房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料6頁(yè)

1、房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料（一）1， 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)？狹義概念：房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易的地方或場(chǎng)所。廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租憑、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。2， 房地產(chǎn)市場(chǎng)包括哪些種類？（1） 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)，是土地所有者與使用者間的縱向交流市場(chǎng)，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營(yíng)。（2） 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場(chǎng)。（3） 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即有量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。3

2、， 房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么特點(diǎn)？（1） 經(jīng)營(yíng)對(duì)象的非流動(dòng)性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是不動(dòng)產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。（2） 流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法，城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。（3） 市場(chǎng)的統(tǒng)一性：指房地產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的融合性，在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。（4） 市場(chǎng)的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場(chǎng)供求狀況和價(jià)格水平也往往會(huì)有大的落差。（5） 供給的稀缺性：至房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)供給稀

3、缺的市場(chǎng)，一方面是人口的不斷增加，需要也相應(yīng)的增長(zhǎng)，另一方面是土地作為不可再生資源，基于需求其數(shù)量基本上是恒定的。（6） 不完全開(kāi)發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場(chǎng)流通，為保證市場(chǎng)的有效供給。國(guó)家需要采取強(qiáng)有力的措施抑制不合理的市場(chǎng)需求來(lái)干預(yù)市場(chǎng)，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴(yán)格限制，具有不完全開(kāi)放性。（7） 市場(chǎng)的不充分性：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)四個(gè)條件相差甚遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)不充分市場(chǎng)。（8） 房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的巨大不可能性：房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)相比具有更大的投機(jī)性，房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無(wú)限性，由于對(duì)房地產(chǎn)的不斷投資，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

4、和社會(huì)設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機(jī)的巨大可能性。4、 什么是居住面積？居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等凈面積的總和。5、 什么是使用面積？使用面積是指住宅中分戶內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、壁柜、陽(yáng)臺(tái)和室內(nèi)走道，室內(nèi)樓梯等。6、 什么是建筑面積？對(duì)一棟樓來(lái)講建筑面積是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是建筑物勒腳以上外墻的水平截面積。對(duì)一單套單元講，每套建筑面積包括室內(nèi)的建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。7、 什么是套內(nèi)面積？套內(nèi)面積包括套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻內(nèi)面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積。8、 什么是公攤面積？

5、公攤面積包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間面積。9、 什么是內(nèi)陽(yáng)臺(tái)？?jī)?nèi)陽(yáng)臺(tái)就是封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。10、 什么外陽(yáng)臺(tái)？外陽(yáng)臺(tái)就是不封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。11、 房屋由哪幾部分組成？房屋由地基與基礎(chǔ)墻或柱，樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。12、 房屋面積分為哪幾類？（1） 實(shí)用面積（凈面積）：它是建筑面積扣除公攤面積及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。（2） 建筑面積（套內(nèi)面積、軸線面積）：包括房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積，樓梯走道面積，其他公攤面積等。（3） 公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小

6、區(qū)內(nèi)其他一些配套設(shè)施的公攤面積。13、 什么是建筑密度？建筑密度=建筑基地面積÷用地面積14、 什么是容積率？容積率=總建筑面積÷用地面積15、 什么是綠化率？綠化率=綠地面積÷用地面積16、 什么是房地產(chǎn)？又稱不動(dòng)產(chǎn)，具有整體性，不可分割性，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。17、 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)？是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋的使用權(quán)。18、 土地使用權(quán)？是指土地使用者對(duì)土地使用的權(quán)限，拍賣招標(biāo)的方式出讓給土地使用者，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。19、 什么是七通一平？上下水通、排污通、排水通、路通、電通、煤氣通、通訊通及場(chǎng)地的平整。20、 什么是樓面地價(jià)？樓面地價(jià)又稱單

7、位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)格÷建筑總面積由此公司可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者的關(guān)系，即：樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷容積率21、 什么是租賃價(jià)格？租賃價(jià)格常稱租金，在土地場(chǎng)合稱地租，在房地混合場(chǎng)合俗稱房租。中國(guó)目前的房租有市場(chǎng)租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。22、 什么是商品房？商品房是指發(fā)展商以市場(chǎng)低價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予、繼承、出租、抵押。應(yīng)具備以下條件：（1）向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買的自己簽訂購(gòu)房合同，經(jīng)房地

8、產(chǎn)主管部門登記備案；（2）已交清購(gòu)房款（持有額定購(gòu)房發(fā)票）；（3）房產(chǎn)未設(shè)定抵押，未被司法部門限制權(quán)利（如查封、凍結(jié)）。23、 什么是開(kāi)間、進(jìn)深？開(kāi)間：框架柱與柱的距離，進(jìn)深:墻與墻的軸線為準(zhǔn)，俗稱長(zhǎng)。24、 什么是層高？下層樓板面到上層樓板面頂面之間的高度。25、 什么是凈高？層高-樓板的厚度=凈高26、 公攤系數(shù)=公攤面積÷居住面積之和27、 建筑高度：（1）低層：3層以下，（2）多層：3層6層（3）小高層：11層以下（4）高層：12層30層（5）超高層：30層以上28、 什么是五證？五證：（1）國(guó)有土地使用證，（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證，（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證，（4）建設(shè)工程施

9、工許可證，（5）商品房預(yù)售許可證。29、 什么是契稅？土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移過(guò)程中國(guó)家按照當(dāng)事人雙方簽訂合同（契約）以及價(jià)格的一定比例向取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人一次性征收的一種行為稅。30、 房屋所有權(quán)：所有人以法占有、使用、收益、處分的權(quán)力。31、 房屋占有權(quán)：對(duì)房屋實(shí)際控制的權(quán)利。32、 使用權(quán)：根據(jù)房屋的性能有使用的權(quán)利。33、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：以法取得國(guó)有土地使用權(quán)，在土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)的行為。34、 土地使用權(quán)：國(guó)家土地所有權(quán)是屬于國(guó)家和集體的，取得土地的方式有兩種：出讓和劃撥即使用權(quán)。35、 出讓：將國(guó)有土地在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者給國(guó)家繳納土地使用金的行為。出讓有以下方式：采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。36、 土地使用權(quán)的年限：居住用地七十年；工業(yè)用地五