中山商貿(mào)城招商策劃報(bào)告不詳

1、中 山 商 貿(mào) 城 招 商 策 劃 報(bào) 告 目錄 第一部分項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目分析 二、 項(xiàng)目定位 第二部分市場經(jīng)營分區(qū) 一、 市場經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇 二、 市場經(jīng)營分區(qū) 第三部分市場招商總策略 一、 租金策略 二、 招商政策策略 三、 招商執(zhí)行策略 四、 招商利益點(diǎn)整合 第四部分招商執(zhí)行計(jì)劃 一、 正式招商時間 二、 招商工作安排 第五部分招商準(zhǔn)備工作 一、 政府支持 二、 現(xiàn)場包裝 三、 招商宣傳資料準(zhǔn)備 四、 戶外媒體運(yùn)用 五、相關(guān)文件 第一部分項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目分析 1 1、 項(xiàng)目簡介 2 2、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目北面為高安市主要商業(yè)街 中山路 項(xiàng)目東面為高安市到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要交通要道 橋南

2、路 項(xiàng)目南面、西面為住宅區(qū) 周邊商業(yè)配套情況： 高安城南車站：位于橋南路，距本項(xiàng)目約 200200 米，為高安市通往市外及周 邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要中短車站，線路有：高安一一南昌，高安一一新余，高安一一樟樹， 高安一一龍?zhí)?，高安一一楊圩，高安一一五橋，高安一一石腦，高安一一汪家， 高安一一村前，高安一一大城，高安一一祥符。 公交線路：2 2 路，南浦一一信息部一一涂家莊一一連錦橋一一人民醫(yī)院一 十字街一一牛場一一左橋加油站；3 3 路，水果批發(fā)市場一一長途汽車站一一瑞 西賓館一一勞動大廈一一人民醫(yī)院一一上游瓷廠。 銀行：工商銀行，位于中山路路，距本項(xiàng)目約 5050 米；信用合作社，位于 中山路、朝陽路，

3、距本項(xiàng)目約 6060 米；建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行，位于筠 泉路，距本項(xiàng)目約 700700 米。 郵局、電訊局：位于筠泉路，距本項(xiàng)目約 800800 米。 綜合辦證營業(yè)大廳：位于筠泉路，距本項(xiàng)目約 700700 米。 3 3、 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 地段優(yōu)勢。位于城南商業(yè)次成熟地段，周邊商業(yè)氛圍濃厚。 規(guī)模優(yōu)勢。市場內(nèi)共有商鋪 592592 間，一層商業(yè)面積約 17500 17500 M2M2,規(guī)模宏 大，在高安市首屈一指，容易形成商業(yè)聚集效應(yīng)。 規(guī)劃優(yōu)勢。雖然本市場在規(guī)劃方面存在一定不足，但其“商業(yè)步行街”和 “休閑廣場”的規(guī)劃理念在高安市還是十分創(chuàng)新的，對零售商業(yè)的進(jìn)場經(jīng)營具有 相當(dāng)?shù)奈?

4、交通優(yōu)勢。項(xiàng)目臨近高安市城南的兩條主干道：橋南路和中山路，交通通 達(dá)性好，商業(yè)輻射城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（城南客運(yùn)站）。 4 4、 項(xiàng)目劣勢分析 項(xiàng)目位于中山路東端，商業(yè)氛圍較之中山路西差，商業(yè)氛圍有所減弱，商 業(yè)價值逐步降低。 市場展示面不足。市場沿中山路方向被原有建筑阻擋，僅有一個 1818 米寬 主入口和一個 10.510.5 米寬次入口與中山路連通；市場沿橋南路方向被商貿(mào)城新建 的建筑阻擋，僅有一個 1616 米寬主入口和一個 1111 米寬次入口與橋南路相通，市 場入口處也缺乏開揚(yáng)的廣場，市場展示面不足。 5 5、 項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析 時機(jī)好。目前高安市內(nèi)僅有城南中山路形成商圈，其余商業(yè)基本都是

5、分散 經(jīng)營。而中山路商圈目前尚未有一個大型的、 經(jīng)營品種齊全的商業(yè)物業(yè)，本項(xiàng)目 的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了這一市場空白。 政府支持。本項(xiàng)目為高安市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，市委、市政府高度重視， 大力支持，項(xiàng)目被列為高安市 20032003 年重點(diǎn)工程，并運(yùn)用一定的行政手段將：家 用電器、炊具、太陽能熱水器、自行車、布匹、種子、農(nóng)膜、化肥、煙花爆竹等 9 9 個業(yè)態(tài)進(jìn)行“劃行歸市”劃入本市場統(tǒng)一經(jīng)營。 6 6、 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 前期遺留負(fù)面影響。本項(xiàng)目前期的操作失誤，在市場上留下了一定的負(fù)面 影響（負(fù)面影響程度如何，是否容易消除？）。 工程進(jìn)度。本項(xiàng)目前期工程進(jìn)度緩慢，一方面浪費(fèi)了前期的宣傳推廣效果， 讓客戶對

6、開發(fā)商信息產(chǎn)生懷疑，對項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面；另一方面被競爭對手強(qiáng)占了先 機(jī)。 競爭威脅。目前本項(xiàng)目最大的競爭對手為同片區(qū)的 “錦江外灘”商業(yè)街， 該項(xiàng)目規(guī)模與本項(xiàng)目相當(dāng)，位置稍次與本項(xiàng)目，但工程進(jìn)度遠(yuǎn)快于本項(xiàng)目，目前 主體工程已基本完成，1212 月試營業(yè)，元月 1 1 日正式開業(yè)。 周邊失敗案例。與項(xiàng)目一街之隔的朝陽門商貿(mào)廣場的“死火”給地域不大 的高安市商家和投資者留下了較大的“陰影”，也給本市場的招商、銷售增加了 一定的難度。 商業(yè)容量。通過市場調(diào)查，高安市主要地段的商戶數(shù)量為 戶，中山路周 邊商圈（包括中山路、勝利路、筠泉路、橋南路）商戶數(shù)量為 戶，商戶數(shù)量有 限，本市場和“錦江外灘”商鋪的相

7、續(xù)落成，同一地段新增加商鋪數(shù)量近 1212 0000 間，如此龐大的商鋪供應(yīng)量，市場競爭激烈程度勢必達(dá)到“你死我活”的境 地。 對策（如何放大優(yōu)、勢抓住機(jī)遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅）： 突出市場的地理位置，以高安市的“黃金商圈的商業(yè)制高點(diǎn)”來提升市場 的商業(yè)價值； 突出市場的規(guī)模環(huán)境，以“一站式購物公園”來定位市場的經(jīng)營品種、經(jīng) 營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模； 突出市場的交通優(yōu)勢，以“客運(yùn)站旁、兩條黃金信道交匯處”來定義市場 的交通環(huán)境； 在工商、稅務(wù)等方面竟可能多的爭取市政府更多的支持。爭取讓市政府以 公告形式書面發(fā)布對市場的支持； 加快工程進(jìn)度，樹立市場開業(yè)“倒計(jì)時牌”，增強(qiáng)客戶對市場的信心； 合理的業(yè)態(tài)

8、定位和經(jīng)營分區(qū)； 制訂足以打擊競爭對手，快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除 客戶疑慮，不給予競爭對手反擊機(jī)會，達(dá)到快速招商的目的； 制訂能確保市場興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場經(jīng)營措施。 二、項(xiàng)目定位 1 1、 市場經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 本市場規(guī)模宏大，商鋪數(shù)量多，就高安市目前的市場狀況，定位為任何一個 目前市政府對本項(xiàng)目規(guī)定的單一業(yè)態(tài)基本上都不可能填滿市場， 或不能完全實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目的商業(yè)價值。為了便于市場的快速啟動和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價值最大化， 我們建 議本市場定位為一個多種業(yè)態(tài)并存的綜合性市場。 2 2、 招商對象定位 根據(jù)高安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和我們以往市場招商經(jīng)驗(yàn)， 本市場的招商對象將 以高安市區(qū)為主，高安市周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。 3 3、市場經(jīng)營檔次定位 就實(shí)現(xiàn)商鋪價值，一般是高、中檔的商品易于承受較高的租金、近而提升了商鋪 的價值，理想狀態(tài)下我們都愿意將市場內(nèi)經(jīng)營的商品定位為中、高檔商品。 但通過市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前高安市人口以農(nóng)業(yè)人口為主， 市民收入偏低，商 業(yè)水平比較落后，市場上經(jīng)營的商品以中低檔商品為主， 即使在商業(yè)最為繁華的 中山路、勝利路的街鋪和商場，也是以中擋商品為主，高檔商品很少有市場，經(jīng) 營高檔商品的商戶數(shù)量也十分有限。 因此，對于本市場商品檔次定位我們認(rèn)為： 以