順義中鐵花溪渡市調報告

1、報告人：xxx201305 1中鐵花溪渡市調報告市場調研框架Page 2基本信息規(guī)劃信息銷售情況客戶特征推廣方式產(chǎn)品信息基本信息 | 區(qū)域Page 3項目位置本案位于順義新城， 北京城市總體規(guī)劃（2004年一2020年）對順義新城的功能定位：東部發(fā)展帶的重要節(jié)點，北京重點發(fā)展的新城之一。順義新城引導發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，以及空港物流、會展、國際交往、體育休閑等功能。順義新城所在區(qū)域是首都生態(tài)環(huán)境的重要組成部分，是北京市重要的水源地，在生態(tài)保護和水資源保護方面承擔重要職能?；拘畔?| 位置Page 4本項目地塊位于順義新城規(guī)劃“三區(qū)”中的中心區(qū)，區(qū)域價值得到提升；項目東側毗鄰新城規(guī)劃“兩河”中的潮白

2、河，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。主要依托城市道路交通，多條城市快行線。未來區(qū)域內會有15號線、S6號線、L1號線、17號線四條地鐵覆蓋，出行方便。小結Page 5項目位于順義新城中心區(qū)，區(qū)位發(fā)展較占優(yōu)勢，毗鄰潮白河，居住生態(tài)環(huán)境舒適；多條城市快行線直達城區(qū)，交通便利，滿足改善型客戶的出行需求。但是項目配套不夠完善，需借助區(qū)域成熟配套。市場調研框架Page 6基本信息規(guī)劃信息銷售情況客戶特征推廣方式產(chǎn)品信息規(guī)劃信息 | 規(guī)劃指標Page 7基本信息物業(yè)類型普通住宅、洋房建筑類別板樓、小高層開盤、入住時間在售戶型，預計2013年10月份交房。小戶型5月底推出準現(xiàn)房，預計2013年8、9月份入住容積率1.6綠

3、化率0.33裝修情況精裝修,公共部分精裝物業(yè)費2.8元/平方米/月占地、建筑面積占地：125864平方米，建面：231204平方米開發(fā)商北京中鐵潤豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司北京偉業(yè)聯(lián)合房地產(chǎn)顧問有限公司投資商中鐵置業(yè)集團有限公司物業(yè)管理深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司規(guī)劃設計加拿大CDG國際設計機構園林設計北京UDA優(yōu)地聯(lián)合景觀設計公司精裝設計北京市金龍騰裝飾工程有限公司園林施工單位上海園林（集團）有限公司北京分公司品牌推廣北京益言堂地產(chǎn)機構項目容積率1.6，綠化率33%，居住環(huán)境舒適；準現(xiàn)房銷售，易打動消費者8規(guī)劃信息 | 區(qū)域配套項目周邊配套處于規(guī)劃中，可依靠順義區(qū)成熟配套資源順義區(qū)成熟配

4、套能滿足改善需求類別配套教育配套北京順義國際學校、牛欄山一中、國際雙語幼兒園、馬坡中心幼兒園、馬坡小學、牛欄山中心小學醫(yī)療配套順義區(qū)醫(yī)院、順義區(qū)第三醫(yī)院、規(guī)劃中的綜合醫(yī)院商業(yè)配套順義西單商場、國泰購物廣場、隆華購物中心、新世界百貨、甘家口百貨、大中電器、蘇寧電器銀行工商銀行、中國銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行餐飲肯德基、麥當勞、金百萬、大鴨梨、小肥羊、三千里、九頭鳥酒店國都大飯店(四星)、金寶酒店（四星）、金潮玉瑪國際酒店（四星）休閑配套北京鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部、北京高爾夫俱樂部、北京鄉(xiāng)村賽馬場、喬波滑雪場環(huán)境國家森林公園、奧林匹克水上公園、漢石橋濕地公園、臥龍公園、順義公園、潮白河、溫榆河規(guī)劃信息 |

5、 規(guī)劃分期Page 9在售樓盤均為臨街樓盤，包括22、23、25號；13、14、20號樓盤均已售罄；二期1-20號樓盤開盤時間待定；花溪渡總體規(guī)劃以小高層產(chǎn)品為主，建筑高低錯落，小區(qū)內部人車分流，配備1.5萬中央園林景觀在售待售1.5萬中央園林共7層，一、二層86兩居共15層，一、二層129三居小結Page 10項目準現(xiàn)房銷售，吸引消費者；在售樓盤臨街，未來可能會受噪音影響。市場調研框架Page 11基本信息規(guī)劃信息銷售情況客戶特征推廣方式產(chǎn)品信息產(chǎn)品信息 | 建筑立面Page 12建筑風格為賴特風格，彰顯現(xiàn)代氣息，簡約與自然融為一體；立面材料為褐石色石材;建筑整體高低錯落紅磚 緩坡屋頂 整體

6、體量大產(chǎn)品信息 | 園林設計Page 13項目中央為層次分明的九重園林景觀；最外層是楊樹，檜柏等喬木作為背景林，再以國槐、刺槐作為縫隙填補。整體厚實而透氣，屏蔽城市喧囂。產(chǎn)品信息 | 在售戶型分析Page 14共五種戶型：A戶型3室2廳2衛(wèi)1廚 129.00B戶型3室2廳2衛(wèi)1廚 126.00C戶型3室2廳2衛(wèi)1廚 129.00D戶型2室2廳1衛(wèi)1廚 86.00R戶型3室2廳1衛(wèi)1廚 93.00在售戶型：約86平方米兩室兩廳一衛(wèi)的D戶型約130平方米三室兩廳兩衛(wèi)C戶型RABCD產(chǎn)品信息 | 在售戶型分析Page 15D戶型：2室2廳1衛(wèi)1廚 86.00優(yōu)點：南北通透，全明設計；格局方正，合理利

7、用空間；客廳4.2米大面寬，采光充足；全部臥室贈送飄窗，加大室內空間延展性缺點：暗衛(wèi)設計通風采光欠佳；次臥朝北，靠近廚房，位置欠佳暗衛(wèi)飄窗飄窗產(chǎn)品信息 | 在售戶型分析Page 16C戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚 129.00優(yōu)點：南北通透，全明設計；生活陽臺，實用性高；客廳4.5米大面寬，采光充足；主臥帶獨立衛(wèi)生間，私密性強；全部臥室贈送飄窗，加大室內空間延展性缺點：拐角尷尬，設計不合理兩個次臥均在陰面，且靠近廚房，采光差飄窗飄窗飄窗明衛(wèi)明衛(wèi)產(chǎn)品信息 | 裝修狀況Page 17次臥衛(wèi)生間書房主臥客廳樣板間裝修以歐式風格為主，色調明亮，家具配飾合適，合理的空間設計擴大戶型優(yōu)勢，全生活情境布置增加客戶

8、帶入感。但是次臥及廚房家具陳設過多，裝飾物繁瑣，廚房空間狹小，拐角設計不夠合理小結Page 18在售產(chǎn)品尺度較為單一，作為改善型住房戶型偏小，實際贈送較少，較易引起客戶流失；園林設計需要改善，外層有楊樹等飄絮植株，春夏季節(jié)會影響環(huán)境舒適度；得房率為78%，公共部分面積略微有些擁擠市場調研框架Page 19基本信息規(guī)劃信息銷售情況客戶特征推廣方式產(chǎn)品信息銷售信息Page 20報價：均價18500元/平米。裝修報價：精裝修，精裝標準2800元/平米。最新成交對應產(chǎn)品：在售戶型面積為126平米、130平米三居，開盤去化情況：一期樓盤已經(jīng)售罄，現(xiàn)只剩臨街樓盤23、25號當期存量及產(chǎn)品：23及25號樓盤

9、1,2層，C、D戶型后續(xù)供應及產(chǎn)品：小戶型5月底推出，面積為86平米二居，128平米三居,精裝修.精裝標準2800元/平米。后續(xù)供應推出時間：5月底推出小戶型準現(xiàn)房，預計今年8、9月份入住，70年產(chǎn)權。小結Page 21在售產(chǎn)品線單一，去化較弱。新產(chǎn)品推出時間不確定，易造成客戶流失。市場調研框架Page 22基本信息規(guī)劃信息銷售情況客戶特征推廣方式產(chǎn)品信息客戶特征Page 23客戶多中高端，購買大戶型的中年人為主；關注點多為區(qū)位環(huán)境以及生活配套。購買小戶型的多為首次置業(yè)的青年人，關注點多為環(huán)境的舒適及交通小結Page 24客戶多為中高端人群，以家庭為單位進行購房。案場設有兒童游戲房及休閑區(qū)，吸

10、引消費者駐足觀賞。各不同區(qū)域有專人引導，但樣板間的介紹與置業(yè)顧問不為同一人，使消費者了解情況不夠統(tǒng)一。市場調研框架Page 25基本信息規(guī)劃信息銷售情況客戶特征推廣方式產(chǎn)品信息推廣方式 | 推廣渠道 | 圍擋Page 26采用圍擋、物料等進行宣傳推廣在通順路做工地圍擋，宣傳項目及開發(fā)信息，無遮擋，昭示性強，但是數(shù)量少； 在通往售樓處的內部道路旁引導客戶到達售樓處。傳遞項目氣質及調性推廣方式 | 推廣渠道 | 物料Page 27采用物料進行宣傳推廣，品質感高，形象感強推廣：【終極置業(yè)】幽靜、清新，毗鄰繁華卻不浮華。自然、純凈，貼近紅塵卻不染凡塵。你無需刻意需求自己的專屬領地，這里必有你的一花、一草、一天地。歲月極美，在于它必然的流逝。春花，秋月，夏日，冬雪。你若盛開，清風自來。-花溪渡的生活讓極美的歲月更添華彩！花溪渡宣傳冊采用故事、日記等形式設計，貼近生活，畫面感刺激性強，刺激客戶購