社區(qū)購物中心成商業(yè)地產新藍海

1、社區(qū)購物中心成商業(yè)地產新藍海六大特點探討及管理模式解析名詞解釋：社區(qū)購物中心是指在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的、 建筑面積在 5 萬平方米以內的購物中心。商圈半徑為 5-10 公里，有 20-40 個租賃店，包括大型綜合超市、專業(yè)店、聲討、飲食服務及其他店，停車位 300-500 個，各個租賃店獨立開展經營活動，使用各自的信息系統(tǒng)。在很長時間里，中國購物中心曾一度存在盲目追求超大體量、輻射超廣域商圈的個案和現(xiàn)象。而隨著城市商業(yè)副中心規(guī)劃的逐步推行，社區(qū)購物中心將成為引領未來商業(yè)市場的重頭戲。社區(qū)商業(yè)在發(fā)達國家表現(xiàn)得已經非常成熟，早已成為居民綜合消費的載體。在我國， 雖然社區(qū)商業(yè)開發(fā)與建設起步較晚，

2、但隨著中國經濟的快速發(fā)展，社區(qū)商業(yè)將有著巨大的發(fā)展空間。1997 年，蘇州借鑒新加坡社區(qū)商業(yè)的發(fā)展經驗，成立工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司，開始在蘇州公業(yè)園區(qū)開發(fā)鄰里中心。2013年 5 月，又與 GLC 公司合資成立蘇州鄰瑞商業(yè)投資咨詢顧問有限公司，致力于“鄰里中心”等社區(qū)商業(yè)項目的投資咨詢、策劃定位、建筑方案設計、招商服務以及運營管理等。新加坡的鄰里中心模式始于1970 年的社區(qū)服務概念，由政府主導、有機結合了商業(yè)和公益、略側重于商業(yè)的功能，為居民提供社會生活配套設施。開發(fā)商最初是按照2 萬的人口數(shù)組團配置一個建筑面積2 萬平方米左右的鄰里中心，配套十四項必備的業(yè)態(tài)功能（銀行、超市、郵政、餐

3、飲、洗衣房、美容美發(fā)、藥店、文化用品店、維修點、社區(qū)活動中心、凈菜場、衛(wèi)生所、培訓機構、社區(qū)管理中心）。經過 40 年的發(fā)展，鄰里中心已經成為新加坡城市規(guī)劃與社區(qū)商業(yè)成功的寫照，同時被賦予了更深層次的含義：一個分層次、配套的居住社區(qū)公共活動中心。全國工商聯(lián)商業(yè)不動產專業(yè)委員會主任、亞太商業(yè)不動產學院院長朱凌波先生在接受采訪時表示：“未來，社區(qū)購物中心將成為購物中心發(fā)展的主流?！币?、社區(qū)購物中心集合多元業(yè)態(tài)、多種功能，面向大多數(shù)消費群體社區(qū)購物中心以社區(qū)居民多方面的消費需求為依據(jù)，實行不同業(yè)態(tài)同場經營，實現(xiàn)了多元業(yè)態(tài)、多種服務功能的聚集，形成了一站式服務的經營模式。它有效地降低了顧客選擇和享受各

4、種消費的時間成本、交通成本。社區(qū)購物中心盡管有自己的目標顧客，但并不限定顧客的層次，以充分尊重各類消費者的選擇權，從而使盡可能多的消費者以各種目的聚集到社區(qū)購物中心來。多元業(yè)態(tài)，多種功能，面向社區(qū)大多數(shù)消費群體，是社區(qū)購物中心具有強大的聚客能力的根本原因。二、社區(qū)購物中心實行所有權、管理權與經營權三權分離的管理模式社區(qū)購物中心一般由開發(fā)商負責商業(yè)物業(yè)的開發(fā)建設，專業(yè)商業(yè)管理公司負責整個商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，眾多商戶在統(tǒng)一管理下從事獨立自主的經營。這種模式強調了社會分工的作用和技能的專業(yè)化，分工明確，各司其職，有利于發(fā)揮各自的專長和優(yōu)勢，實現(xiàn)高效率運營。社區(qū)購物中心與商戶的關系

5、是業(yè)主與租戶、管理者與被管理者的關系。管理關系以租賃關系為基礎。只租不售，是國際通行的購物中心運營方式，社區(qū)購物中心也不例外。擁有統(tǒng)一的產權，社區(qū)購物中心才能掌握選擇業(yè)態(tài)、業(yè)種的主動權，才能實現(xiàn)社區(qū)購物中心良好的統(tǒng)一管理。三、社區(qū)購物中心內部的統(tǒng)一管理使多元業(yè)態(tài)產生系統(tǒng)集成效應社區(qū)購物中心雖然聚集了各種業(yè)態(tài)、各種行業(yè)的商戶，各商戶實行自主經營，但社區(qū)購物中心有統(tǒng)一的管理體系，統(tǒng)一營銷策劃，統(tǒng)一對外宣傳，統(tǒng)一處理公關事務，從而保證社區(qū)購物中心在營銷策略和形象上的一致性。它代表著一種管理體系，每個商戶只是這個綜合體的組成部分，遵循統(tǒng)一的運作規(guī)則，成為一個統(tǒng)一的整體。多種業(yè)態(tài)在同一個空間并存共生，分

6、工協(xié)作， 互補互利， 形成整體規(guī)模，降低了單店經營者和購物中心管理者的交易成本，產生出“整體大于部分之和”的系統(tǒng)集成效應。四、社區(qū)購物中心的核心業(yè)務是按自身定位進行招商項目的組合社區(qū)購物中心不同于單一的零售業(yè)態(tài)，它的核心競爭能力不僅體現(xiàn)在商品組合和商品銷售上，更體現(xiàn)在它的綜合組合能力上，即各種業(yè)態(tài)的組合及對各品牌的號召力、凝聚力。社區(qū)購物中心在市場上提供的是一種業(yè)態(tài)組合功能，使適合于自身定位的各個招商項目在有隠的空間內發(fā)揮無限的潛能，以充分體現(xiàn)社區(qū)購物中心的整體價值。五、社區(qū)購物中心的營銷目標是吸引人氣、給商戶帶來大量客源購物中心本身不直接參與零售、餐飲和服務業(yè)的經營，它實行統(tǒng)一的營銷策劃，提

7、高整個購物中心的綜合營銷能力，使其真正成為人氣的聚焦點，目標是吸引人氣，給承租戶帶來大量的客源，促進他們的盈利增長，最終達到穩(wěn)定租戶，從而穩(wěn)定和逐步提高租金收益的目的。六、社區(qū)購物中心具有雙向服務功能社區(qū)購物中心的服務對象既有消費者，也有經營者。它不僅要向消費者提供具有購物、餐飲、娛樂、休閑、生活服務、社會交往等多種功能的消費服務場所，還要向商戶提供便利、可靠的經營環(huán)境，提供多種業(yè)態(tài)共生共榮的盈利環(huán)境，使各商戶在經營中感受到社區(qū)購物中心全方位的幫助和支持。社區(qū)購物中心主要類型包括：小型社區(qū)購物中心、中型社區(qū)購物中心、大型社區(qū)購物中心。考慮指標： 1. 所處的地理位置； 2. 消費人群來源和數(shù)量

8、； 3. 商場的定位； 4. 商品的結構； 5.店鋪的組合。社區(qū)購物中心的業(yè)態(tài)組合基礎性配套：滿足現(xiàn)階段居民日常生濤需求的最基本的配套，這類配套包括的業(yè)態(tài)一般又稱為必備性業(yè)態(tài)，主要有超市、菜市場、便利店、再生資源回收點等等。發(fā)展型配套： 滿足居民多元化多層次的物質和消費需求的配套，業(yè)態(tài)組合方式必須突出綜合化的功能。這類配套一般包括的業(yè)態(tài)為專賣店（男士、女士、兒童用品店）、餐飲、咖啡館、酒吧、健身房、娛樂中心、茶室等等。社區(qū)購物中心管理模式解析社區(qū)購物中心：有統(tǒng)一的管理者對租戶群體進行有效的管理控制，是一種管理者集中管理、承擔戶分散經營的模式。社區(qū)購物中心管理的目標是盡可能長期的維持和加強社區(qū)購

9、物中心的經濟效益，維護商業(yè)中心的建筑物和設備，同時與有關各方保持良好的關系，保證購物中心在社區(qū)中有良好的商譽。（鄰里型）社區(qū)購物中心的管理工作包括：物業(yè)管理： 包括賣場環(huán)境設備和維護、安全保衛(wèi)管理等，其目標是為承租戶顧客提供一個舒適安全的環(huán)境。租戶管理： 包括對承租戶的教育輔導、幫助承租戶進行經營分析、店莆調整等，目的是培養(yǎng)能夠提供優(yōu)質服務的店鋪。營銷管理： 主要對各承租戶進行營銷支援并舉辦統(tǒng)一的促銷活動，目的是提升購物中心對附近居民的吸引力。財務管理： 包括收取租金和各項費用，控制開支，協(xié)助有關部門進行效益評估等，目標是使購物中心和承租戶取得良好的經濟效益。社區(qū)管理： 社區(qū)管理不同于鄰里社區(qū)

10、購物中心商業(yè)部分的運營管理，他承擔社區(qū)公共服務類的項目管理，關注和解決社區(qū)的民生、環(huán)境、治安等問題，開展社區(qū)精神文明建設，促進社區(qū)和諧安定。國外的購物中心是實行所有權、管理權和經營權三權分離的管理模式。中國的社區(qū)購物中心也必須走這樣的路。所謂三權分離的管理模式，即由一家公司實施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理，由眾多商家分散、自主經營。具體來講就是，所有權歸開發(fā)商，它專門負責融資與商業(yè)物業(yè)開發(fā)；管理權由專業(yè)商業(yè)管理公司行使，它受業(yè)主委托專門負責整個商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，從而提高效率。高水平的專業(yè)化管理為經營者提供了良好的經營條件，為購物者提供了舒適的購物環(huán)境。同時，分散經營的方式也符合人的

11、消費行為和心理需求，充分滿足了購物者比較和選擇購物的特點和需求。在我國目前發(fā)展情況下，三權分離無法一蹴而就。在初始階段可以采取兩權分離，即所有權、管理權合為一體與經營權相分離。這主要是因為我國目前很多購物中心是由零售商自行或參與開發(fā)的，而我國商業(yè)管理水平還不高，專業(yè)的商業(yè)管理公司并不多見。所以在經營過程當中，便由這些作為所有者的零售商自行進行管理。隨著購物中心在我國的成熟，商業(yè)管理水平的提高，專業(yè)商業(yè)管理公司的發(fā)展，購物中心將以合同形式委托給專業(yè)的商業(yè)管理公司進行統(tǒng)一管理，逐步實現(xiàn)我國購物中心三權徹底分離的管理模式，更好地實現(xiàn)專業(yè)化分工。從以上分析來看，社區(qū)購物中心在我國真正走向成熟還需要經歷

12、相當長的時間。要使這一新興的商業(yè)組織形式在我國健康地發(fā)展，需要付出艱苦的努力進行積極的探索。目前社區(qū)購物中心發(fā)展中存在的主要癥結數(shù)量存在明顯不足，難以滿足居民的生活需要在社區(qū)型購物中心的內部結構中小型數(shù)量仍偏少社區(qū)購物中心偏重于底商形式，其局限性愈加明顯業(yè)態(tài)形式較為單一，多元化表現(xiàn)尚不充分商業(yè)規(guī)模同樣存在一定程度的不合理現(xiàn)象效益的實現(xiàn)方式需要不斷調整和完善開發(fā)與經營對接存在的割裂兩句，需要統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)商需要政府對發(fā)展社區(qū)購物中心的統(tǒng)籌支持社區(qū)商圈的準確把握還不夠，存在放大傾向出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內，忠志之士忘身于外

13、者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德 ，恢弘志士之氣 ，不宜妄自菲薄 ，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向寵，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰 “能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來