房產(chǎn)中介管理制度大全④業(yè)務(wù)員

1、營業(yè)員工作指引營業(yè)員工作指引一.接待客戶1. 電話電話a) 兩聲之內(nèi)接電話b) 禮貌及清晰的道出：“您好！住友不動(dòng)產(chǎn)。請(qǐng)問有什么可以幫到您的？”c) 如遇客戶查詢，禮貌回復(fù)其咨詢及盡快取得客戶的聯(lián)系電話聯(lián)系電話。d) 如遇到找其他同事，禮貌地說：“請(qǐng)稍待！”后轉(zhuǎn)線，并通知有關(guān)同事，以確認(rèn)電話已被接聽。e) 如遇所找的同事不在，請(qǐng)禮貌地說：“xx 同事外出辦事，需要留言轉(zhuǎn)告他嗎？”或?qū)⒂嘘P(guān)電話轉(zhuǎn)至主管及營業(yè)助理接聽。f) 所有電話客源，必須盡快要電腦入檔并力求實(shí)現(xiàn)看樓及定期作有關(guān)跟進(jìn)。g) 遇放盤，須填寫放盤/匙委托代理協(xié)議書并即時(shí)輸入電腦及在右上角寫電腦編號(hào)后將表格交予主管審閱。2. 門口客門

2、口客a) 凡在門外徘徊之客戶，應(yīng)盡快出外接待。“請(qǐng)問有什么可以幫您的?”“是有物業(yè)想放嗎？”“是想找房子嗎？”“我們還有很多房源在電腦庫里，不如進(jìn)內(nèi)詳談” ?！拔覀冞€有其它的相關(guān)服務(wù)，例如：代辦過戶手續(xù)，免費(fèi)評(píng)估物業(yè)，銀行按揭等”攜帶名片，留取電話，盡量令其入店。b) 客人入店鋪內(nèi)，應(yīng)禮貌清晰地： “您好！有什么可以幫您的？”3.放盤放盤/匙匙 a) 取出放盤/匙委托代理協(xié)議書作登記，把物業(yè)詳細(xì)地址、業(yè)主聯(lián)絡(luò)電話（能盡量多拿電話多拿電話最好）及要求業(yè)主簽署，發(fā)回副本予業(yè)主。如遇放匙須提醒業(yè)主妥善保管有關(guān)副本，因退回鎖匙時(shí)須提供有關(guān)文件。b) 遇獨(dú)家委托，向營業(yè)助理或主管領(lǐng)取委托獨(dú)家代理合同書作

3、有關(guān)登記，負(fù)責(zé)同事可獲獎(jiǎng)勵(lì)提成比率。c) 完成登記手續(xù)后禮貌地提出是否有其它需要，并起身作送客姿態(tài)：“請(qǐng)慢走”， “有什么需要，歡迎隨時(shí)來找我們” 。d) 馬上作有關(guān)盤源輸入電腦，并將檔案編號(hào)及鎖匙編號(hào)寫在放盤/匙委托代理協(xié)議書的右上角，交予主管審閱。 （如主管休息可交予商務(wù)助理） 4.租售租售e) 盡快留取客戶聯(lián)絡(luò)電話聯(lián)絡(luò)電話后，才開始詳細(xì)談及樓源資料。f) 盡可能馬上安排看樓安排看樓。 （特別是有放匙的單位） 。g) 遇上客戶需求的盤源沒有時(shí)，應(yīng)該用回旋的方式處理，例如：“剛巧那業(yè)主現(xiàn)在沒空，我們嘗試另外再約時(shí)間，好嗎？”“那單位好像已經(jīng)改變了價(jià)錢，讓我先了解了解情況” 。d) 能成功安排

4、看樓，請(qǐng)取出中介委托協(xié)議書（看樓紙） 作有關(guān)登記，強(qiáng)烈要求有身份證登記，可解釋為是應(yīng)業(yè)主要求而作有關(guān)登記，理由是入屋視察為安全作考慮等等。如遇客戶拒絕，應(yīng)請(qǐng)示主管，要獲得同意下才可進(jìn)行看樓程序。e) 盡快將客戶資料輸入電腦，并作定期跟進(jìn)定期跟進(jìn)。 一.客戶/業(yè)主跟進(jìn) 所有客戶及業(yè)主（含無效盤源如：不放、不租、自用等）須定期跟進(jìn)工作，并將結(jié)果記錄入電腦。凡未能聯(lián)絡(luò)上有關(guān)人物或無更改訊息（與前提供資料）屬無效跟進(jìn)，不能做工作報(bào)告數(shù)據(jù)上報(bào)。（跟進(jìn)盤源時(shí)，要盡量詢問：“還有其它物業(yè)需要我們幫忙嗎？”而跟進(jìn)客戶時(shí)也在適當(dāng)時(shí)候探討：“還要找其它物業(yè)，例如：寫字樓或門面嗎？” ） 一.外勤 營業(yè)員看樓，收（

5、搜）房源，踩盤，辦交易手續(xù)等外勤工作。必事先要外勤登記表作有關(guān)登記，注明外出及回來時(shí)間。如遇突發(fā)外勤，須以電話報(bào)知主管/商務(wù)助理，代其在外勤登記表作登記。 凡看樓必須填寫中介委托協(xié)議書 （看樓紙） ，交由客戶簽署后，把客戶聯(lián)交給客戶，第一聯(lián)交回主管存檔。一.廣告/優(yōu)質(zhì)盤源處理 凡遇看樓過程或收盤過程當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)盤源，應(yīng)第一時(shí)間主動(dòng)向主管上報(bào)，并積極配合廣告發(fā)放提供優(yōu)質(zhì)盤源。一.議價(jià) 凡遇客戶有提出還價(jià)情況，應(yīng)第一時(shí)間向主管上報(bào)，才可進(jìn)入議價(jià)程序，一切洽談結(jié)果，必須如實(shí)向主管匯報(bào)。所有在涉及議價(jià)的單位，如遇其他同事須看樓，必須經(jīng)過主管同意方可安排。一.簽約1、事先準(zhǔn)備工作事先準(zhǔn)備工作。 a)

6、房管局查核交易物業(yè)產(chǎn)權(quán)情況。b) 凡在房管局未能成功查核產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，必須在相關(guān)的機(jī)構(gòu)，例如：原開發(fā)公司，物業(yè)管理處及按揭銀行等盡量進(jìn)行查核。c) 提醒業(yè)主帶齊相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件，例如：房地產(chǎn)權(quán)屬證明書、房地產(chǎn)預(yù)售契約、銀行按揭合同、購房發(fā)票、購房認(rèn)購書、繳房款收據(jù)等。并同時(shí)出具身份證明文件，例如：身份證、戶口本、獨(dú)身證、結(jié)婚證等。 （如已婚者，而不能雙方同時(shí)到場的，須附有不在場一方的“委托出售物業(yè)授權(quán)書” ） 。i) 凡受委托代出售的代理人，須出示經(jīng)公正處公正的“委托出售物業(yè)授“指定委托劃款書”ii) 買方“委托轉(zhuǎn)付房款通知書”d) 遇另有協(xié)議條款須先以草稿形式擬好向主管請(qǐng)示，經(jīng)核準(zhǔn)后才書寫合約

7、備注欄內(nèi)，凡不夠位置書寫時(shí)須注明“本協(xié)議另有附件，具同等效力”字樣。以附件形式，詳細(xì)列明條款并三方同時(shí)簽署。e) 不能隨意刪改協(xié)議書任何條款，如遇客戶有所提出，須請(qǐng)示主管同意后方可執(zhí)行。f) 協(xié)議書第一聯(lián)交回主管存檔，第二聯(lián)交客戶，第三聯(lián)交業(yè)主，并提醒小心保管。g) 需要托管交易文件的，須填寫“托管交易文件收據(jù)” 。h) 收不足傭金者，須由客戶填寫“事前減傭申請(qǐng)表”交由主管簽批后才予實(shí)施（遇主管不在，須電話請(qǐng)示，未能聯(lián)絡(luò)主管者，須向上級(jí)主管請(qǐng)示） ，否則不予認(rèn)可。i) 所有錯(cuò)字，修改部分，須在相應(yīng)位置，三方加簽。 2、雙方達(dá)成一致協(xié)議雙方達(dá)成一致協(xié)議a) 簽買賣/租賃協(xié)議書，并清楚列明房款支付

8、方式。b) 有附帶家電物品者，須另附表詳細(xì)列明一并簽署。c) 帶有租約的，須出示有關(guān)租約正本，并議明相關(guān)押金的交接，及租金的轉(zhuǎn)交方式。d) 遇產(chǎn)權(quán)未清需要托管房款或客戶指定須要逶過代理轉(zhuǎn)付房款的，須同時(shí)要求簽署“委托轉(zhuǎn)付房款通知書” 。3、雙方未達(dá)成一致協(xié)議雙方未達(dá)成一致協(xié)議a) 業(yè)主方簽署“買賣/租賃承諾書”及“傭金確認(rèn)書” （同意做高樓價(jià)支付傭金的須簽署“傭金承諾書” ）b) 客戶方簽署“認(rèn)購/承租承諾書”及“傭金確認(rèn)書” 。c) 經(jīng)協(xié)商后達(dá)成一致協(xié)議后按第六條第 1 項(xiàng)所有程序執(zhí)行。一.上數(shù) 完成簽約程序后，營業(yè)員須將協(xié)議書正本、產(chǎn)權(quán)文件及業(yè)主/客戶方身份證的復(fù)印件集齊，填寫“上數(shù)表”并

9、上交相應(yīng)主管簽批。一.簽約后跟進(jìn)1、嚴(yán)格根據(jù)合約相關(guān)日期，執(zhí)行所有程序，并須要執(zhí)行日前一天以電話提醒，確認(rèn)相約雙方。2、簽署正式“租賃合同”的，須事先把合同條款溝通擬好，提供雙方確認(rèn)，以求到場能即時(shí)簽署，避免到場雙方出現(xiàn)爭執(zhí)延誤。a) 辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，需要取用托管交易文件時(shí)，須填寫“領(lǐng)取物品申請(qǐng)表” 。b) 提醒買方帶備身份證3、業(yè)主方主管簽批后向營業(yè)助理領(lǐng)取，注意小心保管。4、需要轉(zhuǎn)付房款/租金時(shí)，須事先一天填寫“提取代收訂金，房款申請(qǐng)表”向財(cái)務(wù)部提出申請(qǐng)，并須清楚確認(rèn)能夠領(lǐng)到款項(xiàng)才予約定客戶。并須按一萬元以上到總部財(cái)務(wù)部支付的方式執(zhí)行，盡量建議客戶采用轉(zhuǎn)帳形式支付，并填寫“指定委托收款書”

10、 。（如之前已簽過有關(guān)文件的則直接向財(cái)務(wù)部提示便可）一.收款1、直接把房款轉(zhuǎn)交業(yè)主的，須要求填寫“客戶收款簽收單” 。2、代收房款的，開具收據(jù)后，并要求客戶填寫“委托轉(zhuǎn)付房款通知書”及提醒客戶小心保存我公司發(fā)出的收款收據(jù)，日后房款交接清楚后須退回有關(guān)收據(jù)，如遇遺失者須填寫“遺失收據(jù)證明書” 。3、完成收款程序后，營業(yè)員須即時(shí)填寫“收款報(bào)告表”經(jīng)各方簽署后，即時(shí)傳真予總部財(cái)務(wù)部，并電話確認(rèn)已收妥。4、外出收款時(shí)填寫“發(fā)票/收據(jù)借出申請(qǐng)單” ，發(fā)票/收據(jù)上須寫明相關(guān)資料，不能寫白條。收到款后按第九條第 3 項(xiàng)程序執(zhí)行。5、遇收款須事先提供發(fā)票以作請(qǐng)款的。填寫“書面證明” （開具發(fā)票書面證明書） ，

11、并緊密地跟進(jìn)，要求盡快收到有關(guān)款項(xiàng)。收到后按上述程序執(zhí)行。 非辦公時(shí)間，由主管按上述流程操作，附加以電郵形式把相關(guān)資料向上級(jí)主管及財(cái)務(wù)部上報(bào)。一.對(duì)外分傭 需要與其它中介公司或經(jīng)辦人合作業(yè)務(wù)及涉及對(duì)外分傭時(shí)，須事先填寫“中介費(fèi)用申請(qǐng)表” ，得到簽批方予執(zhí)行。一一. 遲收傭金 凡予合約應(yīng)收款期內(nèi)未能收到的傭金，須填寫遲收傭金解釋表交由主管加簽后，向財(cái)務(wù)部呈交后，提出要求發(fā)出“催繳傭金通知書”及有關(guān)其他相應(yīng)行動(dòng)。一一. 違約 出現(xiàn)客戶撻定，業(yè)主不買/不租及私下成交等違約行為，如屬經(jīng)雙方達(dá)成違約協(xié)議的，填寫客戶違約報(bào)告呈交上報(bào)，但如屬未經(jīng)協(xié)商的單方違約情況，則須即時(shí)上報(bào)主管，并向財(cái)務(wù)部提出要求發(fā)出“

12、催收傭金通知書”及有關(guān)其他相應(yīng)行動(dòng)。一一. 事后減傭/取消交易/壞賬 遇特殊情況出現(xiàn)，事后減傭/取消交易/壞賬等情況，須填寫有關(guān)報(bào)表上報(bào)。 在操作過程中，遇上什么困難和突發(fā)情況，應(yīng)及時(shí)向主管匯報(bào)和查詢處理方式。否則，需自行負(fù)責(zé)因此而引起的相關(guān)責(zé)任。房產(chǎn)中介常見問題總結(jié)房產(chǎn)中介常見問題總結(jié)q1.q1.開中介怎么找房源開中介怎么找房源? ?最佳答案：最佳答案：1 和其他中介合作。交換房源2 去小區(qū)跟蹤其他中介（簡稱駐守）3 去二手房交易網(wǎng)上尋找個(gè)人房源4 和各小區(qū)保安打好關(guān)系。如果有其他中介去小區(qū)帶看。就讓保安登記。然后把登記信息告訴你。5 打小區(qū)業(yè)主電話詢問。6 等業(yè)主上門掛牌7 拿錢買房源信息

13、8 使用帶有房源采集功能的管理軟件搜集房源（如易房大師等，可迅速抓取指定網(wǎng)站所有房源）就這幾種方式了。 q2.q2.到房產(chǎn)中介登記出售房源要手續(xù)費(fèi)嗎到房產(chǎn)中介登記出售房源要手續(xù)費(fèi)嗎? ?問題補(bǔ)充：我是買了房子,但現(xiàn)在不想要了,想要賣掉.不知道該怎么辦?請(qǐng)知道的朋友幫幫忙,謝謝了.最佳答案：最佳答案： 你可以把房源掛到房產(chǎn)中介所,讓中介公司幫你賣呀!掛房源一般不收費(fèi),如果中介公司幫你把房子賣掉了,你應(yīng)該付給中介公司中介費(fèi)(一般是房價(jià)的 1%,不同的城市,中介費(fèi)不一樣.)另外,你也可能告訴朋友,讓他們幫你留心一下,看有沒有認(rèn)識(shí)的朋友需要買房的.不過,通過中介比較可信一些.q3.q3.我現(xiàn)在在找房子

14、租，發(fā)現(xiàn)好多房源都是中介的我我現(xiàn)在在找房子租，發(fā)現(xiàn)好多房源都是中介的我想知道怎樣識(shí)別中介是否是騙人的？要注意些什么？想知道怎樣識(shí)別中介是否是騙人的？要注意些什么？叩謝！叩謝！最佳答案：最佳答案： 首先要注意中介公司的品牌，營業(yè)執(zhí)照（正規(guī)的中介公司都有政府部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，一般都放在明顯位置，了解該中介的法定注冊(cè)公司名稱、法人代表等必要情況）。其次看中介人經(jīng)紀(jì)資格證如果中介在看房之前要求交納相應(yīng)的費(fèi)用，一定不能交和房東見面時(shí)，要看房東的真正身份及索要相關(guān)房產(chǎn)證等復(fù)印件。簽定合同時(shí)，三方在場的情況下查清水、電、煤氣表數(shù)；2、附帶的電器品牌、功能、保養(yǎng)要列名書面清單 q4.q4.我想在上海開個(gè)房屋

15、中介我想在上海開個(gè)房屋中介 房源去那里找房源去那里找? ?最佳答案：最佳答案：1 到網(wǎng)上釣房源！有關(guān)房子的網(wǎng)都去看看，保證有收獲！2 有時(shí)間的話到附近多走走，有很多都是自己貼信息出來的！3 有時(shí)去問問某小區(qū)的門衛(wèi)，他們和業(yè)主都比較熟，誰有房源可能知道！4 開了門店以后就發(fā)傳單，要么發(fā)名片，反正讓附近的人都知道你開張了，這樣有房源也會(huì)告訴你。5 附近如果有別的同行也去那瞧瞧，他們比你早營業(yè)他們知道房源比你多，看看他們?cè)覆辉父愫献?。不愿意就算了? 利用帶有房源搜集功能的軟件搜集房源 ，目前采用最新技術(shù)的一個(gè)軟件為易房大師q5.q5.房屋中介公司怎么跟房源業(yè)務(wù)員分成？房屋中介公司怎么跟房源業(yè)務(wù)員

16、分成？問題補(bǔ)充：房屋中介公司怎么跟房源業(yè)務(wù)員分成？想問下業(yè)務(wù)員的薪金是應(yīng)該找到房源了就發(fā)，還是房子成交了再按比例發(fā)。請(qǐng)教下有經(jīng)驗(yàn)的朋友。最佳答案：最佳答案： 朋友 肯定是成交后才按比例發(fā)提成的，提成比例一般為百分之十至百分之二十左右，肯定是業(yè)務(wù)員做的越多，提成比例也就越高。業(yè)務(wù)員做多了，你這個(gè)老板肯定也高興呀。另外就是獎(jiǎng)金。 按工作表現(xiàn)發(fā)放獎(jiǎng)金是你這個(gè)老板用于激勵(lì)員工和獎(jiǎng)勵(lì)員工的重要手段，不要忽視哦我是中介的，我們公司是如果房子賣出去了業(yè)務(wù)員提中介費(fèi)的百分之十，如果房源是其他員工找的，則該業(yè)務(wù)員和賣出的業(yè)務(wù)員1：9 分 調(diào)出則提百分之九，找房源者提百分只一 這只我們公司的哈祝你工作愉快 q6.

17、q6.中介新手該怎么收集房源中介新手該怎么收集房源? ?問題補(bǔ)充：我是在深圳一家中介公司做業(yè)務(wù)員的新手。想問問在深圳市場的中介高手們，怎么能收集到房主的房源？（我收集到的房源大部分都是中介代理的，我多是從網(wǎng)上收集的？最佳答案：最佳答案：中介很辛苦的，沒有休息日的，沒有固定工作時(shí)間，有客源，有房源，能成交就行了。 如果你主要是從網(wǎng)上收集房源的話，建議你使用可以自動(dòng)搜集房源的中介管理軟件。這方面做的比較好的有易房大師等，不僅可以幫您迅速搜集目標(biāo)網(wǎng)站如 58，搜房，趕集等網(wǎng)站的大量房源信息，還可以通過中介黑名單功能過濾掉房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的無用房源信息。q7.q7.求房產(chǎn)中介廣告語（讓房東主動(dòng)登記房源

18、的）求房產(chǎn)中介廣告語（讓房東主動(dòng)登記房源的）最佳答案：最佳答案：安全交易，服務(wù)職業(yè)。免費(fèi)評(píng)估，免費(fèi)登記房源。不吃差價(jià)，不壓房款q8.q8.想在天津做中介想在天津做中介, ,不知道天津的中介公司的房源怎不知道天津的中介公司的房源怎么收集么收集, ,是買的嗎是買的嗎? ?問題補(bǔ)充：在天津是否可以買到房源信息?收集房源的渠道?因?yàn)槭切率?不太懂,請(qǐng)各位多多指教!請(qǐng)多包涵! 最佳答案：最佳答案：收集房源的渠道有多種.1 媒體,網(wǎng)絡(luò),報(bào)紙.收集房源2 親朋好友介紹.3 在小區(qū)貼售條（對(duì)于管理差的小區(qū)可行）4 發(fā)傳單（新手可以做做）5 老客戶介紹（你根他找到合適的房子他買了以后，關(guān)系打好后他會(huì)再次介紹房源

19、和客戶給你）6 如果你在其它的中介公司有朋友的話就好。叫你朋友拿他們公司別人的盤給你（保密就好。不然對(duì)你和朋友都不好）7 利用房產(chǎn)中介軟件（如易房大師）搜索，每天可獲取幾十萬條房產(chǎn)信息8 洗盤。也就是把整個(gè)小區(qū)業(yè)主的電話通通打一次（機(jī)率小。新手可做）9 跑到別的物業(yè)公司門口去挖客戶（客戶一出來就跟上去）。方法多多方法多多。可以像你的部門經(jīng)理問一下q9.q9.中介登記的房源應(yīng)具備哪些手續(xù)，受哪些約束？中介登記的房源應(yīng)具備哪些手續(xù)，受哪些約束？問題補(bǔ)充：我在房產(chǎn)中介簽訂了一個(gè)合同，但沒有看到房產(chǎn)證、契證等相關(guān)證明，單憑對(duì)順馳的信任就簽了，但后來也就是第二天就發(fā)現(xiàn)原房主的購房價(jià)格與所陳述的 差 3

20、萬元，于是我們就想退掉不要了，但順馳就是不給退信息費(fèi)。最佳答案：最佳答案：對(duì)對(duì)，順馳從來沒騙過人滴為什么大家不喜歡通過公證處買房？在報(bào)紙或網(wǎng)上找信息，通過公證處買房只收取房款總額0.3%的提存公證費(fèi)而且過戶未成功房款還能返還買房者。關(guān)于信息費(fèi)，其實(shí)就是中介費(fèi)，合同法第 427 條規(guī)定:居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。當(dāng)然順馳從來都是遵紀(jì)守法不騙人，哈 q10.q10.可否多個(gè)中介同時(shí)掛牌一套房源？可否多個(gè)中介同時(shí)掛牌一套房源？最佳答案：最佳答案：可以多家公司掛牌的，但是不要和任何一家公司簽獨(dú)家代理合同就可以的啊而且很多公司都是免費(fèi)給你賣

21、房子的，你只要不要在房子賣出去之前收某個(gè)公司的錢就可以了，不過要是見了想買房子的客戶并簽了合同，就可以拿錢了，這樣等于房子就賣出去了，中介公司可以幫你辦理剩下的事情，多數(shù)中介公司收的都是購房方的費(fèi)用，你就不用花錢就可以把房子賣出去了。掛拍的公司越多，房子賣的就越快?？捶康娜硕嗔寺铩：俸?。q11.q11.做為一個(gè)中介，如何更多的開發(fā)房源和客戶？做為一個(gè)中介，如何更多的開發(fā)房源和客戶？最佳答案：最佳答案：傳單、登報(bào)、店面攬客、陌生拜訪、網(wǎng)絡(luò)查詢、資源共享、與各小區(qū)物業(yè)搞好關(guān)系。還有最重要的就是做好服務(wù)，我做了段時(shí)間，現(xiàn)在都是靠以前的客人介紹新客人，這樣成交率高好辦事。另外，現(xiàn)在好多房源都是發(fā)布在網(wǎng)

22、上的，你可以使用一些具備房源搜集功能的房產(chǎn)中介管理軟件。這方面做的比較好的有易房大師等，不僅可以幫我們迅速搜集目標(biāo)網(wǎng)站的大量房源信息，還可以通過中介黑名單功能過濾掉房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的無用房源信息。q12.q12.如果房源是中介提供，還可以把中介甩掉嗎？如果房源是中介提供，還可以把中介甩掉嗎？問題補(bǔ)充：我們要買二手房，一直想找個(gè)熟人，為了省去一部分中介費(fèi)。不過還是沒有做到，畢竟有些事情不是自己想的那樣?，F(xiàn)在由中介提供一套房源，也和房主見面了，也有房主的聯(lián)系方式。（房主到?jīng)]有多大意見，只要拿到他要的錢應(yīng)該沒問題?，F(xiàn)在我們想把中介甩掉，不知道可以嗎？中間有什么麻煩嗎？沒有中介對(duì)我們有什么影響嗎？單獨(dú)

23、交易和有中介有什么區(qū)別，是不是不能貸款？如果有知道的朋友，請(qǐng)幫幫忙，第一次接觸 最佳答案：最佳答案： 中介公司帶你看業(yè)主房源的時(shí)候應(yīng)該讓你簽過一份房屋代購委托,上面會(huì)有明文規(guī)定,你私下成交該房源,應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任.中介公司可以通過起訴來要回他們的中介傭金.你和業(yè)主之間私下成交具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性,最關(guān)鍵的一個(gè)問題在是先付款后辦理過戶手續(xù),還是先辦理過戶手續(xù)再付款,雙方如果有一方不守誠信,可能會(huì)成生不必要的糾紛.有中介公司幫你辦理,他們會(huì)合理的控制這些風(fēng)險(xiǎn),即使有個(gè)問題,你直接找他們公司就可以.再說貸款的問題,這個(gè)問題與成交方式?jīng)]有關(guān)系. q13.q13.北京中介二手房房源采集北京中介二手房房源采集

24、? ?問題補(bǔ)充：我剛接觸這個(gè)，我想知道通過什么路徑獲取的信息會(huì)更有效率一些 最佳答案：最佳答案： 網(wǎng)絡(luò)肯定是最好的信息來源，信息又完整，又全面。比如搜房上面查北京 二手房 就有好多信息。不過信息太多了要搜集的話，最好使用用信息采集系統(tǒng)，比如易房大師之類的，它可以迅速的從你的目標(biāo)網(wǎng)站上準(zhǔn)確的大量的把數(shù)據(jù)、文字都按照自己的需求給采集下來，并且還能夠自動(dòng)的更新采集最新數(shù)據(jù)。你要做的只是選擇想要的房源信息，易房大師會(huì)將信息自動(dòng)錄入管理系統(tǒng)。q14.q14.房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員怎樣找房源？房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員怎樣找房源？問題補(bǔ)充：包括出售和出租的房源，現(xiàn)在的情況好像是只要有房源就不怕賣/租不出去。但房源很難找，

25、怎么能找到呢？請(qǐng)從事房產(chǎn)的朋友來指點(diǎn)一下報(bào)紙上登的往往都是其他中介的房源。最佳答案：最佳答案：方法大致如下：1：電話接待，一般公司比較大的，業(yè)主會(huì)主動(dòng)打電話到離房主附近的房產(chǎn)公司，所以要多接電話。2：門店接待，房主下班了，或者吃玩飯后會(huì)出去散步，到店面的也不少，一有人到門店你就得比別的同事早出去，呵呵，先到先得。不是賣房的可能是買房的，接一個(gè)客戶也可以啊。3：是有針對(duì)性的根據(jù)客戶的要求去找房子，如客戶就要指定的小區(qū)，公司目前沒有他合適的，就可以采取這種方式了，也就是貼條，但是要做的好點(diǎn)，不要做的那么一點(diǎn)點(diǎn)，一看就是小公司所為。呵呵，沒有客戶也可以這樣去做，有人跟你打電話不就是有房源了嗎？ 4：

26、不知道你公司是多大，還有一般的大公司會(huì)有附近的小區(qū)業(yè)主的電話，這都是平時(shí)跟物業(yè)處的，有的是花錢的。不知道你明不明白。有的話打電話核實(shí)好了。（但是有點(diǎn)不好是，有很多是不賣的。要有心理準(zhǔn)備）5：網(wǎng)絡(luò)上面，比如焦點(diǎn) 新浪 站臺(tái) 等 也就是打電話核實(shí)了，呵呵6：一些房產(chǎn)中介管理軟件，比如易房大師，他不僅可以幫你搜集目標(biāo)網(wǎng)站上的大把數(shù)據(jù)，而且具備中介電話屏蔽功能，能夠自動(dòng)篩選掉中介發(fā)布的房源信息。勤快點(diǎn)，每天堅(jiān)持，相信你能做的很出色。努力吧！如何更好利用電話溝通如何更好利用電話溝通電話是一種常見的通訊、交往工具，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和人們生活水平的提高，電話的普及率越來越高，人離不開電話，每天要接、打大量

27、的電話?？雌饋泶螂娫捄苋菀?，對(duì)著話筒同對(duì)方交談，可以說是一門學(xué)問、 一門藝術(shù)。打電話的禮儀也是公關(guān)禮儀的重要內(nèi)容。為更好的樹立嘉業(yè)人形象，特號(hào)召大家遵守如下條款。一、接電話的程序一、接電話的程序1、電話鈴一響，應(yīng)盡快去接，最好不要讓鈴聲響過三遍。拿起電話應(yīng)先自報(bào)家門， “您好，xx 地產(chǎn)”。避免說：“喂，你好，” 。詢問時(shí)應(yīng)注意在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，根據(jù)對(duì)方的反應(yīng)再委婉詢問。一定不能用很生硬的口氣說“他不在” 、 “打錯(cuò)了” 、 “沒這人” 、 “不知道”等不標(biāo)準(zhǔn)的用語。電話用語應(yīng)文明、禮貌，態(tài)度應(yīng)熱情、謙和、誠懇，語調(diào)應(yīng)平和、音量要適中。特別注意聲調(diào)、語速、以及表達(dá)的準(zhǔn)確度。2、接電話時(shí)，對(duì)對(duì)方的談

28、話可作必要的重復(fù)，重要的內(nèi)容應(yīng)簡明扼要的記錄下來，如時(shí)間、地點(diǎn)、聯(lián)系事宜、需解決的問題等。3、電話交談完畢時(shí)，應(yīng)盡量讓對(duì)方結(jié)束對(duì)話，若確需自己來結(jié)束，應(yīng)解釋、致歉。通話完畢后，應(yīng)等對(duì)方放下話筒后，再輕輕地放下電話，以示尊重。二、打電話的程序1、選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間。公務(wù)電話應(yīng)盡量打到對(duì)方單位，若確有必要往對(duì)方家里打時(shí)，應(yīng)注意避開吃飯或睡覺時(shí)間。2、首先通報(bào)自己的姓名、身份。必要時(shí)，應(yīng)詢問對(duì)方是否方便，在對(duì)方方便的情況下再開始交談。3、電話用語應(yīng)文明、禮貌，電話內(nèi)容要簡明、扼要。4、通話完畢時(shí)應(yīng)道“再見”，等對(duì)方放下電話后再輕輕放下電話。三、電話溝通時(shí)需要注意哪些細(xì)節(jié)1、撥打電話撥打電話之前，要有一個(gè)

29、腹稿，要有所準(zhǔn)備，做到心里有數(shù)，這樣可以節(jié)省時(shí)間和提高電話溝通的效率。電話接通后，首先做一個(gè)簡單的寒暄，然后就直奔主題，不要閑聊天，不要東拉西扯，以免偏離通話的主題。2、通電話時(shí)應(yīng)該注意的幾個(gè)細(xì)節(jié)問題。首先，要使用電話敬語。如：再見、咱們下次再談等。只有先聽到對(duì)方掛斷電話之后，你再掛斷電話，這是商務(wù)禮儀的一個(gè)表現(xiàn)。在用電話進(jìn)行溝通時(shí)，通話時(shí)間一般控制在三分鐘以內(nèi)，最長也不要超過五分鐘。如果一次溝通沒有完全表達(dá)出你的意思，最好約定下次通話的時(shí)間，或者約定面談的時(shí)間，以避免占用電話的時(shí)間過長。 四、電話的基本禮儀 1、重要的第一聲重要的第一聲 當(dāng)我們打電話給某單位，若一接通，就能聽到對(duì)方親切、優(yōu)美

30、的招呼聲，心里一定會(huì)很愉快，使雙方對(duì)話能順利展開，對(duì)該單位有了較好的印象。在電話中只要稍微注意一下自己的行為就會(huì)給對(duì)方留下完全不同的印象。同樣說：“你好，嘉業(yè)地產(chǎn)”。但聲音清晰、悅耳、吐字清脆，給對(duì)方留下好的印象，對(duì)方對(duì)其所在單位也會(huì)有好印象。因此要記住，接電話時(shí)，應(yīng)有“我代表單位形象”的意識(shí)。 2、要有喜悅的心情、要有喜悅的心情 打電話時(shí)我們要保持良好的心情，這樣即使對(duì)方看不見你，但是從歡快的語調(diào)中也會(huì)被你感染，給對(duì)方留下極佳的印象，由于面部表情會(huì)影響聲音的變化， 所以即使在電話中，也要抱著“對(duì)方看著我”的心態(tài)去應(yīng)對(duì)。 3、清晰明朗的聲音、清晰明朗的聲音 打電話過程中絕對(duì)不能吸煙、喝茶、吃零

31、食，即使是懶散的姿勢(shì)對(duì)方也能夠 “聽”得出來。如果你打電話的時(shí)候，彎著腰躺在椅子上，對(duì)方聽你的聲音就是懶散的，無精打采的，若坐姿端正，所發(fā)出的聲音也會(huì)親切悅耳，充滿活力。因此打電話時(shí)，即使看不見對(duì)方，也要當(dāng)作對(duì)方就在眼前，盡可能注意自己的姿勢(shì)。4、迅速準(zhǔn)確的接聽、迅速準(zhǔn)確的接聽 辦公桌上往往會(huì)有兩三部電話，聽到電話鈴聲，應(yīng)準(zhǔn)確迅速地拿起聽筒，最好在三聲之內(nèi)接聽。若時(shí)間過長無人接電話，或讓對(duì)方久等會(huì)給他留下不好的印象。養(yǎng)成即便電話離自己很遠(yuǎn)，聽到電話鈴聲后，附近沒有其他人，我們應(yīng)該用最快的速度拿起聽筒。如果電話鈴響了五聲才拿起話筒，應(yīng)該先向?qū)Ψ降狼浮?5、認(rèn)真清楚的記錄、認(rèn)真清楚的記錄 隨時(shí)牢記

32、 5w1h 技巧，所謂 5w1h 是指 when 何時(shí) who 何人 where 何地 what 何事why 為什么how 如何進(jìn)行。在工作中這些資料都是十分重要 的。對(duì)打電話，接電話具有相同的重要性。電話記錄既要簡潔又要完備，有賴于 5w1h 技巧。6、了解來電話的目的、了解來電話的目的 公司的每個(gè)電話都十分重要，不可敷衍，即使對(duì)方要找的人不在，切忌只說“不在”就把電話掛了。接電話時(shí)也要盡可能問清事由，避免誤事。我們首先應(yīng)委婉地探求對(duì)方來電目的，如自己無法處理， 也應(yīng)認(rèn)真記錄下來，就可不誤事而且贏得對(duì)方的好感。 7、掛電話前的禮貌、掛電話前的禮貌 要結(jié)束電話交談時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)由打電話的一方提出

33、，然后彼此客氣地道別， 說一聲“再見”，再掛電話，不可只管自己講完就掛斷電話。 五、使工作順利的電話術(shù) 1、遲到、請(qǐng)假由自己打電話； 2、外出辦事，隨時(shí)與單位聯(lián)系； 3、外出辦事應(yīng)告知去處及電話；4、延誤拜訪時(shí)間應(yīng)事先與對(duì)方聯(lián)絡(luò)； 5、用傳真機(jī)傳送文件后，以電話聯(lián)絡(luò)；6、同事家中電話不要輕易告訴別人；7、借用別家單位電話應(yīng)注意 ：一般借用別家單位電話，一般不要超過十分鐘。遇特殊情況，非得長時(shí)間接打電話時(shí)，應(yīng)先征求對(duì)方的同意和諒解。六、如何接聽面試電話。 在接聽面試電話時(shí)也要給對(duì)方留下好的印象。根據(jù)公司基本要求詢問面試者應(yīng)聘的職務(wù)，多大年齡？什么學(xué)歷？有幾年的工作經(jīng)驗(yàn)。若感覺對(duì)方合適，約面談時(shí)間

34、;哪怕對(duì)方不適合也要委婉的謝絕，如：“職務(wù)已經(jīng)招滿了,謝謝您對(duì)嘉業(yè)的關(guān)注,再見” 。七、如何接聽客戶的投訴和抱怨電話1、盡可能地詢問打電話的人有什么需要幫助的，問一下他是否要留言，并且仔細(xì)地作下記錄，永遠(yuǎn)都不要對(duì)打來電話的人的問題說“我不知道” 。2、要盡量地給對(duì)方一個(gè)答復(fù)，或者對(duì)她說你會(huì)馬上找人來討論這件事。3、你要盡可能快地給她答復(fù)，如果答復(fù)她需要較長的時(shí)間，你應(yīng)該讓她放下電話，說你會(huì)給她打回去。4、如果你需要讓對(duì)方不要掛電話，應(yīng)該先對(duì)她說一下。5、如果對(duì)方提出的要求對(duì)你或者公司來說是非分的或者過分的，不要很自然的說：“不，你的要求我們不會(huì)滿足的。 ”你應(yīng)該說：“這個(gè)，我不能肯定，我弄清楚

35、了再打給你，好嗎？”即使答案仍然是“no” ，客戶也會(huì)覺得你做過了努力。八、無關(guān)緊要的電話如推銷等無關(guān)緊要的電話，經(jīng)過信息篩選并做好記錄，參照辦公室情況，有必要時(shí)向負(fù)責(zé)人推見。九、如何體現(xiàn)彬彬有禮語調(diào)的魅力語調(diào)的魅力 用清晰而愉快的語調(diào)接電話能顯示出說話人的職業(yè)風(fēng)度和可親的性格。雖然對(duì)方無法看到你的面容，但你的喜悅或煩躁仍會(huì)通過語調(diào)流露出來。打電話時(shí)語調(diào)應(yīng)平穩(wěn)柔和、安詳，這時(shí)如能面帶微笑地與對(duì)方交談，可使你的聲音聽起來更為友好熱情。千萬不要邊打電話邊嚼口香糖或吃東西。得體的問答得體的問答 來電應(yīng)在第二聲鈴響之后立即接聽，在禮貌問候?qū)Ψ街髴?yīng)主動(dòng)報(bào)出公司或部門名稱以及自己的姓名，切忌拿起電話劈頭

36、就問：“喂，找誰？”同樣，來電話人需要留話也應(yīng)以簡潔的語言清晰地報(bào)出姓名、單位、回電號(hào)碼和留言。結(jié)束電話交談時(shí)，通常由打電話的一方提出，然后彼此客氣地道別。無論什么原因電話中斷，主動(dòng)打電話的一方應(yīng)負(fù)責(zé)重?fù)?。電話留言電話留?在商業(yè)投訴中，不能及時(shí)回電話最為常見。為了不喪失每一次成交的機(jī)會(huì)，一般應(yīng)在 24 小時(shí)之內(nèi)對(duì)電話留言給予答復(fù)，如果回電話時(shí)恰遇對(duì)方不在，也要留言，表明你已經(jīng)回過電話了。如果自己確實(shí)無法親自回電，應(yīng)托付他人代辦。恰當(dāng)?shù)厥褂秒娫捛‘?dāng)?shù)厥褂秒娫?發(fā)展良好商務(wù)關(guān)系的最佳途徑是與客戶面對(duì)面地商談，而電話主要用來安排會(huì)見。當(dāng)然一旦雙方見過面，再用電話往來就方便多了。行政部宣2006 年

37、 x 月 x 日 分行商圈調(diào)查表分行商圈調(diào)查表樓盤名稱地址每層戶數(shù)或面積總層數(shù)總面積性質(zhì)房型及圖售價(jià)租金屋齡發(fā)展商及電話物業(yè)公司及電話公交線路：學(xué)校：醫(yī)院：銀行：超市、購物、餐飲網(wǎng)點(diǎn)（名稱及電話）：小區(qū)概況簡述社區(qū)人文環(huán)境： 二手房交易手續(xù)辦理操作指南二手房交易手續(xù)辦理操作指南（權(quán)限級(jí)別：分行經(jīng)理）（權(quán)限級(jí)別：分行經(jīng)理） 交易手續(xù)辦理操作指南0目目 錄錄服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三級(jí)市場操作程序三級(jí)市場操作程序三級(jí)市場產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程一次性付款三級(jí)市場產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程一次性付款三級(jí)市場產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程按揭付款三級(jí)市場產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程按揭付款三級(jí)市場產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程擔(dān)保贖樓三級(jí)市場產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程擔(dān)保贖樓三級(jí)

38、市場產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程買方出款為賣方贖樓三級(jí)市場產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程買方出款為賣方贖樓辦理按揭、擔(dān)保贖樓、產(chǎn)權(quán)過戶所需資料辦理按揭、擔(dān)保贖樓、產(chǎn)權(quán)過戶所需資料三級(jí)市場稅費(fèi)征收三級(jí)市場稅費(fèi)征收三級(jí)市場其它轉(zhuǎn)移提供的資料三級(jí)市場其它轉(zhuǎn)移提供的資料辦理房地產(chǎn)抵押登記指南辦理房地產(chǎn)抵押登記指南安居房換證指南安居房換證指南辦理公證指南辦理公證指南xxxx 國土局過戶程序國土局過戶程序國土局各登記點(diǎn)地址及咨詢電話國土局各登記點(diǎn)地址及咨詢電話各公證處地址及咨詢電話各公證處地址及咨詢電話供電、煤氣、電話、有線電視過戶所需資料供電、煤氣、電話、有線電視過戶所需資料土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)年限深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn)深

39、圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)用地性質(zhì)分類深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)用地性質(zhì)分類深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)地土地等級(jí)劃分深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)地土地等級(jí)劃分深圳市寶安、龍崗區(qū)土地等級(jí)劃分深圳市寶安、龍崗區(qū)土地等級(jí)劃分深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)簡表（一）深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)簡表（一） 交易手續(xù)辦理操作指南1深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)簡表（二）深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)簡表（二）附件一：格式范本及填寫規(guī)范附件一：格式范本及填寫規(guī)范附表附表 1 1：按揭范本及填寫規(guī)范：按揭范本及填寫規(guī)范附表附表 2 2：承諾書（關(guān)于變更成交價(jià)格）：承諾書（關(guān)于變更成交價(jià)格）附表附表 3 3：確認(rèn)書（關(guān)于變更買方姓名）：確認(rèn)書（關(guān)于變更買方姓名）附表附表 4

40、4：承諾書（關(guān)于贖樓確認(rèn)）：承諾書（關(guān)于贖樓確認(rèn)）附表附表 5 5：交樓確認(rèn)書：交樓確認(rèn)書附表附表 6 6：委托書：委托書附件二：按揭月供系數(shù)表附件二：按揭月供系數(shù)表附件三：投訴與反饋附件三：投訴與反饋一、內(nèi)部客戶投一、內(nèi)部客戶投訴訴處理處理二、外部客戶投訴處理二、外部客戶投訴處理投訴單投訴單服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)委托售房成交價(jià)的 1.5%(不足 5000 收5000 元)委托購房成交價(jià)的 1.5%(不足 5000 收5000 元)委托出租月租金的 50%(不足 1000 收1000)委托租房月租金的 50%(不足 1000 收1000)代辦產(chǎn)權(quán)過

41、戶每套收 3000 元代辦“綠本轉(zhuǎn)紅本”每套收 5000 元代辦銀行抵押貸款（特區(qū)內(nèi)住宅）每套收 3000 元 交易手續(xù)辦理操作指南2代辦銀行抵押貸款（特區(qū)外住宅）每套收 4000 元辦理二手樓按揭手續(xù)每套收 3000 元代辦銀行按揭贖樓每套收 5000 元評(píng)估（普通住宅 100 萬以下）每套收 300 元評(píng)估（普通住宅 100 萬以上）每套收 500 元三級(jí)市場操作程序三級(jí)市場操作程序需提供房產(chǎn)證或抵押貸款合同原件，業(yè)主身份證明，所有業(yè)主到場，委托書最少做五份收費(fèi) 300 元公證處做全權(quán)委托公證處做全權(quán)委托房產(chǎn)證原件或抵押合同原件，或全權(quán)委托書原件贖樓查檔 50元、過戶查檔 50 元，查檔后

42、需三個(gè)工作日辦完相關(guān)事宜，過后作廢住宅 300 元，商鋪，寫字樓，廠房，別墅按評(píng)估價(jià) 1%計(jì)費(fèi)提供戶首期款收據(jù)驗(yàn)原件收復(fù)印件，收入證明，身份證原件及評(píng)估報(bào)告，房產(chǎn)證復(fù)印件驗(yàn)原件寫字樓：評(píng)估凈值 5 成 廠房：（1）關(guān)外評(píng)估凈值 4 成：（2）關(guān)內(nèi)凈值 5 成：（3）住宅評(píng)估凈值 8 成（注：先向銀行查詢欠款并打單，需提供借款協(xié)議，客戶首期款收據(jù)，委托書復(fù)印件查檔單）財(cái)務(wù)公司利息 2%擔(dān)保公司1%手續(xù)費(fèi)+銀行貸款利息（以銀行為準(zhǔn)）+300 至 500 元手續(xù)費(fèi)業(yè)主需提供首期款收據(jù)還款時(shí)間跟隨變動(dòng)而變動(dòng)，保險(xiǎn)單及退保證明需退還業(yè)主保稅區(qū)國土局注銷抵押需 3 個(gè)工作日，寶安區(qū)國土局注銷抵押需 7 個(gè)

43、工作日，福田國土局辦理預(yù)售合同注銷抵押需 3 個(gè)工作日房產(chǎn)證原件或抵押合同原件，或全權(quán)委托書原件。贖樓查檔 50 元，過戶查檔 50，市區(qū) 5 個(gè)工作日，關(guān)外 3 個(gè)工作日若有一方是境外人仕需做買賣合同公證，公證費(fèi)合同價(jià) 3國土局產(chǎn)權(quán)登記點(diǎn) 30 天出稅單，完稅后即時(shí)取證， （辦資金監(jiān)管的，交稅后第 3 個(gè)工作日取證同時(shí)放款）福田保稅區(qū)管理局過戶后 12 個(gè)工作日出稅單，完稅后即時(shí)取證。需買家親自到場驗(yàn)身份證原件（保稅區(qū)管理局需買賣雙方同時(shí)到場取證）需銀行經(jīng)辦人及買家親自到場驗(yàn)身份證原件，境外人仕需做抵押公證，公證費(fèi)貸款金額 3；15 天后銀行到國土局取件審核后放抵押款給賣家，福田區(qū)保稅區(qū)國土

44、局抵押登記為 7個(gè)工作日，審核時(shí)間需 2 個(gè)工作日查檔查檔評(píng)估評(píng)估申請(qǐng)銀行貸款申請(qǐng)銀行貸款銀行出具貸款承諾書銀行出具貸款承諾書向財(cái)務(wù)公司或擔(dān)保公向財(cái)務(wù)公司或擔(dān)保公司借款司借款先還發(fā)展商欠款后還先還發(fā)展商欠款后還銀行欠款銀行欠款國土局辦理房產(chǎn)抵押國土局辦理房產(chǎn)抵押注銷手續(xù)注銷手續(xù)查檔查檔國土局簽署正式買賣國土局簽署正式買賣合同，辦理過戶手續(xù)合同，辦理過戶手續(xù)出稅單，交稅出稅單，交稅領(lǐng)到新房產(chǎn)證領(lǐng)到新房產(chǎn)證銀行到國土局辦理抵銀行到國土局辦理抵押登記押登記 交易手續(xù)辦理操作指南3 交易手續(xù)辦理操作指南4三級(jí)市場產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程一次性付款三級(jí)市場產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程一次性付款30 天2 天內(nèi)3 天內(nèi)1 天按揭員通

45、知客戶領(lǐng)取稅單交稅，取房產(chǎn)證。（并通知銀行給予辦理抵押登記手續(xù)）分行通知業(yè)主領(lǐng)取結(jié)清水電后的余款，并把單據(jù)轉(zhuǎn)交業(yè)主分行業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議1 天1 天分行把買賣協(xié)議，成交報(bào)告?zhèn)髡娴桨唇也浚珊贤瑢T審核后，交給按揭員。（成交報(bào)告上注明接管按揭員）按揭員與業(yè)務(wù)員溝通基本情況，與業(yè)主、客戶聯(lián)系按揭事宜詢問有關(guān)情況并給予落實(shí)，按揭員把情況反饋給業(yè)務(wù)員分行在收文回執(zhí)答復(fù)日期（即取房產(chǎn)證）前，把放款通知單傳到財(cái)務(wù)部（通知單上注明放款用途）通知財(cái)務(wù)部放稅款到按揭部，財(cái)務(wù)部經(jīng)審核后把稅款放到按揭部1 天1 天分行把買賣雙方身份證復(fù)印件及房產(chǎn)證原件轉(zhuǎn)交按揭部分行通知客戶把房款及應(yīng)交費(fèi)用打入公司，業(yè)務(wù)員把收款收據(jù)

46、及物業(yè)跟進(jìn)表（附表 1）傳到按揭部（跟進(jìn)表上須注明費(fèi)用去向、過戶價(jià)格、買方姓名等） 。若與有過戶價(jià)格和買賣協(xié)議不符合的，須買賣雙方簽署承諾書（附表 2） ，若買方姓名與買賣協(xié)議不一至的，買賣雙方簽署確認(rèn)書（附表 3）分行通知買賣雙方到物業(yè)管理處辦理交樓手續(xù)，并把經(jīng)買賣雙方簽名的交樓確認(rèn)書傳到按揭部。 （附表5）交樓確認(rèn)書上注明交接事項(xiàng)、讀數(shù)，并把有關(guān)欠款轉(zhuǎn)交按揭部。財(cái)務(wù)部經(jīng)審核放款給業(yè)主。分行通知業(yè)主領(lǐng)取房款（把放款通知所需資料傳到財(cái)務(wù)部）1 天按揭員把房產(chǎn)證復(fù)印件傳真到分行，稅單原件交按揭部文員轉(zhuǎn)交分行水電專員通知買賣雙方辦理煤氣、有線電視、電話、電過戶手續(xù)水電專員把過戶后的有關(guān)結(jié)清欠款單轉(zhuǎn)

47、交分行，并在交樓確認(rèn)書上簽名注明，并傳到分行。產(chǎn)權(quán)查檔后，與業(yè)主、客戶到國土局辦理過戶手續(xù)，按揭員把收文回執(zhí)傳真到分行 交易手續(xù)辦理操作指南5三級(jí)市場產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程按揭付款三級(jí)市場產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程按揭付款 交易手續(xù)辦理操作指南61 天分行把按揭合同、收據(jù)等有關(guān)資料轉(zhuǎn)交客戶1 天1 天分行業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議分行把買賣雙方身份證復(fù)印件及房產(chǎn)證原件轉(zhuǎn)交按揭部按揭部通知客戶準(zhǔn)備按揭申請(qǐng)所需資料，到銀行辦理按揭申請(qǐng)，銀行出具承諾書1 天分行把買賣協(xié)議，成交報(bào)告?zhèn)髡娴桨唇也浚珊贤瑢T審核后，交給按揭員。（成交報(bào)告上注明接管按揭員）按揭員與業(yè)務(wù)員溝通基本情況，與業(yè)主、客戶聯(lián)系按揭事宜詢問有關(guān)情況并給予落實(shí)，按揭

48、員把情況反饋給業(yè)務(wù)員1 天評(píng)估部對(duì)成交物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告分行通知客戶把首期款及應(yīng)交費(fèi)用打入公司，業(yè)務(wù)員把收款收據(jù)及物業(yè)跟進(jìn)表（附表 1）傳到按揭部。（跟進(jìn)表上須注明費(fèi)用去向、過戶價(jià)格、買方姓名等）。若與有過戶價(jià)格和買賣協(xié)議不符合的，須買賣雙方簽署承諾書（附表 2），若買方姓名與買賣協(xié)議不一至的，買賣雙方簽署確認(rèn)書（附表 3）30 天產(chǎn)權(quán)查檔后，與業(yè)主、客戶到國土局辦理過戶手續(xù)，按揭員把收文回執(zhí)傳真到分行1 天分行在收文回執(zhí)答復(fù)日期（即取房產(chǎn)證）前，把放款通知單傳到財(cái)務(wù)部（通知單上注明放款用途）通知財(cái)務(wù)部放稅款到按揭部，財(cái)務(wù)部經(jīng)審核后把稅款放到按揭部。分行通知業(yè)主領(lǐng)取首期款（把放款通知

49、所需資料傳到財(cái)務(wù)部）按揭員把房產(chǎn)證復(fù)印件傳真到分行，并把稅單復(fù)印件轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)，稅單原件交按揭部文員轉(zhuǎn)交分行按揭員通知客戶領(lǐng)取稅單交稅，取房產(chǎn)證。（并通知銀行給予辦理抵押登記手續(xù)）2 天分行通知業(yè)主領(lǐng)取結(jié)清水電后的余款，并把單據(jù)轉(zhuǎn)交業(yè)主水電專員通知買賣雙方辦理煤氣、有線電視、電話、電過戶手續(xù)水電專員把過戶后的有關(guān)結(jié)清欠款單轉(zhuǎn)交分行，并在交樓確認(rèn)書上簽名注明，并傳到分行按揭部把按揭合同等有關(guān)資料經(jīng)文員轉(zhuǎn)交分行分行通知買賣雙方到物業(yè)管理處辦理交樓手續(xù)，并把經(jīng)買賣雙方簽名的交樓確認(rèn)書傳到按揭部。（附表 5）（交樓確認(rèn)書上注明交接事項(xiàng)、讀數(shù)）并把有關(guān)欠款轉(zhuǎn)交按揭部15 天財(cái)務(wù)部經(jīng)審核放款給業(yè)主銀行領(lǐng)取已辦

50、妥抵押登記的房產(chǎn)證后，把按揭款放給業(yè)主。按揭員知會(huì)分行，由業(yè)務(wù)員通知業(yè)主查詢 交易手續(xù)辦理操作指南7三級(jí)市場產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程擔(dān)保贖樓三級(jí)市場產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程擔(dān)保贖樓1 天1 天分行業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議。（協(xié)議中注明房產(chǎn)在抵押中，贖樓手續(xù)由擔(dān)保公司辦理，買賣雙方給予配合。）評(píng)估部對(duì)成交物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告按揭員根據(jù)買賣雙方情況給予落實(shí)擔(dān)保公司，并通知買賣雙方到擔(dān)保公司辦理擔(dān)保手續(xù)，并與業(yè)主到公證處辦理公證委托給擔(dān)保公司，業(yè)主把擔(dān)保費(fèi)預(yù)交與擔(dān)保公司按揭員通知客戶領(lǐng)取稅單交稅，取房產(chǎn)證。（并通知銀行給予辦理抵押登記手續(xù)）3 天擔(dān)保公司把擔(dān)保函交銀行，銀行審核資料后放款到擔(dān)保公司，產(chǎn)權(quán)查檔后，由擔(dān)保公司

51、辦理贖樓手續(xù)3 個(gè)工作日1 天分行把買賣協(xié)議，成交報(bào)告?zhèn)髡娴桨唇也浚珊贤瑢T審核后，交給按揭員。（成交報(bào)告上注明接管按揭員）按揭員與業(yè)務(wù)員溝通基本情況，與業(yè)主、客戶聯(lián)系按揭事宜詢問有關(guān)情況并給予落實(shí)，按揭員把買賣雙方落實(shí)后的事項(xiàng)反饋給業(yè)務(wù)員按揭員與擔(dān)保公司取回注銷抵押的房產(chǎn)證后，通知分行業(yè)務(wù)員(取房產(chǎn)證日期視銀行而定，通常為一周)30 天產(chǎn)權(quán)查檔后，與客戶到國土局辦理過戶手續(xù)，按揭員把收文回執(zhí)傳真到分行分行在收文回執(zhí)答復(fù)日期（即取房產(chǎn)證）前，把放款通知單傳到財(cái)務(wù)部（通知單上注明放款用途）通知財(cái)務(wù)部放稅款到按揭部，財(cái)務(wù)部經(jīng)審核后把稅款放到按揭部15 天按揭員把房產(chǎn)證復(fù)印件傳真到分行，并把稅單復(fù)

52、印件轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)，稅單原件交按揭部文員轉(zhuǎn)交分行分行通知業(yè)主領(lǐng)取首期款（把放款通知所需資料傳到財(cái)務(wù)部）1 天分行把買賣雙方身份證復(fù)印件及房產(chǎn)證復(fù)印件及按揭合同原件轉(zhuǎn)交按揭部1 天按揭部通知客戶準(zhǔn)備按揭申請(qǐng)所需資料，到銀行辦理按揭申請(qǐng)財(cái)務(wù)部經(jīng)審核放款給業(yè)主1 天分行通知客戶把首期款及應(yīng)交費(fèi)用打入公司或銀行監(jiān)管，業(yè)務(wù)員把收款收據(jù)及（附表 1）傳到按揭部。（跟進(jìn)表上須注明費(fèi)用去向、過戶價(jià)格、買方姓名等）。若與有過戶價(jià)格和買賣協(xié)議不符合的，須買賣雙方簽署承諾書（附表2），若買方姓名與買賣協(xié)議不一致的，買賣雙方簽署確認(rèn)書（附表 3）2 天內(nèi)分行通知買賣雙方到物業(yè)管理處辦理交樓手續(xù)，并把經(jīng)買賣雙方簽名的交樓確認(rèn)

53、書傳到按揭部。（附表 5） （交樓確認(rèn)書上注明交接事項(xiàng)、讀數(shù)）并把有關(guān)欠款轉(zhuǎn)交按揭部銀行領(lǐng)取已辦妥抵押登記的房產(chǎn)證后，把按揭款放給業(yè)主。按揭員知會(huì)分行，由業(yè)務(wù)員通知業(yè)主查詢。按揭員、擔(dān)保公司人員與業(yè)主交接有關(guān)贖樓單據(jù) 交易手續(xù)辦理操作指南8 交易手續(xù)辦理操作指南9水電專員通知買賣雙方辦理煤氣、有線電視、電話、電過戶手續(xù)。水電專員把過戶后的有關(guān)結(jié)清欠款單轉(zhuǎn)交分行，并在交樓確認(rèn)書上簽名注明，并傳到分行。分行通知業(yè)主領(lǐng)取結(jié)清水電后的余款，并把單據(jù)轉(zhuǎn)交業(yè)主按揭部把按揭合同等有關(guān)資料經(jīng)文員轉(zhuǎn)交分行分行把按揭合同、收據(jù)等有關(guān)資料轉(zhuǎn)交客戶 交易手續(xù)辦理操作指南10三級(jí)市場產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程買方出款為賣方贖樓三級(jí)市

54、場產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程買方出款為賣方贖樓 交易手續(xù)辦理操作指南1130 天15 天后 1 天分行業(yè)務(wù)員把收款收據(jù)及物業(yè)跟進(jìn)表（附表 1）傳到按揭部。（跟進(jìn)表上須注明費(fèi)用去向、過戶價(jià)格、買方姓名等）。若有與過戶價(jià)格和買賣協(xié)議不一致的，須買賣雙方簽署承諾書（附表 2），若買方姓名與買賣協(xié)議不一致的，買賣雙方簽署確認(rèn)書（附表 3）1 天(贖樓)產(chǎn)權(quán)查檔1 天按揭員與業(yè)務(wù)員溝通基本情況，與業(yè)主、客戶聯(lián)系按揭事宜詢問有關(guān)情況并給予落實(shí)，按揭員把情況反饋給業(yè)務(wù)員2 天分行把買賣協(xié)議，成交報(bào)告?zhèn)髡娴桨唇也?，由合同專員審核后，交給按揭員。（成交報(bào)告上注明接管按揭員）按揭員通知業(yè)主到公證處辦理委托公證給按揭部(公司指定

55、的受托人、公司規(guī)定的委托書版本)(附表 6)評(píng)估部對(duì)成交物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告1 天分行通知客戶把贖樓款打入公司指定帳號(hào)，并通知財(cái)務(wù)部劃款到公司指定帳號(hào)贖樓按揭員通知客戶領(lǐng)取稅單交稅，取房產(chǎn)證。 （并通知銀行給予辦理抵押登記手續(xù)）分行業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議。(協(xié)議上須注明：買賣雙方自行協(xié)商約定，由買方將購房款中的？元徑付賣方，用以償還賣方就轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所欠的銀行貸款；協(xié)議上沒有注明的，須由買賣雙方簽署承諾書(附表 4)按揭部到原按揭銀行辦理贖樓手續(xù)(取房產(chǎn)證時(shí)間視銀行而定，通常為一周)，取到注銷抵押登記房產(chǎn)證原件后通知分行業(yè)務(wù)員(過戶)產(chǎn)權(quán)查檔通知客戶到國土局辦理過戶手續(xù)(注：30 天后領(lǐng)取房產(chǎn)

56、證) 按揭員把收文回執(zhí)傳真到分行分行在收文回執(zhí)答復(fù)日期（即取房產(chǎn)證）前，通知財(cái)務(wù)部放稅款到按揭部，財(cái)務(wù)部經(jīng)審核后把稅款放到按揭部按揭員把房產(chǎn)證復(fù)印件傳真到分行，稅單原件交按揭部文員轉(zhuǎn)交分行1 天按揭員通知客戶準(zhǔn)備按揭申請(qǐng)所需資料，到銀行辦理按揭申請(qǐng)，銀行出具承諾書分行通知業(yè)主領(lǐng)取房款（把放款通知所需資料傳到財(cái)務(wù)部）銀行領(lǐng)取已辦妥抵押登記的房產(chǎn)證后，把按揭款放給公司指定帳號(hào)。按揭員知會(huì)分行房款去向財(cái)務(wù)部經(jīng)審核放款給業(yè)主2 天分行通知買賣雙方到物業(yè)管理處辦理交樓手續(xù)，并把經(jīng)買賣雙方簽名的交樓確認(rèn)書傳到按揭部（附表 5） 。(交樓確認(rèn)書上注明交接事項(xiàng)、讀數(shù))并把有關(guān)欠款轉(zhuǎn)交按揭部 交易手續(xù)辦理操作指

57、南12水電專員通知買賣雙方辦理煤氣、有線電視、電話、電過戶手續(xù)。水電專員把過戶后的有關(guān)結(jié)清欠款單轉(zhuǎn)交分行，并在交樓確認(rèn)書上簽名注明，并傳到分行。分行通知業(yè)主領(lǐng)取結(jié)清水電后的余款，并把單據(jù)轉(zhuǎn)交業(yè)主按揭部把按揭合同等有關(guān)資料經(jīng)文員轉(zhuǎn)交分行分行把按揭合同、收據(jù)等有關(guān)資料轉(zhuǎn)交客戶一天 交易手續(xù)辦理操作指南13 交易手續(xù)辦理操作指南14辦理按揭、擔(dān)保贖樓、產(chǎn)權(quán)過戶所需資料辦理按揭、擔(dān)保贖樓、產(chǎn)權(quán)過戶所需資料一、辦理按揭所需資料賣賣 方方買買 方方身份證復(fù)印件身份證原件及復(fù)印件收款帳號(hào)收入證明原件(蓋公司公章)房產(chǎn)證復(fù)印件已交付的定金收據(jù)及首期款證明按揭物業(yè)的評(píng)估報(bào)告其他銀行需要提供的有關(guān)資產(chǎn)證明二、辦理

58、擔(dān)保贖樓所需資料賣賣 方方買買 方方身份證原件及復(fù)印件身份證原件及復(fù)印件按揭合同原件收入證明原件(蓋公司公章)房產(chǎn)證復(fù)印件已交付的定金收據(jù)及首期款證明 交易手續(xù)辦理操作指南15供樓存折原件按揭物業(yè)的評(píng)估報(bào)告擔(dān)保公司指定版本的公證委托書其他銀行需要提供的有關(guān)資產(chǎn)證明原按揭銀行的欠款清單產(chǎn)權(quán)查詢單三、辦理產(chǎn)權(quán)過戶所需資料賣賣 方方買買 方方個(gè)人公司個(gè)人公司營業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件營業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件權(quán)利人身份證原件及復(fù)印件董事會(huì)或股東會(huì)決議原件身份證原件及復(fù)印件法定代表人證明書原件房產(chǎn)證復(fù)印件法定代表人證明書原件法定代表人身份證復(fù)印件法定代表人身份證復(fù)印件授權(quán)委托書及受托人身份證原件及復(fù)印件授權(quán)委托書

59、及受托人身份證原件及復(fù)印件三級(jí)市場稅費(fèi)征收三級(jí)市場稅費(fèi)征收1、房產(chǎn)為個(gè)人普通住宅，購買并居住二年以上的，免征營業(yè)稅和維護(hù)稅務(wù)局。需征收稅費(fèi)為下述稅費(fèi)表的 3、4、5、6、7 項(xiàng)；（不足一年的，銷售時(shí)須計(jì)征稅費(fèi)表中全部稅費(fèi)） 。2、房產(chǎn)為單位或個(gè)人非普通住宅（如辦公樓、商鋪、別墅等） 。銷售是需計(jì)征下述稅費(fèi)表中全部稅費(fèi)。具體應(yīng)繳稅費(fèi)計(jì)征表具體應(yīng)繳稅費(fèi)計(jì)征表 交易手續(xù)辦理操作指南16序序號(hào)號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)計(jì)算基數(shù)收取對(duì)收取對(duì)象象比例比例征收部門征收部門1營業(yè)稅合同銷售價(jià)減去原購入價(jià)的差額轉(zhuǎn)讓方5%登記機(jī)關(guān)代征2城市建設(shè)維護(hù)稅營業(yè)稅轉(zhuǎn)讓方1%登記機(jī)關(guān)代征3印花稅合同銷售價(jià)買賣雙方0.1%登記機(jī)關(guān)代

60、征4個(gè)人（單位）所得稅所得額轉(zhuǎn)讓方個(gè)人為 20%單位為 15%單位的由登記部門征收；個(gè)人的由稅務(wù)部門征收5契稅合同銷售價(jià)受讓方1.5%、3%(見附注 7)登記機(jī)關(guān)代征6登記費(fèi)受讓方80 元或 50元登記機(jī)關(guān)7房地產(chǎn)證貼花受讓方5 元登記機(jī)關(guān)代征附注：附注：1、若銷售或轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低的，必須提供合法的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)。以最高價(jià)來確定銷售價(jià)格。2、非房地產(chǎn)開發(fā)單位銷售自建房或接受由個(gè)人贈(zèng)與的非購置不動(dòng)產(chǎn)再銷售的，以取得的全部銷售收入營業(yè)額征收營業(yè)稅。3、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)（按建筑面積收?。┦召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：新建成商品住房每 交易手續(xù)辦理操作指南17平方米 3 元，經(jīng)濟(jì)適用住房減半計(jì)收，手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓方