住宅開發(fā)項目總體解決方案

1、住宅開發(fā)項目總體解決方案住宅項目總體解決方案面向項目的住宅開發(fā)總體解決方案，住宅開發(fā)中最關(guān)鍵的資源是什么 ？不 是土地，不是資金，是研究與開發(fā)，是正確的卓越的營銷。什么是住宅？住宅開發(fā)？什么是房地產(chǎn)開發(fā)？現(xiàn)代企業(yè)的啞鈴型結(jié)構(gòu)，研發(fā)-制造一營銷。住 宅開發(fā)企業(yè)的啞鈴型結(jié)構(gòu)研發(fā) 一建造一營銷。其中研發(fā)部分 R&D就是前 期的市場調(diào)研、產(chǎn)品企劃，規(guī)劃設(shè)計。 建造相當(dāng)于制造業(yè)中的制造，而營 銷和制造業(yè)中的營銷相對應(yīng)。一、市場篇(為誰建造房子?)1、住宅市場需求大勢基本研判(1)中國城市居民的居住現(xiàn)狀和巨大需求能夠保證住宅的巨大需求。(2)城市化將使得住宅開發(fā)擁有巨大的市場。 有效供給持續(xù)不足。

2、薩伊定律給我們的啟示：供給能自動創(chuàng)造它的需求。(4) 80年代建設(shè)的住宅已經(jīng)進(jìn)入更新期。(5)個人資產(chǎn)最重要的表現(xiàn)是住宅，中國進(jìn)入置產(chǎn)興業(yè)的時代。2、房地產(chǎn)發(fā)展的幾個階段從80年代初的改革開放以來房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷了三個階段：初級階段一一爭奪資源的階段。發(fā)展階段一一爭奪市場的階段。管理和產(chǎn)品營銷是企業(yè)利潤的最主要來源。這就是我們所處的時代。成熟階段一一爭奪顧客的階段。3、北京住宅市場的營銷環(huán)境，機遇和挑戰(zhàn)宏觀環(huán)境人口環(huán)境：龐大的人口基數(shù)。(2)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：高收入，高購買力,GNP的高增長，大量的外地移民對北京房價 的支撐。國際職員對房屋價格支撐。國際投資對房價的支撐。(3)政治法律環(huán)境：對消費者的保

3、護(hù)立法越來越健全 ，各種技術(shù)規(guī)范。(4)人文環(huán)境：亞文化層次多，教育背景、職業(yè)種類、收入、家庭形式、價值觀念。住宅需求的形式多種多樣。微觀環(huán)境(1)供應(yīng)量的增加，北京地區(qū)也已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)房銷售的趨勢。(2)產(chǎn)品的同質(zhì)化。大部分項目并沒有建立起自己的品牌。(3)行銷手段上相同或相似，導(dǎo)致劇烈的低層次競爭。(4)后期服務(wù)的低劣導(dǎo)致消費者的信心不足，許多消費者暫時持幣待購狀o(5)住宅開發(fā)的進(jìn)入門檻比較低，使得一些資質(zhì)很低的開發(fā)商進(jìn)入住宅市場。(6)三外(外資、外地、外行)的進(jìn)入加劇了競爭。 消費者日漸成熟，要求提高生活品質(zhì)。(6)法制更加健全，對消費者更有利，而對部分開發(fā)商來說越來越不利。4、加入WT

4、O之后給住宅開發(fā)帶來的機遇和挑戰(zhàn)(1)涉外經(jīng)濟(jì)活動會更加頻繁，給寫字樓、高級公寓帶來巨大的機會。有 效需求更加旺盛。(2)外資的進(jìn)入，使融資渠道更加暢通，從而改變國內(nèi)企業(yè)單純依靠銀行信 貸融資的局面，使房地產(chǎn)金融更好地為房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)。(3)有助于增強城市居民的住房購買能力。汽車的增加，使住房郊區(qū)化成為下一波浪潮。(4)促進(jìn)中國的城市化，使城市的租賃市場更加活躍。(5)高檔建材和住宅部品的進(jìn)口量增加、先進(jìn)的建筑設(shè)備的增加，有利于開發(fā)商降低成本。(6)國外設(shè)計力量和其它開發(fā)服務(wù)機構(gòu)的進(jìn)入帶來先進(jìn)的理念。(7)消費者精神生活和價值觀念的變化。審美能力、對生活方式的感悟能力增強。(8)促進(jìn)建筑施工、設(shè)計、代理服務(wù)、物業(yè)管理水平的提高，促進(jìn)全行業(yè)的水平的提高。5、面向項目的市場研究：(1)任何一個項目的開發(fā)決不能只憑經(jīng)驗和感覺。前期的市場調(diào)查和研究是形成開發(fā)戰(zhàn)略和具體方案的基礎(chǔ)。(2)對市場的研究就是尋找目標(biāo)市場的過程，和目標(biāo)顧客的過程。研究內(nèi)容包括：a、區(qū)域市場的研究；b、尋找目標(biāo)市場，確定細(xì)分市場或細(xì)分市場組合；c、生活方式的研究。d、目標(biāo)市場的顧客狀況，特別是目標(biāo)客戶的生活方式研究 ；e、消費者