(完整word版)房地產(chǎn)項目分期操作指南-20140526-1

1、房地產(chǎn)項目分期操作指南對一個規(guī)模較大的房地產(chǎn)項目進行分期開發(fā)，有些時候是開發(fā)商的無奈之舉，但對一個成熟的開發(fā)商來說，是 為了追求更高的利潤、更低的風險而主動為之。既然是主動為之，那么問題就隨之而來，到底怎么分期呢？有沒有 一個統(tǒng)一的標準？有哪些注意事項？帶著這些問題，本文從項目分期的定義、原因、原則、深度、要求、風險與對 策等幾個方面進行了初步的探索。當然了，這些探索并沒能給出一個標準答案，而是給出了一些參考思路。一、項目分期的定義一般情況下項目分期開發(fā)是指把一個整體項目分期開工，進而分期開盤、竣工、交房，各個分期之間的開工、 開盤、竣工、交房時間有較大差異，一般間隔在半年以上，另外，第二期的

2、開工時間往往在第一期的開盤時間之后。 從這個定義可以看出，“分期開工”是劃分分期的主要標準，當然了，也有較多開發(fā)商從結(jié)轉(zhuǎn)收入的角度出發(fā)，將 “分期交房”作為劃分分期的標準。和項目整體開發(fā)相比較，分期開發(fā)的目的是為了降低對項目啟動資金的要求、 降低市場風險及運營風險、提高整體利潤水平。圖 1-1 房地產(chǎn)項目分期滾動開發(fā)示意圖二、項目分期的原因前面界定了項目分期的定義，那么一個項目為什么要進行分期呢？從本質(zhì)上來講，項目分期是由于項目規(guī)模較 大、需求資自有資金二期四期三期金較多、而開發(fā)商的啟動資金有限，因此只有選擇分期滾動開發(fā)，才能實現(xiàn)小資金撬動大投資的目的。 一般情況下我們從以下幾個方面分析項目分

3、期的原因：1.有利于降低項目開發(fā)的復雜程度當項目的規(guī)模較大時，其業(yè)態(tài)往往較為復雜，如果整體開發(fā)，對整個團隊的各種運營能力要求都較高，很容易 出現(xiàn)不可控情況，若對項目進行分期開發(fā)，貝y大大降低項目開發(fā)的復雜程度，降低對團隊運營能力的要求。2.有利于降低對啟動資金的要求一個整體項目如果規(guī)模較大，那么所需要的資金規(guī)模也往往較大，但開發(fā)商可用于該項目的啟動資金以及能夠 融來的資金往往是有限的，若對項目進行分期開發(fā)，則可大大降低對啟動資金的要求，開發(fā)商可以利用啟動資金滾 動開發(fā)，從而實現(xiàn)以較小資金撬動大項目的目標。3.有利于避免項目內(nèi)部的競爭針對同類產(chǎn)品，每個項目的市場去化速度往往會在一個相對穩(wěn)定的區(qū)間

4、范圍內(nèi)，如果一個規(guī)模較大的項目同時 開盤，產(chǎn)品之間就會必然產(chǎn)生競爭，但如果將一個規(guī)模較大的項目分期開發(fā)，分期開盤，則各個分期之間的產(chǎn)品就 可以合理避開競爭。4.有利于降低供求的不平衡一個區(qū)域的市場容量往往是有限的，如果一個規(guī)模較大的項目統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一開盤，則會造成市場供應量突然 大幅度增加，造成市場供求的不平衡，自己給自己造成銷售壓力，嚴重影響資金的投資回報速度。5.有利于不同產(chǎn)品的清晰定位通常情況下，規(guī)模較小項目的產(chǎn)品類型往往相對較為集中，除核心產(chǎn)品外，其他產(chǎn)品都為輔助，針對此類項目,不同產(chǎn)品可以放在一起銷售，輔助產(chǎn)品為核心產(chǎn)品起到一定的搭配作用，有利于項目銷售。但是對于規(guī)模較大的項 目來說

5、，產(chǎn)品類型較為豐富，每一種產(chǎn)品的規(guī)模也很大，如果多種產(chǎn)品統(tǒng)一推出，放在一起銷售，不利于項目在一 定階段形成一個清晰的定位，給消費者造成一種不知道到底賣什么或者什么都賣的感覺。例如一個大的項目，既有 寫字樓又有住宅，因為產(chǎn)品不同，客戶群不同，客戶的認知渠道也不同，為了主題明確，精力集中，多數(shù)的情況還 是將不同的產(chǎn)品進行分期開發(fā)、分期開盤。6.有利于提升后期產(chǎn)品價格房產(chǎn)的投資屬性決定了消費者買漲不買跌的消費心理，針對這個消費心理，開發(fā)商針對一個大盤，往往是在首 期開盤時，低價入市聚集人氣，第二期、第三期開盤時，價格不斷提升，這基本上成為了開發(fā)商和消費者的一種共 識。但如果項目不分期，而是同時開盤，

6、那么各個分期之間的價格想拉開較大差距就沒有那么容易了。因此，將一 個規(guī)模較大的項目，分期開發(fā)，有利于后面的分期不斷提升價格。7.有利于減少非經(jīng)營性配套的投入相關(guān)政府部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的非經(jīng)營性配套都有相關(guān)的規(guī)定，比如說，規(guī)模在多少平米以上就必須有相關(guān) 配套。然而非經(jīng)營配套除了能增加項目的品質(zhì)之外，大幅度的提高了可售產(chǎn)品的單方造價。如果采取分期來濃縮開 發(fā)規(guī)模，有些時候可以適當減少非經(jīng)營性配套的投入。當然了，開發(fā)商也要從社會責任的角度出發(fā)，適當減少非經(jīng) 營性配套投入的前提是不能對居住品質(zhì)造成質(zhì)的的影響。8.有利于降低投資風險大盤開發(fā)起始于城市化、郊區(qū)化的大力發(fā)展，但對于郊區(qū)化大盤由于交通配套、

7、周邊環(huán)境等尚未成熟，市場往 往不太明朗，項目的運作風險較大。所以為了降低風險，將整個項目分期規(guī)劃，逐期開發(fā)，先通過前期的開發(fā)進行 試水，起到投石問路、總結(jié)經(jīng)驗的目的，然后再后期的開發(fā)中做到精準定位、明確模式、有的放矢，從而最終降低 整個項目的開發(fā)風險。一般情況下，如果開發(fā)商有把握沒實力就先期做價值最低的地塊，通過低價格將地炒熟，然 后或者與別人合作，或者賣地。如果開發(fā)商是沒把握也沒有實力，那就先找一塊價值最大的地做，先期收回最大的 利潤，然后見機行事，或賣地，或合作。這種方式也是一些開發(fā)商進行異地開發(fā)規(guī)避地方政府政策風險的好辦法。9.有利于合理避稅將項目分期開發(fā)可以延緩項目納稅時間，合理避稅。

8、例如，稅務部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目土增稅的清算條件有明確的要求，一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的，納稅人應進行土地增值稅的清算，但是如果已竣 工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的項目或者取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的項目， 主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。如果對一個項目進行分期開發(fā)，那么無疑可以將整個項目全部竣 工的時間以及完成銷售的時間整體往后延遲，從而可以延緩項目納稅時間，啟動合理避稅的目的。10.是土地條件的客觀要求有時侯，開發(fā)商拿到的土地還沒

9、有全部平整完畢，甚至沒有拆遷完畢，整塊土地不具備同時啟動的條件，項目 將被迫分期開發(fā)。三、項目分期的原則前面介紹了項目要分期的原因，那么針對一個規(guī)模較大的整體項目，應該分幾期以及各期之間怎么分呢？一般 情況，對一個項目進行分期要遵循以下十四個原則：滿足政府對分期的要求、以市場需求為主導、便于規(guī)劃設(shè)計、 嚴格控制成本增加量、滿足土地平整進度要求、先易后難的開發(fā)土地、便于施工管理、優(yōu)先開發(fā)臨近道路土地、各 分期之間影響最小、便于靈活“滾動開發(fā)”、盡量減少前期投入、有利于吸引人氣創(chuàng)造開門紅、有利于調(diào)整開發(fā)策略適應市場變化、經(jīng)濟效益最大化。當然了，這些原則之間有些時候會出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象，那么到底應該

10、按照 哪個原則呢？一般情況下，項目的開發(fā)分期需要綜合考慮上述原則，然后建立系統(tǒng)的財務分析模型，因為對于開發(fā) 商來講來說，到底什么樣的分期更為合理，最終還是以利潤為成敗與否的衡量標準，當然了，現(xiàn)金流的考慮也越來 越被開發(fā)商所重視，在財務分析時也要給予充分的考慮。1.滿足政府對分期的要求有些地方政府為了做好綜合驗收，確保整個項目配套設(shè)施的及早完善，不影響前期入住業(yè)主的生活，會對分期開發(fā)的項目規(guī)模做出明確要求。例如濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委就要求：10萬平方米以下的原則上不予分期,10萬至20萬平方米的可分二期,20萬平方米以上的每期不少于15萬平方米，當然了，這也恰好是行業(yè)內(nèi)較為通用的分期標準。2.以市場需

11、求為主導一個大盤體量較大，里面往往包含了幾種不同的產(chǎn)品，一般情況下，為了創(chuàng)造開盤熱銷的氛圍，我們往往以市 場需求為主導，優(yōu)先開發(fā)目前市場上需求較為強烈的產(chǎn)品，以此類推。3.便于規(guī)劃設(shè)計對于一個占地10萬平米以上的地塊來說，一般都會在地塊中出現(xiàn)規(guī)劃路，按照規(guī)劃路對地塊的切分進行分期 也是最常見的分期方法。也有的項目地塊中間會出現(xiàn)高壓走廊等，為了規(guī)避一些影響和規(guī)劃的方便，這也是分期的 一個考慮和分期的界限。4.嚴格控制成本增加量項目分期也是要付出成本的。每一期都要進行深化設(shè)計，都要去政府相關(guān)部門進行相關(guān)手續(xù)的辦理，這無疑增 加了溝通成本，另外，有些地方的規(guī)定是，每一分期如果達到一定的規(guī)模都要進行相

12、關(guān)的配套，如果將一個項目分期后，每期的規(guī)模正好都達到了一個定的規(guī)模，這將對成本增加帶來巨大壓力。因此，在分期的時候，要從控制成 本增加量的角度出發(fā)，合理規(guī)劃每個分期的面積。5.滿足土地平整進度要求如果開發(fā)商拿到的土地還沒有全部平整完畢，甚至沒有拆遷完畢，整塊土地不具備同時啟動的條件，項目往往 可以根據(jù)土地的平整進度要求進行分期開發(fā)。6.先易后難的開發(fā)土地有些時候，一整塊土地里面，不同位置的土地條件不盡相同，比如在一個地塊上就可能會出現(xiàn)有水坑、有土坡、有采空區(qū)等特殊情況。這樣的話，同一地塊不同位置的開發(fā)難度就有了較大區(qū)別。為了降低投資風險，加快項目進 度，一般優(yōu)先采用“先易后難”的土地開發(fā)原則。

13、7.便于施工管理不同條件的施工場地對施工效率會產(chǎn)生較大的影響，因此，項目在分期的時候，要盡量遵循便于各個分期的施 工管理為原則，確保每個分期的施工半徑較小，作業(yè)面較小、效率較高、成本較低。另外，8.優(yōu)先開發(fā)臨近道路土地如果一個地塊緊鄰一條道路，那么為了確保前期開盤的產(chǎn)品形象，開發(fā)商一般先開發(fā)臨近道路的土地，然后逐 步往里側(cè)進行開發(fā)，否則就會出現(xiàn)，進入開盤現(xiàn)場要先經(jīng)過一片荒地的現(xiàn)象。如果一個地塊緊鄰多條道路，那么則 優(yōu)先開發(fā)臨近主干道的土地。9.各分期之間影響最小一個項目若分期開發(fā)，前面的分期交房時，后面的分期可能正在施工，這必然對已交房分期產(chǎn)生影響，為了減 少后面分期施工對前面分期的影響，分期

14、時應盡可能使各個分期之間的接觸面最小，使受影響的樓棟最少。10.便于靈活 “滾動開發(fā)”開發(fā)商的自有資金往往是有限的，針對一個大盤，開盤上往往要利用自有資金實現(xiàn)滾動開發(fā)。因此，各個分 期之間規(guī)模的設(shè)置以及產(chǎn)品的排布要進行測算，滿足利用自有資金滾動開發(fā)的要求。一般情況下，各個分期之間的 投資規(guī)模不易差別太大。11.盡量減少前期投入房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集性行業(yè)，所需投資很大，又是一個風險較大的行業(yè)。對于一個房地產(chǎn)項目而言，如果 前期投資過大，則投資風險必然加大，更何況房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的體現(xiàn)更多的在于其啟動資金的投資回報率，而 不是總投資回報率。因此，盡量減少前期投入，降低投資風險，提高項目啟動資金

15、的投資回報率是房地產(chǎn)開發(fā)，尤 其是大型房地產(chǎn)項目開發(fā)的關(guān)鍵。12.有利于吸引人氣，創(chuàng)造開門紅為了吸引人氣，創(chuàng)造首期開盤開門紅，形成良好的口碑，開發(fā)商往往需在開發(fā)規(guī)模和配套設(shè)施上下功夫，在首 期開發(fā)項目中應形成一定的規(guī)模， 配備必要的配套設(shè)施， 解決居民必要的生活配套， 比如說將會所等彰顯項目品質(zhì) 的配套優(yōu)先放在首期開發(fā)。13.有利于調(diào)整開發(fā)策略，適應市場變化由于市場是不斷變化的，很難預測若干年后的市場，尤其是針對不太成熟的市場，市場發(fā)展變化很快，因此對 于一個大盤，開發(fā)商在統(tǒng)一規(guī)劃時應留有余地，可根據(jù)市場的變化來調(diào)整后期的開發(fā)步驟和產(chǎn)品策略。14.經(jīng)濟效益最大化對于一個大盤，往往會有多種備選的

16、分期方案，其對應的整體收益水平也往往是有差別的，一般情況下，開發(fā) 商都會優(yōu)先選擇經(jīng)濟效益最大化的分期方案。四、項目分期的深度項目分期是一個隨著項目開發(fā)進程的推進， 由粗到細，由宏觀到微觀不斷細化過程，在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段, 對分期深度的要求也不盡相同。1.可研階段在可研階段，一般情況下要明確項目分幾期、各個分期在土地上的位置、各個分期面積指標的范圍、各個分期 的產(chǎn)品類型范圍、各個分期的成本收益指標、各個分期的開工、開盤、竣工、交房日期。2.定位階段在定位階段，一般情況下要在可研的基礎(chǔ)上再次明確項目分幾期、各個分期在土地上的位置、各個分期面積指 標的范圍、各個分期的產(chǎn)品類型，并對各個分期的成本

17、收益指標、各個分期的開工、開盤、竣工、交房日期等內(nèi)容 進行刷新。3.方案階段在方案階段，一般情況下要進一步明確各個分期在規(guī)劃圖上的位置、各個分期的具體產(chǎn)品構(gòu)成、各個分期所包 含的樓棟、各個分期準確面積指標，并對各個分期的成本收益指標、各個分期的開工、開盤、竣工、交房日期進行 刷新。另外，還需要確定公共配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施在各個分期之間成本的分攤原則。五、項目分期開發(fā)的相關(guān)要求（一）對開發(fā)的要求1.土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理土地在經(jīng)過競拍/協(xié)議出讓獲得后，應按要求繳納土地出讓金和契稅， 然后整塊辦理土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可 證，分別做可行性研究分析報告、環(huán)境評估報告、交通影響評估等，并分別報

18、政府相關(guān)職能部門審批。2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預售許可證的辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預售許可證，可根據(jù)公司制定的分期開發(fā)計劃，分批報政府相關(guān)職能部門 相關(guān)資料，分批獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預售許可證。3.其它審查報告、合同備案、相關(guān)手續(xù)辦理其他手續(xù)如防雷審查、巖土勘察審查、抗震審查、施工圖審查等；合同備案如設(shè)計勘察合同備案、監(jiān)理合同備 案、總包合同備案等；質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)手續(xù)等均可根據(jù)公司制定的分期開發(fā)計劃，分批報政府相關(guān)職能部門審批。（二）對設(shè)計的要求1.方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計可根據(jù)項目開發(fā)進度計劃，靈活選擇整體設(shè)計或分期設(shè)計

19、，關(guān)鍵是要滿足施 工和營銷進度節(jié)點要求，但一般情況下，為了通盤考慮整個項目，開發(fā)商往往先整體規(guī)劃，然后針對后面的分期根 據(jù)市場環(huán)境的變換再進行細化或調(diào)整。2.景觀設(shè)計、綜合管線設(shè)計景觀設(shè)計、綜合管線設(shè)計平衡應結(jié)合整個小區(qū)風格定位，進行整體設(shè)計，但要滿足分期交房的進度要求。3.售樓處設(shè)計、樣板房裝修設(shè)計、樣板區(qū)景觀設(shè)計售樓處設(shè)計、樣板房裝修設(shè)計、樣板區(qū)景觀設(shè)計的進度應滿足營銷進度節(jié)點要求。（三）對發(fā)包的要求監(jiān)理單位、施工單位等的發(fā)包方式，要根據(jù)公司制定的項目分期交房計劃，結(jié)合設(shè)計圖紙的完成情況來確定， 可以分期發(fā)包，也可以整個地塊統(tǒng)一發(fā)包，目的是控制開發(fā)成本，保證發(fā)包進度，確保發(fā)包能滿足項目開發(fā)

20、的質(zhì)量 與進度要求的目的。其中發(fā)包中須重點關(guān)注的問題為：項目的整體開發(fā)計劃、分期交房計劃；施工圖的出圖深度與 進度，如施工圖能及時提供，并且滿足招標條件，可以采用清單招標，利于甲方的成本控制，但招標時間較長，反之，采用費率招標，招標時間可以大大縮短，但結(jié)算有風險，成本難以預先控制；整體采購與分期采購的平衡與協(xié) 調(diào)。（四）對施工的要求1.對分期施工標段的劃分要求工程開工前， 須根據(jù)公司制定的分期交房計劃， 對施工標段進行劃分， 盡量做到既不影響先期交房入住的業(yè)主 的正常生活，也要能保證后期工程的銜接與施工管理。其中施工標段的劃分需要關(guān)注兩方面的問題：材料的堆放、 臨設(shè)的布置、機械的行走路線、安全

21、文明施工管理等；每期工程之間能很好的銜接。2.對各種證照辦理進度的要求在項目開工之前，應根據(jù)分期交房計劃加強同相關(guān)建設(shè)主管行政部門的意見征詢工作，以便于規(guī)證、施工許可 證、預售許可證等證照的分批辦理，保證工程的順利實施與銜接。3.對小區(qū)綜合管線施工的要求小區(qū)的綜合管線應根據(jù)整個地塊的情況進行綜合平衡，從而滿足先期交房，同時方便后期工程的管線銜接。其 中管線綜合平衡工作須重點關(guān)注兩方面的問題：管線走向、施工周期；先期完工的綜合管線應預留接駁口，方便后 期管線的銜接。4.對小區(qū)景觀施工的要求小區(qū)景觀須應根據(jù)分期交房計劃，分標段施工，確保分期交房，同時方便后期的景觀施工。其中須重點關(guān)注的 問題為：協(xié)

22、調(diào)好同綜合管線施工的進度關(guān)系；根據(jù)苗木的自然生長規(guī)律，并結(jié)合項目的開發(fā)計劃，確定苗木的進場 時間；同后期景觀施工的良好銜接。5.對甲供材料進場進度的要求對甲供材料的進場時間應根據(jù)工程計劃進行統(tǒng)一安排，從而滿足工期要求，同時通過對過程中供應商配合情況 的反饋，確定是否在后期工程續(xù)標，以節(jié)約對新的甲供材供應商的考察、 發(fā)包時間，加快工程進度，確保工程品質(zhì) 其中須重點關(guān)注的問題為：進場時間；供應商的服務與配合情況、產(chǎn)品品質(zhì)。6.對單體與總體竣工驗收與交付的要求在單體與總體竣工驗收與交付之前，應根據(jù)分期交房計劃，加強同相關(guān)建設(shè)主管行政部門的意見征詢工作。單體應內(nèi)部先行驗收，以達到總體驗收要求，后期應加

23、快總體驗收進度，保證相關(guān)手續(xù)（竣工備案等）的順利辦理， 確保按期交房。7.對已交付工程現(xiàn)場分區(qū)與圍護的要求對已交付分期同施工現(xiàn)場之間，應該設(shè)置圍擋進行合理分割，從而確保先期入住業(yè)主的生活不受影響，其中， 須重點關(guān)注的問題為：應該對于已交房但無業(yè)主入住的期塊，應做好物業(yè)交接；合理安排施工場地，確保后期工程 的順利實施。（五）對財務的要求應根據(jù)分期開工計劃、開盤計劃、竣工計劃，預測不同階段的現(xiàn)金流情況，進而制定合理的資金籌措計劃。另 外，應根據(jù)分期交房計劃，制定整體稅務籌劃方案及收入確認計劃。六、項目分期開發(fā)帶來的風險與對策1.開發(fā)風險：對分期開發(fā)、分期交房而言，綜合管線的布置、埋設(shè)等工程的竣工驗

24、收完成是達到交房節(jié)點的必備條件 之一，也是風險點之一。而就目前公司的開發(fā)項目來說，綜合管線的設(shè)計及平衡往往在建筑單體設(shè)計完成幾個月之 后才能完成，尤其是供電外線方面的征詢、設(shè)計，更是長達兩個月左右甚至更長時間，施工更是被拖后，造成在臨 近竣工前匆匆完成。對策：為保證能按期交房，應事先加大綜合管線方面溝通、征詢的力度。2.營銷風險：分期交房的每期面積、每期價格、時間次序、交房的具備條件等的確定對營銷工作提出較大挑戰(zhàn)。對策：提前協(xié)商確定分期交房的每期面積、時間次序、交房的具備條件、每期價格，以滿足整個項目的開發(fā)計 劃與資金回籠計劃，并需要開發(fā)、工程等的大力配合。綜合管線的施工應滿足分期交房的要求，樣板區(qū)，參觀通道 同施工場地、施工道路要有良好的分隔，確保后期施工不影響前期已交房區(qū)域。同時，交房前，工程、營銷、物業(yè) 三個部門應配合聯(lián)合驗收，確保達到之前制定的交房標準的要求。3.設(shè)計風險：綜合管線設(shè)計平衡問題是設(shè)計工作的一大難點與風險。對策：事先加大綜合管線方面溝通、征詢的力度。4.發(fā)包風險：針對分期開發(fā)項目，監(jiān)理單位、施工單位的統(tǒng)一發(fā)包與分期發(fā)包的選擇、甲供材料的整體采購與分期采 購的選擇是一個風險與難點。對策：根據(jù)項目整體開發(fā)計劃、分期交房計劃與施工圖設(shè)計情況，確定監(jiān)理單位、