物業(yè)工程部手冊培訓(xùn)復(fù)習過程

1、物業(yè)工程部管理手冊物業(yè)工程部管理手冊(shuc)(shuc)培訓(xùn)培訓(xùn)浙江浙江(zh jin)(zh jin)中天物業(yè)管理有限中天物業(yè)管理有限公司公司第一頁，共43頁。目錄目錄(ml)(ml)基 礎(chǔ) 管 理運 行 管 理安 全 管 理危 機 管 理維 修 管 理第二頁，共43頁。主要主要(zhyo)(zhyo)設(shè)備設(shè)備物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備，大致包物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備，大致包括以下：括以下：建筑衛(wèi)生設(shè)備（給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防設(shè)備、供熱供冷與通風建筑衛(wèi)生設(shè)備（給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防設(shè)備、供熱供冷與通風設(shè)備、人防設(shè)備、人防(rn

2、 fn)(rn fn)設(shè)備等）設(shè)備等）建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱電、電梯、防雷裝置等）建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱電、電梯、防雷裝置等）房屋廚房設(shè)備房屋廚房設(shè)備房屋景觀設(shè)備房屋景觀設(shè)備第三頁，共43頁?；A(chǔ)基礎(chǔ)(jch)(jch)管理管理物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能(zhnng)(zhnng)服務(wù)服務(wù)提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類：設(shè)備資料檔案管理設(shè)備資料檔案管理標準化管理標準化管理規(guī)章制度規(guī)章制度教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作第四頁，共43

3、頁?；A(chǔ)管理基礎(chǔ)管理(gunl)(gunl)設(shè)備資料檔案管理設(shè)備資料檔案管理(gunl)(gunl)設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說明、驗收設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說明、驗收(ynshu)(ynshu)資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。設(shè)備維修資料：如報修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術(shù)革新設(shè)備維修資料：如報修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術(shù)革新記錄等。記錄等。設(shè)備資料管理：如運行記錄、普查記錄、運行月報、考評資料等。設(shè)備資料管理：如運行記錄、普查記錄、運行月報、考評資料等。設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備

4、技術(shù)檔案的保管設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的保管；二是為設(shè)備運行、維護、管理等提供資料信息依據(jù)。；二是為設(shè)備運行、維護、管理等提供資料信息依據(jù)。第五頁，共43頁。基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理(gunl)(gunl)規(guī)章制度規(guī)章制度生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程。生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程。管理工作管理工作(gngzu)(gngzu)制度：主要有運行管理制度、巡視制度、安全管制度：主要有運行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作(gngzu)(gngzu)制度。制度。責任制度：包括崗位責任制度、記錄與

5、報告制度、安全制度、交接責任制度：包括崗位責任制度、記錄與報告制度、安全制度、交接班制度等。班制度等。第六頁，共43頁。基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理教育教育(jioy)(jioy)與培訓(xùn)與培訓(xùn)對本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容的技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思對本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容的技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等。想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等。對業(yè)主對業(yè)主(yzh)(yzh)、使用人的宣傳與教育：其重點是有關(guān)合理與安全使、使用人的宣傳與教育：其重點是有關(guān)合理與安全使用設(shè)備的宣傳與教育。用設(shè)備的宣傳與教育。第七頁，共43頁。運行運行(ynxng)(ynxng)管理管理第八頁，共43頁。

6、運行運行(ynxng)(ynxng)管理管理設(shè)備運行設(shè)備運行(ynxng)(ynxng)的勞動組織的勞動組織定員工作：也就是根據(jù)勞動分工定員工作：也就是根據(jù)勞動分工(fn gng)(fn gng)特點，設(shè)備運行要求和管特點，設(shè)備運行要求和管理的需求，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按理的需求，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。崗位定員和按比例定員三種方式。作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運行組，水電工組等。作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運行組，水電工組等。工作輪班組織：也就是勞動力的時間組織問題。工作輪班組織有單班工作輪班組織：也就是勞動力的時間

7、組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。勞動組織目的，一是合理分工勞動組織目的，一是合理分工(fn gng)(fn gng)協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動力。二協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動力。二是根據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動組織形式提高是根據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動組織形式提高勞動效率勞動效率第九頁，共43頁。運行運行(ynxng)(ynxng)管理管理設(shè)備運行設(shè)備運行(ynxng)(ynxng)管理制度管理制度設(shè)備的安全操作規(guī)程。設(shè)備的安全操作規(guī)程。設(shè)備的巡視工作制度。設(shè)備的

8、巡視工作制度。崗位責任制度。崗位責任制度。上班與交接班制度。上班與交接班制度。記錄與報表制度。記錄與報表制度。報告制度。報告制度。服務(wù)規(guī)范服務(wù)規(guī)范(gufn)(gufn)。運行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準則。運行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準則。第十頁，共43頁。安全安全(nqun)(nqun)管理管理第十一頁，共43頁。安全管理安全管理加強加強(jiqing)(jiqing)安全教育與安全教育與宣傳宣傳對操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識教育和安全作業(yè)對操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識教育和安全作業(yè)管理。管理。對業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備安全使用知識對業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)

9、備安全使用知識(zh shi)(zh shi)，提高，提高安全意識。安全意識。在特殊部位張貼安全宣傳標志，安全宣傳報欄。在特殊部位張貼安全宣傳標志，安全宣傳報欄。定期召開業(yè)主和使用人座談會。定期召開業(yè)主和使用人座談會。第十二頁，共43頁。安全安全(nqun)(nqun)管理管理設(shè)備安全設(shè)備安全(nqun)(nqun)管理措施管理措施對一些特殊或具有危險性的設(shè)備需設(shè)計和安裝必要的安全保護措對一些特殊或具有危險性的設(shè)備需設(shè)計和安裝必要的安全保護措施。施。定期進行定期進行(jnxng)(jnxng)設(shè)備的安全檢查和性能測試。設(shè)備的安全檢查和性能測試。制定設(shè)備的安全管理制度。制定設(shè)備的安全管理制度。第

10、十三頁，共43頁。安全安全(nqun)(nqun)管理管理設(shè)備合格證制度設(shè)備合格證制度落實國家對安全性能要求高的設(shè)備落實國家對安全性能要求高的設(shè)備(shbi)(shbi)合格證制度。如電合格證制度。如電梯。梯。要求使用與維修人員持證上崗。要求使用與維修人員持證上崗。第十四頁，共43頁。安全管理安全管理(gunl)(gunl)安全責任制度安全責任制度主管領(lǐng)導(dǎo)負責安全主管領(lǐng)導(dǎo)負責安全(nqun)(nqun)管理工作，安全管理工作，安全(nqun)(nqun)巡檢。巡檢。在崗位責任制中，安全在崗位責任制中，安全(nqun)(nqun)必須作為一項責任內(nèi)容明確下來必須作為一項責任內(nèi)容明確下來。安全安全

11、(nqun)(nqun)管理，人人有責。管理，人人有責。形成一整套安全形成一整套安全(nqun)(nqun)責任制度。責任制度。第十五頁，共43頁。安全安全(nqun)(nqun)管理管理特種設(shè)備特種設(shè)備特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施等特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實行政府安全監(jiān)察制度。為特種設(shè)備，實行政府安全監(jiān)察制度。按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗。按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗。配合配合(pih)(pih)安全檢查，落實合格證制度。安全檢查，落實合格證制度。形成一整套安全責任制度。形成一整套安全責任制度。分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責任。分清政府

12、、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責任。第十六頁，共43頁。工程工程(gngchng)(gngchng)危機管理危機管理第十七頁，共43頁。工程危機工程危機(wij)(wij)管理管理重點重點鎮(zhèn)定行事鎮(zhèn)定行事(xngsh)(xngsh)。勿輕舉妄動，分清責任、權(quán)限。勿輕舉妄動，分清責任、權(quán)限。配合政府部門之行動。配合政府部門之行動。善用資源。善用資源。知人善任。知人善任。小心媒體之處理。小心媒體之處理?？刂迫罕娗榫w控制群眾情緒第十八頁，共43頁。工程危機管理工程危機管理危機產(chǎn)生的內(nèi)部危機產(chǎn)生的內(nèi)部(nib)(nib)原因原因 硬 件 軟 件-設(shè)計 制度-維修 監(jiān)察-更改 經(jīng)驗(jngyn)-突發(fā)

13、效率(反應(yīng))第十九頁，共43頁。工程危機工程危機外辦外辦(wi bn)(wi bn)影響產(chǎn)生的影響產(chǎn)生的危機危機法規(guī)法規(guī)(fgu)(fgu)供應(yīng)供應(yīng)突發(fā)突發(fā)第二十頁，共43頁。工程工程(gngchng)(gngchng)危機管理危機管理預(yù)防危機預(yù)防危機發(fā)生之措施發(fā)生之措施物業(yè)管理是計劃性的工作（為物業(yè)制訂適當之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度）每天都有所準備消除物業(yè)設(shè)計的危險性完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作嚴格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)察）配合實際情況，適當修改所有規(guī)章制度加強(jiqing)培訓(xùn)，加強(jiqing)效率（案例討論，演習）經(jīng)常演習，加強(jiqing)宣傳急需品的準備，備用物件、零件

14、。第二十一頁，共43頁。工程危機管理工程危機管理(gunl)(gunl)危機處理危機處理詳盡報告(bogo), 注意事項：考慮設(shè)備之價值。第二十二頁，共43頁。工程工程(gngchng)(gngchng)管理管理危機處理危機處理第二十三頁，共43頁。工程危機工程危機(wij)(wij)管理管理危機危機(wij)(wij)處理處理向保險公司提交報告，要求索賠(必須于24小時(xiosh)內(nèi)申報索賠)第二十四頁，共43頁。工程工程(gngchng)(gngchng)危機管理危機管理危機處理危機處理向保險公司提交報告，要求索賠如有需要，跟進(n jn)用戶關(guān)系（道歉，協(xié)助清理、修復(fù)等）第二十五頁，共

15、43頁。工程危機管理工程危機管理(gunl)(gunl)危機處理危機處理電腦系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng)第二十六頁，共43頁。工程危機工程危機(wij)(wij)管理管理危機危機(wij)(wij)處理處理通知客戶當值人員，做好加班(ji bn)準備適時做戶外檢查第二十七頁，共43頁。工程危機工程危機(wij)(wij)管理管理危機危機(wij)(wij)處理處理第二十八頁，共43頁。工程工程(gngchng)(gngchng)危機管理危機管理危機處理危機處理第二十九頁，共43頁。工程工程(gngchng)(gngchng)危機管理危機管理危機處理危機處理第三十頁，共43頁。工程危機工程危機(w

16、ij)(wij)管理管理危機危機(wij)(wij)處理處理如有需要，向保險公司索賠。分析起火原因，追究責任人，教育群眾。第三十一頁，共43頁。工程危機管理工程危機管理(gunl)(gunl)危機處理危機處理將昏迷者（暈倒）移至空氣流通之處急救。讓有關(guān)部門檢查現(xiàn)場情況（如屬設(shè)備故障-搶修）。查證是否有犯罪行為是公安的責任。詳盡報告（物業(yè)管理負責人研究是否跟進有關(guān)問題）。第三十二頁，共43頁。維修維修(wixi)(wixi)管理管理第三十三頁，共43頁。維修管理維修管理(gunl)(gunl)設(shè)備的三級保養(yǎng)設(shè)備的三級保養(yǎng)日常維護保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時做好堅固工作以及必要記錄等一級保養(yǎng)

17、：按計劃進行的保養(yǎng)工作。主要包括對設(shè)備進行局部解體，進行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)二級保養(yǎng)：對設(shè)備進行全面清洗，部分(b fen)解體和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)第三十四頁，共43頁。維修維修(wixi)(wixi)管理管理定期檢查定期檢查設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對設(shè)備的運行情況(qngkung)、工作精度、磨損程度進行檢查和校驗，是設(shè)備維修管理中的一個重要環(huán)節(jié)通過檢查，及時查明和消除設(shè)備隱患針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進的工作措施，有目的地做好修理前的準備工作，以提高維修質(zhì)量第三十五頁，共43頁。維修管理維修管理(gunl)(gunl)房屋

18、安全檢查房屋安全檢查房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。房屋完損等級評定標準按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房屋分為完好房、基本(jbn)完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房五類。定期評定房屋完損等級(一般1-3年），并將檢查結(jié)果整理歸檔。第三十六頁，共43頁。維修管理維修管理(gunl)(gunl)計劃維修計劃維修計劃修理是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計劃維修工作(gngzu)的基本依據(jù)。第三十七頁，共43頁。維修管理維修管理(gunl)(gunl)計劃維修計劃維修 設(shè)備(shbi)故障曲線圖第三十八頁，共43頁。維修維修(wixi)(wixi)管理管理計劃維修計劃維修(wixi)(wixi) 設(shè)備設(shè)備(shbi)(shbi)磨損曲線圖磨損曲線圖第三十九頁，共43頁。維修維修(wixi)(wixi)管理管理計劃維修計劃維修(wixi)(wixi)零星維修工程：通常只要修復(fù)，更換少量易損零件，調(diào)整少部分機構(gòu)和精度。 中修工程：正常定期檢修，使設(shè)備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在10%-30%。 大修(d xi)工程：對設(shè)備定