XX辦公樓物業(yè)管理方案

1、第一章提高物業(yè)管理服務水平的整體設想及策劃一、認識與定位（一） 全國戰(zhàn)略長沙重點（二）項目定位二、工作重點和零風險工程（一） 三個重點（二）零風險工程三、指導思想、管理模式、管理目標（一） 指導思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔（二）一種模式：經營型物業(yè)管理模式（三） 管理目標兩項承諾四、四大優(yōu)勢（一） 觀念優(yōu)勢：滿意只是起點（以服務客戶為最高原則）（二）技術優(yōu)勢：樓宇設備管理技術支持（3） 配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務（4） 經驗優(yōu)勢：外接項目管理服務的實踐五、八項措施第一章管理方式、工作計劃和物資裝備一、管理方式二、工作計劃三、物資裝備第二章管理人員配備、培訓與管理一、管理人員的配備（

2、二）管理處人員配置（三）各部門人員素質要求二、管理人員的培訓三、管理人員的管理第三章管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度的建立二、檔案資料的建立與管理第五章指標的承諾及其措施第六章管理成本測算和管理費標準一、物業(yè)管理費標準二、對物業(yè)管理處財務管理的認識三、管理處控制成本主要措施四、機關新大院物業(yè)管理有關費用測算第七章辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入一、物業(yè)管理的前期介入（1） 施工期的物業(yè)管理（2） 辦公大樓設施設備調試期物業(yè)管理（3） 辦公大樓施工驗收期及物業(yè)接管驗收的物業(yè)管理二、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入三、處理辦公大樓與周邊施工現場之間各類矛盾的措施第八章社區(qū)文化

3、和便民服務一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關系的再認識（一） 開展社區(qū)文化活動是文化需求的重要手段。（二）社區(qū)文化是實施物業(yè)管理的潤滑劑。（三） 社區(qū)文化在內容和形式上應和物業(yè)管理相聯系。（一） 社區(qū)環(huán)境特點（二）社區(qū)總體目標（三） 保證社區(qū)文化總體效果的主要措施三、便民服務第九章機電設備設施的管理一、系統(tǒng)的日常運行二、設備系統(tǒng)的應急處理方案（1） 設備故障處理規(guī)程（2） 發(fā)生火警處理規(guī)程（3） 電梯困人救援規(guī)程（4） 供電電源停電故障處理規(guī)程（5） 停水及故障處理規(guī)程（6） 空調故障處理規(guī)程三、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)（1） 維護保養(yǎng)工作方式（2） 日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質量控制（3） 主要系統(tǒng)定檢工作要

4、點（4） 設備維護保養(yǎng)檢修計劃和標準四、節(jié)能管理五、技術改造、更新六、技術資料的收集、管理、使用 第十章物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施一、房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護范圍二、房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護運作三、房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護周期四、房屋本體部分維修計劃、標準五、公用設施維修養(yǎng)護計劃及標準 第十一章日常物業(yè)管理的綜合服務一、事務管理三、保安及消防管理五、設施管理第一章提高物業(yè)管理服務水平的觀念、技術、經驗、配套精銳骨干、整體形象、設備管理、綜合服務、零風險工程一種模式二項承諾 三個重點 四大優(yōu)勢 八項措施解除后顧之憂整體形象、設備管理、配套服務質保體系、成本控制、遠程網絡、服務創(chuàng)新整體設想及策劃

5、經營型 物業(yè)管理示范大廈、滿意率、認識與定位（一）全國戰(zhàn)略長沙重點岳麓山下，群英聚會，橘子洲頭，百舸競流。作為歷史名城的長沙，湖南省政治、經濟、文化中心，在改革開放的進程中，又是敢于競爭、善于競爭、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀之初全面啟用的長沙市委市政府機關新大院，項目占地 40 萬平方米，一期工程8.7 萬平方米, 座落在長沙市山清水秀的岳麓區(qū)，建筑規(guī)模宏大，形象現代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現代辦公物業(yè)，長沙市委、市政府為了推進政府機關后勤事務社會化改革，為該項目在全國范圍內公開招聘專業(yè)的物業(yè)管 家，充分體現了長沙市委、市政府領導進一步改革開放的魄力和長遠眼光。深圳市中航物業(yè)管理有限

6、公司（CATIC PROPERTY MANAGEMENTF簡稱CPM 的發(fā)展戰(zhàn)略是：以深圳為基地，以 內陸經濟、文化發(fā)達的中心城市為輻射，以綜合性寫字樓物業(yè)為業(yè)務重 點，以社會效益、經濟效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標，創(chuàng)造市 場，引導消 費，主動地拓展業(yè)務規(guī)模。近年來，按照這一發(fā)展戰(zhàn)略，我們已經成功承接全國各地多項大型綜合物業(yè)管理項目，積累了豐富的異地管理服務寶貴經驗。CPM各機關新大院項目作為跨世紀業(yè)務首選，高度重視這項著名物業(yè)的投標工作，對項目特點和自身實力等綜合因素進行了深入地研究 和分析。我們有服務機關 新大院的真誠愿望，更有信心為機關新大院提供全面、專業(yè)和高水準的物業(yè)管理服務。（二）項目定

7、位長沙市委、市政府機關新大院作為一個國際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現代政府物業(yè)，整體形象應該著眼于全國，著眼于世界，著眼 于未來。機關新大院 項目整體形象定位是開放、高效、親和開放體現長沙市委、市政府改革開放的思想和國際化的辦公方式高效 展示長沙市委、市政府進取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率親和象征長沙市委、市政府為民服務的宗旨及與外界的和諧關系、工作重點和零風險工程（一）三個重點CPMX客片導向理論為依據，從長沙市委、市政府的角度分析機關新大院的物業(yè)管理服務需求，確定了物業(yè)管理服務的三項工作重點:重點一：樹立政府物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象樓宇形象控制、設備和公共設施管理、治安和交通控制、管理服務人

8、員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造機關新大院開放、高效、親和的整體形象。重點二：樓宇設備管理機關新大院樓宇設備的安裝、調試難度大，關鍵設備國產化程度高，而政府物業(yè)的特殊性又要求設備運行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設備管理的技術實力是嚴峻的考驗。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參 與設備安裝、調試， 熟悉設備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調及通訊系統(tǒng)等關鍵設備運行正常。重點三：提供綜合性配套服務機關新大院包括辦公樓、新聞中心、會展中心、綜合配套樓等，集 多種功 能于一體，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主業(yè)基礎上，提供 綜合配套服務，包括會務服務、餐廳管理、招待所管理、網吧、健身、汽車美容服務等，這些要求對物業(yè)管理公司又是新的挑戰(zhàn)。（二）零風險工程化改革的后零風險工程的出發(fā)點是全面解除長沙市委、市政府機關后勤事務社會顧之憂。包括以下三項內容：1 ?依托中航企業(yè)集團，長遠承擔物業(yè)管理的責任，在任何情況下，確保物業(yè)正常運行。2 ?吸納、培訓、安排機關事務管理局原有物業(yè)管理富余人員。3?注重機關新大院物業(yè)管理相關保險事項。CPM$照有關規(guī)定投保公共 責任險和員工險，并與機關事務管理局協(xié)商安排設備保險事宜，提高機關新大院物業(yè)運