境，使未來本項目的業(yè)主與消費者能夠感受一份和諧的生活氛圍，解決了諸多潛在的后顧之憂，避免了不必要的麻煩與不安定因素。1.2.2李陳莊河可以利用 河道流經(jīng)項目地北側(cè)，貫穿東西，并與周圍的建筑、道路、景觀等融洽分布

14、，從而大大提升了小區(qū)的環(huán)境氛圍，所謂“風(fēng)水寶地”，正符合如此景象。從而，給項目平添了幾分吸引力與可記憶度。1.2.3縱橫路網(wǎng)四通八達樓盤依傍道路狀況如何，深刻的影響了樓盤的區(qū)域價值。本項目與干線一河之隔，并有橋連接。既創(chuàng)造了良好的交通環(huán)境，又提供了交通與樓盤間的緩沖地帶，使行路不再枯燥。并由于新規(guī)劃的道路緊鄰項目外延，從而緩解了交通車流量，緩沖了交通壓迫感。1.3市場競爭不激烈-目前市場上別墅樓盤數(shù)量較少，且樓盤體量往往很小。同時，別墅樓盤的品質(zhì)一般，甚至不能擔(dān)當(dāng)起“別墅”的概念。然而別墅的潛在客戶數(shù)量具備挖掘價值，且消費能力強大，具備巨大的潛在市場。別墅消費需求的強大性，和目前別墅產(chǎn)品的落后

15、性及別墅數(shù)量的有限性，構(gòu)成了我項目能夠成功運作的良好的市場契機。1.4差異化優(yōu)勢-通過上述分析可知，目前萊蕪現(xiàn)有的別墅樓盤的規(guī)劃、建筑、炒作、價格都比較落后，從而為我項目未來的規(guī)劃與操作提供了發(fā)揮與發(fā)展的廣闊空間。能夠在相似樓盤和同類樓盤品質(zhì)普遍較低的背景下，打造自身的獨立品牌，樹立自身的獨立高度，引領(lǐng)市場價格的強勢提升，并將萊蕪的別墅式常引領(lǐng)到到嶄新的局面，開創(chuàng)一個嶄新的高度。1.5七通一平優(yōu)勢- 七通一平指的是：給水、排水、強電、弱點、通訊、采暖、道路這七個方面做到通暢，并達到場地平整的施工要求。本項目目前已經(jīng)基本做到了這種要求，并已經(jīng)完成了會所主樓的建設(shè)，節(jié)省了一部分前期工作，從而給規(guī)劃

16、和施工進度創(chuàng)造了有利的先天條件，能夠在優(yōu)良的地塊上描繪更輝煌的藍圖。2、劣勢2.1土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)-本項目土地性質(zhì)為商業(yè)用地，出讓年限為40年。然而，別墅項目往往為住宅用地，出讓年限為70年。這兩者間的差距構(gòu)成了本項目操作的最大難度，如何規(guī)避“住宅”的概念，并且使購買人群愿意付出成本購買商業(yè)性質(zhì)土地卻用來居住（即心理抗性），以及如何通過別墅規(guī)劃盡量制造出更高的銷售利潤并不因為建筑的密集而影響品質(zhì)，成為本項目不可回避的問題。(附：由于近期最新版的物權(quán)法的實施，可以在銷售中就二者產(chǎn)權(quán)、土地年限等問題與消費者作好溝通，使其能夠接受本項目產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的這一現(xiàn)狀。)2.2地形與面積-本地塊形狀狹長，整體呈現(xiàn)刀形

17、，僅有西、北兩個方向沿交通干線。從而使小區(qū)的整體規(guī)劃，會出現(xiàn)“開間小而進深大”的特點，若規(guī)劃不力，往往會使小區(qū)形象出現(xiàn)建筑布局擁擠、小區(qū)內(nèi)交通線漫長、外管鋪設(shè)復(fù)雜、景觀難于規(guī)劃等困難。這就要求操盤者具備敏銳的全局觀與洞察力，使小區(qū)的規(guī)劃與景觀系統(tǒng)的建立，努力避免上述弱點，因地制宜，因勢借勢，利用現(xiàn)有土地狀況，描繪出與地塊形狀緊密結(jié)合與合理搭配的藍圖。同時，地塊面積僅有114畝，且現(xiàn)有的會所和廣場已經(jīng)占據(jù)了近10000平米面積。在有限的地塊上，做出別墅、會所、地下室等各種建筑類型，并融入水景、立體綠化、建筑小品等各種元素，做出大型復(fù)合地產(chǎn)的要求、形象與高度；這種要求，成為擺在操作者面前的一個高度

18、。2.3農(nóng)民居住區(qū)、廠區(qū)影響-小區(qū)外線處于周邊農(nóng)村、廠區(qū)的環(huán)抱中，而本項目要樹立出一種區(qū)別于周邊形象的生態(tài)化綠色園區(qū)的形象，隨之而來的是一種先天的物業(yè)及景觀差異感。如何避免工廠區(qū)的不利影響，并樹立一種“鶴立雞群”的市場感覺，成為我項目必須考慮的重要因素與背景依托。其中最不利的因素在于，本地塊東、南兩個方向緊鄰工廠區(qū)，缺乏本小區(qū)與工廠區(qū)只見開闊的緩沖地帶，構(gòu)成了對小區(qū)的形象、居住、銷售等不利的外圍品質(zhì)。從而要求小區(qū)的規(guī)劃、景觀、包裝等，必須對這一點加以改造，消除這上述弱點對本項目的不利影響，做出對外圍工廠區(qū)的緩沖，用景觀、規(guī)劃、戶型的合理配合，使樓盤的客戶忽略這一點不利因素。3、機會3.1市場空

19、白-經(jīng)過上述分析可知，目前本項目的市場競爭并不激烈，現(xiàn)有的別墅項目從產(chǎn)品、包裝、體量等各個方面，都對本項目未能夠構(gòu)成強有力的威脅。但是不可忽略，未來必然有比現(xiàn)有樓盤水平更高的別墅樓盤，所以，目前本項目遇到了一個前所未有的良好時機，能夠填補高端別墅和復(fù)合地產(chǎn)的市場空白，并樹立萊蕪房地產(chǎn)最高端的地位，并搶占市場先機。3.2河流與道路改造-李陳莊河處于地塊西北，河道較寬，并能夠保證水流量，且與小區(qū)聯(lián)系緊密，從而給創(chuàng)造小區(qū)外部環(huán)境以及引入小區(qū)內(nèi)部水景提供了可能，能夠?qū)⒑恿鞯母脑炫c小區(qū)外部環(huán)境的塑造加以結(jié)合，提高了小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，降低了小區(qū)景觀的建造成本。同時，緊靠小區(qū)外部的沿河道路改造已提上日程，帶動

20、了小區(qū)交通環(huán)境的提升以及區(qū)位價值的提升。由于河對岸交通干線早已分流了絕大部分的車流，所以改造路不會有太多車流量，從而可以預(yù)見：這條路很大程度上將為本小區(qū)的業(yè)主服務(wù)，并有望將此路與小區(qū)融為一體，成為小區(qū)內(nèi)部道路的延伸與外環(huán)路，最大限度的為小區(qū)服務(wù)。4、威脅4.1會所經(jīng)營的挑戰(zhàn)性-無須諱言，據(jù)目前掌握資料顯示，各地區(qū)相當(dāng)大數(shù)量的樓盤其會所經(jīng)營往往處于“賠本”的狀態(tài)，其原因大體有：一、業(yè)態(tài)及客戶定位不準(zhǔn)確，二、業(yè)態(tài)細分與地域特征脫節(jié)，三、消費能力無法支持會所成本與利潤，四、會所經(jīng)營缺乏完善的經(jīng)濟體系，五、產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，六、服務(wù)能力不能達到客戶要求，七、包裝和推廣未能及其足夠的消費興趣等等原因，不一

21、而足。所以，我們會所的建立與運營必須達到至善至美，充分考慮，避免重蹈覆轍，使會所真正為樓盤牟利，為項目提升添彩。4.2樓盤運營復(fù)雜性-本項目包含業(yè)態(tài)復(fù)雜，建筑形式廣泛，融合了商業(yè)、住宅等各種模式，成為一種具有代表性、開拓性的地產(chǎn)模式。且各個部分都是本項目必須重點考慮的重中之重，任何一絲一毫不能忽略，使樓盤的操作必然復(fù)雜，所以必須對樓盤全面考慮，對定位高屋建瓴，才能夠占領(lǐng)市場并引領(lǐng)市場。 三、項目理念及目標(biāo)1、項目理念及原則1.1規(guī)劃及業(yè)態(tài)1.1.1建筑規(guī)劃的美感-樓盤要創(chuàng)造更大的利潤價值，引導(dǎo)更強的市場期待，必須具備建筑和景觀的美感度，從而在第一視覺印象上刺激消費者，贏得消費者的心理認可，創(chuàng)造

22、樓盤在“居住”和“經(jīng)營”的功能本身以外更大的附加價值。1.1.2業(yè)態(tài)的復(fù)雜性-本項目要打造為萊蕪第一的復(fù)合性地產(chǎn)，融合“經(jīng)營”、“投資”、“自住”、“消費”等各種功能，并將每一種功能都提升到萊蕪市前所未有的高度，使其能夠有效的融合，使各種業(yè)態(tài)能夠通暢的經(jīng)營，并保證各種功能間的統(tǒng)一性，將各種功能納入到小區(qū)的一個完整、和諧、統(tǒng)一的定位體系中去。1.1.3商業(yè)氣氛的渲染-本項目中別墅占據(jù)主導(dǎo)項目形態(tài)，并作為本項目的主推產(chǎn)品之一；同時項目的土地性質(zhì)為商業(yè)用地。所以要使項目成功必須首先能夠獲得政府報批，使項目的法律地位得到認可。因此，項目的建筑設(shè)計與產(chǎn)品定位必須呈現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)的氣氛，從各個方面渲染出一派

23、商業(yè)氣息，并最終能夠落實到“別墅”的建筑形象與使用功能。1.2市場高度1.2.1品牌高度- 通過運作，樹立濱河時代廣場在萊蕪住宅地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)中獨樹一幟的品牌形象，并引領(lǐng)萊蕪的別墅地產(chǎn)達到一個全所未有的高度，從而開創(chuàng)一個嶄新的地產(chǎn)時代，樹立濱河時代廣場在萊蕪房地產(chǎn)界第一流的地位，并將本項目的品牌效應(yīng)加以輻射與放大，達到“提起萊蕪地產(chǎn)，就能想起時代廣場”的境界，成為萊蕪地產(chǎn)界的一個明顯而光輝的招牌地產(chǎn)。1.2.2口碑高度-要達到如此品牌高度，必須依靠市場效應(yīng)的宣傳與放大，并通過廣大市民以及潛在客戶的口耳相傳，使本項目在人群中形成一種概念化高度和品質(zhì)化高度，使更廣大的人群來認識本項目，認可本項目

24、，接受本項目，并通過對本項目的操作，使入住本小區(qū)成為一種榮耀、一種象征。1.2.3利潤高度-通過上述分析，本項目的建筑體系思路和定位體系思路可以基本確定方向框架，并最終落實到利潤的實現(xiàn)。價格體系的確立必須不同于其他別墅樓盤，并明顯高于其他樓盤，從而刺激市場對本樓盤的印象，人為的提高本樓盤的價值定位，給廣大市民一個可以仰望的高度，使市場給予本樓盤更多的期待與關(guān)注，使價格杠桿成為有理的營銷手段，并直接帶動更大的收入。2、項目期待目標(biāo)2.1審批目標(biāo) 通過市場定位、業(yè)態(tài)定位、建筑定位等方面，以及對項目的運作包裝，達到可以審計報批的目標(biāo)，以獲得本項目的法律承認地位。這個目標(biāo)的實現(xiàn)，直接關(guān)系到項目后續(xù)工作

25、的開展與進行，并決定項目成功與否。2.2利潤目標(biāo)樓盤以不低于3500元/平米的起始價格介入市場，并力圖將最高檔的別墅產(chǎn)品價格提升到近5500元/平米，力爭使項目的總收入溢過3個億，最大化創(chuàng)造項目的市場價值。2.3、影響力目標(biāo)通過本項目的運營，樹立“藝景”在萊蕪地產(chǎn)業(yè)高于同行的影響力，并進一步塑造其品牌高度，成為萊蕪首屈一指的別墅型復(fù)合地產(chǎn)行家，從而為萊蕪房地產(chǎn)開創(chuàng)一個新時代，進而引領(lǐng)市場，影響市場，成為行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，最終達到使“市場風(fēng)氣隨藝景而動，市場價格隨藝景而升，建筑形式隨藝景而變”的境界。四、產(chǎn)品定位隨著萊蕪市城市總體規(guī)劃的發(fā)展，項目地所處的片區(qū)日益展現(xiàn)出強大的經(jīng)濟后勁：一、與濟南的結(jié)對

26、合作，為萊蕪高新區(qū)的快速跨越發(fā)展搭起良好的平臺。濟青高速的逐步開通，加深了高新區(qū)與青島的聯(lián)系。二、近幾年來，高新區(qū)配套日益完善，承載起更重要的城市功能，帶動了項目區(qū)域環(huán)境的價值提升。三、項目周邊環(huán)境優(yōu)美，建筑密度較低，提供了良好的人居環(huán)境。可以推測，高新區(qū)的未來會爆發(fā)出巨大的經(jīng)濟增長。在此基礎(chǔ)上，我們提出了樓盤的總體形象定位-萊蕪市首席財富基地通過這種定位，使項目逐步樹立高度的認知：第一步：地標(biāo)性的樓盤（使本項目在萊蕪市盡人皆知）進一步：萊蕪的城市名片（使本項目影響力輻射到周邊城市）而財富的內(nèi)涵，既體現(xiàn)于物質(zhì)，又體現(xiàn)于精神。也就是說，財富不僅僅指金錢和物質(zhì)財產(chǎn)，還包括精神品格、氣質(zhì)心態(tài)、成就感

27、、社會認同度等至關(guān)重要的方面。其概念體現(xiàn)在兩方面：1、財富象征地：入住本社區(qū)，本身便體現(xiàn)了業(yè)主的財富實力與經(jīng)濟水平，那是一群奮斗在各個行業(yè)的精英，為社會也為自己創(chuàng)造著巨大的財富，才有經(jīng)濟實力成為我們小區(qū)的業(yè)主，并使我們小區(qū)成為財富的象征地，使本樓盤打上了深深的財富烙印。2、財富匯集地：本樓盤提供了高消費場所。本會所的經(jīng)營，風(fēng)情商業(yè)街的自主經(jīng)營，同時不排除企業(yè)家公館的業(yè)主將此地作為創(chuàng)業(yè)、工作于一體的居所，這些形式，創(chuàng)造了巨大財富，提供了滾滾財源，為小區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展貢獻了重要的經(jīng)濟力量，并提高了小區(qū)的社會效應(yīng)。一個集居住、商務(wù)、休閑、娛樂、酒店為一體的萊蕪商務(wù)生活新中心；一個萊蕪市的財富引擎；一個萊

28、蕪經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的財富動力；以此定位為出發(fā)點，將項目分為三大組團，組團間相對獨立，分區(qū)明顯，同時能夠構(gòu)成整個樓盤的融洽性與整體性，從大局上能夠給人一種層次感、立體感，行走于小區(qū)內(nèi)部，能夠每一步都感受到不同的地理空間氛圍，避免了心理疲勞感。通過三個組團的形象分別展現(xiàn)，統(tǒng)一構(gòu)成樓盤的整體形象：1、風(fēng)情商業(yè)街-位于會所北部的地塊，建立商業(yè)步行街。商業(yè)街的引入，體現(xiàn)了“財富”這一概念的建筑形式，并表現(xiàn)了財富的流通性。其展現(xiàn)的多為高檔化、精致化、品位化的業(yè)態(tài)形式。只有具備充足的經(jīng)濟實力的潛在客戶，才有足夠的購買力來進駐風(fēng)情商業(yè)街，并將各種高檔的商業(yè)形式引入本社區(qū)，以此為基礎(chǔ)，帶動本社區(qū)的物流發(fā)展及金融流通，

29、使財富能夠通過貨幣交換的形式得到表現(xiàn)，從而為創(chuàng)造巨大財富提供了依據(jù)，于是展現(xiàn)了“財富”定位的形象。商業(yè)街的形象主要表現(xiàn)在商業(yè)建筑的塑造、商業(yè)氛圍的渲染、消費人流的烘托。A、商業(yè)建筑的塑造。建筑物采用上下兩戶疊拚的形式，并通過聯(lián)排的組合，形成一條條東西排列的商業(yè)街區(qū)，建筑物通過外立面的門臉的完整性、大面積玻璃窗、外里面商業(yè)化裝修、開放性建筑格局，以及建筑物屋頂高低有致的不同造型的表現(xiàn)，凸顯出商業(yè)街的濃重氛圍，并兼顧戶型的居住功能，使業(yè)主能夠住宿、經(jīng)商一體化。B、商業(yè)氛圍的渲染。商業(yè)街不同于行列式住宅，可以從建筑物間的布局與街道的表現(xiàn)形式表現(xiàn)出來。布局與街道考慮到整齊劃一，四面通透，內(nèi)部道路主、次

30、劃分不需太明顯，并將橫向交通線拉長，并重點表現(xiàn)，以區(qū)別于住宅小區(qū)縱向道路作主干線的狀況，形成“街區(qū)”的感覺。C、消費人流的烘托。做商業(yè)街，必然會吸引消費者前來漫步。以建筑物為依托，通過展現(xiàn)小型業(yè)態(tài)的多樣化，建立商業(yè)街繁華的氛圍，并將街內(nèi)的人流納入形象體系，烘托客流量以及交易的較高人氣。這就是-萊蕪市的財富引擎借鑒案例：上海泰晤士小鎮(zhèn)占地1平方公里，設(shè)計充分發(fā)揮松江良好的生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)，引入英國泰晤士河邊小鎮(zhèn)風(fēng)情和住宅特征，追求人與自然的最佳和諧，體現(xiàn)松江新城濃烈的現(xiàn)代化、國際性、生態(tài)型以及旅游文化氣息。由連續(xù)的多功能步行街以及湖畔英式廣場為主軸線。集合商業(yè)配套、會所醫(yī)院、超市教堂各類公建設(shè)施，容

31、納獨棟別墅、聯(lián)排別墅、多層公寓、商業(yè)中心，榮獲了上海市2004最具投資潛力樓盤稱號。此項目可借鑒之處為：1、將聯(lián)排、疊拼別墅的形式引入樓盤，并通過組團規(guī)劃，形成小鎮(zhèn)的形象，為吸收多種業(yè)態(tài)形式提供了充分的建筑空間。2、在景觀、外立面上倡導(dǎo)多樣化，展示了極高的視覺享受空間，使購房者產(chǎn)生親近感，拉進心理距離。3、兼?zhèn)渚幼　⑸虡I(yè)、度假等多種功能，解決了商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的兼容問題，擴大了樓盤的市場輻射力，可以圈定更廣闊的潛在客戶來源。2、會所-會所由原有保留建筑通過改造完成。會所是本項目中“財富”這一概念的核心表現(xiàn)形式，體現(xiàn)了財富的“高消費性”。將其打造為萊蕪市配套及消費級別最高的會所，成為高消費者經(jīng)

32、常光顧之處，熙來攘往，名流匯集，使高消費能夠在這里得到釋放。同時會所的經(jīng)營必然會帶來樓盤經(jīng)營者的巨額收入，從而加深了“財富”的印象。A、高消費的經(jīng)濟流通。樓盤的會所往往分為消費型（作為一種商業(yè)經(jīng)營）及配套型（小區(qū)的附屬服務(wù)及辦公設(shè)施）。本項目的會所定為消費型會所，通過會所經(jīng)營內(nèi)容的支持，并以宣傳和推廣加以形象支持，吸引高額的經(jīng)營流通。使本項目成為高消費者匯集區(qū)，從而進一步加深了“富人區(qū)”的氛圍，使本會所成為萊蕪市高檔會所的代名詞。B、會所經(jīng)營的高收入。由于會所定位的檔次高，消費能力高，必然給市民一種印象：會所經(jīng)營收入高、經(jīng)濟實力雄厚，資金周轉(zhuǎn)迅速，吸收了大量外來資金，從而使會所真正成為財富的匯

33、集地。同時使市民感覺到：能夠進入本會所消費，就是具有經(jīng)濟實力的一種體現(xiàn)。C、會所的龐大規(guī)模。本會所建成后，將超過10000萬平米，將超過萊蕪市目前所有的高檔休閑康樂場所及消費型會所的規(guī)模。規(guī)模的龐大，必然形成包含業(yè)態(tài)形式的多樣化，同時在會所外貌上，通過裝修、燈光、環(huán)境塑造，盡顯出一派大氣、奢華、金碧輝煌的富貴形象。從而形成這種形象-一個集商務(wù)、休閑、娛樂、酒店為一體的萊蕪商務(wù)生活新中心借鑒案例：德州凱元溫泉度假村由德州市發(fā)展計劃委員會投資、按四星級飯店標(biāo)準(zhǔn)興建，集住宿、會議、餐飲、娛樂、溫泉療養(yǎng)于一體。并引入休閑別墅式風(fēng)格，作為飯店的依托。總占地4.6萬平，建筑面積1.6萬平。擁有豪華套間、標(biāo)

34、準(zhǔn)間共116間，餐廳30余個，可供600人同時用餐。擁有大、中、小會議室6個，可滿足各類會議和商務(wù)洽談的需要?？禈访娣e4000平方米，設(shè)有溫泉桑拿、室內(nèi)外溫泉游泳池、網(wǎng)球場、保齡球館、臺球室、乒乓球室、足浴城、美容美發(fā)、盲人保健按摩理療、茶藝軒、夜總會及多功能廳。國防部長遲浩田，全國政協(xié)副主席王文元等曾下榻此處，對其整體服務(wù)水平給予了高度評價借鑒意義為：1、處于德州開發(fā)區(qū)的戰(zhàn)略要地，占據(jù)城市發(fā)展前沿的有利位置。2、“灰色消費”帶動了經(jīng)營的火爆，同時政府關(guān)系處理非常到位，帶動了大量的客源增長。并邀請市領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任名譽董事。3、項目規(guī)模、服務(wù)檔次、品牌高度及業(yè)態(tài)多樣化一直處于德州領(lǐng)先地位。3、企業(yè)家公

35、館-上風(fēng)、上水、大氣、莊重、尊貴，所有的元素在此得到體現(xiàn)，為“財富”的概念的提供了業(yè)主身份形象支持，體現(xiàn)了財富的“擁有性”。在會所南部地塊建造具有每戶的獨立品質(zhì)的小聯(lián)排別墅區(qū)，體現(xiàn)出一派豪門大家的風(fēng)范。私密性、富貴氣，以及“豪門大院”的感覺都能夠得到體現(xiàn)，這就是公館，成為萊蕪市最高端住宅的象征。通過以下幾方面得到體現(xiàn)：A、優(yōu)美的環(huán)境。濱河游憩公園的建設(shè)，提高了小區(qū)的外部環(huán)境形象，為業(yè)主奉獻了一個能夠玩耍、休憩的理想場所，并通過道路、水流與小區(qū)內(nèi)景觀形成渾然一體的感覺。用水系構(gòu)筑小區(qū)內(nèi)部景觀的主軸線，環(huán)繞于各個建筑物，用景觀橋、植物進行點綴，同時在小區(qū)內(nèi)的各個地方做足立體綠化，利用各種介面、空間

36、，使綠色能夠在建筑物內(nèi)外都能體現(xiàn)，做到戶戶可看水景，戶戶可看綠化。通過這種表現(xiàn)手法，樹立本樓盤完全高于其他樓盤的環(huán)境形象，提高樓盤的附加價值，彰顯出濃郁的貴族花園的氣質(zhì)。B、頂級的業(yè)主。作為“財富基地”，必然將價格提升到區(qū)別于一般樓盤的高度，同時客戶定位必須高端。提升樓盤賣價，可以從心理上刺激潛在客戶，使?jié)撛诳蛻魪牡谝挥∠笊暇涂梢詫⒈緲潜P與其他樓盤區(qū)別對待，賦予“仰視”的視角。而銷售價格的界定，使普通市民必然會感受到，本樓盤的未來的業(yè)主必然是高收入、高地位的群體，如企業(yè)主、高管、公務(wù)人員、私營業(yè)主等，這類人群本身就是財富的擁有者。 C、生活方式的體現(xiàn)。隨著財富而來的，往往是生活方式的改變。有一

37、類高收入人群，他們早已模糊了“工作”與“休息”的界限，思考在家庭內(nèi)外，應(yīng)酬在各種場所，碰撞出能夠影響一群人命運的精神火花，生活與工作兩者間的空間與時間界定不很明顯，交織在一起，帶動了能夠產(chǎn)生一大筆財富價值的重大決策。其生活方式渲染了濃厚的獨特色彩，從而形成了一種“財富+生活+生意”的上層文化形態(tài)。這里所展現(xiàn)與給予的正是這樣一種富豪所獨有的生活方式。D、身份感的塑造。將樓盤的定位與客戶的定位相匹配，從而產(chǎn)生樓盤對客戶的心理歸屬感，并將其通過硬件的打造和軟件的宣傳，使其得到放大。身份感的樹立，需要從以下方面予以塑造。一、渲染與宣傳樓盤形象的高度，使消費者對其產(chǎn)生“高檔”的感受。二、使硬件品質(zhì)的建設(shè)

38、區(qū)別于普通樓盤，形成自身品牌。三、完美化的服務(wù)與物業(yè)，使業(yè)主享受“主人”的尊貴感。通過這些方式，樹立樓盤形象，使?jié)撛诳蛻舾杏X到入住本樓盤能夠符合自身的品位和地位，能夠得到自己所需要的服務(wù)，從而使樓盤對潛在客戶充滿了向心力。這樣，使企業(yè)家公館在一定程度上構(gòu)成了-萊蕪經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的財富動力借鑒案例：北京的財富公館坐落于京城中央別墅區(qū)溫榆河南岸，是以法式古典貴族風(fēng)格著稱的頂級別墅。公館四周為千畝以上生態(tài)綠化帶簇擁，形成天然氧吧生活區(qū)。附近高標(biāo)準(zhǔn)高爾夫俱樂部，馬術(shù)俱樂部，國際學(xué)校、診所等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。其倡導(dǎo)的“財富+生活+生意=中國富豪生活方式”于國內(nèi)尚屬首創(chuàng)，是經(jīng)過對國內(nèi)外諸如紐約長島、法國地中海

39、、香港半山及淺水灣等長達兩年的市場調(diào)研和對幾十個富豪生活方式的摸底錘煉而成。財富公館法式經(jīng)典獨棟別墅彰顯尊貴身份，除傳統(tǒng)的別墅居住功能以外，更是集商務(wù)、社交會館于一體，頂級的設(shè)計使目前市場上的別墅及豪宅在功能與建筑上與之無可比擬，成為北京乃至國內(nèi)無可比擬的創(chuàng)新性項目，成為中國新銳富豪真正所謂的別墅產(chǎn)品。從而為我們提供了獨特的借鑒意義：1、完全從購房者的角度出發(fā)，提出了國內(nèi)首創(chuàng)的生活方式， 能夠最大限度的符合購房者的生活習(xí)慣和心理需求。2、將會所的功能置于重要地位，從而滿足了業(yè)主的多方面需求，使樓盤功能進一步完善，提高了市場競爭力。3、采用歐式別墅風(fēng)格，更容易展示建筑物本身的檔次。通過以上三種建

40、筑形態(tài)，已經(jīng)樹立了本樓盤在萊蕪市民心中的形象，于是，進一步考慮的是如何將樓盤推向市場，贏得客戶。所以，針對這一目的，提出的定位為-萊蕪的消費型高端社區(qū)萊蕪存在著一批高端人群，正在尋覓著這樣的場所：能夠體驗消費的快感，能夠感受心態(tài)的高端，能夠享受居住的舒適，能夠得到不受一絲干擾的私密享受-在尋覓中，本項目脫穎而出，所給予的正是這樣一種客戶需求，從而滿足了這一部分目標(biāo)客戶的渴望。在萊蕪，我們就是要打造這樣一種消費型高端社區(qū)。這里，主要從兩個方面進行闡述：1、高端消費的檔次- 研究目標(biāo)客戶，必須要了解其需求，以此為基礎(chǔ)塑造起適合目標(biāo)客戶需求的樓盤特征。所以，有必要研究客戶的欲望與心理，從而使我們的樓

41、盤針對于目標(biāo)客戶而言，能夠首先-滿足目標(biāo)客戶的心理需求。古人云：財不外露。在尋覓中，這群人終于為心底需求找到了一個理想場所。通過本樓盤內(nèi)提供的各種商業(yè)業(yè)態(tài)的完善體現(xiàn)，使客戶的各種消費需求得到釋放，并使目標(biāo)客戶全面滿足。同時，高端的客戶群對居住環(huán)境要求極高，所以樓盤的整體規(guī)劃與景觀必須能夠給人以優(yōu)質(zhì)的環(huán)境享受，提供舒適的外部空間。而建筑物的設(shè)計保證了業(yè)主對私密性的渴求，能夠在自己的空間里享受一片完全沒有外界干涉的自由生活，為業(yè)主創(chuàng)造最大的歸屬感與滿足感。在此基礎(chǔ)上，進一步建立樓盤的消費體系，從而能夠-滿足目標(biāo)客戶的高消費。在這里，我們面對的是高消費和高端人群，所以我們的消費型配套和生活型配套必須

42、有一種高度，才能夠支撐起業(yè)主的身份需求。本樓盤能夠提供兩種消費型是：交易型消費和物業(yè)服務(wù)型消費。交易型消費指在商業(yè)消費場所通過貨幣流通得到的物質(zhì)與精神的服務(wù)。本項目主要體現(xiàn)在會所的經(jīng)營，其高檔服務(wù)能夠大大提高項目的競爭力。物業(yè)服務(wù)型消費指通過小區(qū)附屬配套而享受的服務(wù)待遇，使業(yè)主切切實實體驗到居家的舒適感。市場競爭的激烈化，要求這兩點必須完善，體貼到家，才能獲得更好的口碑。在此基礎(chǔ)上，使樓盤能夠的消費形態(tài)與目標(biāo)客戶加以對應(yīng)，從而針對客戶，進行-消費心理細分。我們的業(yè)主，往往是生活緊張、匆忙、業(yè)務(wù)繁雜、追求享受、眼光較高的人士，需要有服務(wù)人員打理其生活，為其做好后勤，避免后顧之憂，從而更好地投入事

43、業(yè)中。所以物業(yè)服務(wù)不應(yīng)僅僅停留在“收水費、掃大街、站門崗、貼通知”等這樣的深度，而要為業(yè)主的生活全面考慮，像“家庭管家”那樣，24小時時時刻刻準(zhǔn)備服務(wù)于業(yè)主， “一個電話，服務(wù)到家”，提供細致服務(wù)，也就是貼身管家式全程物業(yè)服務(wù)，做到物業(yè)服務(wù)型消費的高檔化。同時，本項目龐大的消費型配套，僅僅靠小區(qū)內(nèi)業(yè)主是無法支撐的。風(fēng)情商業(yè)街會有商鋪的存在，而會所要吸收萊蕪各處的消費者前來。所以要同時對小區(qū)外的消費者加以開放，使外部消費群體分流一部分我們的經(jīng)營成本。2、目標(biāo)客戶的細分-本項目主要抓住這樣的群體：三高群體（消費高、地位高、心態(tài)高）。一、正在尋找一個商務(wù)交流與談生意場所的企業(yè)主與企業(yè)高管，他們的要求

44、可以從本樓盤得到滿足。二、正在尋找一處高檔居所與私密性生活的富裕人士。三、渴望創(chuàng)業(yè)與投資商業(yè)的持幣觀望者，風(fēng)情商業(yè)街為其提供了優(yōu)良的平臺。A、從身份劃分（1）、大型生產(chǎn)型企業(yè)主及高管。萊蕪的企業(yè)以生產(chǎn)型為主，巨額的財富，使企業(yè)主及高級管理人員對生活品位的要求越來越高，對提高居住環(huán)境的要求越來越迫切。而高端的心態(tài)，使其需要一種高檔的居住形式來滿足這種身份需求。但是目前萊蕪正缺乏這種高檔樓盤，所以本項目的出現(xiàn)，正填補了這一空白。（2）、中小型企業(yè)主、私營業(yè)主。萊蕪的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為鋼材業(yè)，以此為產(chǎn)業(yè)鏈，帶動了大量中小型企業(yè)的騰飛，同時其他企業(yè)形式也一步步蓬勃壯大，使中小型企業(yè)主、私營業(yè)主具有足夠的購買力

45、認購本樓盤，而入住本樓盤也是對其身份的一種肯定與象征。（3）、政府官員、事業(yè)單位高收入群體。這類人群極為注重身份感，并對私密生活的要求極高，同時追求生活水平與居住檔次，本樓盤中的企業(yè)家公館，恰好滿足了這一要求。政府、醫(yī)院、銀行等單位人群，具有極高的隱性收入，并具有復(fù)雜的家庭及社會關(guān)系，企業(yè)家公館的戶型格局可以為其提供了方便。（4）、新興的小型單位的創(chuàng)業(yè)者。隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展，會有越來越多的創(chuàng)業(yè)者及小型企業(yè)單位產(chǎn)生，而本項目的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及建筑形式，正符合了辦公環(huán)境的需求。同時，萊蕪缺乏成熟的、高檔的寫字樓，不能為小型企業(yè)提供良好的辦公環(huán)境，而本項目能夠彌補這一缺憾。B、從地域劃分（1）、開發(fā)區(qū)。開發(fā)

46、區(qū)的城市進程逐步發(fā)展，使周邊的經(jīng)濟增長迅速提高，從而周邊的高收入人群迅速增多，而距離原距住地交通難度加大，從而能夠就近選擇入住本樓盤。 同時，會展中心、一中新校、管委會辦公大樓、海關(guān)、龍園、四星級的龍園賓館、萊蕪職業(yè)技術(shù)學(xué)院新校、等一批重點工程的運營，為本項目提供了良好的周邊環(huán)境，也帶來了高收入人群的進駐，為本樓盤提供了消費人群。（2）、萊城區(qū)。萊城區(qū)距離本樓盤較近，同時對于高收入人群而言，由于自具備汽車，使交通成為較次要因素。由于開發(fā)區(qū)的區(qū)域價值的提升，配套的日益完善，更由于本樓盤的高檔化，使萊城區(qū)的高消費群體能夠被吸引到本樓盤。（3）、鋼城區(qū)。鋼城區(qū)作為工業(yè)區(qū)的定位制約，使其成為萊蕪市污染

47、最嚴(yán)重的區(qū)域，環(huán)境已越來越不適于居住。然而工業(yè)最發(fā)達，尤其是萊鋼的存在，產(chǎn)生了大批高收入者，其對居住環(huán)境的要求無法在鋼城區(qū)得到滿足，于是與本樓盤優(yōu)良的內(nèi)外環(huán)境形成了強烈的反差。于是本樓盤對這部分人構(gòu)成了極強的向心力。（4）、異地置業(yè)。萊蕪市開發(fā)區(qū)與濟南的對接以及濟青高速的逐步開通，加深了萊蕪與二者的聯(lián)系。與濟南的交流日益深化，使越來越多的濟南人來到萊蕪、認識萊蕪、接受萊蕪，并逐漸拉進心理距離感，從而提供了購買本樓盤的可能。而濟青高速、萊蕪汽車新站等項目使本樓盤與外地的交流增強，進一步加深了異地置業(yè)的趨勢。同時越來越多的外地人選擇在萊蕪開發(fā)區(qū)投資、創(chuàng)業(yè)、居住，本樓盤恰好滿足其商、住兩種功能。C、

48、從事業(yè)階段劃分（1）、成功人士。普通住宅所表達的身份感、舒適度、方便性、私密性、功能性等都不能滿足成功人士的需求，而本項目能夠完全達到這些要求。（2）、創(chuàng)業(yè)起步者。創(chuàng)業(yè)的起步者，往往需要一個優(yōu)良的辦公環(huán)境，且不需要過大的辦公面積。同時為展示企業(yè)形象，會選擇一處高檔建筑。而本樓盤能夠滿足這一需求。同時，初步騰飛的創(chuàng)業(yè)者，急于需要通過某種方式對自己的身份予以肯定，而入住本樓盤，恰好代表了這一身份名片。通過上述描述，基本確定了樓盤的形象定位與客戶定位，然而，樓盤自身必須要有其運營的功能支持，使樓盤充滿生機。給項目預(yù)留出充足的發(fā)展運營空間，力爭項目的未來幾年、幾十年都能維護良好的經(jīng)營場景。同時，如此一

49、個涵蓋了各種建筑物、各種經(jīng)營形式的項目,其推廣運作及交房以后的經(jīng)營，必須通過各種手段，使其生機盎然，避免成為一潭死水。所以，我們提出了本項目以下幾種功能定位，并通過小區(qū)的工作人員將各種功能加以串聯(lián)，構(gòu)成完整的運營體系和產(chǎn)業(yè)鏈條，從而擴大消費范圍，提高消費收入。1、居住功能-本樓盤的運營，最終落實到實現(xiàn)業(yè)主的居住，這將是本項目最重要的功能體現(xiàn)之一。本項目提供了三種建筑形態(tài)實現(xiàn)這種功能：A、風(fēng)情商業(yè)街“開門是商鋪，關(guān)門是別墅”?？梢宰錾虡I(yè)，又可以做居住用，空間結(jié)構(gòu)上采用疊拼別墅的形式。使建筑同時具備商業(yè)性和居住性兩種功能，以利于報批。B、商務(wù)辦公樓作為會所的附樓配套，不排除其體現(xiàn)辦公、配套等功能，

50、然而最終落實為能夠居住，推廣時所用名稱可稱作“空中花園”，從而具備了住宅的味道。C、企業(yè)家公館體現(xiàn)了高端人士居所的大氣、優(yōu)雅、品位感，滿足其生活的需求。除此之外，小區(qū)設(shè)置了必要的附屬配套功能：超市、貼身管家式全程物業(yè)服務(wù)等。2、商務(wù)功能-體現(xiàn)其辦公、社交、會議等各種功能，并塑造出統(tǒng)一的整體形象。A、辦公本樓盤的潛在客戶往往領(lǐng)導(dǎo)層，其生活方式?jīng)Q定了其居家、辦公往往融為一體。同時預(yù)計會有部分客戶認購本產(chǎn)品后將其作為辦公場所，所以企業(yè)家公館、空中花園的戶型設(shè)計能夠提供這種功能。B、社交商務(wù)活動不可避免包含談判、交流、聚會、企業(yè)沙龍等各種方式，企業(yè)家公館的大尺度空間、多房間設(shè)計，能夠滿足空間需求，而會

51、所的經(jīng)營為其提供了良好的后備服務(wù)。同時，會所本身餐飲等功能，也為社交提供了優(yōu)良場所。3、商業(yè)功能- 風(fēng)情商業(yè)街具備了開設(shè)店鋪的建筑物格局，從而使購房者可以將常見的生活配套型商業(yè)，如超市、外賣、小吃、話吧、網(wǎng)吧等引入本社區(qū)，為這一功能提供了建筑的背景支持。4、休閑功能-會所內(nèi)，能夠提供臺球室、游泳館、足浴、健身、美容護膚室、美容美發(fā)廳、健身房、桌球室、乒乓球室、室內(nèi)乒乓球、網(wǎng)球、各種類型的發(fā)燒友俱樂部等等設(shè)施，給業(yè)主提供能夠放松和娛樂的場所。第二章投資和經(jīng)濟效益初步估算一、靜態(tài)投資和經(jīng)濟效益初步估算靜態(tài)投資初步估算表序號項目數(shù)量金額（萬元）1土地費用*6.75公頃32002工程費用74602.1

52、地上土建（平方米）*70000平方米43402.2地下工程（平方米）*30000平方米27002.3室外工程(土建的10%)2.1×10%4343其他費用824523.1設(shè)計費(2.5%)2×2.0%149.23.2收費(30元/m2)地上建筑面積×302103.3管理費(2%)（2+3.1+3.4）×2%158323.4營銷費用（2%）總售價×2%6144利息*？5不可預(yù)見費（5%）（2+3.1+3.3+3.4+4）×5%38108總投資(萬元)12172。6帶*號備注：1、土地費用按照每畝30萬元，契稅為出讓金的4%。1、地上土建

53、單價：空中花園600元/，風(fēng)情商業(yè)街 /600元/，企業(yè)家公館650元/，會所改造/400元/，公建商鋪600元/。2、地下工程按照900元/。3、按地上7萬算容積率為1.08，加上地下3萬，除去原會所部分，總?cè)莘e率為1.554。銷售收入表類別建筑面積（）平均單價（元/）總售價（萬元）空中花園1萬 3500 3500風(fēng)情商業(yè)街 2.5萬 3800 9500企業(yè)家公館3.5萬 4000 14000其他公建 車庫（個） 2700總計 29700定價考慮未來市場形勢及房地產(chǎn)市場的增長因素，且隨著市場形勢發(fā)展逐漸提高價格?？罩谢▓@定價最低，一般的樓盤推廣進度往往地價各單位先推出，但考慮到開發(fā)工程進度，

54、按本方案的產(chǎn)品設(shè)計，由北往南開發(fā)效果最好，所以雖然價格屬于最低，但是空中花園不是最早推向市場。車庫按900元/平銷售，擬作為本項目促銷的手段，采取低價策略，吸引購買者，甚至可以同汽車銷售公司聯(lián)合推出買房買低價車庫送車（價格3萬左右的車）或者打折售車活動，吸引人氣。按成本價出售也可考慮。靜態(tài)經(jīng)濟效益（略）數(shù)量費率金額（萬元）總投資 總銷售金額銷售營業(yè)稅及附加 所得稅前利潤投資利潤率（%）考慮房地產(chǎn)滾動開發(fā)的因素，所得稅基本可以規(guī)避，利潤暫時不考慮所得稅。23 / 23文檔可自由編輯打印二、動態(tài)投資和經(jīng)濟效益初步估算（）見附表第三章項目規(guī)劃與建筑設(shè)計建議一、設(shè)計理念及原則根據(jù)市場定位，本項目立足打

55、造萊蕪首席財富基地，堅持走高品質(zhì)化復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)路線，以“消費型高端社區(qū)”的開發(fā)理念為主導(dǎo)，以街坊式的設(shè)計手法，構(gòu)造適應(yīng)高端人群居住理想、舒適型、配套齊備的全封閉式“小城”。這座“小城”的基本特征是：舒適、雅致、現(xiàn)代文明、文化氛圍濃郁、生活便利、悠然自得。本項目規(guī)劃建筑設(shè)計貫徹以下原則；1、大開放小封閉：本項目規(guī)劃應(yīng)考慮小封閉的布局形式，地塊分為相對獨立的建筑組團，采取封閉式布局形式，自成體系，嚴(yán)格物業(yè)管理。2、分期開發(fā)和首期示范：地塊要在規(guī)劃布局體現(xiàn)分期開發(fā)的思想，并具有較強的操作性，各期開發(fā)相對獨立，以2-3種產(chǎn)品類型為宜。首期先啟動會所改造，便于近期可操作性，在設(shè)計上體現(xiàn)出首期的示范性，強調(diào)項目在生活配套的特征。3、因地制宜：根據(jù)地塊現(xiàn)有資源李陳莊河進行規(guī)劃設(shè)計布置，構(gòu)筑社區(qū)的景觀體系和空間格局。充分考慮由李陳莊河引入水系形成社區(qū)的循環(huán)水景，南側(cè)增加墻的高度，以立體綠化和假山硬質(zhì)景觀為主等。5、景觀均好：本項目位于李陳莊河南側(cè)，通過把李陳莊河沿小區(qū)一帶景觀改造成濱水休閑游憩公園，為業(yè)主就近提供了優(yōu)美的游憩場所，項目內(nèi)設(shè)計帶狀和節(jié)點結(jié)合的景觀體系深入到庭院，使更多的住戶有景可觀，體現(xiàn)景觀