亮房地產(chǎn)、建安營改增答疑

1、房地產(chǎn)建安營改增答疑 問題1:我是河南信陽的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般納稅人， 我想問一下現(xiàn)在收到的預(yù)收款，需不需要給客戶開發(fā) 票？怎么開？稅率是多少？一般不建議開發(fā)票。因?yàn)楦鶕?jù)國家稅務(wù)總局貨物 與勞務(wù)稅司對關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn) 的通知（財(cái)會201636號）解讀，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn) 項(xiàng)目，不確認(rèn)納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)，根據(jù)財(cái)會201636號 第四十五條規(guī)定，“先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng) 天”，開具發(fā)票的將確認(rèn)為納稅義務(wù)發(fā)生，形成納稅 義務(wù)。但是，實(shí)務(wù)中，可能客戶在辦理銀行按揭、公積 金貸款，按揭銀行、公積金中心可能會要求提供發(fā)票， 對此，河南省國家稅務(wù)

2、局營改增問題快速處理機(jī)制（專期九）答復(fù)：根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年第18號公告文件規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷 售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3% 的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，先向購房者開具 增值稅普通發(fā)票， 稅率填寫 3%的預(yù)征率， 并按照預(yù)征 率預(yù)繳稅款，待正式交易完成時(shí)，對收取預(yù)收款時(shí)開 具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時(shí)開具全額增值稅 發(fā)票，按照相關(guān)適用稅率或征收率補(bǔ)征稅款。此問題，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)與納稅實(shí)務(wù) （第二版）162163頁納稅實(shí)務(wù)解析 （2）中已經(jīng)解答， 有這本書的朋友可以看看。問題 2：我公司今年 2 月份收到的一批房子的預(yù)收款，沒

3、 開發(fā)票，只給客戶開的收據(jù)，當(dāng)時(shí)承諾說等今年 8 月 份交錢的時(shí)候一起開發(fā)票，現(xiàn)在有客戶來要發(fā)票，我 們要怎么開？根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 18 號）第十七條和第二十四條的規(guī)定， 對于 2016 年 4 月 30 日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè) 稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅 普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。安徽省國家稅 務(wù)局、河南省國家稅務(wù)局、深圳市國家稅務(wù)局明確， 國稅部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按上述規(guī)定補(bǔ)開的增值稅 普通發(fā)票不再征收稅款 , 也不需要申報(bào)。這個(gè)問題，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)與納稅實(shí)務(wù)

4、 （第二版） 168 頁納稅實(shí)務(wù)解析（ 2）中也有解答，有 這本書的朋友可以看看。問題 3：公司現(xiàn)在有三個(gè)項(xiàng)目， 兩個(gè)老項(xiàng)目是按簡易計(jì)稅， 一個(gè)新項(xiàng)目一般計(jì)稅方法計(jì)稅， 現(xiàn)在要新購一辦公樓， 能抵扣嗎？可以抵扣多少？有沒有什么稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅 改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅 2016 36 號）附件 1 的規(guī)定，下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵 扣：（一）用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅 項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理 修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固 定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的 固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括

5、其他權(quán)益性無形資產(chǎn)） 、 不動產(chǎn)。因此，納稅人營改增后購進(jìn)辦公用不動產(chǎn)， 能夠取得增值稅專用發(fā)票，并且不是專用于簡易計(jì)稅 辦法計(jì)稅項(xiàng)目的，按照規(guī)定可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。這個(gè)問題，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)與納稅實(shí)務(wù) （第二版） 166 頁納稅實(shí)務(wù)解析（ 7）中也有解答，有 這本書的朋友可以看看。問題 4：意向金算價(jià)外費(fèi)嗎？在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能在開盤銷售之前， 收取誠意金、認(rèn)籌金、訂金、 VIP 入會費(fèi)等費(fèi)用，在 開盤銷售之后，收取定金。這些費(fèi)用是否屬于預(yù)收款 呢？如果屬于預(yù)收款，則需要預(yù)繳增值稅，如果不屬 于預(yù)收款，則不需要預(yù)繳增值稅。對此，國家層面的 文件中并無明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取這些

6、費(fèi)用 存在納稅風(fēng)險(xiǎn)。從性質(zhì)上判斷，開盤銷售之前，收取 誠意金、認(rèn)籌金、訂金、 VIP 入會費(fèi)等費(fèi)用，是為了 積累客戶收取的，并不屬于交易款項(xiàng)，而定金屬于交 易款項(xiàng)。湖北省國家稅務(wù)局、河南省國家稅務(wù)局、山 東省國家稅務(wù)局已經(jīng)明確， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款， 為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房 地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、 認(rèn)籌金和訂金等， 定金屬于預(yù)收款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能在開盤銷售之前，收取誠意 金、認(rèn)籌金、訂金、 VIP 入會費(fèi)等費(fèi)用，根據(jù)上文的 分析，明確不屬于價(jià)外費(fèi)用；在開盤銷售之后，收取 定金等費(fèi)用，定金屬于交易款項(xiàng)，應(yīng)該屬于價(jià)內(nèi)費(fèi)用。這個(gè)問題，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)與納

7、稅實(shí)務(wù) （第二版）161165 頁納稅實(shí)務(wù)解析中也有解答， 有這 本書的朋友可以看看。問題 5： 我們公司有幾戶因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的紛爭可能要退房， 去年簽的合同，要真退房怎么處理？是去地稅還是國 稅？根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅 改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅 2016 36 號）附件 2 規(guī)定，試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試 點(diǎn)之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減 除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納 的營業(yè)稅。這個(gè)問題，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)與納稅實(shí)務(wù) （第二版） 161 頁納稅實(shí)務(wù)解析中也有解答，有這本 書的朋友可以看看。問題 6：公司名下沒有車輛 ,公司與管理

8、、生產(chǎn)、銷售等部 門的部分員工簽訂了私車公用協(xié)議 ,這樣的情況下 : 1. 員工加油取得的增值稅專用發(fā)票可以抵扣嗎 ? 2.開具 的發(fā)票一定要開公司抬頭才可以報(bào)銷嗎 ?如果開的是 車牌號碼會有影響嗎 ?車改的問題，營改增相關(guān)文件沒有明確規(guī)定，所 以存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人認(rèn)為，如果業(yè)務(wù)真實(shí)、取得合 規(guī)發(fā)票即增值稅專用發(fā)票 （同時(shí)取得發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)， 抬頭為公司名稱全稱）、且資金通過公司支付，可以 用于抵扣。但車改的資金支付一般是通過個(gè)人支付， 再回公司報(bào)銷的形式，所以可能存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此回 答僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，具體請咨詢稅務(wù)機(jī)關(guān)，并以稅務(wù) 機(jī)關(guān)意見為準(zhǔn)。問題 7：交房發(fā)生面積差 ,是開增值稅普通紅字發(fā)

9、票到地 稅申請退還已繳納的營業(yè)稅 ?財(cái)稅 201636 號文件附件 2營業(yè)稅改征增值 稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定第一條第十三款規(guī)定，試點(diǎn) 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點(diǎn)之日前已繳 納營業(yè)稅，營改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的， 應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。試 點(diǎn)納稅人納入營改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因 稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策 規(guī)定補(bǔ)繳營業(yè)稅。河南省國家稅務(wù)局明確，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)在交房時(shí)對面積差需要補(bǔ)開或開紅票沖減的， 如果營改增之前開具地稅發(fā)票，營改增后可以開具增 值稅普通發(fā)票進(jìn)行沖減或補(bǔ)繳。這個(gè)問題，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)與納稅實(shí)務(wù) （第二版）16

10、7168 頁納稅實(shí)務(wù)解析中也有解答， 有這 本書的朋友可以看看。問題 8： 房產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的增值稅，如項(xiàng)目結(jié)束后，未抵完 的如何辦？如果項(xiàng)目結(jié)束房產(chǎn)企業(yè)工商變更為物業(yè)管 理，能否抵扣物業(yè)管理的應(yīng)繳增值稅？現(xiàn)行營改增試點(diǎn)政策中沒有項(xiàng)目清算的規(guī)定。根 據(jù)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法的規(guī)定，符合 條件的進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中扣除，期末留抵稅 額可以抵扣以后月份的銷項(xiàng)稅額。這個(gè)問題，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)與納稅實(shí)務(wù)（第二版） 167 頁納稅實(shí)務(wù)解析中也有解答，有這本 書的朋友可以看看。問題 9： 營改增選擇簡易計(jì)稅方式，取得的增值稅發(fā)票要 不要核算進(jìn)項(xiàng)稅額，申報(bào)時(shí)再做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，請李 老師指導(dǎo)。個(gè)人認(rèn)

11、為，選擇簡易計(jì)稅方式的，可以直接計(jì)入 成本，沒必要核算進(jìn)項(xiàng)稅額，再做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，這 樣太麻煩。個(gè)人意見，僅供參考。 問題 10：公司開發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)樓盤：有 1 號樓、2 號 樓、3 號樓、綜合樓、幼兒園、配電房等。其中：1#.2# 第一層是商鋪二層以上是商品房。 3#.4# 是廉租房和還 原房這兩棟第一層也是商鋪二層以上面全是住宅。綜 合樓里有商鋪、物業(yè)、寫字樓等，請教老師：財(cái)務(wù)賬 務(wù)設(shè)立確定的成本核算對象應(yīng)如何劃分，是按以下哪 種方法？ 1、是按每棟樓設(shè)立成本核算對象？（如按： 1 號樓、 2 號樓、 3 號樓、 4 滿天飛樓、綜合樓、幼兒 園、配電房等） 2、是按不同的功能劃分并設(shè)立

12、成本核 算對象？（將全部開發(fā)樓盤的這么多棟房，按同功能 的進(jìn)行合并歸集設(shè)立成本。我認(rèn)為是二者的結(jié)合。但用一種方法可能無法實(shí) 現(xiàn)核算目的。您這個(gè)問題與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)與納稅實(shí)務(wù) （第二版） 79-83頁舉例非常相似， 有這本書的朋友可 以看看。問題 10：采取買房送家電的銷售方式，房地產(chǎn)企業(yè)可否抵 扣購買家電的進(jìn)項(xiàng)稅額？對于買房送家電問題，山東省國家稅務(wù)局明確， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房贈送裝修、家電，作為房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種營銷模式， 其主要目的為銷售住房。 購房者統(tǒng)一支付對價(jià)，可參照混合銷售的原則，按銷 售不動產(chǎn)適用稅率申報(bào)繳納增值稅。進(jìn)項(xiàng)稅額就應(yīng)允 許抵扣。這個(gè)問題，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)

13、與納稅實(shí)務(wù) （第二版） 166 頁納稅實(shí)務(wù)解析中也有解答，有這本 書的朋友可以看看。問題 12：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓處、樣板間的進(jìn)項(xiàng)稅額可 以抵扣嗎？這些設(shè)施如果最后拆除，已經(jīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng) 稅要轉(zhuǎn)出嗎？售樓處、樣板間與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關(guān)，屬于正 常拆除，個(gè)人認(rèn)為，售樓處、樣板間的進(jìn)項(xiàng)稅額可以 抵扣，已經(jīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅不需要轉(zhuǎn)出。另售樓處、樣 板間的進(jìn)項(xiàng)稅額不屬于營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施 辦法第二十七條明確規(guī)定不能抵扣的范圍。個(gè)人意 見，僅供參考。問題 13：兩個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在同一塊土地上開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目 土地在其中一方名下 ,土地出讓金應(yīng)由誰來扣除？這個(gè)問題應(yīng)該適合作開發(fā)不動產(chǎn)，在房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)會計(jì)

14、與納稅實(shí)務(wù)（第一版）第七章有介紹， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)與納稅實(shí)務(wù)第二版因涉及到 營改增很多政策不明確，把這一章去掉了。因題意不 明確，（1）如果隱名合作開發(fā)，即以一家公司名義開 發(fā)，一般為土地方，個(gè)人判斷，符合條件的土地出讓 金可以抵減銷項(xiàng)稅額。（ 2）如果屬于顯名合作開發(fā)， 一般為聯(lián)合體，一起報(bào)批報(bào)建，這種情況比較少，只 有這種情況才存在誰抵減的問題。個(gè)人意見，僅供參 考。問題 14：房地產(chǎn)企業(yè)以甲供工程形式將工程包給建筑公司， 并給建筑公司開材料費(fèi)的發(fā)票，建筑公司再給房地產(chǎn) 企業(yè)開發(fā)票的時(shí)候，這部分材料款如何開具發(fā)票？作 為貨物單獨(dú)開 16%的票？還是納入建筑服務(wù)開 10%的 票？ 這種形

15、式太復(fù)雜，不知什么目的，在做資金流嗎？個(gè) 人認(rèn)為，應(yīng)納入建筑服務(wù)開 10%的發(fā)票。個(gè)人意見， 僅供參考。問題 15：還有一個(gè)問題，就是我們售樓處有一軟裝合同， 材料占合同價(jià)款的絕大部分，對方想給我們提供 10% 的增票，我們集團(tuán)是要求對方就材料和家具部分提供 16%的稅票。這類合同是如何簽訂的？要看材料誰采購，如果裝飾公司提供，我認(rèn)為是 提供 10%的增票，如果材料甲供，甲方可以從材料和 家具商那里取得 16%的稅票。但如果材料和家具甲供， 裝飾公司可按甲供工程提供 3%的稅票。問題 16：取得的運(yùn)輸發(fā)票，沒有寫明里程單價(jià)，只有總價(jià)， 可以抵扣嗎？對方在河北，換票太麻煩。國家稅務(wù)總局關(guān)于停止使

16、用貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅 專用發(fā)票有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局公告 2015 年第 99 號）規(guī)定，貨運(yùn)專票最遲可使用至 2016年 6 月 30日，7 月 1日起停止使用。目前，只有“增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動車銷 售統(tǒng)一發(fā)票）、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品 收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)”可以抵 扣。問題 16：我們公司項(xiàng)目辦公處前些日子被淹了，電腦什么 的都?xì)Я耍F(xiàn)在新買了一批，用在新項(xiàng)目上抵扣，會 不會有什么風(fēng)險(xiǎn)??？我認(rèn)為不存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，購進(jìn)固定資產(chǎn)除專用于 簡易征收不能抵扣外，其他的全額抵扣。根據(jù)財(cái)政 部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn) 的通知（財(cái)稅 201636號

17、）附件 1 的規(guī)定，下列 項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：（一）用于 簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利 或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、 加工修理修配勞務(wù)、 服務(wù)、 無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、 無形資產(chǎn)、 不動產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn) （不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。因此，納 稅人營改增后購進(jìn)辦公用不動產(chǎn)，能夠取得增值稅專 用發(fā)票，并且不是專用于簡易計(jì)稅辦法計(jì)稅項(xiàng)目的， 按照規(guī)定可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。這個(gè)問題，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)與納稅實(shí)務(wù) （第二版） 166 頁納稅實(shí)務(wù)解析（ 7）中也有解答，有 這本書的朋友可以看看。問題 18：公司 2010 年在

18、郊區(qū)建了 6 棟樓，之前一直出租， 現(xiàn)在有客戶全額收購，其實(shí)中一處是違章建筑，現(xiàn)在購方也知道是違章建筑，但還要買，這個(gè)違章建筑買 賣怎么處理？交什么稅？ 同正常銷售一樣處理。違章不違章只要發(fā)生應(yīng)稅行為，均需按稅法規(guī)定繳納稅款。屬于老項(xiàng)目，按銷 售不動產(chǎn)簡易征收增值稅，其他的附加稅費(fèi)、土地增 值稅、企業(yè)所得稅等正常稅費(fèi)均需繳納，請參考房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)與納稅實(shí)務(wù) （第二版） 9 頁表格。 問題 19：客戶的預(yù)付款部分轉(zhuǎn)為違約金，怎么處理，需要 交什么稅？根據(jù)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十二條規(guī)定 , 違約金屬于價(jià)外費(fèi)用 ,應(yīng)該繳納增值稅。問題 20： 公司自建的辦公樓，有一些閑置的地下停車庫， 租給附近的居民，半年一次租金，之前交的營業(yè)稅， 現(xiàn)在不知道怎么辦了， 9 月 1 號就要收租金了按照不 動產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅， 如果是屬于 2016年 4 月 30 日以前的老項(xiàng)目可以按 5%簡易計(jì)稅。問題 21： 有個(gè)疑問，我們營業(yè)稅按合同約定收款日繳稅， 提前收款的于收款日繳稅。但是在約定收款日之前已 經(jīng)交房，并且簽署移交表（未辦房產(chǎn)證）。我們在移 交房產(chǎn)時(shí)全額繳稅對嗎？還是應(yīng)該