世上哪有只漲不跌的房價——人為推漲房價難逃市場報復(fù)

1、陳真誠：世上哪有只漲不跌的房價人為推漲房價，難逃市場報復(fù)！文/陳真誠 （內(nèi)容導(dǎo)讀：對于世界上所有違背經(jīng)濟規(guī)律、以過度行政干預(yù)推漲房價的國家或經(jīng)濟體來說，剛剛發(fā)生并正在升級蔓延的“迪拜危機”，便是一個被經(jīng)濟規(guī)律報復(fù)的鮮活案例，便是市場最終報復(fù)行政不當(dāng)作為的典型樣本本文內(nèi)容系個人觀點，僅供參考，不構(gòu)成任何人或任何機構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構(gòu)成對文中提及的個人或機構(gòu)的評價。） 經(jīng)濟危機下中國房價卻連漲九月2008年，在美國等一些國家，因次貸危機而衍生的金融危機暴發(fā)，進而引發(fā)世界經(jīng)濟危機，房價應(yīng)聲大幅下跌。中國房價，在連續(xù)非正常地快速上漲了幾年后，剛步入房價理性回調(diào)。面對金

2、融危機，不少人曾認為，非正常高熱的中國房地產(chǎn)，迎來了趨向理性的深化調(diào)整的好時機。然而，令人大跌眼睛的是，中國的情況，與美國等世界諸多國家或地區(qū)的情況截然相反。超出許多人的意料，金融危機“拯救”了中國的高房價。除出口外，中國經(jīng)濟本來受金融危機的影響并不太大，而中國卻成為了救市力度最大的國家之一。2008年10月份以來，為刺激經(jīng)濟增長，中國相繼出臺了包括財稅、金融政策等在內(nèi)的系列刺激政策。其中，房地產(chǎn)業(yè)成為刺激政策最為系統(tǒng)也是力度最大的行業(yè)之一，而且寬松的財政政策、寬松的貨幣政策，也因行業(yè)特性而與房地產(chǎn)業(yè)高度相關(guān)。因此，正處于調(diào)整初期的房價，突然得到了來自政府態(tài)度、政策等方面的呵護、提振。本來過高

3、的中國房價，不但沒有因為金融危機而大幅下降或繼續(xù)深化調(diào)整，相反卻因為政府過度、過猛的行政干預(yù)而扭降為漲，而且是一發(fā)不可收拾地持續(xù)多月的快速大幅度上漲。官方公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%（漲幅比10月份擴大1.8個百分點），環(huán)比上漲1.2%（漲幅比10月份擴大0.5個百分點）。10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.9%（漲幅比9月份擴大1.1個百分點），環(huán)比上漲0.7%（漲幅與9月份持平）。9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%（漲幅比8月份擴大0.8個百分點），環(huán)比上漲0.7%（漲幅比8月份縮小0.2個百分點

4、）。8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.0%（漲幅比7月份擴大1.0個百分點），環(huán)比上漲0.9%（漲幅與7月份持平）。7月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%（漲幅比6月份擴大0.8個百分點），環(huán)比上漲0.9%（漲幅比6月份擴大0.1個百分點）整個三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.9%（其中，新建住宅銷售價格上漲1.5%，二手住宅銷售價格上漲3.5%），而房屋租賃價格同比下降0.5%。將政府公布的歷期統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行綜合對比分析可知，11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格，是今年房價環(huán)比的第9個月連續(xù)上漲。這9個月的環(huán)比漲幅分別是：3月份房價環(huán)比上漲了

5、0.2%，4月份環(huán)比上漲0.4%，5月份環(huán)比上漲0.6%，6月份環(huán)比上漲0.8%，7月份環(huán)比上漲0.9%，8月份環(huán)比上漲0.9%，9月份環(huán)比上漲0.7%，10月份環(huán)比上漲0.7%，11月份環(huán)比上漲1.2%。一般來說，房價同比數(shù)據(jù)反映當(dāng)期房價與歷史基期相比的水平，環(huán)比數(shù)據(jù)則反映價格走勢。這就是說，如果政府不采取措施進行調(diào)控的話，房價上漲的慣性依然存在，短時間內(nèi)難以消除。好在政府已經(jīng)開始采取調(diào)控措施，著手抑制投資投機性購房，遏制房價過快上漲，打擊房價上漲預(yù)期。 自住消費者已高度觀望應(yīng)該看到的是，盡管房價在持續(xù)上漲，但另一殘酷的客觀事實同樣擺在了大家面前。自今年7月份以來，至10月下旬以前

6、，中國房地產(chǎn)已經(jīng)遭遇了將近連續(xù)4個月的價格上漲而成交量下降的滯漲。今年“十一”長假黃金周，全國房地產(chǎn)市場的成交局勢更是一片超級冷淡。10月底開始，由于房地產(chǎn)優(yōu)惠政策退出效應(yīng)的作用，房地產(chǎn)成交大幅度增長，一些房價也趁機上漲，但這并不是房地產(chǎn)市場的真正反轉(zhuǎn)，而是由于消費者為搶搭政策優(yōu)惠末班車而集中突擊入市所致。接下來，隨著房地產(chǎn)優(yōu)惠政策退出效應(yīng)的消失，成交量將會迎來一個快速大幅度下降的時期。對于造成房地產(chǎn)市場持續(xù)幾個月“成交量跌”的原因，有超過八成的人認為是由于房價短期內(nèi)漲幅過大造成的。這種邏輯，被一項專項調(diào)查的結(jié)果所證實。針對近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交量驟降的局面，有機構(gòu)展開了一項消費者調(diào)查，結(jié)果顯

7、示，有九成的人選擇觀望。9月24日，中國人民銀行網(wǎng)站發(fā)布的2009年第3季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查稱，居民對物價滿意程度繼續(xù)減弱，有超過六成（65.2%）的城鎮(zhèn)居民認為當(dāng)前房價“高，難以接受”，因難接受高房價想買房而買不起，只得觀望乃至棄購。還有一項調(diào)查的結(jié)果顯示，在未來兩年內(nèi)，僅有4.9%的白領(lǐng)“非?？赡堋辟I房，而高達八成白領(lǐng)兩年內(nèi)不打算買房。只有23.3%的白領(lǐng)認為房價將會下跌，28.2%的白領(lǐng)認為房價將會保持穩(wěn)定，超過四成以上的白領(lǐng)認為房價會繼續(xù)上漲。另一方面，由于房價過高導(dǎo)致了不少人選擇了觀望乃至棄購，由于近年來房地產(chǎn)火熱導(dǎo)致行業(yè)投資大增，一些項目正在形成上市供應(yīng)，開發(fā)商們借機今年的市勢

8、加快推盤速度，一些大型開發(fā)商則大幅提高開工量，各地庫存量普遍上漲。事實上，有數(shù)據(jù)稱，10月中旬，廣州的庫存量環(huán)比上漲近30%，北京可售庫存量達約32萬之多套（其中，期房約為13萬套，未簽約現(xiàn)房量19萬套），深圳、上海、杭州、長沙、武漢、南京等諸多城市的庫存量也有不同程度的上漲，市場仍有不少的庫存等待消化。只是，盡管有諸多消費者抱怨房價太高，盡管有不少人選擇了觀望乃至棄購，盡管各地市場正潛伏著供大于求的危機，盡管大多數(shù)自住消費者已經(jīng)被高房價逼離市場，投資投機性購房者在整個購房者中的占比高達5成以上（有輿論認為高達7成以上），即便自住購房者也基本上是擔(dān)心房價繼續(xù)上漲而購買，幾乎都抱有購房保值升值的

9、準(zhǔn)投資的心理，但今年3月份以來，房價一直在繼續(xù)著上漲之勢。究其原因，本文作者陳真誠分析認為，不能過于責(zé)怪消費者和開發(fā)商，因為他們終究不是政策這個游戲規(guī)則的制訂者。 過度行政干預(yù)下的中國房價有悖經(jīng)濟規(guī)律面對中國房地產(chǎn)，許多人好生納悶，就連一些經(jīng)濟學(xué)家也大呼看不懂：無論是房地產(chǎn)或是其他商品市場，影響或決定價格變動的根本因素當(dāng)是商品的價值，是供求關(guān)系原理決定下的經(jīng)濟規(guī)律。難道在中國價值規(guī)律失靈了？難道在中國經(jīng)濟規(guī)律是不起作用的？從經(jīng)濟學(xué)原理可知，社會經(jīng)濟發(fā)展過程中，經(jīng)濟規(guī)律，是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的、客觀的、內(nèi)在的、本質(zhì)的、必然的聯(lián)系，具有客觀必然性。不管人們主觀上是否認識、承認經(jīng)濟規(guī)律，

10、但它總是客觀存在和必然發(fā)生作用的。因此，人們不能違反客觀存在的經(jīng)濟規(guī)律。否則，即使是極小的違反,也會引起經(jīng)濟混亂，對社會經(jīng)濟的發(fā)展帶來危害。雖然價值規(guī)律并不是商品經(jīng)濟中唯一的經(jīng)濟規(guī)律，但終究是商品經(jīng)濟的基本規(guī)律。同其他任何客觀規(guī)律一樣，價值規(guī)律作為商品經(jīng)濟的基本規(guī)律，在房地產(chǎn)市場中，當(dāng)是客觀存在的，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移而產(chǎn)生自動調(diào)節(jié)作用的。在一般情況下，在完全市場經(jīng)濟下，影響房價等價格變動的最主要因素，當(dāng)是商品的供求關(guān)系。在市場上，當(dāng)某種商品供不應(yīng)求時，其價格就可能上漲到價值以上；而當(dāng)商品供過于求時，其價格就會下降到價值以下。同時，價格的變化會反過來調(diào)整和改變市場的供求關(guān)系，使得價格不斷圍繞著

11、價值上下波動。從較長時期和全社會來看，總體上而言，商品的價格與價值還是相等的。古典政治經(jīng)濟學(xué)創(chuàng)立者亞當(dāng)·斯密在國富論等著作中指出，在正常情況下，市場會以它內(nèi)在的機制即經(jīng)濟規(guī)律維持其健康的運行。其中，主要依據(jù)的是，市場經(jīng)濟活動中的經(jīng)濟人理性原則，以及由經(jīng)濟人理性原則支配下的理性選擇。這些選擇，逐步形成了市場經(jīng)濟中的價格機制、供求機制和競爭機制，就像一只“看不見的手”，在冥冥之中支配著每個人，推動著生產(chǎn)者和消費者做出各自的決策，自覺地按照市場規(guī)律運行。因此，國家經(jīng)濟的發(fā)展，不應(yīng)由政府干預(yù)，而應(yīng)由整個社會需求進行選擇。這是被世界公認的經(jīng)濟理論，是被世界經(jīng)濟治理經(jīng)驗所證明了的客觀經(jīng)濟規(guī)律。不

12、過，也許應(yīng)看到的是，這只“看不見的手”所能真正起到自動調(diào)節(jié)的最基本環(huán)境，便是完全的市場經(jīng)濟，不允許政府施予過度的行政干預(yù)。如果在一個信仰理論社會主義的國度里，在市場行政主義、行政商業(yè)取向的國度里，在崇尚并相信行政干預(yù)效果的國度里，政府過度強調(diào)主觀能力和主觀意志，價值規(guī)律則可能被強烈扭曲。在經(jīng)濟政治化取向、政策屬性明顯、利益群體極力干預(yù)的市場中，或?qū)⒂葹樯踔＿@或可成為中國房地產(chǎn)市場為何一直高度畸形的根本詮釋。因此，中國的房地產(chǎn)市場，可能是世界上潛伏危機最嚴(yán)重的市場。這是因為，一旦經(jīng)濟規(guī)律被行政過度干預(yù)而長期被嚴(yán)重扭曲了，就等于把長期存在的問題以被掩蓋的方式而積累，而不能得到醫(yī)治，就可能導(dǎo)致經(jīng)濟

13、癌癥，在某個時候集中暴發(fā)。而要知道的是，不管你行政怎么干預(yù)，經(jīng)濟規(guī)律終究在根本上還是在按照自己的軌跡存在、運行、起作用。因此，中國房地產(chǎn)市場所可存在的問題，需要決策者需要高度重視、深度反思。否則，則可能遭到來自經(jīng)濟規(guī)律等方面的報復(fù)。 房價上漲的空間本就已經(jīng)不大房地產(chǎn)本身，在產(chǎn)品特性上具有異質(zhì)性、不可進行基本類比的突出特點，難以像許多其他普通商品那樣進行統(tǒng)一定價。高總價、近年來的價格大漲，又使得買方或賣方的還價空間很大，有限的交易次數(shù)又使得市場難以就同一產(chǎn)品獲得足夠多的不同交易時間的價格樣本。因此，在房地產(chǎn)市場上，就不可能有就某一具體產(chǎn)品形成的明確市場價格標(biāo)準(zhǔn)。而且，房地產(chǎn)價格具有很強

14、金融杠桿原理，資本成本及其贏利預(yù)期等，很容易觸動價格上漲。這樣，房價就具有被靈活定價、易于被人為操作的特點與空間。尤其是，由于中國的制度使然，中國的房地產(chǎn)市場具有明顯的政策市特性。尤其是在作為房地產(chǎn)生產(chǎn)所需的最主要原材料之一的土地領(lǐng)域，屬于典型的國家資本主義：土地名義上屬于國家所有，而實際上成為了地方政府用以獨家壟斷經(jīng)營、隨自己意志并結(jié)合使用政治工具而謀利的資產(chǎn)。這樣，無論市場如何變化，無論消費者如何反對，土地的價格成為了最為剛性的政治商品價格，地價不斷攀升，并不斷推高房價預(yù)期，推高以地價為開發(fā)成本的開發(fā)商的定價沖動，使房價非正常上漲有了非正常的基礎(chǔ)理由。由于房地產(chǎn)市場本身所具有的特性，加上政

15、府過度的不當(dāng)行政干預(yù)，導(dǎo)致了供求關(guān)系不能有效地反制房價變化，難以形成合理的均衡價格，使得經(jīng)濟規(guī)律，在中國房地產(chǎn)市場上長期、嚴(yán)重地失靈。除行政干預(yù)因素外，過度寬松的金融政策、大量投放貨幣下，市場流動性充足，不斷追逐著房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格上漲。通貨膨脹預(yù)期依然高漲，部分已從預(yù)期變成現(xiàn)實，繼續(xù)推高房地產(chǎn)資產(chǎn)計價水平預(yù)期。土地市場的熱度，高地價也在推高房價上漲預(yù)期。在這種情況下，如果政府繼續(xù)不尊重市場經(jīng)濟規(guī)律，不尊重大多數(shù)消費者需求，不加大力度打擊投資投機性購房，打擊房價繼續(xù)走高的預(yù)期，不排除房價在短時間內(nèi)繼續(xù)上漲的可能。不過，本文作者陳真誠分析認為，要看到的是，事實上，就現(xiàn)實性的房價水平、自住消費者的心

16、態(tài)和承受力來看，房價上漲的空間在階段性時間內(nèi)本就已經(jīng)不大，房價在短期內(nèi)再上漲的態(tài)勢本身就已經(jīng)難以繼續(xù)。 迪拜危機是一個被市場報復(fù)的鮮活案例大家公認的是，中國房地產(chǎn)市場的政策屬性非常強。近幾年房地產(chǎn)市場的實際情況，尤其是2007年到2009年這段房價變化的峰回路轉(zhuǎn)，充分說明了這一點。由于今年以來房價再度快速大幅度上漲，市場火熱，房地產(chǎn)泡沫積聚，又加上剛剛爆發(fā)了“迪拜危機”，宣告了迪拜的房地產(chǎn)泡沫破滅，使中國房地產(chǎn)受到重度警示，因此，大家對明年房地產(chǎn)政策走向等頗為關(guān)注?！暗习菸C”說明，長期違背經(jīng)濟規(guī)律，以不當(dāng)行政手段過度干預(yù)市場，以政策的過度刺激推動房價非正常地持續(xù)大幅度上漲，最后，房

17、價上漲之勢終究難以長久，虛假繁榮、泡沫積聚的房地產(chǎn)業(yè)最終難以逃避來自市場本身的報復(fù)甚至是嚴(yán)厲的懲罰。對于世界上所有違背經(jīng)濟規(guī)律、以過度行政干預(yù)推漲房價的國家或經(jīng)濟體來說，剛剛發(fā)生并正在升級蔓延的“迪拜危機”，便是一個被經(jīng)濟規(guī)律報復(fù)的鮮活案例，便是市場最終報復(fù)行政不當(dāng)作為的典型樣本！值得慶幸的是，我們的政府已經(jīng)開始了新一輪調(diào)控，已經(jīng)在著手打擊投資投機性購房，以擠壓房地產(chǎn)泡沫。2009年12月5-7日，為期三天的中央經(jīng)濟工作會議在北京召開。從正式公布了中央經(jīng)濟工作會議的主要內(nèi)容公告來看，在大的宏觀經(jīng)濟政策方面，會議決定明年依然“繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”，但同時又提出“根據(jù)新形勢

18、新情況著力提高政策的針對性和靈活性”，說明新一輪房地產(chǎn)調(diào)控可能被隨時重啟、強化。從2009年11月28日溫家寶總理在上?？疾鞎r明確指出要抑制投機性購房，到中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)這個熱點問題的冷處理，再到會后的12月9日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，決定將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，以及接踵而至的12月14日，國務(wù)院再次召開常務(wù)會議，研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確要求要繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，抑制投資投機性購房，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭?？梢钥闯?，政府著力抑制投資投機性購房、遏制房價過快上漲的目標(biāo)很明確，態(tài)度比較堅決。無疑，以拿猖狂的投資投機行為開刀為象征，政府正在對房地產(chǎn)市場展開新一輪調(diào)控。從目前來看，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，雖然屬于有保有壓、循序漸進推進的“軟調(diào)控”，但透露出可能隨之而來的更多信號：首付降低、利率優(yōu)惠、房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例下調(diào)以及土地政策等，這些房地產(chǎn)都可能陸續(xù)收緊或取消，或從嚴(yán)從緊地強化執(zhí)行已出的土地政策、二套房貸款等政策，甚至出臺新政策，如可能在2010年開征物業(yè)稅，以強化房地產(chǎn)調(diào)控這些信號，哪怕只