寫字樓產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)探求

1、寫字樓產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)探求寫字樓產(chǎn)品開發(fā)在不斷的發(fā)展進(jìn)步，但我們對(duì)寫字樓的改進(jìn)若只 限于形式，而沒有對(duì)客戶的辦公和生活產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的影響， 那充其量只 能成為一個(gè)量變，只有真正實(shí)現(xiàn)了對(duì)人的關(guān)注，深入滿足客戶多方面 的需求，寫字樓開發(fā)才能真正產(chǎn)生質(zhì)變?，F(xiàn)在有很多項(xiàng)目已經(jīng)在這方 面做出了探索，不斷有新的創(chuàng)意顯現(xiàn)出來，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)。人性化需求世界衛(wèi)生組織的研究成果一一病態(tài)建筑綜合癥，其癥狀包括眼睛、鼻腔和咽喉不適、胸悶頭痛、疲勞、精神無法集中 等。它雖然不會(huì)直接危害生命，但是它會(huì)影響員工的工作效率，降低 其能動(dòng)性。所以如何為員工提供一個(gè)舒適、衛(wèi)生、高效的工作環(huán)境就 成為辦公空間設(shè)計(jì)的重要目標(biāo)，生態(tài)化和舒適化

2、成為寫字樓發(fā)展的流趨勢(shì)一：生態(tài)化寫字樓是近年寫字樓形式發(fā)展的重點(diǎn)，其核心思想有兩點(diǎn)，一是充分利用自然資源，包括綠化景觀、自然風(fēng)、陽(yáng)光等資源。二是充分調(diào)動(dòng)技術(shù)手段，達(dá)到低能耗、減少污 染，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。近年出現(xiàn)的商務(wù)花園就是充分利用自然資源的典 范，一般建立在城郊但交通相對(duì)比較方便的地方， 它的特性就是低密 度、低容積率，高綠化率，充分利用自然通風(fēng)采光，一般是由多棟五 到八層的寫字樓單體組成的花園辦公社區(qū)。 商務(wù)花園在歐洲和美國(guó)占 有高達(dá) 50%50%勺寫字樓量，因?yàn)樯虅?wù)花園很好的體現(xiàn)了建筑與自然的和 諧，在這里辦公的人們處于更加放松的狀態(tài)，所以深受客戶的歡迎。 據(jù)專家估計(jì)，在 5 5 年內(nèi)

3、商務(wù)花園將占據(jù)國(guó)內(nèi) 20%20%勺市場(chǎng)。案例：上海世和中心上海世和中心是上海張江板塊首個(gè)集辦公、休閑、研 發(fā)、酒店為一體的綜合社區(qū)，引領(lǐng)著區(qū)域的發(fā)展方向，其規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng) 調(diào)以人為本，從商務(wù)休閑和生態(tài)辦公的需要出發(fā)，創(chuàng)造人性和諧的空 間。 社區(qū)內(nèi)小橋流水、綠樹婆娑，工作之余在花園內(nèi)小憩一下，即刻 使人恢復(fù)精神，從而提高工作效率。通過技術(shù)手段達(dá)到低能耗，降低污染也是生態(tài)化的 表現(xiàn)。例如行內(nèi)曾經(jīng)盛傳沒有中央空調(diào)的寫字樓不夠檔次，現(xiàn)在人們認(rèn)識(shí)到，再好的中央空調(diào)也不如一縷自然風(fēng)， 由于意識(shí)到中央空調(diào)帶 來的空氣質(zhì)量問題，不少項(xiàng)目都增大了新風(fēng)量比例。 新風(fēng)量的大小成 為衡量室內(nèi)空氣質(zhì)量的重要指標(biāo)，其目的就是

4、彌補(bǔ)中央空調(diào)封閉氣體 的不足，沖淡室內(nèi)的二氧化碳含量，減少室內(nèi)的有害氣體和氣味。趨勢(shì)二：服務(wù)配套綜合化高檔寫字樓的品質(zhì)不僅僅反映在產(chǎn)品 上，更加反映在其配套設(shè)施和管理服務(wù)上?！按蛟焐虅?wù)綜合體”成了去年寫字樓市場(chǎng)具有標(biāo)志性的詞語(yǔ)，這類寫字樓展示出來的特點(diǎn)就是 日趨完備的配套功能設(shè)施和日益完善的管理服務(wù)水平，以建筑綜合體的綜合優(yōu)勢(shì)體顯現(xiàn)項(xiàng)目的高檔品質(zhì)，大大提高了客戶工作和生活的便 利性，極大的提升了客戶入住的附加值。這類產(chǎn)品通常是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文化娛樂等多種生活空間的三項(xiàng)以上根據(jù)自身特 點(diǎn)進(jìn)行合理組合，并在各部分之間建立一種互相依存、互補(bǔ)、互助的 能動(dòng)關(guān)系，從而

5、形成一個(gè)多功能、高效率的復(fù)雜而有機(jī)統(tǒng)一的綜合體。案例：北京華貿(mào)中心華貿(mào)中心是座國(guó)際化建筑集群，總占地面積約 3030 公 頃，建筑面積近 100100 萬(wàn) m2m2 整個(gè)項(xiàng)目包括 3 3 座超 5A5A 智能甲級(jí)寫字樓，2 2 座世界頂級(jí)的超豪華酒店， 5 5 萬(wàn)平方米華貿(mào)商務(wù)樓， 以及還有國(guó)際 商業(yè)區(qū)域、國(guó)際公寓和華貿(mào)主題公園個(gè)性化需求熟悉勞斯萊斯的人會(huì)知道，勞斯萊斯不是有錢就可以買到的。在提出購(gòu)車申請(qǐng)后，公司會(huì)先調(diào)查你的個(gè)人情況，他們要 保證勞斯萊斯車主不會(huì)影響勞斯萊斯的個(gè)性與品牌， 同時(shí)滿足了目標(biāo) 客戶個(gè)性化的需求，這種“擇客而租”的情況已經(jīng)出現(xiàn)在寫字樓市 場(chǎng)。據(jù)了解，這種針對(duì)客戶個(gè)性化

6、的需求，專門為其度身訂造辦公空 間的現(xiàn)象在紐約、倫敦等城市已經(jīng)十分普遍，在中國(guó)的上海、北京、 深圳也已出現(xiàn)。趨勢(shì)一：專業(yè)化隨著社會(huì)分工明確化、細(xì)分化速度的日益加快，寫字樓客戶的行業(yè)特性也更為突出。因此，在巨大的市場(chǎng) 需求面前，部分寫字樓針對(duì)某些行業(yè)對(duì)寫字樓的特殊需求，為其度身訂造了辦公空間。LoftLoft 寫字樓的出現(xiàn)就來源于設(shè)計(jì)、廣告、攝影等創(chuàng)意行業(yè)的特殊需求，其定義的要素包括，高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，空間的流動(dòng)性、自由性、開放性、藝術(shù)性，通常是業(yè)主 自行決定所有風(fēng)格和格局。這些要素恰好滿足了設(shè)計(jì)、廣告等創(chuàng)意產(chǎn) 業(yè)講究藝術(shù)感，不拘一格，標(biāo)新立異的個(gè)性特征，所以深受歡迎。Lof

7、tLoft，字面意義是倉(cāng)庫(kù)、閣樓的意思，因最初的 LoftLoft 寫 字樓是由倉(cāng)庫(kù)，廠房改建而得名。案例：上海 8 8 號(hào)橋由上海汽車制動(dòng)器廠的老廠房建造而成，是一個(gè)國(guó)內(nèi)外創(chuàng)意行業(yè)交流推廣傳播的平臺(tái)，成為多功能的時(shí)尚創(chuàng)造中心。開放式的空間也使得辦公者和休閑生活能夠完美結(jié)合， 吸引了一批設(shè)計(jì)、廣告、媒體和文化公司入駐。趨勢(shì)二；總部基地傳統(tǒng)寫字樓里一般企業(yè)密集度比較高，即使是寫字樓具有一定的 特色和品牌，也難以對(duì)某個(gè)企業(yè)進(jìn)行個(gè)性化的宣傳， 而總部型寫字樓 的發(fā)展標(biāo)志著從表現(xiàn)寫字樓內(nèi)公司額群體形象轉(zhuǎn)變?yōu)楸憩F(xiàn)公司個(gè)體 形象。因?yàn)榭偛啃蛯懽謽蔷褪且粋€(gè)企業(yè)擁有一棟自己獨(dú)有的寫字樓， 當(dāng)這些寫字樓單體有機(jī)

8、地組合在一起就形成了總部基地?？梢哉f，寫 字樓已成為企業(yè)自身形象的載體，寫字樓所代表的不再是一個(gè)群體的 形象，而成為某個(gè)單體的專屬形象，突出了企業(yè)自身形象，顯示自身 特征和實(shí)力。案例：北京總部基地位于中國(guó)北京豐臺(tái)的總部基地，就規(guī)劃有 500500 幢獨(dú)棟式總部樓吸引近千家大中型國(guó)內(nèi)外企業(yè)入駐。效益化需求客戶租用寫字樓的最終目的還是辦公，從而謀求 經(jīng)濟(jì)效益，寫字樓的開發(fā)商和管理者最終也要考慮經(jīng)濟(jì)效益。 客戶是 否能高效率的工作，從而產(chǎn)生高效益，這與寫字樓的硬件軟件配套設(shè) 施息息相關(guān)，且寫字樓在日常運(yùn)作中會(huì)發(fā)生運(yùn)營(yíng)費(fèi)用， 這些費(fèi)用最終 都需要客戶或開發(fā)商來承擔(dān)。對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的追求影響人們不斷對(duì)寫字

9、樓進(jìn)行改善。趨勢(shì)一：智能化試想一下，當(dāng)你想傳遞一份文件給 甲方，網(wǎng)絡(luò)總是出現(xiàn)問題，一分鐘可以完成的事情卻耗費(fèi)了一個(gè)小時(shí)， 當(dāng)你正與客戶洽談業(yè)務(wù)時(shí)，卻因?yàn)樯碓陔娞莼蛘叽髽巧钐?，沒有手機(jī) 信號(hào)而丟掉了生意，這些煩瑣的小事不僅耗費(fèi)了大家的時(shí)間， 消磨了 大家的耐性，還降低工作效率，導(dǎo)致公司經(jīng)濟(jì)效益損失。智能化就是解決這些問題的方法， 科技已經(jīng)廣泛的滲透到企業(yè)活動(dòng)的各個(gè)層面，企業(yè)越來越依賴網(wǎng)絡(luò)、電器設(shè)備。寫字樓 的智能化就是通過一系列領(lǐng)先技術(shù)的通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、 樓宇自動(dòng)化系 統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化管理系統(tǒng)等的設(shè)備安裝，使每棟樓 都變成一個(gè)蘊(yùn)涵有巨大能量的信息化坐標(biāo)， 而入駐企業(yè)可以隨心所欲 應(yīng)

10、用相關(guān)信息轉(zhuǎn)換 . . 這不僅指大廈的水、電、空調(diào)、電梯、消防、安 保的精密監(jiān)測(cè)與控制 , ,而且通過語(yǔ)音與數(shù)據(jù)的高速通訊接入 , , 使企業(yè) 的辦公效率得到全面提升 , , 并在一棟樓里就可以完成全球化溝通。案例：廣州保利國(guó)際廣場(chǎng)1 1 、國(guó)內(nèi)首家地送風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)2 2 、電子公告及電腦查詢系統(tǒng)3 3 、同聲傳譯視頻會(huì)議系統(tǒng)4 4 、目的地分層停站的高速智能電梯系統(tǒng)趨勢(shì)二：節(jié)能化據(jù)分析，國(guó)內(nèi)寫字樓公建消耗是歐洲國(guó)家寫字樓公建 消耗的 7 7 至 8 8 倍，是日本的 1010 倍。這些費(fèi)用對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)造成了重 大的浪費(fèi)。這些費(fèi)用全部或部分會(huì)轉(zhuǎn)嫁給使用建筑的客戶，也給客戶 造成了一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，

11、所以節(jié)能環(huán)保是公建項(xiàng)目一直面臨且急需解 決的問題。20052005 年，建設(shè)部頒布并實(shí)施了我國(guó)第一部公用建筑節(jié) 能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)現(xiàn)在 20202020 年新建建筑節(jié)能 65%65%勺目標(biāo)。節(jié)能化也經(jīng)歷了從自然節(jié)能到系統(tǒng)節(jié)能、科技節(jié)能的發(fā)展過程， 在一兩年前，節(jié)能往往和自然生態(tài)聯(lián)系在一起，充分利用自然采光通 風(fēng)，節(jié)省水電成為節(jié)能的關(guān)鍵詞匯。隨著寫字樓規(guī)模不斷擴(kuò)大和科學(xué) 技術(shù)水平的發(fā)展，節(jié)能已經(jīng)和高端的節(jié)能材料、節(jié)能設(shè)計(jì)息息相關(guān)。 不少寫字樓項(xiàng)目都在節(jié)能方面做不斷做出新的探索，新保利大廈就是其中的一個(gè)。案例：北京新保利大廈新保利大廈本著 以國(guó)家精神打造建筑 的使命感，在開發(fā)的時(shí)候把節(jié)能這個(gè)國(guó)策當(dāng)成自己的首要任務(wù)。 新保利曾被