房地產(chǎn)全流程高頻涉稅問題解析與防范處理(成都班)

1、 您身邊的財稅專家！ 海盛房地產(chǎn)培訓(xùn)核心項目 (2014年7月3-6日.成都站)課程背景隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營也越來越趨向多極化發(fā)展的傾向，從征地到融資，從開發(fā)到銷售，從開發(fā)模式到經(jīng)營理念都呈現(xiàn)出前所未有的紛繁、復(fù)雜的局面。隨著行業(yè)的不斷興盛，展現(xiàn)在人們面前的問題就越來越多，這些問題的存在，在不同程度上給房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營帶來了不可避免的負(fù)面影響。隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)一系列調(diào)控政策的實施，限購、限貸、限價、加息，尤其是國家稅務(wù)總局大批針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的稅收政策，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的稅收風(fēng)險，企業(yè)如果對相應(yīng)的財稅政策缺乏深入理解，很可能會造成應(yīng)對不當(dāng)，就會使自身陷入空前嚴(yán)

2、重的稅務(wù)危機之中。本課程重點在于幫助大家解決在稅收方面長期困擾大家的難點、疑點問題，讓大家對房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策有一個比較全面的嶄新的了解與認(rèn)識，以更好的去適應(yīng)稅務(wù)機關(guān)的日常征管和稅務(wù)稽查工作的需要本次課程將引用大量“法律條款、經(jīng)典案例”進(jìn)行分析講解，適用于所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)高管和一線工作人員，特別是企業(yè)的財務(wù)、稅收主管人員。參訓(xùn)后，有關(guān)人員對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的認(rèn)識一定會有一個質(zhì)的飛躍。 本課程以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程為主線，課程分為企業(yè)設(shè)立、開發(fā)前期、公司融資、工程建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)、項目清盤與注銷等六大環(huán)節(jié)，精心挑選近百個房地產(chǎn)財稅人員疑難問題，為廣大房地產(chǎn)財稅人員答疑解惑！上海財大核心房產(chǎn)

3、培訓(xùn)項目、數(shù)十位房地產(chǎn)專業(yè)人士、財務(wù)總監(jiān)共同研發(fā)，致力于打造最實操、落地性最強的房產(chǎn)財務(wù)培訓(xùn)項目！ 課程特色 依據(jù)最新政策、覆蓋開發(fā)全程、深度全面指導(dǎo)、聚焦疑點難點、一網(wǎng)打盡; 所有涉稅問題，以稅法為準(zhǔn)繩，兼顧地方稅收政策，對解答反復(fù)推敲，權(quán)威解答 系統(tǒng)權(quán)威、既符合稅務(wù)征管習(xí)慣、又能夠得到稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可 精品小班授課，分組討論，帶著實際問題探討，頭腦風(fēng)暴、真正體會實戰(zhàn)指導(dǎo)； 全新咨詢定制式上課，學(xué)員自身提出企業(yè)突出的稅務(wù)管理問題，以4天3夜對課前、課中提交，在課上作為討論案例，通過專家咨詢與現(xiàn)場分析及學(xué)員發(fā)言，幫您形成切實有效地方案，使所學(xué)知識全部落地實施！學(xué)習(xí)效果將提升100%！ 學(xué)習(xí)對象 現(xiàn)

4、任房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理、會計師、稅務(wù)師事務(wù)所的從業(yè)人員，急需職位突破及擬進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)人員，建議參訓(xùn)的學(xué)員與企業(yè)決策層一起參加！主講專家 王智勇博士-北京大學(xué)財務(wù)管理專家、管理學(xué)博士、副教授，著名的財務(wù)管理實戰(zhàn)專家。主要從事企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略與內(nèi)部控制、財稅管理、公司價值與風(fēng)險管理的教學(xué)與研究。尤其擅長解決財務(wù)、會計管理在企業(yè)發(fā)展中的瓶頸問題及稅法與會計的差異、協(xié)調(diào)的財稅管理。在會計研究、中國軟科學(xué)、管理世界、中外管理等期刊發(fā)表論文10多篇，出版納稅與籌劃方面專著5本。課程大綱第一部分：房地產(chǎn)公司設(shè)立環(huán)節(jié)的稅務(wù)管理1、設(shè)立公司稅務(wù)管理選對注冊地；注冊資本與資本弱化；分公司與子

5、公司的選擇；2、房地產(chǎn)公司開發(fā)流程簡介3、房地產(chǎn)公司涉稅風(fēng)險控制點簡介第二部分：房地產(chǎn)公司項目取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)稅務(wù)管理土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別：出讓和轉(zhuǎn)讓的概念；出讓與轉(zhuǎn)讓的年限；出讓與轉(zhuǎn)讓的方式取得土地的入賬成本1、以出讓方式取得土地： 土地成本的組成； 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得土地的入賬成本； 拆遷補償費入帳憑證問題2、以接受投資方式取得土地： 土地成本的組成； 接受土地、房屋投資入賬票據(jù)問題合作建房方式取得土地：以購買的方式取得；以接受土地投資方式，分出固定數(shù)量的資金；以接受土地投資方式，分出固定數(shù)量的房屋；以接受土地投資方式，既支付部分現(xiàn)金投資，又分出固定數(shù)量的房屋以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地

6、接受土地投資，再進(jìn)行股權(quán)收購；以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得土地的涉稅問題；向?qū)Ψ酵顿Y，擁有被投資單位股權(quán) 不同方式取得土地稅負(fù)比較分析出讓招拍掛方式；拆遷方式取得土地使用權(quán)；前期報批報建準(zhǔn)備工作；前期報批報建階段涉及稅收風(fēng)險管理政府返還稅款、補貼收入問題返還稅款、補貼收入屬于什么性質(zhì)的收入；相關(guān)稅收規(guī)定第三部分：房地產(chǎn)公司融資環(huán)節(jié)的稅務(wù)管理統(tǒng)借統(tǒng)還借款費用的處理關(guān)聯(lián)方借款費用的處理向個人借款費用的處理委托借款費用的處理不同會計主體借款費用的處理第四部分：房地產(chǎn)公司開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)管理開發(fā)用料的會計核算甲供材涉稅問題分析：甲供材到底應(yīng)該以何種方式計入開發(fā)成本；關(guān)于加工材料 涉稅問題分析甲供設(shè)備涉稅問題分析：

7、區(qū)分甲供材與甲供設(shè)備的必要性；建設(shè)工程計價設(shè)備材 料劃分標(biāo)準(zhǔn)混合銷售問題：增值稅、營業(yè)稅法規(guī)關(guān)于混合銷售的征稅規(guī)定；銷售自產(chǎn)貨物同 時提供建筑業(yè)勞務(wù)的應(yīng)如何計算繳納稅款；涉及混合銷售業(yè)務(wù)，應(yīng)如何取得營業(yè)票據(jù)滾動開發(fā)共同成本的分配：占地面積法；建筑面積法；直接成本法；預(yù)算造價法收取的拆遷公司“拆遷承包費”的開票、入賬問題廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的計算與處理：計算依據(jù)；計算方法；填表方法；入賬票據(jù) 的合法性問題施工建設(shè)階段的稅務(wù)稅務(wù)管理1. 開發(fā)成本核算內(nèi)容：（1）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費； （3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費2.房地產(chǎn)項目開發(fā)成本對

8、象的確定3.其他有關(guān)注意問題第五部分：房地產(chǎn)公司銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)管理項目預(yù)售環(huán)節(jié)涉稅問題：商品房預(yù)售條件；預(yù)售商品房的會計核算；預(yù)售階段納稅要求；竣工驗收環(huán)節(jié)；現(xiàn)房銷售條件；現(xiàn)房銷售會計核算處理；會計收入確認(rèn)條件買一贈一銷售的涉稅問題分析銷售地下附屬設(shè)施征稅問題：產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有的地下附屬設(shè)施；產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的地下附屬設(shè)施；產(chǎn)權(quán)歸國家所有的地下附屬設(shè)施銷售小產(chǎn)權(quán)房涉稅問題分析：小產(chǎn)權(quán)房的法律定性問題；小產(chǎn)權(quán)房用地的法律定性問題；小產(chǎn)權(quán)房的征稅問題售后回購、售后回租涉稅問題分析第六部分：房地產(chǎn)公司項目清盤清算與注銷的稅務(wù)管理 房地產(chǎn)項目清算、注銷的法律規(guī)定:國家稅務(wù)總局公告2010年第29號解

9、析 房地產(chǎn)項目清算、注銷的會計處理與稅務(wù)處理 土地增值稅稅務(wù)管理：土地增值稅清算條件；土地增值稅納稅義務(wù)；土地增值稅視同銷售；土地增值稅計算；土地增值稅清算注意事項課程涉稅問題部分舉例以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程為主線，分為開發(fā)前期、拆遷安置、工程建設(shè)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、自持物業(yè)等環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)財稅人員常見的疑點、難點、問題做到一網(wǎng)打盡！1.歸還土地使用權(quán)是否征收營業(yè)稅？ 2.委托整理土地.取得收入應(yīng)如何繳納營業(yè)稅？3.新項目調(diào)研費用是否可以稅前扣除？4.土地使用權(quán)投資是否視同銷售繳納企業(yè)所得稅？5.接受以土地使用權(quán)投資.房地產(chǎn)企業(yè)成本如何確認(rèn)？6.轉(zhuǎn)讓接受投資的土地使用權(quán)如何確定土地增值稅的扣除項

10、目金額？7.我司已經(jīng)取得土地使用權(quán).但尚未開始開發(fā).能否免繳城鎮(zhèn)土地使用稅？8.未辦理土地使用證的是否繳土地使用稅？9.國有土地使用權(quán)改變用途繳納的土地收益金是否征收契稅?10.無租賃期限使用房產(chǎn)合同怎樣貼花？11.未取得國有土地使用權(quán)證能否作為無形資產(chǎn)核算？12.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納哪些稅？13.農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地.耕地占用稅納稅義務(wù)時間如何確定？14.回遷房中“拆一還一”是否應(yīng)繳納營業(yè)稅？15.農(nóng)村集體取得拆遷補償費應(yīng)如何繳納營業(yè)稅？16.因政府收回土地.企業(yè)取得的土地補償款應(yīng)如何繳納營業(yè)稅？17.受托拆遷的有關(guān)營業(yè)稅如何繳納？18.企業(yè)取得的原廠土地轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)如何管理？19.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

11、動遷可否以協(xié)議和收款收據(jù)入賬？20.拆遷還房業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行會計處理？21.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷還房的行為如何進(jìn)行稅務(wù)處理？22.以新建房屋作為補償金如何繳納契稅？23.政府給予拆遷補償土地增值稅如何處理？24.總承包商是否應(yīng)扣除分包金額繳納營業(yè)稅？25.集資建房能否免征營業(yè)稅？26.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建工程是否繳納建筑業(yè)營業(yè)稅？27.購買的在建工程建設(shè)完工后轉(zhuǎn)讓應(yīng)如何計稅？28.對整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目后在清算時是否允許加計扣除？29.跨地區(qū)經(jīng)營的總分支機構(gòu).如何計算總機構(gòu)應(yīng)納稅額？30.未取得發(fā)票的工程款可計入計稅成本么？31.拆除房產(chǎn)的損失可否認(rèn)定為開發(fā)前的成本？32.房地產(chǎn)

12、開發(fā)企業(yè)周轉(zhuǎn)材料如何核算？33.全額收取發(fā)票后預(yù)留保證金如何核算？34.土地在在建期間的攤銷如何入賬？35.地稅局代開的機打發(fā)票手工修改并簽章后是否合法有效？36.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接向廠家訂購塑料鋼窗如何計稅？37.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠意金”或“意向金”是否納營業(yè)稅？38.收取退房違約金繳營業(yè)稅么？39.支付售房傭金可否稅前扣除？40.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售按揭貸款確認(rèn)收入的時間如何確定？41.開發(fā)的門面房作為售樓部.是否繳納房產(chǎn)稅.如何確定房產(chǎn)稅的原值？42.未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅？43.房屋安裝的中央空調(diào)是否應(yīng)計入房產(chǎn)原值計繳房產(chǎn)稅？44.預(yù)售階段售樓部如何進(jìn)行會計與稅務(wù)處理？

13、45.期房出售如何進(jìn)行賬務(wù)處理？46.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付違約金是否代扣個人所得稅？47.無常贈與車庫或車位是否視同銷售核定營業(yè)稅？48.負(fù)責(zé)包銷的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷售房產(chǎn)如何繳納營業(yè)稅？49.擴大面積款和樓層差價款是否征收營業(yè)稅？50.未交營業(yè)稅.補繳有無時間限制？會受到什么樣的處罰？51.裝修款由房地產(chǎn)公司代收.代收的裝修費用是否要繳納營業(yè)稅？52.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生維修基金是否可以在稅前扣除？53.銷售房地產(chǎn)時代收的費用可否在稅前扣除？54.將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積轉(zhuǎn)為自用如何確認(rèn)收入？55.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的哪些預(yù)提費用是可以在企業(yè)所得稅前扣除？56.將開發(fā)的房產(chǎn)無償贈與他人的是否可以

14、免繳土地增值稅？57.預(yù)繳土地增值稅可否在企業(yè)所得稅前扣除？58.拆遷居民因拆遷取得的拆遷補償款重新購置住房是否應(yīng)繳納契稅？59.土地使用權(quán)交換、房屋交換、如何計繳契稅？60.本單位職工優(yōu)惠購房.差價收益是否繳納個人所得稅？61.樣板間或者小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施裝修后臨時使用如何進(jìn)行會計處理？62.房地產(chǎn)工程未結(jié)算成本如何結(jié)轉(zhuǎn)？63.未履行合同的違約金要繳稅么？64.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項視同銷售行為.在稅務(wù)處理上有何異同點？65.購房業(yè)主將購房發(fā)票丟失可否重開？66.買房贈送“大禮包”附贈式有獎銷售應(yīng)如何納稅？67.空置房的物業(yè)保潔費如何進(jìn)行財稅處理？ .（包括以上問題，不局限以上案例，課程中有更精彩的案例）相關(guān)事項學(xué)習(xí)時間：2014年7月3-6日（4天3夜）收費標(biāo)準(zhǔn)：全價5800元/人 （含培訓(xùn)、資料、午餐等費用）（我中心會員單位報名即優(yōu)惠1000；其他單位報名三人及以上可申請團(tuán)報優(yōu)惠800；）培訓(xùn)地址：成都九寨溝飯店（成都市二環(huán)路西三段30號）報名咨詢QQ：