大理市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。大理市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告大理市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告昆明中原地州部2011.06Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010目錄：Part 1Part 1宏觀經(jīng)濟(jì)及政策分析宏觀經(jīng)濟(jì)及政策分析Part 2Part 2大理市城市規(guī)劃大理市城市規(guī)劃Part 3Part 3大理市房地產(chǎn)分析大理市房地產(chǎn)分析Part 5Part 5大理市房

2、地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判大理市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判Part 4Part 4項(xiàng)目所處競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目所處競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 20101.1 1.1 全國(guó)宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析及政策解讀全國(guó)宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析及政策解讀1.2 1.2 昆明土地市場(chǎng)分析及政策解讀昆明土地市場(chǎng)分析及政策解讀1.3 1.3 大理州城市投資環(huán)境分析大理州城市投資環(huán)境分析Part 1 Part 1 宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析及政策解讀宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析及政策解讀Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010

3、全國(guó)宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析及政策解讀全國(guó)宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析及政策解讀1.11.1宏觀經(jīng)濟(jì)概括宏觀經(jīng)濟(jì)概括國(guó)家貨幣供應(yīng)量國(guó)家貨幣供應(yīng)量新增人民幣貸款新增人民幣貸款國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)20102010年至年至20112011年重點(diǎn)國(guó)家政策回顧年重點(diǎn)國(guó)家政策回顧C(jī)ode of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧 通脹壓力大，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施密集出臺(tái)，信貸市場(chǎng)收緊。全國(guó)各月全國(guó)各月CPICPI、PPIPPI走勢(shì)走勢(shì)自自20092009年年1111月開(kāi)始，居民消費(fèi)價(jià)格月開(kāi)始，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（指數(shù)

4、（CPICPI）和工業(yè)品出廠價(jià)格指）和工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)數(shù)(PPI)(PPI)由負(fù)轉(zhuǎn)正，之后一直呈上揚(yáng)由負(fù)轉(zhuǎn)正，之后一直呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，而上月態(tài)勢(shì)，而上月CPICPI同比增幅已高達(dá)同比增幅已高達(dá)5.4%5.4%，持續(xù)保持高位，反映了當(dāng)前，持續(xù)保持高位，反映了當(dāng)前物價(jià)上漲較快，經(jīng)濟(jì)環(huán)境面臨較大物價(jià)上漲較快，經(jīng)濟(jì)環(huán)境面臨較大通脹壓力的現(xiàn)狀。通脹壓力的現(xiàn)狀。從去年從去年1010月開(kāi)始的短短月開(kāi)始的短短7 7個(gè)月時(shí)間個(gè)月時(shí)間里，里，央行已央行已4 4次加息，次加息，8 8次上調(diào)存款次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，準(zhǔn)備金率，收縮市場(chǎng)流動(dòng)性抵抗通收縮市場(chǎng)流動(dòng)性抵抗通脹的同時(shí)，信貸額度也隨之縮減，脹的同時(shí)，信貸額度也隨之縮

5、減，使本已嚴(yán)峻的房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)，遭使本已嚴(yán)峻的房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)，遭遇更大的資金壓力。遇更大的資金壓力。0.25%0.25%0.25%0.25%0.25%0.25%0.25%0.25%加息加息存款準(zhǔn)備金率上調(diào)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5%0.5% 0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5% 0.5%0.5% 0.5%0.5%0.5%0.5% 0.5%0.5%0.5%0.5%數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明中原策略中心數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明中原策略中心Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010貨幣供應(yīng)量貨幣供應(yīng)量 市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)

6、剩的情況依然沒(méi)有緩解市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩的情況依然沒(méi)有緩解截至3月末，廣義貨幣（M2）余額75.81萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.6%，比上月末高0.9個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低3.1個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣(M1)余額26.63萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)15.0%，比上月末高0.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低6.2個(gè)百分點(diǎn)；流通中貨幣(M0)余額4.48萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.8%。貨幣供應(yīng)量增幅高于上月，表明目前市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩的情況依然沒(méi)有緩解。 數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明中原策略中心數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明中原策略中心Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010新增人民幣貸款新增人民幣貸款

7、 住房開(kāi)發(fā)回款的難度增大3月份，人民幣貸款增加6794億元，同比多增1727億元。對(duì)比去年1季度的人民幣貸款，今年一季度人民幣貸款增加2.24萬(wàn)億元，同比少增3524億元。貸款額度的減少，使今年的信貸市場(chǎng)相對(duì)緊張，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，住房開(kāi)發(fā)回款的難度明顯增大。08.2-11.3年以來(lái)各月新增貸款走勢(shì)（單位：億元）數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明中原策略中心數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明中原策略中心Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 稍顯回落，腳步平穩(wěn)；從去年月份開(kāi)始，國(guó)房景氣指數(shù)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)呈現(xiàn)回落走勢(shì)，

8、但持續(xù)平穩(wěn)的時(shí)間較長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然為各地拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要產(chǎn)業(yè)；數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明中原策略中心數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明中原策略中心Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010小結(jié)小結(jié)通脹高壓下宏觀調(diào)控政策頻出；從抑制物價(jià)上漲的因素看：消費(fèi)實(shí)際增速回調(diào)、貨幣供給回歸適度增長(zhǎng)區(qū)間， 需求拉動(dòng)因素趨于弱化，整體力度不夠；信貸緊縮與貸款利率上調(diào)后個(gè)人和企業(yè)存款在總存款中占比有所下降，導(dǎo)致 承息負(fù)債成本同步上升，個(gè)人及企業(yè)投資成本不斷攀升 ；房地產(chǎn)景氣指數(shù)相比去年同期稍顯回落趨勢(shì)，但整體走勢(shì)平穩(wěn)；CPI同比上漲5.4%，漲幅依然持續(xù)，國(guó)

9、民生活水平及幸福指數(shù)持續(xù)下降，國(guó)家宏觀調(diào)控政策打壓仍然會(huì)持續(xù)；Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010全國(guó)房地產(chǎn)政策回顧全國(guó)房地產(chǎn)政策回顧 國(guó)家2010.1.10“國(guó)十一條” 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知調(diào)整供給結(jié)構(gòu)；抑制投資投機(jī)性需求；二套房首付提高至40%；控制信貸風(fēng)險(xiǎn)；2010.3.10“國(guó)十九條” 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知，各地2010年90平米(包括90平米)以下的住宅土地供應(yīng)量應(yīng)不低于七成，同時(shí)，土地競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。2010.4.14“新國(guó)四條”對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且

10、套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2010.9.29“新國(guó)五條”首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定2010.4.17“新國(guó)十條” 關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比

11、例和貸款利率應(yīng)大幅度提高?！靶聡?guó)八條”進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任；加大保障性安居工程建設(shè)力度；加強(qiáng)稅收征管；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的倍；嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制；堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)2011.1.26國(guó)家2011.1.27個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。2011.3.22發(fā)改委3月16日發(fā)布商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，要求自2011年5月

12、1日起，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售新建商品房時(shí)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售二手房的明碼標(biāo)價(jià)也將參照此規(guī)定執(zhí)行。2011.2.24中國(guó)人民銀行決定，從2011年2月24日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率高達(dá)19.5%，中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)16%。2011.2.26國(guó)家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各省級(jí)政府簽訂了今年工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書(shū)，將1000萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)分解到各地。國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)24日在全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，今年要求建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房是硬任務(wù)，2010.5.5國(guó)資委發(fā)布關(guān)

13、于積極參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知表示，盡管地方政府是落實(shí)和推進(jìn)保障性住房建設(shè)的主體，但有關(guān)中央企業(yè)要及時(shí)收集掌握地方政府在保障性住房方面的規(guī)劃、進(jìn)度安排、項(xiàng)目資料和政策支持等信息，加強(qiáng)與地方政府有關(guān)部門(mén)的溝通，爭(zhēng)取通過(guò)多種途徑參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)。三管齊下： 第一，還是要控制貨幣的流動(dòng)性。第二，運(yùn)用財(cái)政、稅收和金融的手段來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)的需求；第三，加強(qiáng)地方政府的責(zé)任，無(wú)論是物價(jià)和房?jī)r(jià)，地方都要切實(shí)負(fù)起責(zé)任來(lái)2011.3.14Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010房?jī)r(jià)調(diào)控三管齊下房?jī)r(jià)調(diào)控三管齊下 -2011-201

14、1年房地產(chǎn)調(diào)控年房地產(chǎn)調(diào)控，收緊流動(dòng)性、抑制需求和實(shí)施問(wèn)責(zé)制，收緊流動(dòng)性、抑制需求和實(shí)施問(wèn)責(zé)制 要控制貨幣的流動(dòng)性，對(duì)物要控制貨幣的流動(dòng)性，對(duì)物價(jià)來(lái)說(shuō)比較重要，也就是說(shuō)消價(jià)來(lái)說(shuō)比較重要，也就是說(shuō)消除房?jī)r(jià)物價(jià)上漲的貨幣基礎(chǔ)。除房?jī)r(jià)物價(jià)上漲的貨幣基礎(chǔ)。 運(yùn)用財(cái)政、稅收和金融的手段運(yùn)用財(cái)政、稅收和金融的手段來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)的需求。來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)的需求。 加強(qiáng)地方政府的責(zé)任，無(wú)論是加強(qiáng)地方政府的責(zé)任，無(wú)論是物價(jià)和房?jī)r(jià)，地方都要切實(shí)負(fù)起物價(jià)和房?jī)r(jià)，地方都要切實(shí)負(fù)起責(zé)任來(lái)。責(zé)任來(lái)。 20112011年房地產(chǎn)調(diào)控年房地產(chǎn)調(diào)控抑制需求抑制需求實(shí)施問(wèn)責(zé)制實(shí)施問(wèn)責(zé)制收緊流動(dòng)性收緊流動(dòng)性從從1010年年1010月來(lái)，央行已經(jīng)

15、月來(lái)，央行已經(jīng)四四次加息，次加息，提高準(zhǔn)備金率，銀行準(zhǔn)備金提高準(zhǔn)備金率，銀行準(zhǔn)備金率高達(dá)率高達(dá)20%20%以上以上財(cái)政、行政手段財(cái)政、行政手段-限購(gòu)令限購(gòu)令稅收手段稅收手段-房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅金融手段金融手段-限貸令限貸令問(wèn)責(zé)問(wèn)責(zé)-各地方要在三月底前各地方要在三月底前公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，促地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，促地方政府公布目標(biāo)方政府公布目標(biāo)，明，明確公布的確公布的年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010小結(jié)小結(jié)堅(jiān)決遏制部分城市商品房住宅上漲過(guò)快的市場(chǎng)現(xiàn)象； 加緊建設(shè)保障性

16、與廉租住房，緩解供需矛盾； 抑制部分城市商品房住宅價(jià)格過(guò)高現(xiàn)象，限制住宅投資行為； 減少流通貨幣總量，減少銀行貸款額，提高貸款利率； 抬高部分城市住宅土地開(kāi)發(fā)門(mén)檻，從源頭控制商品房住宅價(jià)格上漲；Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010云南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及政策回顧云南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及政策回顧1.1.云南整體定位云南整體定位20112011年年1 15 5月主要政策匯總月主要政策匯總1 14 4月份昆明一二級(jí)市場(chǎng)情況分析月份昆明一二級(jí)市場(chǎng)情況分析Code of this report | 14 Copyright Cental

17、ine Group, 2010云南定位云南定位 云南要從西南門(mén)戶(hù)躍向中國(guó)面向東南亞、南亞的云南要從西南門(mén)戶(hù)躍向中國(guó)面向東南亞、南亞的“橋頭堡橋頭堡”。橋頭堡，是其具有港口的性質(zhì)、運(yùn)輸線(xiàn)路的便捷，是一個(gè)國(guó)際運(yùn)輸中心、金融中心、信息中心為一體橋頭堡，是其具有港口的性質(zhì)、運(yùn)輸線(xiàn)路的便捷，是一個(gè)國(guó)際運(yùn)輸中心、金融中心、信息中心為一體的國(guó)際商貿(mào)中心。的國(guó)際商貿(mào)中心。城市交通已初步形成了包括“以航空為先導(dǎo)，以公路為基礎(chǔ)、以鐵路為重點(diǎn)、以信息為助推、以會(huì)展為平臺(tái)”的“八位一體”立體交通網(wǎng)絡(luò)，為昆明的高速發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 1414與東南亞、南亞國(guó)家聯(lián)系逐漸密切p20052005年第二屆年第二屆GMSGMS會(huì)議（

18、大湄公河次區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)議會(huì)議（大湄公河次區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)議）與12個(gè)城市建立了友城關(guān)系p泰王、緬甸、馬來(lái)西亞、老撾、越南、柬埔寨分別在昆泰王、緬甸、馬來(lái)西亞、老撾、越南、柬埔寨分別在昆明明設(shè)立總領(lǐng)事館，泰京銀行、恒生銀行、泰華農(nóng)民銀行，泰京銀行、恒生銀行、泰華農(nóng)民銀行三家東南亞外資銀行落戶(hù)昆明東盟自由貿(mào)易協(xié)議兩大主要影響城市之一建設(shè)貫通東南亞及南亞的交通樞紐p對(duì)外交通樞紐：昆明對(duì)外交通樞紐：昆明越南首都河內(nèi)、昆明越南首都河內(nèi)、昆明泰國(guó)首都泰國(guó)首都曼谷、昆明曼谷、昆明緬甸仰光、昆明緬甸仰光、昆明印度及孟加拉國(guó)（南亞印度及孟加拉國(guó)（南亞次大陸）高速公路。次大陸）高速公路。20102010年中國(guó)年中國(guó)-

19、 -東盟自由貿(mào)易區(qū)正式全面啟動(dòng)，中國(guó)與東東盟自由貿(mào)易區(qū)正式全面啟動(dòng)，中國(guó)與東盟實(shí)現(xiàn)貨物貿(mào)易自由化，雙方盟實(shí)現(xiàn)貨物貿(mào)易自由化，雙方90%90%的貿(mào)易商品實(shí)現(xiàn)零關(guān)的貿(mào)易商品實(shí)現(xiàn)零關(guān)稅，機(jī)遇再次稅，機(jī)遇再次“握手握手”昆明。昆明。1、昆明新機(jī)場(chǎng)的戰(zhàn)略定位為：的戰(zhàn)略定位為：預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20202020年成為國(guó)家大型國(guó)際門(mén)戶(hù)樞紐，年成為國(guó)家大型國(guó)際門(mén)戶(hù)樞紐，旅客吞吐量達(dá)旅客吞吐量達(dá)40004000萬(wàn)人次以上。萬(wàn)人次以上。2 2、 “ “中國(guó)昆明螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城”項(xiàng)目已建項(xiàng)目已建成：成：建成后的螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城主要建成后的螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城主要面向東南亞、南亞和中東等地區(qū)； 以工業(yè)、加工業(yè)、小商品貿(mào)易和物流業(yè)為

20、主，將成為繼義烏中國(guó)小商品城后的中國(guó)又，將成為繼義烏中國(guó)小商品城后的中國(guó)又一大專(zhuān)業(yè)一大專(zhuān)業(yè)國(guó)際性批發(fā)市場(chǎng)；Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010橋頭堡戰(zhàn)略橋頭堡戰(zhàn)略 將帶動(dòng)商貿(mào)的持續(xù)增長(zhǎng)，未來(lái)的可發(fā)展空間巨大。將帶動(dòng)商貿(mào)的持續(xù)增長(zhǎng)，未來(lái)的可發(fā)展空間巨大。云南參與東盟經(jīng)濟(jì)合作總額不斷增長(zhǎng)云南參與東盟經(jīng)濟(jì)合作總額不斷增長(zhǎng)1、2002年，云南對(duì)東盟10國(guó)進(jìn)出口總額8.24億美元,比上年同期增長(zhǎng)38.2%2、2002年云南與接壤的緬、老、越三國(guó)進(jìn)出口總額達(dá)3.7億美元,成為云南邊貿(mào)發(fā)展史上進(jìn)出口的高峰年。3、接壤的緬、老、越三國(guó)

21、，其外經(jīng)合同額占云南對(duì)東盟成員國(guó)合同額的82%。云南在中國(guó)云南在中國(guó)東盟共建自由貿(mào)易區(qū)中將獲得更大的發(fā)展空間東盟共建自由貿(mào)易區(qū)中將獲得更大的發(fā)展空間1、關(guān)稅壁壘的削減為擴(kuò)大云南與東盟國(guó)家的進(jìn)出口貿(mào)易創(chuàng)造了條件。2、選擇有合作潛力和前景的方式來(lái)推動(dòng)外經(jīng)貿(mào)的發(fā)展。3、選擇瀾滄江湄公河次區(qū)域合作作為先行先做的重要內(nèi)容和突破口。中國(guó)東盟重大基礎(chǔ)交通設(shè)施建設(shè)進(jìn)度加快中國(guó)東盟重大基礎(chǔ)交通設(shè)施建設(shè)進(jìn)度加快1、泛亞鐵路從新加坡出發(fā)，途徑馬來(lái)西亞、柬埔寨、泰國(guó)、寮國(guó)，最后直達(dá)昆明，總長(zhǎng)約3000公里。2、昆曼公路由中國(guó)政府支持的從昆明到曼谷的公路3、昆明國(guó)際新機(jī)場(chǎng)Code of this report | 16

22、 Copyright Centaline Group, 2010 橋頭堡戰(zhàn)役的打響，云南各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展將與東南亞國(guó)家接軌，各產(chǎn)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)新的結(jié)構(gòu)調(diào)整，為各行業(yè)注入新的氣息與發(fā)展契機(jī)； 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為云南各大城市化進(jìn)程帶來(lái)動(dòng)力，房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來(lái)新的發(fā)展空間； 昆明的房地產(chǎn)行業(yè)在開(kāi)發(fā)模式與操盤(pán)方式上對(duì)地州城市影響深遠(yuǎn)，一直保持其風(fēng)向標(biāo)地位。小結(jié)小結(jié)Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 云南各大城市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)中有升，以省會(huì)城市昆明為核心帶動(dòng)其他州縣城市發(fā)展，昆明作為云南房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)，具備較深的市場(chǎng)研究意義。

23、Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010昆明房地產(chǎn)政策回顧昆明房地產(chǎn)政策回顧 昆明昆明戶(hù)籍居民和非本地戶(hù)籍居民家庭(包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女)只能一定區(qū)域內(nèi)新購(gòu)一套商品住房(含新建商品房、二手商品房和經(jīng)濟(jì)適用房)2011.1.182011.1.1經(jīng)規(guī)劃審批為7層（含7層）以下的商品房預(yù)售項(xiàng)目，必須在完成結(jié)構(gòu)工程并封頂后，才能審核發(fā)放預(yù)售許可證；7層以上的商品房則要求完成地面7層以上結(jié)構(gòu)工程。2011.1.18限購(gòu)令細(xì)則：加大土地清查力度、完善預(yù)售制度、限制無(wú)證團(tuán)購(gòu)、加強(qiáng)網(wǎng)上備案等措施共同作用今年昆明市將繼續(xù)加大保障性住

24、房建設(shè)力度，按照省政府要求及昆明實(shí)際，保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)計(jì)劃為11萬(wàn)套。其中，公租房建設(shè)成為重點(diǎn)，總量為去年的10倍。2011.2.17在昆購(gòu)房需在商品房購(gòu)銷(xiāo)合同備案前，填寫(xiě)房改房情況協(xié)助查詢(xún)表、購(gòu)房家庭成員住房情況申報(bào)表，“兩表”填寫(xiě)完后，由住建部門(mén)在規(guī)定的工作日內(nèi)完成審核。審查同意后，方可辦理商品房網(wǎng)簽、備案手續(xù)。2011.3.2云南省物價(jià)局日前發(fā)布云南省商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則（試行），明確自5月1日起全省范圍內(nèi)實(shí)行一房一價(jià)，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷(xiāo)售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。對(duì)已銷(xiāo)售的房源，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)予以明確標(biāo)示。如果同時(shí)標(biāo)示價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)示所有已銷(xiāo)售房源

25、的實(shí)際成交價(jià)格。2011.4.28Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010小結(jié)小結(jié)7大城市公布房地產(chǎn)商品房調(diào)控價(jià)格,提高房地產(chǎn)交易透明度,確保商品房?jī)r(jià)格得到有效控制;昆明本地戶(hù)口居民如有兩套或兩套以上物業(yè),不得辦理商品房網(wǎng)簽、備案手續(xù),限制商品房投資客群，平穩(wěn)商品房住宅市場(chǎng)價(jià)格。加快11.4萬(wàn)套保障性住房建設(shè),滿(mǎn)足城市低收入群體自住需求；預(yù)售證與項(xiàng)目工程進(jìn)展掛鉤,資金回籠周期變長(zhǎng),資金鏈縮短；Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 201020102010年以

26、來(lái)昆明一級(jí)市場(chǎng)掛牌交易情況年以來(lái)昆明一級(jí)市場(chǎng)掛牌交易情況20102010年以來(lái)昆明一級(jí)市場(chǎng)土地成交情況年以來(lái)昆明一級(jí)市場(chǎng)土地成交情況1-41-4月份一級(jí)市場(chǎng)月份一級(jí)市場(chǎng) 土地供應(yīng)量與成交量大幅增加，商品房市場(chǎng)潛在供應(yīng)量較大。土地供應(yīng)量與成交量大幅增加，商品房市場(chǎng)潛在供應(yīng)量較大。2010年昆明市通過(guò)招拍掛方式上市的土地共有195宗，共計(jì)13401畝；其中成交地塊138宗，57宗土地流拍；土地招拍掛情況是2006年以來(lái)最多的一年，土地宗數(shù)環(huán)比增加124.14%，面積環(huán)比增加109.93%。2011年第一季度，昆明市供應(yīng)土地5726.96畝，達(dá)去年全年供應(yīng)量的42.74%；而昆明市一季度的土地成交量

27、則達(dá)到了6693.87畝，超過(guò)去年全年成交量的70%，。數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明中原策略中心數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明中原策略中心數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明中原策略中心數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明中原策略中心Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 201020102010年以來(lái)昆明二級(jí)市場(chǎng)成交情況年以來(lái)昆明二級(jí)市場(chǎng)成交情況1-41-4月份二級(jí)市場(chǎng)月份二級(jí)市場(chǎng) 市場(chǎng)成交量萎縮，觀望情緒漸濃。 2010年4月新政出臺(tái)后，商品房成交量持續(xù)低迷，但成交價(jià)格依然堅(jiān)挺。 受新一輪調(diào)控預(yù)期的影響，2010年第四季度市場(chǎng)迎來(lái)了供應(yīng)高峰，無(wú)論是政府發(fā)放預(yù)售證的速度還是各盤(pán)的推售節(jié)奏都明顯加快。

28、2011年伊始，“新國(guó)八條”和“新省十條”的相繼出臺(tái)，使昆明正式納入“限購(gòu)”范圍，購(gòu)房需求受到全面抑制。新國(guó)十條新國(guó)五條新國(guó)八條數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明中原策略中心數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明中原策略中心數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明中原策略中心數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明中原策略中心Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010小結(jié)小結(jié)市場(chǎng)流動(dòng)性收緊導(dǎo)致的融資困境仍將持續(xù)，資金實(shí)力雄厚的品牌發(fā)展商在當(dāng)前的政策環(huán)境下，無(wú)論是土地開(kāi)發(fā)和是后期運(yùn)營(yíng)都占據(jù)了較大優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)機(jī)制將進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)整合，并推動(dòng)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)向規(guī)范化和理性化發(fā)展。從今年昆明土地市場(chǎng)可以看出，一級(jí)掛牌土地再次突破千

29、畝，土地供應(yīng)增大將增加未來(lái)商品房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定。城中村與經(jīng)開(kāi)區(qū)土地集中放量, 從表面層來(lái)看是加快城市化進(jìn)程、加強(qiáng)市場(chǎng)供給、平衡市場(chǎng)需求，從消費(fèi)需求上來(lái)看，造成住房租賃市場(chǎng)緊張，市場(chǎng)需求被迫大量擠出，從另一層面抬高商品房?jī)r(jià)格；市場(chǎng)上受限購(gòu)影響導(dǎo)致的客群變化，導(dǎo)致功能型戶(hù)型的成交情況優(yōu)于小戶(hù)型產(chǎn)品，這種轉(zhuǎn)變將影響當(dāng)前政策背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的思路上積極轉(zhuǎn)變。Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010大理城市投資環(huán)境分析大理城市投資環(huán)境分析1.1.3 3Code of this report | 24 Cop

30、yright Centaline Group, 2010大理城市概況綜述：滇西重要城市，旅游資源豐富，城市發(fā)展前景大大理城市概況綜述：滇西重要城市，旅游資源豐富，城市發(fā)展前景大好好滇西片區(qū)核心區(qū)位，具有戰(zhàn)略意義；城市資源豐富，發(fā)展?jié)摿薮螅坏嵛鹘?jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市、國(guó)家級(jí)歷史文化名城與國(guó)際接軌的風(fēng)景旅游城市；Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010城市發(fā)展：城市發(fā)展： 城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)平穩(wěn)、持續(xù)向上發(fā)展趨勢(shì)，城市化率也在穩(wěn)步推進(jìn)，滇西中心城市地位漸顯城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)平穩(wěn)、持續(xù)向上發(fā)展趨勢(shì)，城市化率也在穩(wěn)步推進(jìn)，滇西中心城市地位漸顯。2

31、010年大理州國(guó)民生產(chǎn)總值為462.11億元，比上年增長(zhǎng)11.9%。數(shù)據(jù)來(lái)源：大理州政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源：大理州政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局大理州大理州GDPGDP走勢(shì)圖走勢(shì)圖Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010城市城市GDPGDP上漲：提升居民整體消費(fèi)實(shí)力，消費(fèi)能力較高，市場(chǎng)需求越大。上漲：提升居民整體消費(fèi)實(shí)力，消費(fèi)能力較高，市場(chǎng)需求越大。數(shù)據(jù)來(lái)源：大理州政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源：大理州政府工作報(bào)告2009年城鎮(zhèn)居民人均收入為14180元，2010年城鎮(zhèn)居民人均收入為17044元，年度增長(zhǎng)率為16

32、.8%；2009年農(nóng)村居民人均收入為3482元，2010年農(nóng)村居民人均收入為17044元，年度增長(zhǎng)率為13.09%.大理州人均收入走勢(shì)圖大理州人均收入走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010城市化水平城市化水平 隨著大理城市化水平提高，房地產(chǎn)銷(xiāo)售量以及消費(fèi)能力將逐步提高；隨著大理城市化水平提高，房地產(chǎn)銷(xiāo)售量以及消費(fèi)能力將逐步提高；數(shù)據(jù)來(lái)源：大理州政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源：大理州政府工作報(bào)告2010年大理州城市化水平為33.20%，比2009年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)大理市城市發(fā)展規(guī)

33、劃：到2010年，城市建成區(qū)面積達(dá)60平方公里以上；到2020年，城市建成區(qū)面積達(dá)100平方公里以上。大理州城市化率走勢(shì)圖大理州城市化率走勢(shì)圖Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010城市魅力凸現(xiàn)，外資市場(chǎng)看好大理城市發(fā)展，紛紛入駐當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)城市魅力凸現(xiàn)，外資市場(chǎng)看好大理城市發(fā)展，紛紛入駐當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)；2010年實(shí)際招商引資總金額為81億元，相比2008年增長(zhǎng)31.06億元，增長(zhǎng)比例高達(dá)38.27%。數(shù)據(jù)來(lái)源：大理州政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源：大理州政府工作報(bào)告Code of this report | 29 Copyright Cen

34、taline Group, 2010旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，游客數(shù)和總收入逐年提高旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，游客數(shù)和總收入逐年提高數(shù)據(jù)來(lái)源：大理州政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源：大理州政府工作報(bào)告2010年大理州接待游客數(shù)為1335.6萬(wàn)人次，比2009年增長(zhǎng)194.3萬(wàn)人次，增長(zhǎng)率為17.02%；2010年旅游業(yè)總收入為113.52億元，比2008年增長(zhǎng)38.35億元，增長(zhǎng)率為22.79%Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第三產(chǎn)業(yè)比重逐步提高，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第三產(chǎn)業(yè)比重逐步提高，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

35、對(duì)第三產(chǎn)業(yè)比重的提升，起到積極推動(dòng)作用。根據(jù)大理市城市發(fā)展規(guī)劃：到2010年，接待國(guó)內(nèi)外旅游者1250萬(wàn)人次，旅游業(yè)總收入超過(guò)110億元。數(shù)據(jù)來(lái)源：大理州政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源：大理州政府工作報(bào)告Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010人口環(huán)境：人口環(huán)境：人口數(shù)量穩(wěn)步提升保證房地產(chǎn)市場(chǎng)需求水平人口數(shù)量穩(wěn)步提升保證房地產(chǎn)市場(chǎng)需求水平數(shù)據(jù)來(lái)源：大理州政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源：大理州政府工作報(bào)告2010年大理州人口數(shù)為351.5萬(wàn)，相比2006年人口數(shù)量增長(zhǎng)7.53萬(wàn)人；人口數(shù)量的穩(wěn)步增長(zhǎng)，保證對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求水平。根據(jù)大理市城市發(fā)

36、展規(guī)劃：到2010年，城市人口達(dá)50萬(wàn)人以上；到2020年，城市人口達(dá)70萬(wàn)人以上。Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展：整體市場(chǎng)發(fā)展良好，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均逐年提房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展：整體市場(chǎng)發(fā)展良好，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均逐年提升升數(shù)據(jù)來(lái)源：大理州政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源：大理州政府工作報(bào)告大理州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期。2010年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額為27,84億元，相比2006年增加13.22億元。Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010小結(jié)

37、小結(jié) 大理城市發(fā)展腳步逐漸加快，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯，滇西中心城市價(jià)值凸現(xiàn)； 外商投資明顯增加，未來(lái)城市發(fā)展前景空間較大； 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，積極推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展； 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，市場(chǎng)需求有保證；Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010宏觀市場(chǎng)及政策總結(jié)宏觀市場(chǎng)及政策總結(jié)CPI持續(xù)上漲，中央銀行連續(xù)10次上調(diào)準(zhǔn)備金利率，從市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩的情況來(lái)看依然沒(méi)有緩解，效 果并不理想，國(guó)家將會(huì)出臺(tái)更有力的調(diào)控政策，因此全國(guó)大環(huán)境依然不明朗；國(guó)家整體宏觀政策使得首置需求趨于謹(jǐn)慎，對(duì)于二次及多次置業(yè)者通過(guò)提高首付、提高利率方式進(jìn)行 限

38、制，部分城市直接限制購(gòu)買(mǎi)，旨在遏制投資客戶(hù)；政策打壓主要對(duì)象為商品房投資客戶(hù)，同時(shí)也對(duì)自住及剛性需求消費(fèi)信心有所影響，致使市場(chǎng)上多數(shù)客戶(hù)處于觀望態(tài)度；保障性及廉租房的大力度建設(shè)會(huì)對(duì)市場(chǎng)客戶(hù)群進(jìn)行爭(zhēng)奪，導(dǎo)致客戶(hù)分流，城中村改造土地集中放量過(guò) 大，勢(shì)必會(huì)造成產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等一系列惡性競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)；大理市場(chǎng)除受貸款利率上調(diào)影響外，受其他政策影響較小，市場(chǎng)大環(huán)境較好，可挖掘空間較大，但昆明市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)對(duì)其市場(chǎng)具有指向性意義；Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 20102.1 2.1 城市遠(yuǎn)景規(guī)劃城市遠(yuǎn)景規(guī)劃2.2 2.2 城市交通發(fā)展?fàn)?/p>

39、況城市交通發(fā)展?fàn)顩r2.3 2.3 城市未來(lái)發(fā)展區(qū)域規(guī)劃城市未來(lái)發(fā)展區(qū)域規(guī)劃2.4 2.4 城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r Part 2 Part 2 大理市城市規(guī)劃大理市城市規(guī)劃Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010城市遠(yuǎn)景規(guī)劃城市遠(yuǎn)景規(guī)劃2.12.1Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010大理城市概述大理城市概述 “文獻(xiàn)名邦” 之稱(chēng)；國(guó)家級(jí)歷史文化名城；國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)；蒼山、洱海國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)。十大古都之一最適宜居住的城市之一大理大理旅游

40、性城市旅游性城市Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010大理未來(lái)規(guī)劃發(fā)展方向：大理未來(lái)規(guī)劃發(fā)展方向： 以大理為城市群核心，向外輻射周邊多個(gè)縣城的發(fā)展方式“單核、一圈、三環(huán)、四軸單核、一圈、三環(huán)、四軸”的城鎮(zhèn)體系格局；的城鎮(zhèn)體系格局；單核：大理滇西中心城市；一圈：以大理、下關(guān)、鳳儀、海東為核心，以約50公里距離和1小時(shí)通勤范圍為半徑向外擴(kuò)散，形成一個(gè)大理都市圈三環(huán)：環(huán)洱海、賓川、祥云、彌渡城鎮(zhèn)密集環(huán)和鶴慶、劍川、洱源城鎮(zhèn)密集環(huán)；四軸：以大理滇西中心城市為核心，向外放射形成四條城鎮(zhèn)發(fā)展軸線(xiàn)； 此規(guī)劃主要是以大理為核心，外圍四縣

41、為副中心，整體構(gòu)成核心發(fā)展區(qū)接軌“都市區(qū)經(jīng)濟(jì)”，符合城市與區(qū)域發(fā)展的趨勢(shì)集約發(fā)展，層次分明，尺度合理；Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010大理州各縣市發(fā)展及功能定位大理州各縣市發(fā)展及功能定位大理：大理：完善主城區(qū)文化、政治、醫(yī)療、金融等綜合服務(wù)功能，加快鳳儀工業(yè)與物流發(fā)展；注重海東緩坡戰(zhàn)略性空間資源利用；古城注重保護(hù)與旅游開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)。祥云：祥云：進(jìn)一步發(fā)展北部工業(yè)園區(qū)，完善南部片區(qū)綜合性功能的形成。巍山：巍山：強(qiáng)化北部工業(yè)園的發(fā)展，加大大倉(cāng)永建的開(kāi)發(fā)。賓川：賓川：推進(jìn)南部工業(yè)區(qū)的形成，推進(jìn)北部老城的建設(shè)，向東啟動(dòng)大營(yíng)鎮(zhèn)

42、的發(fā)展。洱源：洱源：積極發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑康體旅游與循環(huán)經(jīng)濟(jì)，形成生態(tài)城市的發(fā)展框架。漾濞：漾濞：向南向北拓展，形成生態(tài)工業(yè)組團(tuán)，旅游文化發(fā)展組團(tuán)，農(nóng)副產(chǎn)品加工和綜合服務(wù)區(qū)的發(fā)展框架。Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010主城區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略：主城區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略： 東向跨海，四區(qū)并進(jìn)，溝通兩帶，廿字生長(zhǎng)東向跨海，四區(qū)并進(jìn)，溝通兩帶，廿字生長(zhǎng)東向跨海東向跨海：行政中心東移，為城市改造創(chuàng)造便利條件；四區(qū)并進(jìn)：四區(qū)并進(jìn)：對(duì)下關(guān)舊城改造為主，逐步擴(kuò)展為輔，進(jìn)一步完善行政、醫(yī)療、教育與商業(yè)等綜合性職能；溝通兩帶：溝通兩帶：修建跨海橋

43、隧通道，溝通海東和海西兩帶，實(shí)現(xiàn)發(fā)展資源的整合； 廿字生長(zhǎng)：廿字生長(zhǎng)：依托山、水、田、城（古城與現(xiàn)代新城）、橋（或隧道）、網(wǎng)（交通網(wǎng)與設(shè)施網(wǎng)）組成組團(tuán)化的廿字型的組團(tuán)生態(tài)網(wǎng)絡(luò)生長(zhǎng)結(jié)構(gòu)。Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010城市交通發(fā)展?fàn)顩r城市交通發(fā)展?fàn)顩r2.22.2Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010大理交通規(guī)劃對(duì)外交通設(shè)施對(duì)外交通設(shè)施 對(duì)外交通規(guī)劃是由大麗高速、大賓高速、大保高速、楚大高速、關(guān)巍高速、祥臨高速、214國(guó)道、220省道、224省道

44、、227省省道、103省道、大麗鐵路、大瑞鐵路組成。 通過(guò)對(duì)外的各條交通設(shè)施可以看出大理四周的交通道路四通八達(dá)，有利于城市的發(fā)展。Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010大理交通規(guī)劃 市內(nèi)交通設(shè)施市內(nèi)交通設(shè)施 一環(huán)七射 一環(huán)：環(huán)海城鎮(zhèn)密集區(qū)：海西自然與文化風(fēng)貌保護(hù)段七射：1.大理太邑平坡漾濞太平；（平甸線(xiàn)）2.大理鳳儀詳城沙龍?jiān)颇象A下莊（楚大高速）3.大理鳳儀紅巖新街彌城密址；（214國(guó)道）4.江尾鄧川右所洱源三營(yíng)牛街（214國(guó)道）5.洱源煉鐵云龍（云洱高速）6.大理鳳儀大營(yíng)賓川；（大賓高速）7.大理永建大倉(cāng)廟街南詔魏寶；

45、（大巍路）1 12 25 54 43 36 67 7Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010大理交通規(guī)劃大理交通規(guī)劃 城際軌道交通城際軌道交通 軌道交通分為兩期建設(shè)，一期以大理市區(qū)為中新，一號(hào)線(xiàn)向北到達(dá)大理古城，向喃至大倉(cāng)鎮(zhèn)。二號(hào)線(xiàn)西至河西，過(guò)鳳儀東至祥城鎮(zhèn)；二期一號(hào)線(xiàn)北至洱源，南至南詔鎮(zhèn)，并增加賓川到彌渡的三號(hào)線(xiàn)Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010小結(jié)： 通過(guò)大理對(duì)內(nèi)對(duì)外的規(guī)劃交通發(fā)現(xiàn)，將來(lái)城市的路網(wǎng)發(fā)達(dá)，并且有多條重要干道途徑本項(xiàng)目，將來(lái)的城際

46、軌道靠近本項(xiàng)目，使本項(xiàng)目成為一個(gè)交通中心區(qū)，具有很大的潛在價(jià)值空間。小結(jié)小結(jié)Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010城市未來(lái)發(fā)展區(qū)域規(guī)劃城市未來(lái)發(fā)展區(qū)域規(guī)劃2.32.3Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010大理各區(qū)域概述大理各區(qū)域概述大理市將成為滇西中心城市的核心區(qū)，其中的各個(gè)組團(tuán)承擔(dān)不同功能。行政中心東移，開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展成為未來(lái)大理的政治、經(jīng)濟(jì)中心，以行政辦公、金融、教育、醫(yī)療、會(huì)展、旅游服務(wù)等為主要職能功能。下關(guān)主城區(qū)是區(qū)域金融、信息、服務(wù)、消費(fèi)中心

47、，區(qū)域性綜合交通樞紐；古城組團(tuán)以保護(hù)與提升為主，形成以旅游、教育、文化為主要職能的國(guó)家級(jí)歷史文化名城；海東組團(tuán)是具有國(guó)際水準(zhǔn)的高品質(zhì)中心城區(qū)，具有卓越品質(zhì)、厚重文化、精致空間、人性交通的生態(tài)教育休閑商務(wù)中心。Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010大理市區(qū)域劃分大理市區(qū)域劃分 主要分為海東區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、主城區(qū)、北城區(qū)、城郊區(qū)主要分為海東區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、主城區(qū)、北城區(qū)、城郊區(qū)Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010海東區(qū)海東區(qū)轄區(qū)內(nèi)建有大理機(jī)場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)高速公路、

48、東環(huán)海路、鳳太路、滇環(huán)路、玉塔路，已實(shí)現(xiàn)村村通公路。轄區(qū)將建成以行政辦公、旅游接待、文化休閑、新型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，集工業(yè)、集居住、物流、休閑娛樂(lè)為一體的綜合性、創(chuàng)新型城市新片區(qū)，是洱海東岸發(fā)展的黃金節(jié)點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)用地30平方公里。隨著主城向外發(fā)展，海東區(qū)域價(jià)值將日漸凸顯，現(xiàn)階段海東區(qū)的大型生活配套較為欠缺，區(qū)域宜居價(jià)值較差；Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)目前開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展方向是以構(gòu)建生物制藥、綠色食品加工和新技術(shù)、新材料工業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；規(guī)劃面積30.5平方公里左右；根據(jù)大理城市建設(shè)的有關(guān)要求，開(kāi)

49、發(fā)區(qū)將建設(shè)成為大理的新中心，通過(guò)加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)土地開(kāi)發(fā)利用，以加快土地開(kāi)發(fā)利用促進(jìn)招商引資工作。為了配合大理機(jī)場(chǎng)、楚大高速、廣大鐵路、大理火車(chē)站片區(qū)內(nèi)交通配套設(shè)施完善。區(qū)域發(fā)展前景較大；Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010主城區(qū)主城區(qū)主城區(qū)是下關(guān)的金融、信息、服務(wù)、消費(fèi)中心，區(qū)域性綜合交通樞紐，區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)覆蓋面大，公共交通發(fā)達(dá)，區(qū)域通達(dá)性比較高，是整個(gè)大理市交通的中心節(jié)點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)人口密集，區(qū)域配套完善，生活方便，是整個(gè)大理市區(qū)的生活重心所在。主城區(qū)目前舊城改造范圍集中，整個(gè)片區(qū)舊改項(xiàng)目多，且改造面積大，改

50、造后將大大提升主城區(qū)的城市功能。是傳統(tǒng)的居住區(qū)域；Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010北城區(qū)北城區(qū)大理古城，主要以保護(hù)與提升為主，形成以旅游、教育、文化為主要職能的國(guó)家級(jí)歷史文化名城。地屬傳統(tǒng)意義上的北市區(qū)，是城市發(fā)展軸線(xiàn)上的區(qū)域，在規(guī)劃的開(kāi)發(fā)力度上投入均比較大，交通情況便利，已經(jīng)形成了成熟的交通體系，與主城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)形成了比較好的聯(lián)系。距離主城區(qū)較近，背靠蒼山，面朝洱海，較為宜居，但缺乏大型生活配套Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010城郊區(qū)城

51、郊區(qū)城郊區(qū)作為城市最邊緣區(qū)域，是下關(guān)市和大理市的過(guò)渡地帶，整個(gè)區(qū)域價(jià)值不夠凸顯，目前仍然以保護(hù)原生態(tài)的思想為主要的開(kāi)發(fā)方式。因區(qū)域?qū)儆诔鞘凶钸吘墔^(qū)域，道路交通條件不夠完善，僅有214國(guó)道、大麗公路與之相連。環(huán)境優(yōu)雅，舒適宜人，距離大理古城較近，背靠蒼山，面朝洱海，處在蒼山山脈的向陽(yáng)緩坡范圍內(nèi)，深受改善型客戶(hù)和外銷(xiāo)客戶(hù)青睞；Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010從區(qū)域劃分來(lái)看，目前主城區(qū)作為海東海西聯(lián)系的中心區(qū)域，其區(qū)域中心的作用比較明顯，目前是整個(gè)大理市的金融、信息、服務(wù)、消費(fèi)中心，也是整個(gè)大理市人民生活的重心。相對(duì)北城

52、區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、海東區(qū)而言，目前主城區(qū)城市面貌老舊，交通網(wǎng)絡(luò)雖然覆蓋很好，但基礎(chǔ)設(shè)施老化。作為大理的中心區(qū)域，周邊四大區(qū)目前整體的發(fā)展都有比較明確的規(guī)劃及方向，而主城區(qū)是大理市的城市生活重心，在規(guī)劃的進(jìn)程方面略顯滯后，目前整體的規(guī)劃是以舊改為主。各片區(qū)發(fā)展規(guī)劃對(duì)下關(guān)主城區(qū)的影響各片區(qū)發(fā)展規(guī)劃對(duì)下關(guān)主城區(qū)的影響Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010 綜上所述北城區(qū)的日漸成熟，開(kāi)發(fā)區(qū)、海東區(qū)的逐漸完善，是整個(gè)城市發(fā)展的方向，因此對(duì)于城市發(fā)展而言是極具促進(jìn)作用的。但對(duì)于主城區(qū)而言，將造成人口向北市區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、海東區(qū)的分散。各片區(qū)發(fā)

53、展規(guī)劃對(duì)下關(guān)主城區(qū)的影響各片區(qū)發(fā)展規(guī)劃對(duì)下關(guān)主城區(qū)的影響Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2.42.4Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010根據(jù)中期規(guī)劃2005年-2015年城市人口規(guī)模，下關(guān)城區(qū)的人口將從2005年18萬(wàn)增加到2015年約25萬(wàn)人，大理古城區(qū)將從2005年的2.2萬(wàn)人增加到2015年約3萬(wàn)人。預(yù)計(jì)兩城區(qū)人口在十年內(nèi)將從2005年的20.2萬(wàn)人增加到2015年的28萬(wàn)人；考慮到大理市是國(guó)家級(jí)歷

54、史文化名城和風(fēng)景旅游城市，流動(dòng)人口數(shù)量相對(duì)較高，故2015年各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施以35萬(wàn)人進(jìn)行配置、建設(shè)。人口環(huán)境人口環(huán)境 人口數(shù)量穩(wěn)步提升保證房地產(chǎn)市場(chǎng)需求水平人口數(shù)量穩(wěn)步提升保證房地產(chǎn)市場(chǎng)需求水平未來(lái)五年城市人口規(guī)模擴(kuò)大，對(duì)居住需求量增加；未來(lái)五年城市人口規(guī)模擴(kuò)大，對(duì)居住需求量增加；Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010根據(jù)中期規(guī)劃2010年城市建設(shè)總用地27.7平方公里，人均城市建設(shè)用地98.9平方米。其中：下關(guān)19.0平方公里，人均86.4平方米；大理3.7平方公里，人均132.1平方米；2015年城市建設(shè)總用地31

55、.5平方公里，人均城市建設(shè)用地98.5平方米。其中：下關(guān)21平方公里，人均84.1平方米；大理3.7平方公里，人均124.1平方米；房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，市場(chǎng)供應(yīng)有保證；房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，市場(chǎng)供應(yīng)有保證；大理房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大理房地產(chǎn)市場(chǎng)需求: :建設(shè)用地不段增加建設(shè)用地不段增加Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010城市建設(shè)方向城市建設(shè)方向 適宜建設(shè)用地主要集中在大理以東方向適宜建設(shè)用地主要集中在大理以東方向大理市用地評(píng)價(jià)大理市用地評(píng)價(jià)適建區(qū)適建區(qū)限建區(qū)限建區(qū)禁建區(qū)禁建區(qū)現(xiàn)狀城區(qū)現(xiàn)狀城區(qū)圖例說(shuō)明圖例說(shuō)明資料來(lái)源：大理市規(guī)劃

56、局資料來(lái)源：大理市規(guī)劃局本項(xiàng)目位于限建區(qū)內(nèi)Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010下關(guān)城區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展方向下關(guān)城區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展方向 “兩路兩路”、“一河一河”、“一線(xiàn)一線(xiàn)”、“一中心一中心”和和“九個(gè)節(jié)點(diǎn)九個(gè)節(jié)點(diǎn)”改造提升下關(guān)舊城改造提升下關(guān)舊城力爭(zhēng)用三年時(shí)間把下關(guān)片區(qū)建設(shè)成為布局合理、設(shè)施配套、功能完善、交通順暢、聯(lián)動(dòng)大理、鳳儀、海東三地協(xié)調(diào)發(fā)展的中心城區(qū)。力爭(zhēng)用5年時(shí)間把下關(guān)片區(qū)建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)支撐、市場(chǎng)繁榮、特色鮮明、充滿(mǎn)活力、拉動(dòng)州內(nèi)環(huán)洱海周邊城市群互補(bǔ)發(fā)展的中心城市。全面發(fā)揮下關(guān)城區(qū)在政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、金融、教

57、育、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)等方面的中心作用。為進(jìn)一步完善、拓展、增強(qiáng)城市功能，政府提出十三個(gè)舊城改造提升項(xiàng)目。Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010隨著市區(qū)新區(qū)開(kāi)發(fā)的不斷推進(jìn)和基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，舊城區(qū)存在的居住擁擠、房屋低矮破舊、布局零亂、公共設(shè)施不配套、交通不便等問(wèn)題，與整個(gè)城市面貌形成鮮明反差，與城市發(fā)展不相協(xié)調(diào)，制約了城市發(fā)展，影響市民生活。州委黨校片區(qū)舊城改造為主城區(qū)范圍為東、西兩個(gè)組團(tuán)，我們的項(xiàng)目處于片區(qū)東組團(tuán)，緊鄰楚大、大保高速路，與風(fēng)車(chē)廣場(chǎng)遙相呼應(yīng)，地理位置昭示性極佳，為西至滇西，東進(jìn)昆明，經(jīng)過(guò)大理的醒目位置上。作

58、為下關(guān)舊城改造提升項(xiàng)目之一，項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒏淖儸F(xiàn)在的城市邊緣環(huán)境，周邊配套不齊整，改變城市整體形象，促進(jìn)城市發(fā)展，改善市民生活；州委州委黨校黨校片區(qū)片區(qū)下關(guān)城區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展方向下關(guān)城區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展方向 “兩路兩路”、“一河一河”、“一線(xiàn)一線(xiàn)”、“一中心一中心”和和“九個(gè)節(jié)點(diǎn)九個(gè)節(jié)點(diǎn)”改造提升下關(guān)舊城改造提升下關(guān)舊城Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010舊城改造，擴(kuò)充了市場(chǎng)的剛需，為本項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展前景，大量舊城的拆遷，帶來(lái)大量市場(chǎng)居住性需求，對(duì)本項(xiàng)目具有多方面利好。目前整個(gè)老城區(qū)舊改項(xiàng)目較多，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，如何搶占市場(chǎng)，是我

59、們現(xiàn)在急需考慮解決的問(wèn)題。小結(jié)小結(jié)Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010 Part 3 Part 3 大理市房地產(chǎn)分析大理市房地產(chǎn)分析3.1 3.1 大理市房地產(chǎn)發(fā)展概況大理市房地產(chǎn)發(fā)展概況3.2 3.2 大理市房地產(chǎn)區(qū)域劃分大理市房地產(chǎn)區(qū)域劃分3.3 3.3 大理市房地產(chǎn)土地供應(yīng)量分析大理市房地產(chǎn)土地供應(yīng)量分析3.43.4大理市在售項(xiàng)目概況大理市在售項(xiàng)目概況3.53.5大理市三級(jí)市場(chǎng)分析大理市三級(jí)市場(chǎng)分析Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010大理

60、市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況大理市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況3.13.1Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期景氣發(fā)展周期分析中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期景氣發(fā)展周期分析目前，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在以年平均20%的速度發(fā)展，預(yù)計(jì)在： 2010年前，“城市化率”達(dá)到40.5%（目前是30%多），將有1.6億人成為城市人口；按照20平米/人的居住標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，需要住房面積為32億平米； 2020年，“城市化率”達(dá)到53%，將有3.25億人進(jìn)城市；如果按照20平米/人的居住標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，需要住房面積為65億平米；它將為中國(guó)的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大的、超長(zhǎng)周期的