個(gè)人住房按揭貸款名詞概念解釋

1、個(gè)人住房按揭貸款名詞概念解釋期房：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證 大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱(chēng)為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù) 售合同。期房在港澳地區(qū)稱(chēng)做為買(mǎi) "樓花"，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用 的一種房屋銷(xiāo)售方式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地 產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 從工程的角度來(lái)說(shuō)，期房則是從開(kāi)發(fā)商拿地，做好項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案以后 一直到工程施工完成主體建筑之前，都屬于期房。現(xiàn)房:是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)已經(jīng)通過(guò)交付標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)驗(yàn)收（各地對(duì)交 付標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定），可以正式入住的物業(yè)。是指

2、消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備 即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與 消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁 有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱(chēng)之為現(xiàn)房。他項(xiàng)權(quán)證：指在他項(xiàng)權(quán)利登記后，由房管部門(mén)核發(fā)、由抵押權(quán)人持有 的權(quán)利證書(shū)。房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體或者 個(gè)人對(duì)該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人持有。 一般房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)時(shí)，選擇按揭貸款時(shí)，在房屋所有權(quán)證書(shū)中，會(huì)有他項(xiàng)權(quán)利 內(nèi)容記載，載明他項(xiàng)權(quán)利人、權(quán)利種類(lèi)（如典權(quán)、抵押權(quán)等）、權(quán)利范圍（他項(xiàng)權(quán)利的房屋范圍）、權(quán)利價(jià)值（他項(xiàng)權(quán)利的契載價(jià)格）、權(quán)利存續(xù)期間（契載 期限）、注

3、銷(xiāo)日期（他項(xiàng)權(quán)利消失的日期），并且在他項(xiàng)權(quán)證書(shū)也注明這些內(nèi) 容。根據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項(xiàng)權(quán)證未注銷(xiāo)，該房產(chǎn)處置權(quán)受到 限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等相關(guān)手 續(xù)。在建工程：正在建設(shè)尚未竣工投入使用的建設(shè)項(xiàng)目。在建工程抵押：是指抵押人以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建 工程的投入資產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行 為。階段性擔(dān)保：既借款人以所購(gòu)房屋用于貸款抵押時(shí)，在辦理房屋所 有權(quán)證及國(guó)有土地使用證之前，擔(dān)保單位必須為該筆貸款提供階段 性擔(dān)保。保證內(nèi)容主要是：（1 ）貸款前所售房屋未設(shè)置抵押；（2）不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛；（3）不得將該

4、房屋轉(zhuǎn)賣(mài)；（4）協(xié)助購(gòu)房人辦理所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用 證。擔(dān)保的期限從購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日起至辦理房屋他項(xiàng) 權(quán)證交貸款銀行保管時(shí)止。階段性保證責(zé)任不僅有利于貸款銀行正確行使抵押權(quán)，而且可以保障 購(gòu)房人的合法權(quán)益。階段性擔(dān)保指中介公司或擔(dān)保公司承擔(dān)自銀行放款之 日起至銀行執(zhí)管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明之日止的連帶保證責(zé)任。銀行向 借款客戶(hù)放款，必須等拿到房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，明確沒(méi)有其他人或 單位對(duì)該套房產(chǎn)具有任何權(quán)利后才能進(jìn)行。而房產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn) 其他權(quán)利證明需要一定的工作日期，如果辦理階段性擔(dān)保，由中介公司 或擔(dān)保公司承擔(dān)這段時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，銀行就可以提前放款，從而加速房 產(chǎn)

5、交易完成的速度。一手房：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依法取得土地使用權(quán)后，在土地上建造并 取得政府批準(zhǔn)銷(xiāo)（預(yù)）售的商品房。房屋根據(jù)用途分為住房和商用房。住房包 括住宅、別墅和公寓，商用房包括商鋪和寫(xiě)字樓。存量房：是指已被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋。存量房是相對(duì)于增量房而言的，增量房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資新建造的商品房，存量 房一般是二手房。存量房買(mǎi)賣(mài)程序是由買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合 同，合同生效后的30日內(nèi)，向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。 存量房”即為 庫(kù)存待售”的房產(chǎn)。 實(shí)際上存量房嚴(yán)格意義上來(lái)講是存量資 產(chǎn)，存量房市場(chǎng)也叫做一級(jí)半市場(chǎng)，但按照成都市場(chǎng)上普遍對(duì)于存量房的 理解和我們所

6、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的范圍來(lái)說(shuō)，存量房主要包括開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的尾 盤(pán)、開(kāi)發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個(gè)人手上的房屋（未 居住過(guò)的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使 用過(guò)的住宅或非住宅。五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建 設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國(guó)有土地使用證和商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證，簡(jiǎn)稱(chēng) 五證”其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員 會(huì)核發(fā)，建筑工程施工許可證由市建委核發(fā)，國(guó)有土地使用證和商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。一般購(gòu)房者記不住 五證”的名稱(chēng)和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。 您購(gòu)房時(shí)只需看一下國(guó)有土地使用證和預(yù)售許可

7、證這兩證”就行了。因?yàn)橐话闱闆r下如果開(kāi)發(fā)商未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè) 工程規(guī)劃許可證是拿不到國(guó)有土地使用證的，但掛牌出讓的土地是 先取得國(guó)有土地使用證的。未取得上述兩個(gè)規(guī)劃許可證和施工 許可證是拿不到預(yù)售許可證的。開(kāi)發(fā)商取得了預(yù)售許可證就可 以證明該項(xiàng)目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備 了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法 規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商只有具備預(yù)售許可證才能與客戶(hù)簽署正式的預(yù)售契約。在此提醒一下購(gòu)房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù) 售范圍內(nèi)，提防開(kāi)發(fā)商 偷梁換柱”。二書(shū):是指住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。以上就是人們 常說(shuō)的五

8、證二書(shū)！抵押物權(quán)利價(jià)值：指抵押物在抵押物拍賣(mài)后所實(shí)現(xiàn)的抵押權(quán)人的實(shí)際 價(jià)值，與抵押物的價(jià)值（指抵押物的評(píng)估價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值）存在區(qū)別。按揭：按揭一詞是英文 “ Mortgage ”的粵語(yǔ)音譯，指以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn) 或有價(jià)證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款 還清后銀行歸還抵押物。按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人作 為還款保證按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按 揭人，過(guò)程中按揭人享有使用權(quán)。有效身份證件包括：居民身份證、臨時(shí)身份證、軍官證、武警警官證、 士兵證、軍隊(duì)學(xué)員證、軍隊(duì)文職干部證、軍隊(duì)離退休干部證和軍隊(duì)職工證， 護(hù)照、港澳同胞回鄉(xiāng)證、港澳居

9、民來(lái)往內(nèi)地通行證、中華人民共和國(guó)來(lái)往 港澳通行證、臺(tái)灣居民來(lái)往大陸通行證、大陸居民往來(lái)臺(tái)灣通行證、外國(guó) 人居留證、外國(guó)人出入境證、外交官證、領(lǐng)事館證、海員證，等。最常用 的有效身份證件是有效期內(nèi)的居民身份證。戶(hù)籍證明：一般是指 集體戶(hù)”的居民，需要戶(hù)籍資料時(shí)，憑本人身份 證到戶(hù)口所在地公安機(jī)關(guān)可打印戶(hù)籍證明。一般常住居民憑戶(hù)口本可對(duì)外辦理各項(xiàng)事宜。也有常住居民特殊情況需要戶(hù)籍證明的，居民憑身份證公 安機(jī)關(guān)會(huì)出具的。辦理戶(hù)籍證明拿 戶(hù)口簿到當(dāng)?shù)嘏沙鏊k理?；橐鰻顩r證明：婚姻狀況證明指有關(guān)組織或單位出具的公民婚姻狀況（包括已婚、未婚、離異、喪偶、無(wú)配偶、同居等）及其姓名、性別、出生法機(jī)關(guān)和公證機(jī)關(guān)

10、等頒發(fā)的婚姻狀況證明具有法律效力。個(gè)人資產(chǎn)證明：個(gè)人名下資產(chǎn)證明（主申請(qǐng)人于申請(qǐng)前的兩年至今擁 有不少于港幣650萬(wàn)個(gè)人凈資產(chǎn)，包括：銀行存款、股票、債券、房產(chǎn)、 公司股份等證明）1.所有個(gè)人銀行帳戶(hù)資料（過(guò)去24個(gè)月，如開(kāi)戶(hù)早于兩年，請(qǐng)告知開(kāi)戶(hù)日期）如存款證明、存折明細(xì)、銀行月結(jié)單等證明（包 括香港、中國(guó)及海外）。2.所有主申請(qǐng)人名下的物業(yè)一房產(chǎn)證/物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同/發(fā)票/按揭合同/稅金單據(jù)等。3.股票、債券：月結(jié)單或相關(guān)資料。4.擁有公司股權(quán)一營(yíng)業(yè)執(zhí)照正、副本 /最新驗(yàn)資報(bào)告書(shū)/股權(quán)變更證明（如有）/過(guò)去 兩年公司的財(cái)務(wù)報(bào)告。共有房產(chǎn)：是指兩個(gè)或兩個(gè)以上所有人共同所有的房產(chǎn)，這些所有人 稱(chēng)為房

11、屋產(chǎn)權(quán)共有人。共同共有人不能在共有的房產(chǎn)中分出自己的份額， 對(duì)共有的房產(chǎn)享有平等的權(quán)利，并承擔(dān)平等的義務(wù)。共有房產(chǎn)是指兩個(gè)或 兩個(gè)以上所有人共同所有的房產(chǎn)，這些所有人稱(chēng)為房屋產(chǎn)權(quán)共有人。共有房產(chǎn)”按其形成時(shí)的情況不同，可分為按份共有和共同共有。按份共有 是指共有人各有明確的份額，應(yīng)各自按自己所有的份額享有 權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。按份共有的共有人可以將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓?zhuān)?出售時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。共同共有 人不能在共有的房產(chǎn)中分出自己的份額，對(duì)共有的房產(chǎn)享有 平等的權(quán)利，并承擔(dān)平等的義務(wù)。如配偶之間對(duì)房產(chǎn)的共有，除了雙方另 有約定外，一般均為共同共有。假按揭：是指開(kāi)發(fā)商為資金

12、套現(xiàn)，將暫時(shí)沒(méi)有賣(mài)出的房子以?xún)?nèi)部職工或開(kāi)發(fā)商親屬的名字購(gòu)下，從銀行套取購(gòu)房貸款。辦理假按揭的程序一般如下：開(kāi)發(fā)商通過(guò)給身份證持有人一定數(shù)額的報(bào)酬，有償使用對(duì)方身份證， 并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字，簽字完成，銀行即根據(jù)合同向 開(kāi)發(fā)商放款。開(kāi)發(fā)商和身份證持有人之間還會(huì)有一個(gè)協(xié)議，包含開(kāi)發(fā)商承 諾不需要身份證持有人承擔(dān)任何債務(wù)以及保密條款等內(nèi)容。通常是開(kāi)發(fā)商 聯(lián)合一些沒(méi)有提供首付款的關(guān)聯(lián)人向銀行提交已付首付款的收據(jù)，進(jìn)而銀 行向其關(guān)聯(lián)人提供按揭貸款。房地產(chǎn)項(xiàng)目備案： 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和城市商品房預(yù)售管 理辦法的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同登記備案是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正 在建設(shè)中的商品房屋預(yù)

13、售給承購(gòu)人，所簽訂的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)在簽約 之日起30日內(nèi)由實(shí)施預(yù)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持商品房預(yù)售合同”向縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)?？?以說(shuō)，實(shí)行商品房預(yù)售合同登記備案，不僅可以杜絕開(kāi)發(fā)商違規(guī)銷(xiāo)售商品 房和無(wú)商品房預(yù)售許可證進(jìn)行銷(xiāo)售的行為，防止開(kāi)發(fā)商涉假超面積銷(xiāo)售、重復(fù)銷(xiāo)售、重復(fù)抵押、假抵押及司法查封后再售，杜絕開(kāi)發(fā)商隨意更換修 改合同造成國(guó)家稅費(fèi)的流失，建立公平競(jìng)爭(zhēng)、倡導(dǎo)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的良好市場(chǎng)環(huán) 境，同時(shí)，實(shí)行商品房預(yù)售合同登記備案對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)自身的預(yù) 售及合同管理，維護(hù)出售人和承購(gòu)人雙方的合法權(quán)益也具有十分重要的意 義。商品房預(yù)售合同登記備案實(shí)

14、質(zhì)上包括商品房項(xiàng)目預(yù)登記”及商品房預(yù)售合同備案”兩個(gè)環(huán)節(jié)。商品房項(xiàng)目預(yù)登記”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、建筑施工許可證”等相關(guān)建設(shè)手續(xù)后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)向該商品房項(xiàng)目管轄范圍的房屋權(quán)屬登記管理部門(mén)申請(qǐng)辦理商品房項(xiàng)目 預(yù)登記手續(xù)。房屋權(quán)屬登記管理部門(mén)對(duì)商品房項(xiàng)目的前期征地、規(guī)劃報(bào)建 等相關(guān)的合法性予以審驗(yàn)，建立商品房項(xiàng)目情況的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái)。辦理程序是：申請(qǐng)受理、審查驗(yàn)證、項(xiàng)目預(yù)登記、立卷歸檔。開(kāi)發(fā)企 業(yè)應(yīng)提交以下資料（查驗(yàn)原件，提交復(fù)印件）：（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（2）企業(yè)法定代表人身份證明；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證；（4 ）授權(quán)委托書(shū)及代理人身份證；

15、（5）國(guó)有土地使用權(quán)證或用地批文；（6 ）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（7）建筑紅線定位圖；（8 ）建設(shè)工程施工許可證；（9） 商品房項(xiàng)目預(yù)測(cè)量平面圖、項(xiàng)目預(yù)測(cè)量技術(shù)成果報(bào)告；（10）建筑平（施、平、剖）面圖；（11 ）項(xiàng)目擬預(yù)售單元清冊(cè)；（12 ）預(yù)登記申請(qǐng)表。商品房預(yù)售合同備案”，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證”和項(xiàng)目預(yù)登記通知單后，在與買(mǎi)受人簽訂商品房預(yù)售合同”之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向該商品房項(xiàng)目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng) 辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)商須提交的資料有：（1）項(xiàng)目預(yù)登記通知書(shū)；（2 ）商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證（查驗(yàn)原件，提交復(fù)印件）；（3 ）商品房預(yù)售合同（原件）；（4）承購(gòu)人的資格證明（企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、事業(yè)法人代碼證、個(gè)人身份證）（查驗(yàn)原件，提交復(fù)印件）；（5）預(yù)售商品房未設(shè)定抵押證明的書(shū)面具結(jié)書(shū)（原件），已設(shè)定抵押權(quán)證件資料（復(fù)印件）及抵押權(quán)人同意出售、再抵押（按揭）的書(shū)面意見(jiàn)；（6）預(yù)售情況。倚窗遠(yuǎn)眺，目光目光盡處必有一座山，那影影綽綽的黛綠色的影，是春天的 顏色。周遭流嵐升騰，沒(méi)露出那真實(shí)的面孔。面對(duì)那流轉(zhuǎn)的薄霧，我會(huì)幻想，那 里有一個(gè)世外桃源。在天階夜色涼如水