房地產(chǎn)全流程高頻涉稅問題解析與防范處理(成都班)

1、 您身邊的財(cái)稅專家！ 海盛房地產(chǎn)培訓(xùn)核心項(xiàng)目 (2014年7月3-6日.成都站)課程背景隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)也越來越趨向多極化發(fā)展的傾向，從征地到融資，從開發(fā)到銷售，從開發(fā)模式到經(jīng)營(yíng)理念都呈現(xiàn)出前所未有的紛繁、復(fù)雜的局面。隨著行業(yè)的不斷興盛，展現(xiàn)在人們面前的問題就越來越多，這些問題的存在，在不同程度上給房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來了不可避免的負(fù)面影響。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一系列調(diào)控政策的實(shí)施，限購、限貸、限價(jià)、加息，尤其是國(guó)家稅務(wù)總局大批針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的稅收政策，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的稅收風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)如果對(duì)相應(yīng)的財(cái)稅政策缺乏深入理解，很可能會(huì)造成應(yīng)對(duì)不當(dāng)，就會(huì)使自身陷入空前嚴(yán)

2、重的稅務(wù)危機(jī)之中。本課程重點(diǎn)在于幫助大家解決在稅收方面長(zhǎng)期困擾大家的難點(diǎn)、疑點(diǎn)問題，讓大家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策有一個(gè)比較全面的嶄新的了解與認(rèn)識(shí)，以更好的去適應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)的日常征管和稅務(wù)稽查工作的需要本次課程將引用大量“法律條款、經(jīng)典案例”進(jìn)行分析講解，適用于所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)高管和一線工作人員，特別是企業(yè)的財(cái)務(wù)、稅收主管人員。參訓(xùn)后，有關(guān)人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的認(rèn)識(shí)一定會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍。 本課程以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程為主線，課程分為企業(yè)設(shè)立、開發(fā)前期、公司融資、工程建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)、項(xiàng)目清盤與注銷等六大環(huán)節(jié)，精心挑選近百個(gè)房地產(chǎn)財(cái)稅人員疑難問題，為廣大房地產(chǎn)財(cái)稅人員答疑解惑！上海財(cái)大核心房產(chǎn)

3、培訓(xùn)項(xiàng)目、數(shù)十位房地產(chǎn)專業(yè)人士、財(cái)務(wù)總監(jiān)共同研發(fā)，致力于打造最實(shí)操、落地性最強(qiáng)的房產(chǎn)財(cái)務(wù)培訓(xùn)項(xiàng)目！ 課程特色 依據(jù)最新政策、覆蓋開發(fā)全程、深度全面指導(dǎo)、聚焦疑點(diǎn)難點(diǎn)、一網(wǎng)打盡; 所有涉稅問題，以稅法為準(zhǔn)繩，兼顧地方稅收政策，對(duì)解答反復(fù)推敲，權(quán)威解答 系統(tǒng)權(quán)威、既符合稅務(wù)征管習(xí)慣、又能夠得到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可 精品小班授課，分組討論，帶著實(shí)際問題探討，頭腦風(fēng)暴、真正體會(huì)實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)； 全新咨詢定制式上課，學(xué)員自身提出企業(yè)突出的稅務(wù)管理問題，以4天3夜對(duì)課前、課中提交，在課上作為討論案例，通過專家咨詢與現(xiàn)場(chǎng)分析及學(xué)員發(fā)言，幫您形成切實(shí)有效地方案，使所學(xué)知識(shí)全部落地實(shí)施！學(xué)習(xí)效果將提升100%！ 學(xué)習(xí)對(duì)象 現(xiàn)

4、任房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理、會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師事務(wù)所的從業(yè)人員，急需職位突破及擬進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)人員，建議參訓(xùn)的學(xué)員與企業(yè)決策層一起參加！主講專家 王智勇博士-北京大學(xué)財(cái)務(wù)管理專家、管理學(xué)博士、副教授，著名的財(cái)務(wù)管理實(shí)戰(zhàn)專家。主要從事企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與內(nèi)部控制、財(cái)稅管理、公司價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)管理的教學(xué)與研究。尤其擅長(zhǎng)解決財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)管理在企業(yè)發(fā)展中的瓶頸問題及稅法與會(huì)計(jì)的差異、協(xié)調(diào)的財(cái)稅管理。在會(huì)計(jì)研究、中國(guó)軟科學(xué)、管理世界、中外管理等期刊發(fā)表論文10多篇，出版納稅與籌劃方面專著5本。課程大綱第一部分：房地產(chǎn)公司設(shè)立環(huán)節(jié)的稅務(wù)管理1、設(shè)立公司稅務(wù)管理選對(duì)注冊(cè)地；注冊(cè)資本與資本弱化；分公司與子

5、公司的選擇；2、房地產(chǎn)公司開發(fā)流程簡(jiǎn)介3、房地產(chǎn)公司涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)簡(jiǎn)介第二部分：房地產(chǎn)公司項(xiàng)目取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)稅務(wù)管理土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別：出讓和轉(zhuǎn)讓的概念；出讓與轉(zhuǎn)讓的年限；出讓與轉(zhuǎn)讓的方式取得土地的入賬成本1、以出讓方式取得土地： 土地成本的組成； 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得土地的入賬成本； 拆遷補(bǔ)償費(fèi)入帳憑證問題2、以接受投資方式取得土地： 土地成本的組成； 接受土地、房屋投資入賬票據(jù)問題合作建房方式取得土地：以購買的方式取得；以接受土地投資方式，分出固定數(shù)量的資金；以接受土地投資方式，分出固定數(shù)量的房屋；以接受土地投資方式，既支付部分現(xiàn)金投資，又分出固定數(shù)量的房屋以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地

6、接受土地投資，再進(jìn)行股權(quán)收購；以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得土地的涉稅問題；向?qū)Ψ酵顿Y，擁有被投資單位股權(quán) 不同方式取得土地稅負(fù)比較分析出讓招拍掛方式；拆遷方式取得土地使用權(quán)；前期報(bào)批報(bào)建準(zhǔn)備工作；前期報(bào)批報(bào)建階段涉及稅收風(fēng)險(xiǎn)管理政府返還稅款、補(bǔ)貼收入問題返還稅款、補(bǔ)貼收入屬于什么性質(zhì)的收入；相關(guān)稅收規(guī)定第三部分：房地產(chǎn)公司融資環(huán)節(jié)的稅務(wù)管理統(tǒng)借統(tǒng)還借款費(fèi)用的處理關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用的處理向個(gè)人借款費(fèi)用的處理委托借款費(fèi)用的處理不同會(huì)計(jì)主體借款費(fèi)用的處理第四部分：房地產(chǎn)公司開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)管理開發(fā)用料的會(huì)計(jì)核算甲供材涉稅問題分析：甲供材到底應(yīng)該以何種方式計(jì)入開發(fā)成本；關(guān)于加工材料 涉稅問題分析甲供設(shè)備涉稅問題分析：

7、區(qū)分甲供材與甲供設(shè)備的必要性；建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材 料劃分標(biāo)準(zhǔn)混合銷售問題：增值稅、營(yíng)業(yè)稅法規(guī)關(guān)于混合銷售的征稅規(guī)定；銷售自產(chǎn)貨物同 時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的應(yīng)如何計(jì)算繳納稅款；涉及混合銷售業(yè)務(wù)，應(yīng)如何取得營(yíng)業(yè)票據(jù)滾動(dòng)開發(fā)共同成本的分配：占地面積法；建筑面積法；直接成本法；預(yù)算造價(jià)法收取的拆遷公司“拆遷承包費(fèi)”的開票、入賬問題廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算與處理：計(jì)算依據(jù)；計(jì)算方法；填表方法；入賬票據(jù) 的合法性問題施工建設(shè)階段的稅務(wù)稅務(wù)管理1. 開發(fā)成本核算內(nèi)容：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)； （3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)2.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本對(duì)

8、象的確定3.其他有關(guān)注意問題第五部分：房地產(chǎn)公司銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)管理項(xiàng)目預(yù)售環(huán)節(jié)涉稅問題：商品房預(yù)售條件；預(yù)售商品房的會(huì)計(jì)核算；預(yù)售階段納稅要求；竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)；現(xiàn)房銷售條件；現(xiàn)房銷售會(huì)計(jì)核算處理；會(huì)計(jì)收入確認(rèn)條件買一贈(zèng)一銷售的涉稅問題分析銷售地下附屬設(shè)施征稅問題：產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有的地下附屬設(shè)施；產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的地下附屬設(shè)施；產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有的地下附屬設(shè)施銷售小產(chǎn)權(quán)房涉稅問題分析：小產(chǎn)權(quán)房的法律定性問題；小產(chǎn)權(quán)房用地的法律定性問題；小產(chǎn)權(quán)房的征稅問題售后回購、售后回租涉稅問題分析第六部分：房地產(chǎn)公司項(xiàng)目清盤清算與注銷的稅務(wù)管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目清算、注銷的法律規(guī)定:國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)解

9、析 房地產(chǎn)項(xiàng)目清算、注銷的會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理 土地增值稅稅務(wù)管理：土地增值稅清算條件；土地增值稅納稅義務(wù)；土地增值稅視同銷售；土地增值稅計(jì)算；土地增值稅清算注意事項(xiàng)課程涉稅問題部分舉例以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程為主線，分為開發(fā)前期、拆遷安置、工程建設(shè)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、自持物業(yè)等環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)稅人員常見的疑點(diǎn)、難點(diǎn)、問題做到一網(wǎng)打盡！1.歸還土地使用權(quán)是否征收營(yíng)業(yè)稅？ 2.委托整理土地.取得收入應(yīng)如何繳納營(yíng)業(yè)稅？3.新項(xiàng)目調(diào)研費(fèi)用是否可以稅前扣除？4.土地使用權(quán)投資是否視同銷售繳納企業(yè)所得稅？5.接受以土地使用權(quán)投資.房地產(chǎn)企業(yè)成本如何確認(rèn)？6.轉(zhuǎn)讓接受投資的土地使用權(quán)如何確定土地增值稅的扣除項(xiàng)

10、目金額？7.我司已經(jīng)取得土地使用權(quán).但尚未開始開發(fā).能否免繳城鎮(zhèn)土地使用稅？8.未辦理土地使用證的是否繳土地使用稅？9.國(guó)有土地使用權(quán)改變用途繳納的土地收益金是否征收契稅?10.無租賃期限使用房產(chǎn)合同怎樣貼花？11.未取得國(guó)有土地使用權(quán)證能否作為無形資產(chǎn)核算？12.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納哪些稅？13.農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地.耕地占用稅納稅義務(wù)時(shí)間如何確定？14.回遷房中“拆一還一”是否應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅？15.農(nóng)村集體取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)如何繳納營(yíng)業(yè)稅？16.因政府收回土地.企業(yè)取得的土地補(bǔ)償款應(yīng)如何繳納營(yíng)業(yè)稅？17.受托拆遷的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅如何繳納？18.企業(yè)取得的原廠土地轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)如何管理？19.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

11、動(dòng)遷可否以協(xié)議和收款收據(jù)入賬？20.拆遷還房業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？21.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷還房的行為如何進(jìn)行稅務(wù)處理？22.以新建房屋作為補(bǔ)償金如何繳納契稅？23.政府給予拆遷補(bǔ)償土地增值稅如何處理？24.總承包商是否應(yīng)扣除分包金額繳納營(yíng)業(yè)稅？25.集資建房能否免征營(yíng)業(yè)稅？26.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建工程是否繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅？27.購買的在建工程建設(shè)完工后轉(zhuǎn)讓應(yīng)如何計(jì)稅？28.對(duì)整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后在清算時(shí)是否允許加計(jì)扣除？29.跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的總分支機(jī)構(gòu).如何計(jì)算總機(jī)構(gòu)應(yīng)納稅額？30.未取得發(fā)票的工程款可計(jì)入計(jì)稅成本么？31.拆除房產(chǎn)的損失可否認(rèn)定為開發(fā)前的成本？32.房地產(chǎn)

12、開發(fā)企業(yè)周轉(zhuǎn)材料如何核算？33.全額收取發(fā)票后預(yù)留保證金如何核算？34.土地在在建期間的攤銷如何入賬？35.地稅局代開的機(jī)打發(fā)票手工修改并簽章后是否合法有效？36.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接向廠家訂購塑料鋼窗如何計(jì)稅？37.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠(chéng)意金”或“意向金”是否納營(yíng)業(yè)稅？38.收取退房違約金繳營(yíng)業(yè)稅么？39.支付售房傭金可否稅前扣除？40.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售按揭貸款確認(rèn)收入的時(shí)間如何確定？41.開發(fā)的門面房作為售樓部.是否繳納房產(chǎn)稅.如何確定房產(chǎn)稅的原值？42.未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅？43.房屋安裝的中央空調(diào)是否應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)繳房產(chǎn)稅？44.預(yù)售階段售樓部如何進(jìn)行會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理？

13、45.期房出售如何進(jìn)行賬務(wù)處理？46.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付違約金是否代扣個(gè)人所得稅？47.無常贈(zèng)與車庫或車位是否視同銷售核定營(yíng)業(yè)稅？48.負(fù)責(zé)包銷的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷售房產(chǎn)如何繳納營(yíng)業(yè)稅？49.擴(kuò)大面積款和樓層差價(jià)款是否征收營(yíng)業(yè)稅？50.未交營(yíng)業(yè)稅.補(bǔ)繳有無時(shí)間限制？會(huì)受到什么樣的處罰？51.裝修款由房地產(chǎn)公司代收.代收的裝修費(fèi)用是否要繳納營(yíng)業(yè)稅？52.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生維修基金是否可以在稅前扣除？53.銷售房地產(chǎn)時(shí)代收的費(fèi)用可否在稅前扣除？54.將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積轉(zhuǎn)為自用如何確認(rèn)收入？55.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的哪些預(yù)提費(fèi)用是可以在企業(yè)所得稅前扣除？56.將開發(fā)的房產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的是否可以

14、免繳土地增值稅？57.預(yù)繳土地增值稅可否在企業(yè)所得稅前扣除？58.拆遷居民因拆遷取得的拆遷補(bǔ)償款重新購置住房是否應(yīng)繳納契稅？59.土地使用權(quán)交換、房屋交換、如何計(jì)繳契稅？60.本單位職工優(yōu)惠購房.差價(jià)收益是否繳納個(gè)人所得稅？61.樣板間或者小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施裝修后臨時(shí)使用如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？62.房地產(chǎn)工程未結(jié)算成本如何結(jié)轉(zhuǎn)？63.未履行合同的違約金要繳稅么？64.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項(xiàng)視同銷售行為.在稅務(wù)處理上有何異同點(diǎn)？65.購房業(yè)主將購房發(fā)票丟失可否重開？66.買房贈(zèng)送“大禮包”附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷售應(yīng)如何納稅？67.空置房的物業(yè)保潔費(fèi)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ .（包括以上問題，不局限以上案例，課程中有更精彩的案例）相關(guān)事項(xiàng)學(xué)習(xí)時(shí)間：2014年7月3-6日（4天3夜）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：全價(jià)5800元/人 （含培訓(xùn)、資料、午餐等費(fèi)用）（我中心會(huì)員單位報(bào)名即優(yōu)惠1000；其他單位報(bào)名三人及以上可申請(qǐng)團(tuán)報(bào)優(yōu)惠800；）培訓(xùn)地址：成都九寨溝飯店（成都市二環(huán)路西三段30號(hào)）報(bào)名咨詢QQ：