農(nóng)村房屋的買賣合同效力

1、農(nóng)村房屋的買賣合同效力關(guān)鍵詞:農(nóng)村房屋 宅基地使用權(quán) 房屋所有權(quán) 合同效力 地隨房走一、房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和農(nóng)村宅基地使用權(quán)談農(nóng)村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn) 狀，我國的土地所有權(quán)有二種所有制：國有和集體所有.所以任何單位和個人都無法取得土地所有權(quán)，且土地所有權(quán)是 不允許買賣的。而對于房屋是指建筑于地上的供人居住和從 事營業(yè)或其他社會活動的建筑物，其總是建立在土地之上。 土地上一旦建了房屋，對土地的占有、利用在一定時期內(nèi)已 完成，以后主要表現(xiàn)為對房屋的占有、利用，故房屋和土地 不可分及其占有的相排斥，事實上在兩個所有權(quán)不一致時只 能表現(xiàn)為一種占有使用?，F(xiàn)實中土地所有權(quán)人使用他人所有 的房

2、屋，對房屋享有使用權(quán)，房屋所有權(quán)人失去占有使用房 屋的權(quán)利這種情形很少見，這是由于購房、建房的目的所決 定的。而擁有房屋的所有權(quán)而占有土地使用權(quán)的情況大量存 在，如所有的私有建造（包括農(nóng)村在宅基上建設(shè)的房屋）和 商品房屋的所有權(quán)人，所以通常情形下，我國目前都是表現(xiàn) 為房屋所有權(quán)人占有使用土地，而不是土地所有權(quán)人占有使 用房屋。國家為了發(fā)展房地產(chǎn)也建立了國有土地使用權(quán)出讓 的有關(guān)法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權(quán)還在使用期限 內(nèi)，應是地隨房走，而當土地使用權(quán)使用期限已到，這時才 有一個房隨地走還是地隨房走的問題。而土地使用權(quán)的有期 限性，這就會發(fā)生土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)長久 性沖突，導致

3、不動產(chǎn)存在天然的缺陷，而農(nóng)村宅基地上的房 屋不存在這個問題，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的 使用權(quán)，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是 否符合條件。宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)的一種，為我國所特有。它指 的是農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地 所享有的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)一般分為兩種： 農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn) 宅基地的區(qū)別在于：農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟組織成員的資 格是聯(lián)系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會福利和 社會保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特質(zhì)。本文所 講的即是農(nóng)村的宅基地及其上的土地。關(guān)于宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，我國學者

4、大都認為，宅基地 使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)具有如下的特 占：八、1、農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的權(quán)利和利益是 聯(lián)系在一起的。也就是說，農(nóng)民申請宅基地很大程度上是因 為農(nóng)民是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，每一個成員都有權(quán)以個 人或者戶的名義申請宅基地。2、宅基地使用權(quán)是特定主體對于集體土地的用益物權(quán)。 宅基地作為用益物權(quán)，首先表現(xiàn)在權(quán)利人可以對宅基地長期 享有占有、使用的權(quán)利。對于宅基地，權(quán)利人有權(quán)在宅基地 上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權(quán)實質(zhì) 上也可以繼承，因此宅基地使用權(quán)是一種無期限限制的權(quán) 利。3、集體經(jīng)濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土 地資源的有效性，

5、不可能給每個農(nóng)村居民提供更多的宅基 地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需 要，如果允許申請多處，則將導致土地資源的浪費。從以上定義可知，不僅是農(nóng)村村民所享有，也有極少數(shù) 城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對于土地的使用權(quán) 是永久占有的，所有地隨房走是必然的，由于建造人對于房 屋所有權(quán)的長久性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請 人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權(quán)的。二、農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)狀和法條分析目前，對于城市房地產(chǎn)買賣國家也出臺了相關(guān)的法律 法規(guī)來規(guī)范城市房地產(chǎn)的交易。相對于城市來講，規(guī)范農(nóng)村 房地產(chǎn)的買賣的法律法規(guī)只有零星的幾條，而發(fā)生在我們周 圍的農(nóng)村房屋買賣的糾紛卻

6、是時有耳聞，這就給法院的判決 帶來了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權(quán)利義務。同 時對于宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓而使農(nóng)村房屋所有權(quán)人無法 行使所有權(quán)中的處分權(quán)，讓我們先來看看下面兩個案例：1、1992年某城市居民向北京市順義區(qū)后沙峪一村民趙 某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是 農(nóng)民，所以1993年宅基地確權(quán)時使用權(quán)人登記為趙某。這 個民房買賣是趙某的丈夫?qū)⒎蚱薰餐穹哭D(zhuǎn)讓給了城市居民。XX年趙某以未經(jīng)其本人同意被丈夫私自出售房屋為由起 訴這個城市居民，要求法院確認房屋買賣合同為無效合同， 要對方返還房屋。一審法院審理認為，趙某是知道并同意其 丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示

7、真實，買賣合同有 效，駁回趙某的訴訟請求。2、于某系城郊某村農(nóng)民，其經(jīng)有關(guān)部門批準在村里建 了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權(quán)屬于村委 會。被告諸某系城鎮(zhèn)定量戶口人員。2 0 0 1年8月，于某得知諸某欲購房屋的信息后， 請黃某作介紹人，向諸某售房， 并給付了黃某中介費。同月2 5日，于某與諸某達成了購房 協(xié)議書一份。該協(xié)議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給 被告，價款18萬元；房屋的產(chǎn)權(quán)證和宅基地使用權(quán)證書由 原告負責辦理，被告預交房款10萬元，余款8萬元在兩證 交付后付清。該協(xié)議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告 也實際給付了原告10萬元，并住進了該房屋。后因土地管 理部門和房地產(chǎn)

8、管理部門拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判 令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并責令各自返還 財產(chǎn)，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協(xié)議無效，同時 判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項損失3750 元，原告返還被告房款10萬元。同樣是城市居民購買農(nóng)村房屋的糾紛，但法院有兩種截 然不同的判決，說明法律在購買農(nóng)村房屋的糾紛中存在不同 的看法，有關(guān)法律還不夠完善。目前，我國關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要依據(jù)的法條是中 華人民共和國土地管理法第62條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄 市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃， 并盡量使用原有的宅

9、基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級 人民人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第 四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批 準。從62條可以看出這是對宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且 是針對農(nóng)村宅基地申請及建房的規(guī)定，而此條中對于農(nóng)村村 民出賣、出租住房沒有禁止性規(guī)定，只是說農(nóng)村村民出賣、 出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準，這是對一戶只能 申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可 以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地， 而事實是目前農(nóng)村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進 行嚴格審查，對于目前一戶

10、擁有多處宅基地現(xiàn)實中已普遍存 在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規(guī)定一一 戶只能擁有一處宅基地，那么使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存 在矛盾，還有法院在執(zhí)行時也對房屋很難拍賣，故在鄞州區(qū) 法院執(zhí)行農(nóng)村的房屋拍賣時只要求是本村村民即可，所以這 個規(guī)定如嚴格執(zhí)行，可以說農(nóng)村房屋是沒有人可買的，如不 是自住其價值不能實現(xiàn)的。第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn) 讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃 并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地 使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。從上可知，這條是針對建設(shè)用地來說，除了第二款規(guī)定 外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建

11、設(shè)，就不得出 讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認為不能否認農(nóng)村房屋不能買 賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準的，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法 律應是允許的。第2條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制， 即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所 有土地的所有權(quán)由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn) 讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集 體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對于 使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰因是由土地所有權(quán)人決 定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅 基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時涉及土

12、地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須 附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費改收費補交，至 于購入房屋者不應有身份的限定。1982年1月7日國務院批轉(zhuǎn)的通知 明確規(guī)定：“ 社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請審批手續(xù)。集體劃 轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴 禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。”筆者認為這條規(guī)定是針對宅基地所有權(quán)嚴禁買賣、出租 和違法轉(zhuǎn)讓。在1999年5月6日發(fā)布的國務院辦公廳關(guān)于加強土 地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知的第二條規(guī)定：加強對農(nóng) 民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房 地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于 非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用

13、地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn) 企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應 當嚴格依法辦理審批手續(xù)。此條也是針對禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng) 業(yè)建設(shè)用地。對于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒有禁止農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民 占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買 的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。此條應是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購買農(nóng)村的住宅和 使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購買的 規(guī)定相類似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來否定 農(nóng)村房屋買賣合同無效。XX年8月31日山東省人民政府關(guān)于加強農(nóng)村宅基地 管理的通知明確規(guī)定

14、：“嚴格禁止村民或集體組織以任何 名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買賣宅基地，擅自轉(zhuǎn)讓、買賣 的，土地、建設(shè)等行政管理部門不得辦理有關(guān)手續(xù)，并由土 地行政主管部門按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處 理。”山東省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的 意見第56條更加明確的規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn) 移，必須經(jīng)合法批準未經(jīng)審查批準，宅基地使用權(quán)不能 隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。以上這些規(guī)定筆者認為從物權(quán)的法理上分析都有其欠 缺的一面，既然房屋的產(chǎn)權(quán)是村民所有的，建房也是經(jīng)審批 的，而宅基地所有權(quán)是村集體所有，一戶只能一次申請，也 就是說在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用

15、權(quán)是經(jīng) 審批的，所以宅基地使用權(quán)是依附于房屋上表現(xiàn)出來，所有 權(quán)人不能單獨行使占有土地，只能是地隨房走，而現(xiàn)房屋贈 與、買賣是對所有權(quán)的一種處分，是否有效筆者認為應按法 律和國務院的法規(guī)，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)都不能否認合 同的效力。當然從這些從中央到地方的法律法規(guī)說明，政府是禁止 農(nóng)民的住宅向城市居民出售轉(zhuǎn)讓的，所以大多數(shù)的法院也是 按照這個原則判令買賣無效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地使用 權(quán)在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對房屋的占有使用，房屋所有權(quán)人 有權(quán)處分房屋的所有權(quán)及買賣雙方意思自治原則出發(fā)，判令 買賣合同無效在城鄉(xiāng)一體化的今天不是最好的解決辦法。也 不符合同法、民法通則關(guān)于合同無效的規(guī)定還有筆者

16、認為在實際的操作中，嚴格禁止宅基地使用權(quán) 的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析 了在土地使用權(quán)有效期內(nèi)，地隨房走是我國現(xiàn)行法的一項基 本原則，法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，對于禁止單獨 宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但對于建房后如果禁止宅基 地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓，從而禁止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是 有欠缺的，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，國家或 所有人控制對宅基地的使用權(quán)，但實際上卻損害了村民對自 己房屋的所有權(quán)的完全行使。地方政府嚴格禁止宅基地使用 權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權(quán) 具有一定的身份性質(zhì)，但筆者認為這里的身份主要是取得時 的身份性質(zhì)，這如城

17、市居民取得房改房，經(jīng)濟適用房時需審 批，而取得一定時間后允許上市交易，交易時有一定的附加 條件。同樣對于農(nóng)村村民申請取得宅基地并建房后，對于房 屋的所有應采完全權(quán)利的態(tài)度，應允許有條件轉(zhuǎn)讓。對此人 們可能會擔心一旦允許農(nóng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓，則宅基 地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起，這不符合宅基地 使用權(quán)的固有屬性，是沒有必要的，因為國家規(guī)定了一戶一 次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現(xiàn)出來，申 請建房后強調(diào)房屋所有權(quán)完全行使的權(quán)利，只是轉(zhuǎn)讓時設(shè)定 一定的條件，如需經(jīng)村集體同意、征為國有土地、需補交土 地費用等。我們也應該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，這 會使得農(nóng)村的不動產(chǎn)難以進

18、入市場進行交易，使房屋的交換 價值不能實現(xiàn)，在一定程度上會限制農(nóng)民的融資的手段，甚 至會阻礙農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進 城打工，在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置， 如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會造成農(nóng)村房屋的長期空閑， 不符合物盡其用的原則。三、目前在對于農(nóng)村房屋買賣法律欠缺的情況下，農(nóng) 村房屋買賣應采有條件有效原則筆者曾經(jīng)碰到過這樣一個案子，一城市老婦購買了農(nóng) 村的民房用以養(yǎng)老，當?shù)丶w組織也是知道的，從沒有反對 過，從集體組織方面考慮認為宅基地使用權(quán)已給村民使用建 房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過去了，法院卻判令 買賣合同無效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉(zhuǎn)眼

19、就不屬 于自己了，現(xiàn)在無家可歸，境況十分可悲。所以，這樣的規(guī) 定不利于社會的穩(wěn)定，會帶來某些不安定因素，也違反了所 有權(quán)人可行使房屋所有權(quán)處分原則，在沒有改變宅基地所有 權(quán)現(xiàn)狀和對土地的占有和利用狀況下，也違反了合同意思自 治的原則，不管是買方還是賣方都不利，而對集體土地的使 用權(quán)也沒有實質(zhì)的影響而農(nóng)村房屋也應享有完全的物權(quán)，所謂物權(quán)，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對抗第三人的財產(chǎn)權(quán)利。 物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)，是權(quán)利人對物的直接支配；它具 有對抗第三人的效力。對房屋的所有權(quán)是屬于物權(quán)的一種。 從法理上分析，村民對其房屋具有絕對的支配權(quán)。但是，從 實踐上，村民對其房屋并沒有享有該種權(quán)

20、利，這對村民是很 不公平的。同時，按照意思自治原則，對于買賣合同，以雙 方意思達成一致為準。但是，在農(nóng)民房屋轉(zhuǎn)讓的問題上，并 沒有采意思自治原則。這些與法理上相悖。在這里，土地和房屋是兩個物，只是因為土地和房屋自 然上的不可分，法律才創(chuàng)制了房屋所有權(quán)人享有土地使用 權(quán)，并使兩權(quán)主體一致，以簡化因房屋與土地權(quán)利不一致帶 來的麻煩和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨立的物， 但土地和房屋使用權(quán)的一體性，使我國的房地產(chǎn)權(quán)也一體 化。由此便創(chuàng)立了土地使用權(quán)隨房屋的處分而處分，即地隨 房走和房屋隨土地使用權(quán)的處分而處分，即房隨地走這兩個 原則。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，其使用權(quán)由集 體組織按法

21、律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基 地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利， 可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無 權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上以建造了房 屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地的使用權(quán)人。此時，房屋的所有權(quán)與土地的使用權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在 權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點 決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者地隨房走或者房隨地走。 在我國，城市和農(nóng)村私有房屋的宅基地均不得單獨轉(zhuǎn)讓，故 此在這里只存在地隨房走的現(xiàn)象。如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的使用 權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對其建筑

22、物或其他 附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的 處分的權(quán)能。如果宅基地上使用權(quán)人欲走出農(nóng)村，到外面的 世界開辟一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來 發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允 許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對房屋所有權(quán)的行 使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經(jīng)濟組織對土地享 有的所有權(quán)。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟組織對 其所有的土地實際上并不能行使更多的權(quán)利。當村民出售房 屋時，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不 能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售 建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟的經(jīng)濟利益并不存在侵

23、犯 的問題。且允許村民房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使村民的房屋發(fā)揮最 大的效用。據(jù)人民日報報道，根據(jù)最新出臺的蘇州市農(nóng)民宅基地轉(zhuǎn)讓相關(guān)條例，蘇州將允許農(nóng)民住宅有條件轉(zhuǎn)讓。 報道說， 作為全國首創(chuàng)的重要舉措，蘇州農(nóng)民進城后，農(nóng)宅將可以轉(zhuǎn) 讓、出售。日前，蘇州各鄉(xiāng)鎮(zhèn)正緊鑼密鼓，成立農(nóng)民住宅置 換中心。屆時，農(nóng)民宅基地將可通過住宅置換中心自由轉(zhuǎn)讓。 蘇州土地部門負責人介紹說，制訂這一政策的主要目的是推 動蘇州農(nóng)村的城市化進程。長期以來，農(nóng)村住宅一般只有宅 基地使用證，土地屬集體所有。由于農(nóng)村住宅缺少土地證、 房產(chǎn)證，交換一直存在著困難。農(nóng)民進城后，原先的住宅要 么轉(zhuǎn)讓給屬于同一集體組織的農(nóng)民，要么就只有空置。這樣 做的后果是：一方面，城市居民或外來者根本無權(quán)購買農(nóng)民 房，另一方面，也導致農(nóng)村住宅價格低廉，一定程度上影響 了農(nóng)民進城購房、定居的速度。因此，蘇州的作法是，對城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍 內(nèi)的農(nóng)民宅基地，將由政府確權(quán)或征為國有土地，土地上的 農(nóng)民住宅則納入城市私房管理，只要補交土地出讓金，這些 農(nóng)宅就可以