最高院法官權(quán)威解讀：借名買房-房屋到底是誰(shuí)的

1、最高院法官權(quán)威解讀：借名買房，房屋到底是誰(shuí)的作者：司偉，最高人民法院導(dǎo)讀：借名人與被借名人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定，顯然與物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效要件不符，該約定不具有物權(quán)法上的效力。若支持借名人依據(jù)借名買房協(xié)議確認(rèn)對(duì)其房屋享有法律上的所有權(quán)，則違背了物權(quán)變動(dòng)的法定原則，混淆了債權(quán)關(guān)系與物權(quán)關(guān)系。借名人在這種情形下的法律“身份”是真實(shí)“債權(quán)人”，而非真實(shí)“物權(quán)人”，既然如此，其提起物權(quán)確認(rèn)的請(qǐng)求就因依據(jù)不足而不應(yīng)得到支持。借名買房糾紛中，借名人主張房屋確權(quán)最主要的理由之一就是房屋的“真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”，其為該房屋的真實(shí)權(quán)利人?！罢鎸?shí)權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”存在的可能性或制度

2、根源在于，法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記（簿）在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的認(rèn)定上具有權(quán)利推定效力，這就意味著不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)權(quán)屬狀態(tài)并不總是會(huì)與真實(shí)物權(quán)狀態(tài)相一致。（一 ） 不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力與權(quán)屬爭(zhēng)議物權(quán)法第十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！本偷怯浬У奈餀?quán)變動(dòng)而言，該條規(guī)定體現(xiàn)的精神是，法律推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況以 及權(quán)利限制事項(xiàng)與真實(shí)情況保持一致。這主要包括了兩層含義：一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記（簿 ）的推定力是指法律上的權(quán)利推定。另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記（簿 ）推定力作為一種權(quán)利推定，本質(zhì)上是對(duì)證明責(zé)任的分配。 也就是說(shuō)， 法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記 簿推定力的規(guī)定是一種證明

3、責(zé)任或舉證負(fù)擔(dān)的規(guī)范，與實(shí)體 權(quán)利的歸屬并不直接相關(guān)。因此，訴訟中， 若當(dāng)事人就登記 簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議， 則登記簿上記載的物 權(quán)人首先被推定為真實(shí)物權(quán)人， 對(duì)此無(wú)需再行舉證證明。 但 作為一種法律擬制事實(shí)，登記表彰的物權(quán)狀態(tài)并不總與真實(shí) 物權(quán)狀態(tài)相一致，故在民事訴訟中允許對(duì)此提出異議的當(dāng)事 人通過(guò)舉證證明真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)，如果其能夠證明真實(shí)物權(quán) 狀態(tài)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載不一致， 人民法院可以推翻登記 簿記載所證明的物權(quán)狀態(tài)， 根據(jù)當(dāng)事人提交的證據(jù)確認(rèn)不動(dòng) 產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬。（二 ） 物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系之區(qū)分與房屋權(quán)屬確認(rèn)對(duì)于借名購(gòu)買的房屋，在是否存在房屋所有權(quán)的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)

4、不一致，是否借名人實(shí)際上應(yīng)為該房屋的真實(shí)權(quán)利人，從而應(yīng)當(dāng)據(jù)此確認(rèn)借名人為房屋所有權(quán)人的問(wèn)題上，實(shí)踐中主要存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如根據(jù)當(dāng)事人提供的購(gòu)房款支付、房貸的償還、雙方之間關(guān)于借名買房及所有權(quán)歸屬的約定等證據(jù)，能夠證明在雙方之間形成了借名買房關(guān)系，則當(dāng)事人之間的真實(shí)意思是借名人購(gòu)買房屋并取得所有權(quán)，被借名人雖然根據(jù)相應(yīng)的房屋買賣合同等文件被登記為房屋所有權(quán)人，但這并非當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，據(jù)此作出的權(quán)屬登記因此而不具有原因行為的基礎(chǔ)，從而導(dǎo)致最終形成的登記權(quán)利狀態(tài)與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致，此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力將因有證據(jù)證明權(quán)屬的真實(shí)狀態(tài)而遭到否定，從而應(yīng)回歸真實(shí)權(quán)利狀態(tài)，故當(dāng)事

5、人請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)的，應(yīng)予支持。這種觀點(diǎn)可稱為“物權(quán)說(shuō)”。有觀點(diǎn)在基本認(rèn)同“物權(quán)說(shuō)”結(jié)論的基礎(chǔ)上，對(duì)于“物權(quán)說(shuō)”的論證過(guò)程提出了不同看法。該觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人之間通過(guò)借名的方式購(gòu)買房屋，其本質(zhì)是當(dāng)事人之間通謀，不表示內(nèi)心真意的假裝實(shí)施法律行為的意思表示的形式，當(dāng)事人之間借名購(gòu)買房屋構(gòu)成虛偽表示，其簽訂房屋買賣合同并將房屋所有權(quán)登記在被借名人名下的行為則構(gòu)成隱藏行為。而虛偽 行為在此種情況下應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效，故據(jù)此作出的權(quán)屬登記因此而喪失了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)關(guān)系，從而不發(fā)生相應(yīng)的物權(quán)效力，至于被隱藏的行為實(shí)為借名人買房，其是否有效，則應(yīng)根據(jù)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定加以認(rèn)定，如不存在無(wú)效情形，則借名人

6、確認(rèn)物權(quán)的請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)被支持。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，在借名買房中，登記權(quán)利人與第三人之間的房屋買賣合同是真實(shí)有效的，并且已經(jīng)基于這一基礎(chǔ)法律關(guān)系完成了房屋所有權(quán)登記，故是唯一合法的房屋所有權(quán)人，借名人與登記權(quán)利人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定只能約束合同雙方當(dāng)事人，沒(méi)有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力，借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權(quán)。這一觀點(diǎn)可稱為“債權(quán)說(shuō)”。如北京高院在關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要（京高法發(fā)2014489 號(hào) ）第十條中即規(guī)定：“借名人以出名人（登記人） 為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為

7、其辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)?！惫P者贊同后一種觀點(diǎn)。究其根本，對(duì)于此種類型的權(quán)屬爭(zhēng)議，應(yīng)作何種處理，實(shí)取決于對(duì)于物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系之區(qū)分以及不動(dòng)產(chǎn)登記在此類法律行為中作用的正確認(rèn)識(shí)。在借名買房關(guān)系中，實(shí)際上主要存在兩個(gè)合意：一個(gè)是存在于借名人與被借名人之間的關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的合意 ;另一個(gè)是借名人（或被借名人 ）與第三人之間達(dá)成的買賣房屋，并據(jù)此向登記機(jī)構(gòu)表達(dá)的關(guān)于房屋所有權(quán)登記的合意。這兩個(gè)合意在一般情況下應(yīng)當(dāng)是一致的，但在借名買房的情 形下則出現(xiàn)了分離。對(duì)于這兩個(gè)合意以及由此形成的法律關(guān) 系和權(quán)利的性質(zhì)，應(yīng)作區(qū)分理解。對(duì)于前者，首先應(yīng)當(dāng)承認(rèn)的是在當(dāng)事人之間形成了合同關(guān)系，這點(diǎn)并無(wú)異議，當(dāng)事人的

8、合同約定在法律規(guī)定的框架下直接發(fā)生法律效力。但對(duì)于當(dāng)事人該約定的意思仍需根據(jù)合法性解釋原則加以理解。由于房屋買賣關(guān)系中，法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)移轉(zhuǎn)的效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力， 故房屋權(quán)屬不能僅僅依據(jù)當(dāng)事人約定而發(fā)生變動(dòng)，還需登記 這一生效要件相結(jié)合才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。因此，當(dāng)事人雖然約定了房屋所有權(quán)歸屬于借名人，但該約定并不發(fā)生物權(quán)效力，房屋所有權(quán)因此并未轉(zhuǎn)移由借名人享有，只是在借名人與被借名人之間產(chǎn)生了以在符合法律規(guī)定和合同約定的條件時(shí)完成物權(quán)變動(dòng)為主要內(nèi)容的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即該 約定僅具有債權(quán)效力，被借名人因此對(duì)借名人負(fù)有相應(yīng)的協(xié) 助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，借名人因此而成為這

9、一關(guān)系下的債權(quán)人。對(duì)于后者，不論房屋出賣人是否知道借名人和登記權(quán)利人之間的借名買房關(guān)系，房屋出賣人與登記權(quán)利人之間已經(jīng)達(dá)成了房屋買賣的合意，房屋買賣合同依法成立，在該合同不因違法而無(wú)效的情形下，登記權(quán)利人據(jù)此完成了房屋所有權(quán)登記，就當(dāng)然合法取得了房屋所有權(quán)。至于“物權(quán)說(shuō)”中有人提出的當(dāng)事人之間通過(guò)借名的方式購(gòu)買房屋，系虛偽表示，在性質(zhì)上屬隱藏行為，從而應(yīng)否定登記權(quán)利人取得物權(quán)的論斷。筆者認(rèn)為不能成立。虛偽表示指表意人與相對(duì)人通謀，不表示內(nèi)心真意的假裝實(shí)施法律行為的意思表示。在虛偽表示中，表意人沒(méi)有作出意思表示的 真意，相對(duì)人對(duì)此明知并達(dá)成合意，因此該意思表示在當(dāng)事 人之間無(wú)效。而在借名買房關(guān)系

10、中，借名人與被借名人以及被借名人與房屋出賣人之間的法律行為均不構(gòu)成虛偽表示。在借名人與被借名人之間，借名人確有通過(guò)被借名人購(gòu)買房屋，并將房屋登記于被借名人名下的法律拘束意思，被借名人也在這個(gè)意義上為允諾;在被借名人與房屋出賣人之間，基 于借名人與被借名人的前述合意，被借名人與房屋出賣人簽 訂了房屋買賣合同，在這一合同關(guān)系中，被借名人從房屋出賣人處購(gòu)買房屋的意思表示是真實(shí)的，對(duì)于房屋出賣人而言，無(wú)論其是否知曉借名人與被借名人之間是否就借名購(gòu)買房屋達(dá)成的合意，也均不對(duì)房屋出賣人將房屋出賣給被借名人的意思構(gòu)成影響。因此，借名買房關(guān)系中的相關(guān)合同并不構(gòu)成虛偽表示?！拔餀?quán)說(shuō)”的支持者認(rèn)為，在借名買房的情

11、形下，借名人已經(jīng)享有了事實(shí)物權(quán)，故確認(rèn)其物權(quán)自是當(dāng)然之義。筆者認(rèn)為，理論上所謂的“事實(shí)物權(quán)”，是與“法律物權(quán)”相對(duì)的概念。所謂法律物權(quán)，是指權(quán)利正確性通過(guò)法定公示方式予以推定的物權(quán);而事實(shí)物權(quán)則是與法律物權(quán)分離的真正物權(quán)，它是指“在不存在交易第三人的情況下能夠?qū)狗晌餀?quán)的物權(quán)”。借名人對(duì)房屋享有的所有權(quán)就屬于事實(shí)物權(quán)中的“符合當(dāng)事人本意的事實(shí)物權(quán)”。在這種情況下，本應(yīng)取得法律物權(quán)的權(quán)利人以保留物權(quán)的意思表示，委托或者指令他人就同一標(biāo)的物享有法律物權(quán)，則該權(quán)利人享有事實(shí)物權(quán)。該學(xué)說(shuō)提出是在物權(quán)法實(shí)施之前的 2001 年，如果說(shuō)在當(dāng)時(shí)尚有實(shí)踐中的適用空間的話，那么，在物權(quán)法已經(jīng)確立物權(quán)法定原則以

12、及債權(quán)形式主義為主的物權(quán)變動(dòng)模式的今天，所謂的 “事實(shí)物權(quán)”至少在以登記生效為要件的基于法律行為發(fā)生的 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情形下，已經(jīng)不再有具有法律上的依據(jù)或者是合法性基礎(chǔ)了。正如前文所述，在借名買房情形下，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，要取得房屋所有權(quán)，則不僅需要有效的原因行為作為要件，而且需要具備登記作為生效要件之一，兩者缺一不可，因此，所謂的“事實(shí)物權(quán)”因欠缺法律規(guī)定的設(shè)立或變更一個(gè)物權(quán)所應(yīng)具備的生效要件而不能成其為物 權(quán)，既如此，又何來(lái)確認(rèn)借名人享有房屋所有權(quán)呢?“物權(quán)說(shuō)”在認(rèn)為借名買房情形下應(yīng)當(dāng)確認(rèn)借名人的房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)上，還主張應(yīng)當(dāng)區(qū)分對(duì)內(nèi)和對(duì)外關(guān)系。在不涉及第三人利益的情況下，物的支配秩序即物

13、權(quán)的靜態(tài)利益，相對(duì)于物的交易秩序即物權(quán)的動(dòng)態(tài)利益，更具有重要性，故法律以保護(hù)事實(shí)物權(quán)為基本出發(fā)點(diǎn)。但在涉及借名人與登記 權(quán)利人以外的第三人也就是對(duì)外關(guān)系時(shí)，立法和司法保護(hù)的 基本出發(fā)點(diǎn)是法律物權(quán)，原則上保護(hù)登記權(quán)利人的法律物權(quán)。保護(hù)法律物權(quán)的目的，是以此保證交易第三人取得物權(quán)的可能性，維持交易秩序的暢通與安全。維持法律物權(quán)的正確性，對(duì)保護(hù)第三人利益和維護(hù)交易安全意義重大。其法理基礎(chǔ)在于，因借名登記而產(chǎn)生的法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的分 離，歸因于借名當(dāng)事人雙方，該雙方之間的法律關(guān)系相對(duì)于 第三人來(lái)說(shuō)，是一種內(nèi)部關(guān)系，這種內(nèi)部關(guān)系很難抗衡代表社會(huì)交易秩序的外部關(guān)系。因而，法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)分離所產(chǎn)生的權(quán)

14、屬?zèng)_突，對(duì)第三人來(lái)說(shuō)，僅是借名雙方的內(nèi)部沖突，而與其無(wú)關(guān)。進(jìn)一步說(shuō)，第三人作為該內(nèi)部關(guān)系的局外人，沒(méi)辦法也無(wú)義務(wù)了解其中的內(nèi)容，只能且只需根據(jù)物權(quán) 公示的形式即登記作出判斷，推定登記權(quán)利人享有正確、合 法的物權(quán)。因此，一旦法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)分離涉及到第三人利益，就必須采用能夠保護(hù)第三人利益的標(biāo)準(zhǔn)，即物權(quán)公示原則。實(shí)踐中的第三人主要可分為兩種：一類是登記權(quán)利人的一般債權(quán)人，其已經(jīng)獲得生效法律文書(shū)對(duì)其債權(quán)的認(rèn)可，并據(jù)此申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行借名登記的房屋。另一類與登記權(quán)利人發(fā)生以該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的交易的人，該第三人 依是否已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記為標(biāo)準(zhǔn)，又可分為針對(duì)借名登記房屋享有請(qǐng)求權(quán)的合同債權(quán)人

15、和已經(jīng)辦理完畢登記而取得物權(quán)的人。對(duì)于第一種情況，依據(jù)“物權(quán)說(shuō)”，顯然應(yīng)當(dāng)保護(hù)登記權(quán)利人的一般債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)。在“債權(quán)說(shuō)”下，由于借名人對(duì)登記權(quán)利人亦只是一般債權(quán)人，故一般情況下也不能夠阻止其他債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行借名房屋以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。在結(jié)論上，兩者是一致的。對(duì)于第二種情況，按照“物權(quán)說(shuō)”，登記權(quán)利人并非真實(shí)權(quán)利人，則其處分房屋的行為當(dāng)屬無(wú)權(quán)處分，究竟應(yīng)保護(hù)真實(shí)權(quán)利人還是第三人的權(quán)利，應(yīng)看第三人能否善意取得房屋所有權(quán)。如此，則在未完成登記的情況下，因不符合善意取得的構(gòu)成要件，故不能取得房屋所有權(quán) ;在完成登記的情況下，則看是否符合善意取得的其他構(gòu)成要件。在“債權(quán)說(shuō)”下，由于登記權(quán)利人就是真實(shí)物權(quán)

16、人，其享有的是合法的房屋所有權(quán)，故登記權(quán)利人將房屋出賣給第三人，雖然違背了其與借名人的約定，但這僅僅是對(duì)借名人的違約行為，并不能否認(rèn)其對(duì)外的處分行為系有權(quán)處分。因此，不論第三人是否已經(jīng)進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)登記，認(rèn)定被借名人與第三人之間的合同效力及第三人取得房屋所有權(quán)是否有效，并不需要審查是否符合善意取得的構(gòu)成要件。在結(jié)論上，“物權(quán)說(shuō)”與“債權(quán)說(shuō)”截然不同。筆者認(rèn)為，“物權(quán)說(shuō)”在這一問(wèn)題上存在重大缺陷。第一，其區(qū)分內(nèi)外部關(guān)系的初衷與效果雖然不錯(cuò)，但在僅涉及內(nèi)部關(guān)系時(shí)，認(rèn)為應(yīng)確認(rèn)借名人的房屋所有權(quán)，即裁判只是對(duì)借名人本來(lái)就享有的所有權(quán)這一事實(shí)的確認(rèn)，而在涉及外部關(guān)系時(shí)，又對(duì)借名人確認(rèn)物權(quán)的請(qǐng)求不予支持，從

17、而在實(shí)際上 否認(rèn)了借名人享有物權(quán) ;而且，如果當(dāng)事人單獨(dú)通過(guò)內(nèi)部關(guān)系 訴訟完成了確權(quán)，則在法律上登記權(quán)利人就不是真實(shí)物權(quán)人，則如何解釋在此后又有第三人提起針對(duì)登記權(quán)利人的債權(quán)債務(wù)訴訟后，又將該不動(dòng)產(chǎn)確認(rèn)為其對(duì)第三人承擔(dān)債務(wù)的責(zé)任財(cái)產(chǎn)?？梢?jiàn)，“物權(quán)說(shuō)”在這里出現(xiàn)了邏輯混亂。第二，其支持登記權(quán)利人的強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)人可針對(duì)借名登記的房 屋實(shí)現(xiàn)債權(quán)，但在第三人與登記權(quán)利人發(fā)生以該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) 轉(zhuǎn)移為目的的交易時(shí)，卻以能否構(gòu)成善意取得來(lái)區(qū)分是否保 護(hù)第三人的權(quán)利，實(shí)際上導(dǎo)致了針對(duì)該借名不動(dòng)產(chǎn)享有債權(quán) 或者通過(guò)合同取得登記的人想要獲得保護(hù)所需要的條件，遠(yuǎn)高于債權(quán)并不直接針對(duì)該借名不動(dòng)產(chǎn)的第三人的債權(quán)獲得保護(hù)所

18、需的條件，“物權(quán)說(shuō)”在這里出現(xiàn)了權(quán)利保護(hù)的失衡。相反，筆者認(rèn)為，“債權(quán)說(shuō)”則保持了邏輯上的一致，在對(duì)外關(guān)系上仍然基于借名人是債權(quán)人的基本點(diǎn)，處理與相關(guān)權(quán)利的沖突問(wèn)題。上述第一種情況無(wú)需多言，第二種情況下認(rèn)定 屬于有權(quán)處分，也并不會(huì)造成價(jià)值追求方面的短板。在此情況下，因?qū)儆袡?quán)處分，故即使第三人主觀上明知或應(yīng)知登記權(quán)利人與借名人之間的借名關(guān)系，在已經(jīng)完成登記的情況下仍可取得房屋所有權(quán)，在未完成登記的情況下則可參考一房數(shù)賣時(shí)的處理規(guī)則對(duì)由誰(shuí)取得房屋所有權(quán)作出裁判。有觀點(diǎn)認(rèn)為，在第三人已經(jīng)取得房屋所有權(quán)后，借名人無(wú)權(quán)向第三 人主張權(quán)利，僅得向登記權(quán)利人請(qǐng)求違約損害或根據(jù)不當(dāng)?shù)美?qǐng)求獲利之返還，借名人借

19、他人名義進(jìn)行登記雖存在一定的可非難性，但因此承擔(dān)如此巨大的風(fēng)險(xiǎn)，則有悖比例原則筆者認(rèn)為，此觀點(diǎn)不能成立，相反，借名人借名買房往往是為了規(guī)避政策而追求自身的某種利益，其就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此帶來(lái)的房屋所有權(quán)得不到法律認(rèn)可所帶來(lái)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，與比例原則并不背離。從實(shí)踐中的借名買房糾紛案件看，當(dāng)事人借名買房往往是出于規(guī)避限購(gòu)政策、信貸政策的目的。雖然這些政策性文件均非法律、行政法規(guī)，但如保障性住房限購(gòu)政策，是為了保障城市中的低收入群體和住房困難群體的住房需求，普通商品房限購(gòu)政策、信貸政策，是為了實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的宏觀調(diào)控目的，當(dāng)事人之間通過(guò)借名買房行為，實(shí)際上是 對(duì)這些政策的架空，故在法律上具有一定的可

20、非難性。如持“物權(quán)說(shuō)”，以為規(guī)避普通商品房限購(gòu)政策而借名買房為例，則此時(shí)可確認(rèn)借名人的房屋所有權(quán)，但這將導(dǎo)致限購(gòu)政策所要實(shí)現(xiàn)的目的的落空，無(wú)疑有違“民事活動(dòng)必須遵守法律，法 律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”的原則?！拔餀?quán)說(shuō)”在借名購(gòu)買保障性住房的問(wèn)題上，則試圖通過(guò)否定借名買房合同效力的途徑來(lái)最終回避其確認(rèn)權(quán)屬在結(jié)論上的不恰當(dāng)。但在“債權(quán)說(shuō)”下，則可較為圓滿地得到解決。無(wú)論是借名購(gòu)買限購(gòu)的普通商品房還是政策保障性住房，借名人只享有對(duì)登記權(quán)利人的債權(quán)，并不對(duì)這些房屋享有所有權(quán)，故其確認(rèn)所有權(quán)的請(qǐng)求不能得到支持，其對(duì)登記權(quán)利人提出的協(xié)助過(guò)戶登記的請(qǐng)求，則應(yīng)區(qū)分不同情況：在借名人于訴訟時(shí)仍不具備購(gòu)房資格或該房屋不具備再行轉(zhuǎn)讓交易的條件的情形下，其請(qǐng)求 因法律上的履行不能而不應(yīng)得到支持;但當(dāng)借名人于訴訟時(shí)符合了購(gòu)房條件或者該房屋具備了再行轉(zhuǎn)讓交易的條件時(shí)，因并不存在繼續(xù)履行合同的障礙，故可支持借名人主張登記權(quán)利人協(xié)助辦理過(guò)戶登記的請(qǐng)求?？梢?jiàn)，正確認(rèn)識(shí)了借名人對(duì)房屋權(quán)利的性質(zhì)，相應(yīng)問(wèn)題將迎刃而解。 而且， 筆者認(rèn)為，這樣的處理結(jié)果，使借名人在不具備購(gòu)房條件時(shí)始終只能對(duì) 登記權(quán)利人享有債權(quán)，而不能取得對(duì)房屋的所有權(quán)，借名人 通過(guò)借名買房所要達(dá)成的目的將不能實(shí)現(xiàn)，其在此期間亦將不得不面對(duì)登記權(quán)利人將房屋轉(zhuǎn)賣他人、登記權(quán)利人的債權(quán)人執(zhí)行該房屋以實(shí)現(xiàn)債權(quán)等危及其