建立科學合理的土地權利制度--保護用地者的合法權益(共7頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上建立科學合理的土地權利制度 保護用地者的合法權益(包頭市國土資源局，內蒙古 包頭 )摘 要：文章對現(xiàn)行土地權利法律制度進行了分析，指 出：必須建立科學合理的土地權利法律制度，才能更好地保護用地者合法權益。關鍵詞：土地權利法律；合法權益；土地權利制度中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：10076921(XX)03000902進入21世紀，雖然已歷經(jīng)了20多年的改革，但我國土地法律制度仍面臨著諸多挑戰(zhàn)，在實際 操作中仍然存在著很多問題。如何建立適合我國國情的土地權利制度，保障廣大權利人的合 法權益，在實現(xiàn)社會可持續(xù)發(fā)展的基礎上，最大限度地、最有效地保證權利人的

2、合法權益是 目前值得研究的課題。1 對現(xiàn)行土地權利法律制度的分析法律是以義務為機制，調整人的行為和社會關系的制度，權利和義務是法律的核心內容，當 前我國的土地法律也不例外。土地權利主要表現(xiàn)為權利主體所享有的權利。從權利和義務的 關系展現(xiàn)方式來看，包括義務本位的法和權利本位的法兩種類型。土地權利就性質而言屬于民事財產權利。在資本主義社會以前，法律制度是以等級制度、人 身依附關系為主要特征的，在這種制度下民事財產權利得不到保護和保障，土地權利也是如 此：資產階級革命上升時期，提出了“天賦人權”的理論，它提倡人身平等、自由和財產神 圣不可侵犯。而私有財產神圣不可侵犯是“天賦人權”觀的核心，同時是資本

3、主義法律制度 的首要原則，這一原則為交易安全提供了有力的保障，對資本主義市場經(jīng)濟的發(fā)展具有重要 的意義。作為財產權利重要組成部分的土地權利是物權法制度的基石1，它為資 本主義市場經(jīng)濟，社會的發(fā)展提供了最基本的生產資料。民法通則在建國后首次較正式地規(guī)定了土地財產所有權和與財產所有權有關的財產權， 如土地使用權，第一次明確了土地使用權屬于財產權，還規(guī)定了財產所有權受法律保護，較 原有法律是一個突破和進步，但仍不能擺脫以規(guī)定土地權利主體義務為主，權利為次的基本 結構，仍是一部國家權利(權力)本位的法。在民法通則后出臺的土地管理法雖然專門設立了關于土地所有權和使用權的章節(jié)并 經(jīng)多次修改，仍是以行政管理

4、為主要立法側重點。它所設定的土地民事權利不是一個 完整的體系，它不是從正面，而是從側面描述了土地權利2。從民法角度講，權 利有沒有轉讓這項內容，應該從正面規(guī)定。土地所有權和使用權，不同的主體實際上 受到了不同的對待。國家的土地所有權權能要遠遠大于集體土地所有權權能。農村土地使用 權權能和城鎮(zhèn)土地使用權權能又不同。在土地權利制度方面，充分體現(xiàn)了我國城鄉(xiāng)社會、經(jīng) 濟的“二元結構”，反映了城鄉(xiāng)差別和權利主體實際地位的不平等現(xiàn)象。從20世紀90年代初起，我國頒布實施了一些涉及土地權利制度的單行法律，具體有公司法 、擔保法、房地產法等。公司法中涉及土地權利制度的主要是第二十四條和第八十條的規(guī)定，其中規(guī)定

5、了設立有 限責任公司和股份有限公司時可以以土地使用權作價出資；土地使用權的評估作價，依照法 律、行政法的規(guī)定辦理。這是法律承認土地使用權作為重要民事財產權利的具體表現(xiàn)，它規(guī) 定允許股東將土地使用權量化為財產作價入股，首次在法律規(guī)定中體現(xiàn)了土地使用權的財產 價值。城市房地產管理法雖然是繼土地管理法之后又一部土地法律制度的專門法，但是除 其第一條、第五條提到了作為權利主體的房地產權利人的權利受法律保護之外，通篇規(guī)定的 是對房地產開發(fā)如何實施行政管理。在這部分法律制度中，首先對主要法律概念的定義極不 準確。例如第二條中關于房屋的概念(本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑 物)和房地產開發(fā)的概

6、念(本法所稱房地產開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得的國有土地使用權的 土地上進行基礎設施、房屋建設的行為)，如此定義，鋼鐵聯(lián)合企業(yè)，公路、橋梁、鐵路、 大型水利設施，地上各種管線等構筑物都可稱為房屋，而在地上建設這些建筑物、構筑物的 行為都可稱為房地產開發(fā)，與真正的房地產開發(fā)(指一般意義上人們所理解的從事房屋開發(fā) ，并通過房屋的出售來獲取利益的行為)混為一談，且條款之間自相矛盾3。第二 十九條規(guī)定了房地產開發(fā)企業(yè)的設立條件，按照第二條關于房地產開發(fā)的概念，房地產開發(fā) 企業(yè)應指從事房地產開發(fā)的企業(yè)，即“從事在依本法取得的國有土地使用權的土地上進行基 礎設施、房屋建設的行為的企業(yè)”，那么從事鋼鐵聯(lián)合企業(yè)、

7、鐵路、公路、橋梁等建設和經(jīng) 營行為的企業(yè)都是房地產開發(fā)企業(yè)，其設立都要符合第二十九條的規(guī)定，這豈不是天下之笑 談嗎？其次，該部法律在房地產交易、房地產抵押、房地產權屬登記管理等章節(jié)中突出房產 管理部門的行政管理權，忽視甚至削弱土地權利主體應有的民事財產權利，例如第五十三 條的規(guī)定，房屋租賃應向房產管理部門登記備案，這條規(guī)定把本應由民法和合同法調整 的房屋租賃行為也牽強附會到還要由該條來調整，體現(xiàn)了公權對私權的不適當干涉和限制， 使土地權利主體的權利不能得到及時、有效地保護?？傊?，該部法律沒有體現(xiàn)土地權利主體的 權利。擔保法屬于商法部門，它是繼房地產法后對土地使用權抵押做出規(guī)定的又一部法律 。根

8、據(jù)該法第四十二條的規(guī)定，以房地產抵押，抵押合同自登記之日起生效，而根據(jù)第四十 二條的規(guī)定，以土地使用權單獨抵押的，登記部門為核發(fā)土地使用證的土地部門，而以房屋 連同土地使用權共同抵押的，登記部門為縣級以上人民政府規(guī)定的部門，實踐中我國多數(shù) 地區(qū)實行的是土地部門和登記部門分別登記。這樣一來，帶來的問題是：應先辦理土地登記 ，還是房產登記；抵押合同何時生效，是房產登記，還是土地登記的時間，或者是不論先辦 哪種登記，以最后辦完的登記時間為準。其結果抵押人和債權人的合法權益都得不到法律的 充分保護。在實踐中的另一問題是，許多地方在以土地使用權為抵押物抵押時，要求履行一道批準手續(xù) ，同時強制評估，事先確

9、定抵押權實現(xiàn)時所抵押劃撥土地使用權應補交的土地出讓金數(shù)額， 這樣做違反了該法第五十六條的規(guī)定和行政行政法關于行政許可設定的規(guī)定，事實上侵 犯了當事人的合法權益。2 建立科學合理的土地權利法律制度，保護權利人合法權益我國已建立了一些土地權利法律制度，土地管理工作基本做到了有法可依，對照前面對現(xiàn)有 土地權利法律制度的分析不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的制度存在很多不妥之處。現(xiàn)行土地權利雖然存在設定不夠細等缺點，但這不是其主要缺點，其主要缺點是雖然被民 法通則規(guī)定為財產權，但后續(xù)法律、法規(guī)、特別是規(guī)章和其他規(guī)范性文件對其作了過多、 過濫的限制，使財產權的各項全能無法發(fā)揮。作為物權性質的財產權，土地權利主體能夠享 受

10、財產的使用價值和交換價值所帶來的各種利益是這種財產權的本質和核心。而現(xiàn)在，除國 家作為所有權主體能得到這樣的利益外，集體土地所有者、使用者和國有土地使用者很少能 得到這樣的應得利益，原因是行政權力不當限制或不承認土地財產權的這兩大基本價值。最新一輪的“圈地運動”說明，現(xiàn)行土地法律制度是失敗的。主要原因就是未能充分發(fā)揮市 場在配置土地資源中的基礎作用，市場經(jīng)濟條件下仍是計劃經(jīng)濟的行政管理思想和管理制度 ，土地權利的權能自然得不到保護和充分發(fā)揮，廣大土地使用者和集體所有者不能作為獨立 的市場主體(同時也是權利主體)討價還價，土地應由市場定價變成了由“市長定價”，大 量的土地被地價使用，大量的城市土

11、地被開發(fā)商在政府的幫助下，從土地使用者手中低價巧 取豪奪、開發(fā)轉讓后獲得巨額利潤。廣大土地權利人特別是農民和被拆遷的城市居民既無動 力，也無能力自覺抵制各種違法批地、違法占地行為，而離開了權利主體的積極配合，再嚴 厲的土地行政管理措施也只能事倍功半，即使保住了耕地數(shù)量，也保不住耕地質量。發(fā)達國 家不存在我國如此龐大的土地管理機構，但很少有違法批地、占地，主要原因是形成了對權 利人的保護機制和對占地者的自我約束機制4。因此，必須還權利人土地產權應 有的權能，提高權利人討價還價的地位，還權于民，還利于民，讓權利人在市場對土地的配 置中起到?jīng)Q定作用或主要作用。綜上所述，有了好的土地權利法律制度，還要靠所有