VT-CB-WI006-動態(tài)成本管理操作指導(dǎo)書

1、北京萬通地產(chǎn)股份有限公司 項目管理手冊 操作指導(dǎo)書動態(tài)成本管理操作指導(dǎo)書編號：VT/CB/WI006版號： A0工程動態(tài)成本管理操作指導(dǎo)書編輯 霍新華 日期2007-11-28 審核 于琛、楊毅清 日期2007-11-28 批準(zhǔn) 許立 日期 2007-11-28修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人為加強工程實施階段的成本監(jiān)控，通過合約及動態(tài)成本管理，監(jiān)控工程合約執(zhí)行情況及成本變動情況，對可能超過目標(biāo)成本的情況及時預(yù)警，從而及時采取糾偏措施，使工程造價最終達(dá)到控制在目標(biāo)范圍之內(nèi)。1. 術(shù)語和定義1.1 原始目標(biāo)成本：指依據(jù)施工圖編制的項目目標(biāo)成本。1.2 目標(biāo)成本調(diào)整：指在工程實施過

2、程中發(fā)生的重大設(shè)計變更經(jīng)公司審批程序?qū)徟_認(rèn)后的目標(biāo)成本調(diào)整。1.3 動態(tài)目標(biāo)成本：指已發(fā)生成本+截止報告期未發(fā)生的預(yù)計實際成本。2. 職責(zé)2.1. 項目公司成本部2.1.1. 組織造價咨詢單位編制項目合約規(guī)劃，并經(jīng)項目公司工程部、總部各管理中心審核。2.1.2. 組織項目獨立工程的招標(biāo)、定標(biāo)、簽約。2.1.3. 組織造價咨詢單位起草總包及指定分包工程或指定供應(yīng)招標(biāo)文件。2.1.4. 組織造價咨詢單位辦理工程結(jié)算。2.2. 總部采購中心2.2.1 組織集中采購招標(biāo)的發(fā)標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)。2.2.2 簽訂戰(zhàn)略集中招標(biāo)采購協(xié)議。2.3. 總部成本管理中心2.3.1. 參與集中招標(biāo)采購的招標(biāo)全過程。2.

3、3.2. 審定項目提交的合約規(guī)劃和目標(biāo)成本。2.3.3. 匯總各項目的月度動態(tài)成本報表并向總部提交公司合同及動態(tài)成本報告。3. 動態(tài)成本管理要求3.1. 統(tǒng)一目標(biāo)成本測算及動態(tài)成本報表格式3.1.1 項目公司成本部依據(jù)施工圖及合約規(guī)劃制訂工程實施階段的目標(biāo)成本，報公司總經(jīng)理辦公會審批3.1.2 由總部成本管理中心統(tǒng)一制訂動態(tài)成本報表格式及要求3.2. 動態(tài)成本的編制原則：3.2.1. 項目分期開發(fā)，需按分期開發(fā)范圍單獨編制，原則是通過報表能動態(tài)反映各期開發(fā)的獨立成本情況。3.2.2. 動態(tài)成本報表中的工程項目列設(shè)置了一級科目及二三級科目，各項目公司編制報表時，原則上一級科目固定不變，其二級科目

4、及三級科目可根據(jù)各項目公司具體情況，自行調(diào)整，二級科目及三級科目在設(shè)置原則上應(yīng)遵循各項目公司的合約分派原則。3.2.3. 動態(tài)成本報表二級科目及三級科目的目標(biāo)成本額度均為該項目的估計結(jié)算成本。3.2.4. 動態(tài)成本報表（A）列為各項目經(jīng)總部審批確認(rèn)的原始目標(biāo)成本。3.2.5. 動態(tài)成本報表（B）列為各項目由于客觀情況的變化或重大設(shè)計修改，造成原始目標(biāo)成本發(fā)生變化，在按照相應(yīng)審批權(quán)限經(jīng)過批準(zhǔn)后，做出增減調(diào)整金額，其原始目標(biāo)成本（A）+增減調(diào)整金額（B）作為該項目的動態(tài)目標(biāo)成本。3.3. 動態(tài)成本報表的科目：3.3.1. 一級科目：3.3.1.1. 前期費用；3.3.1.2. 建安工程費；3.3.

5、1.3. 基礎(chǔ)設(shè)施費（紅線內(nèi)小市政）；3.3.1.4. 公共配套設(shè)施費；3.3.1.5. 不可預(yù)見費（指不可預(yù)見的增加項目或彌補上述成本科目中的額度不足部分）；3.3.2. 二級及三級科目（詳見目標(biāo)成本確定操作指導(dǎo)書）3.3.2.1. 目標(biāo)成本二級科目依據(jù)合約規(guī)劃的分派原則訂立；3.3.2.2. 目標(biāo)成本三級科目依據(jù)具體簽約的合同項目訂立。3.3.2.3. 目標(biāo)成本科目與財務(wù)核算科目盡量保持一致。3.3.3. 采集報表數(shù)據(jù)3.3.3.1. 項目公司成本部需動態(tài)跟進(jìn)并采集前期、建安、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等成本信息。3.3.3.2. 基于目標(biāo)成本分類科目，根據(jù)合同分派的范圍將相關(guān)的成本信息錄入相應(yīng)成

6、本科目下。3.3.3.3. 采集錄入的信息包括：合同編號、合同名稱、已簽約價格、已審定變更費用、動態(tài)調(diào)整預(yù)留變更費用額度、付款額度及比例。3.4. 月度成本報表3.4.1. 隨著各分項合同的簽訂和履行，項目公司成本部須每月跟蹤匯總工程項目動態(tài)成本，并按照總部成本管理中心統(tǒng)一的格式編制，于每月25號上報總部成本管理中心。3.4.2. 已簽約合同金額：項目公司成本部根據(jù)已簽訂合同的類別，在相應(yīng)成本科目下建立合同動態(tài)信息，并將合同金額錄入相應(yīng)的欄目，最后匯總各成本科目下的合同金額。合約規(guī)劃時盡量要求基于分期項目的成本科目，如果因客觀原因無法達(dá)到，則需要項目公司成本部對該合同進(jìn)行各期分?jǐn)?，形成合同金額

7、分?jǐn)偙?，然后將分?jǐn)偟慕痤~分別錄入到分項目標(biāo)成本科目下。3.4.3. 未簽約合同金額的估計：基于分期項目目標(biāo)成本科目，項目公司成本部需每月全面估計當(dāng)前進(jìn)度下未簽約合同的明細(xì)，形成月度未簽約合約估算表，并將合約金額分別匯總后填入動態(tài)成本月度報表相應(yīng)欄目。3.4.4. 已審定變更增減費用：按照設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理指導(dǎo)書對發(fā)生的變更經(jīng)審核通過并與承包方協(xié)商確認(rèn)后，每月將各項合同的已審定洽商變更金額匯總，并填入動態(tài)成本月度報表相應(yīng)欄目。3.4.5. 預(yù)估待發(fā)生變更洽商費用：動態(tài)調(diào)整預(yù)留變更費用額度，并填入動態(tài)成本月度報表相應(yīng)欄目。3.4.6. 成本差異分析。填寫成本差異分析表并對差異產(chǎn)生的原因進(jìn)行詳細(xì)

8、分析，同月報一同上報總部成本管理中心。3.5. 月度動態(tài)成本分析3.5.1. 項目公司成本部每月需根據(jù)編制的動態(tài)成本月度報表，分析總結(jié)截至報告期的成本狀況，作出報告期動態(tài)成本與目標(biāo)成本之間差異的分析性結(jié)論，分析差異產(chǎn)生的原因及彌補建議性意見。3.5.2. 總部成本管理中心在審閱分析各項目的月度成本報告后綜合提出獨立分析報告，針對可能突破目標(biāo)成本的風(fēng)險因素提出預(yù)警，提出具體解決建議。3.5.3. 糾偏措施：3.5.3.1. 如果動態(tài)成本可能出現(xiàn)超過目標(biāo)成本的原因是由于采購招標(biāo)結(jié)果偏高，需要分析具體原因，檢討采購招標(biāo)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的適用性并提出調(diào)整招標(biāo)采購策略的具體辦法。3.5.3.2. 如果動態(tài)成本

9、可能出現(xiàn)超過目標(biāo)成本的原因是由于工程管理計劃性不強、造成工程洽商或設(shè)計變更偏多，總部工程管理中心、總部設(shè)計中心需要針對實際情況，采取糾偏措施及時堵住漏洞4. 項目成本核算與分析4.1 成本核算及經(jīng)濟(jì)活動分析要求4.1.1 每季度末月2530日間定期進(jìn)行本季度成本核算及經(jīng)濟(jì)活動分析。4.1.2 總部成本管理中心認(rèn)為有必要時，可以按項目開發(fā)階段（如前期工作完成、±0.00結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂）進(jìn)行成本核算及經(jīng)濟(jì)活動分析。4.1.3 項目公司成本經(jīng)理是工程成本核算和經(jīng)濟(jì)活動分析的責(zé)任人，其余各部門均是配合部門。最終由項目公司成本部經(jīng)理匯總，形成完整報告，上報到總部成本管理中心審核。4.2 工

10、程成本差異分析表的編制方法4.2.1 成本差異分析表是進(jìn)行成本核算及經(jīng)濟(jì)活動分析的主要文件，由項目公司成本部依據(jù)成本動態(tài)控制表于每季末月30日前完成。4.2.2 項目公司在完成成本差異分析表的同時，應(yīng)提出上月度工程成本的核算意見，供經(jīng)濟(jì)活動分析使用。其主要內(nèi)容應(yīng)包括：4.2.2.1 各成本科目上月度的總體變動情況（超支或節(jié)?。┘摆厔菖袛?。4.2.2.2 工程成本在上月度發(fā)生較大變動（超支或節(jié)省）的成本細(xì)項的變動情況及趨勢判斷。4.2.2.3 實際發(fā)生成本與目標(biāo)成本的比較和說明及控制成本的建議。4.3 成本動態(tài)控制表的編制方法4.3.1 成本動態(tài)控制表由月度成本動態(tài)控制總表、月度成本動態(tài)控制表、

11、合同臺帳、設(shè)計變更臺帳、現(xiàn)場簽證臺帳、成本預(yù)警臺帳組成。4.3.2 根據(jù)簽訂的各類合同的內(nèi)容確定合同臺帳項目的分類明細(xì)劃分，并可根據(jù)合同適當(dāng)合并目標(biāo)成本表中相應(yīng)的分部分項工程；合同金額應(yīng)為合同價款真實值，如簽訂合同時為暫定金額，按照相關(guān)制度，在規(guī)定時間內(nèi)確定真實的合同價款，填入合同金額表內(nèi)。4.3.3 設(shè)計變更臺帳和現(xiàn)場簽證臺帳的項目，按照合同臺帳的分類明細(xì)進(jìn)行劃分，同合同臺帳相應(yīng)合同建立一一對應(yīng)關(guān)系。4.3.4 月度成本動態(tài)控制表根據(jù)合同臺帳、設(shè)計變更臺帳、現(xiàn)場簽證臺帳、成本預(yù)警臺帳匯總而成。4.3.5 月度成本動態(tài)控制總表根據(jù)月度成本動態(tài)控制表，合并相應(yīng)項目匯總而成。4.4 月度工程經(jīng)濟(jì)活

12、動分析的主要內(nèi)容4.4.1 工程經(jīng)濟(jì)活動分析的主要內(nèi)容：工程成本增減情況分析，包括設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、材料差異調(diào)整、工程補充協(xié)議、甲供材料價格變動等方面的控制情況。4.4.2 對超支或即將發(fā)生超支的成本細(xì)項，分析找出原因，制訂相應(yīng)的控制成本措施。4.4.3 針對節(jié)省成本的成本細(xì)項，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，為下一步的成本控制工作提供指導(dǎo)。4.4.4 完成月度工程成本核算及經(jīng)濟(jì)活動分析報告，該報告應(yīng)對主要經(jīng)濟(jì)活動（如融資、銷售等）對項目目標(biāo)成本和效益的影響做出評估，并同時下達(dá)下月度成本管理工作指引，明確成本控制重點和主要措施。5. 成本細(xì)項超支報警范圍和要求5.1 成本報警的適用范圍5.1.1 項目開發(fā)建設(shè)

13、過程中發(fā)生了原先預(yù)見不到的事項或者因管理不善，導(dǎo)致成本細(xì)項即將發(fā)生或很可能發(fā)生超出目標(biāo)成本時，由報警人向上一級總經(jīng)理發(fā)出警訊，進(jìn)行成本報警。5.1.2 不可預(yù)見的事項范圍，包括但不限于以下內(nèi)容：5.1.2.1 發(fā)生工程事故或其他經(jīng)營活動中的事故。5.1.2.2 發(fā)生法律訴訟。5.1.2.3 因經(jīng)濟(jì)合同的對方不履行合同或與我方在履行合同中有糾紛。5.1.2.4 因政府或壟斷行業(yè)以行政手段（如制定法規(guī)、政策）調(diào)整收費、稅率、稅收優(yōu)惠政策、利率標(biāo)準(zhǔn)。5.1.2.5 發(fā)生原先未預(yù)見的情況而增加了經(jīng)濟(jì)合同的補充協(xié)議、對外承擔(dān)新的責(zé)任。5.1.2.6 目標(biāo)成本預(yù)測時信息不全導(dǎo)致不準(zhǔn)確。5.1.2.7 發(fā)生

14、重大設(shè)計變更。5.1.2.8 本經(jīng)營期或相關(guān)經(jīng)營期變動，導(dǎo)致原分?jǐn)傎M用及稅金變化。5.1.2.9 因稅收及優(yōu)惠政策變化導(dǎo)致稅金指標(biāo)或稅收優(yōu)惠指標(biāo)增減。5.1.2.10 因商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)生變化或技術(shù)要求及交房標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化而引起的成本增加。5.1.2.11 由于市場因素或公司主動調(diào)整競爭策略、項目產(chǎn)品定位發(fā)生變化或規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)發(fā)生重大調(diào)整而引起增減。5.1.3 管理不善的范圍，包括但不限于以下內(nèi)容：5.1.3.1 作業(yè)現(xiàn)場管理松懈，導(dǎo)致物料被盜或被搶。5.1.3.2 計算不精發(fā)生多余采購物資。5.1.3.3 為無效勞動支付了勞動報酬。5.1.3.4 工作質(zhì)量低劣引起的返工開支。5.1.3.5

15、使用過程中的浪費。5.1.3.6 非必需的計劃外開支。5.1.3.7 未能以市場最合理的價格采購或價與質(zhì)不匹配。5.1.3.8 工期拖延造成的費用增加。5.2 成本報警操作要求5.2.1 只要某個成本細(xì)項即將發(fā)生超支或很大可能超支（如已訂經(jīng)濟(jì)合同總價已超支，變更設(shè)計測算已超支等）就必須報警，而不是成本科目超支再報警。5.2.2 項目公司成本部經(jīng)理是工程成本超支的報警責(zé)任人。5.2.3 工程成本細(xì)項，針對每一開發(fā)項目由項目公司成本部按合約規(guī)劃及施工計劃將目標(biāo)成本分解設(shè)置階段控制目標(biāo)，若某個階段成本超該階段成本控制目標(biāo)，就等于超成本細(xì)項，成本控制部進(jìn)行成本報警。5.2.4 所有成本報警均應(yīng)填寫項目

16、成本細(xì)項超支預(yù)警報批表并按表中程序進(jìn)行審批。情況緊急時（如工程事故處理）可先口頭報警，但必須在三日內(nèi)補辦書面審批文件。5.3 成本超支報警處理成本細(xì)項的超支報警由項目公司提出處理意見，由總部各管理中心審核，一般情況可以分別選擇以下三種方式：5.3.1 不使用預(yù)備費，需按項目成本細(xì)項超支預(yù)警報批表的要求，超出細(xì)項目標(biāo)成本10%以內(nèi)的（含10），報總部成本管理中心審核。超出細(xì)項目標(biāo)成本10%以外的，報總部成本管理中心審核后，報總部主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)。同時需在備注中明確超支部分成本來源（成本細(xì)項）。5.3.2 使用預(yù)備費，需按項目成本細(xì)項超支預(yù)警報批表的要求，且項目公司須報送詳細(xì)的相關(guān)依據(jù)資料。報總部成本管理中心審核，由總部主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)，在成本動態(tài)控制表中列出具體的調(diào)整明細(xì)。5.3.3 調(diào)增目標(biāo)成本，需按項目成本細(xì)項超支預(yù)警報批表的要求，且項目公司須報送詳細(xì)的相關(guān)依據(jù)資料。報總部成本管理中心審核，由