土地權屬管理課件

1、第五章第五章 土地權屬管理土地權屬管理土地制度土地制度土地產(chǎn)權土地產(chǎn)權土地權屬管理的任務和內容土地權屬管理的任務和內容國有土地使用權的確認與流轉管理國有土地使用權的確認與流轉管理農(nóng)村集體土地所有權、使用權的確認與流轉管理農(nóng)村集體土地所有權、使用權的確認與流轉管理土地征收土地征收土地權屬糾紛的調處土地權屬糾紛的調處本章復習題本章復習題第一節(jié)第一節(jié) 土地制度土地制度一、土地制度一、土地制度n 土地關系：是指社會發(fā)展到某一階段時人們在利用土地過程中所發(fā)生的人與人之間的關系，包括土地的所有、占有、支配和使用諸方面的關系。它屬于社會生產(chǎn)關系的范疇，是生產(chǎn)關系的重要組成部分，并依賴于生產(chǎn)力的變化而變化。

2、土地制度：是一定社會制度下土地關系的總和，是關于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用的制度。 它包括土地所有制、土地使用制（一）土地所有制（一）土地所有制定義土地所有制是指人們在一定的社會經(jīng)濟條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟形式。它是整個土地制度的核心，是土地關系的基礎。法律表現(xiàn)形式土地所有制的法律表現(xiàn)形式是土地所有權，即土地所有者對其土地享有占有、使用、收益和處分的權利。五種土地所有制原始公社土地公有制奴隸主土地所有制封建地主土地所有制資本主義土地所有制社會主義土地所有制（二）土地使用制（二）土地使用制定義 土地使用制是人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和程序的規(guī)定。法律表現(xiàn)形式 土地使用制的法律

3、表現(xiàn)形式是土地使用權，即依法對一定土地進行利用、管理并取得收益的權利。（三）土地所有制與土地使用制的關系（三）土地所有制與土地使用制的關系 土地所有制決定著土地使用制 土地使用制不僅是土地所有制的反映和體現(xiàn)，而且也是實現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種形式和手段二、我國現(xiàn)階段土地制度二、我國現(xiàn)階段土地制度（一）我國現(xiàn)階段土地所有制（一）我國現(xiàn)階段土地所有制 我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 全部土地屬于國家和農(nóng)民集體所有，土地所有權

4、不得買賣和非法轉讓二、我國現(xiàn)階段土地制度二、我國現(xiàn)階段土地制度（一）我國現(xiàn)階段土地所有制（一）我國現(xiàn)階段土地所有制 城市土地國有制的建立方式：l 接管、沒收l 贖買l 土地征收l 立法 農(nóng)村集體土地所有制的建立方式：l 土地改革l 農(nóng)業(yè)合作化運動l 人民公社化運動（二）我國現(xiàn)階段土地使用制（二）我國現(xiàn)階段土地使用制 土地使用制包括城鎮(zhèn)國有土地使用制和農(nóng)村集體土地使用制。 城鎮(zhèn)國有土地使用制：國家并不直接參與土地的使用，而是通過行政手段如出讓、劃撥使用權收取土地使用稅來體現(xiàn)所有者的意志。 農(nóng)村集體土地使用制：農(nóng)民集體和個人進行非農(nóng)業(yè)建設依法使用本集體所有土地的權利。（二）我國現(xiàn)階段土地使用制（二

5、）我國現(xiàn)階段土地使用制城鎮(zhèn)國有土地使用制的形成l無償、無限期、無流動有償、有限期、有流動農(nóng)村集體土地使用制的形成l土地所有權和土地使用權結合到分離一、土地產(chǎn)權及其基本屬性一、土地產(chǎn)權及其基本屬性（一）土地產(chǎn)權的涵義（一）土地產(chǎn)權的涵義p 土地產(chǎn)權指有關土地財產(chǎn)的一切權利的總和，它包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。第二節(jié)第二節(jié) 土地產(chǎn)權土地產(chǎn)權（二）土地產(chǎn)權的基本特性（二）土地產(chǎn)權的基本特性具有排他性土地產(chǎn)權客體必須具備可占用性和價值性土地產(chǎn)權必須經(jīng)過登記，才能得到法律的承認，并受到法律的保護土地產(chǎn)權的相對性二、我國土地所有權的主體、客體和內容二、

6、我國土地所有權的主體、客體和內容（一）涵義（一）涵義土地所有權：是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內自由使用和處分其土地的權利。它包括土地占有權、土地使用權、土地收益權和土地處分權。（二）我國國有土地所有權的主體、客體和內容（二）我國國有土地所有權的主體、客體和內容 主體：國家，法律規(guī)定由國務院代表國家依法行使對國有土地的占有、使用、收益和處分的權利 客體：一切屬于國家所有的土地,包括城市市區(qū)的土地依照法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地依照法律規(guī)定國家征用的土地依照法律規(guī)定屬國家所有的荒山、荒地、林地、草地、灘涂及其他土地 內容：指依照法律規(guī)定，國家在行使土地所有權的過程中形成的權利和義務

7、。（三）我國農(nóng)村集體土地所有權的主體、客體和內容（三）我國農(nóng)村集體土地所有權的主體、客體和內容 主體：農(nóng)民集體 客體：屬于上述農(nóng)民集體所有的一切土地，主要有農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，原則上屬于農(nóng)民集體所有宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有 內容：指農(nóng)民集體在行使土地所有權的過程中形成的權利和義務五、我國土地使用權的主體、客體和內容五、我國土地使用權的主體、客體和內容（一）涵義（一）涵義 土地使用權：是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及依法部分處分的權利。（二）我國國有土地使用權的主體、客體

8、和內容（二）我國國有土地使用權的主體、客體和內容 主體：可以是任何依法取得國有土地使用權的單位和個人 客體：國家依法提供給單位和個人使用的國有土地 內容：指國有土地使用權主體在依法行使土地使用權的過程中形成的權利和義務（三）我國農(nóng)村集體土地使用權的主體、客體和內容（三）我國農(nóng)村集體土地使用權的主體、客體和內容 主體：依法使用農(nóng)民集體所有土地的單位和個人 客體：上述使用權主體依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和農(nóng)村集體建設用地 內容：指集體土地使用權主體在行使土地使用權的過程中依法所形成的權利和義務第三節(jié)第三節(jié) 土地權屬管理的任務和內容土地權屬管理的任務和內容一、土地權屬管理的任務一、土地

9、權屬管理的任務p 定義 土地權屬管理是國家為合理組織土地利用、調整土地關系而依法對土地所有權和使用權進行的科學管理。p 任務 鞏固、維護和不斷完善社會主義土地公有制 保護土地所有者和使用者的合法權益，調動其合理開發(fā)、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性 調整土地關系二、土地權屬管理的內容二、土地權屬管理的內容依法確認土地權屬依法管理土地權屬變更土地所有權變更土地使用權變更他項權利變更及主要用途變更等依法調查、處理土地權屬糾紛第四節(jié)第四節(jié) 國有土地使用權的確認與流轉國有土地使用權的確認與流轉管理管理一、國有土地使用權的確認一、國有土地使用權的確認（一）國有土地使用權的取得（一）國有土地使用權的

10、取得l 有償取得方式l 無償取得方式 國家機關用地和軍事用地 城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它用地l 依法承包經(jīng)營取得l 依照法律、政策規(guī)定取得（二）國有土地使用權的確認（二）國有土地使用權的確認 土地管理法第十一條規(guī)定：單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權。確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權，分別依照森林法、草原法、漁業(yè)法的有關規(guī)定辦理。（三）（三）國有土地使用權的收回國有土地使用權的收回 為公共利益需要使用土地的 為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調

11、整使用土地的 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的 因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的二、城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓管理二、城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓管理（一）概念和特征（一）概念和特征p 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓：指國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內出讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。l 根據(jù)國家建設需要，將城市規(guī)劃區(qū)內的國有土地有償讓與用地單位使用l 集體土地征收后出讓 特征：受讓主體廣泛性有償性計劃性（二）基本原則（二）基本原則所有權與使用權分離原則平等、自愿、有

12、償原則國家主權神圣不可侵犯原則充分合理利用土地原則（三）出讓年限、方式和程序（三）出讓年限、方式和程序1、出讓期限：居?。?0年工業(yè)：50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年 綜合或者其他用地：50年2、出讓方式協(xié)議方式招標方式邀請招標公開招標拍賣方式掛牌方式3、報批程序p預報出讓地塊的位置、面積、利用現(xiàn)狀出讓土地使用權的出讓年限、出讓方式出讓土地使用權的地價評估、效益測算方案實施進展情況p正式批報市、縣土地管理部門根據(jù)出讓計劃會同有關部門擬定出讓地塊的征地、拆遷補償安置方案、土地使用條件、土地使用權出讓合同，報同級人民政府審核按照出讓國有土地使用權批準權限，經(jīng)

13、有批準權的人民政府土地管理部門審查后，報人民政府批準經(jīng)人民政府批準后，由市、縣土地管理部門與國有土地使用權受讓人正式簽訂國有土地使用權出讓合同，依法辦理土地使用權登記手續(xù)，核發(fā)土地使用證（四）出讓合同（四）出讓合同合同特點：出讓合同的一方（出讓方）是特定主體，出讓土地必須按照法定的程序進行。國有土地使用權出讓受制于國家宏觀調控、總量控制，具有很強的計劃性。土地使用權出讓合同屬于附意合同（亦稱附從合同），即一方權利受到一定的限制，而需要依附對方的意思表示的一種合同。合同的訂立合同的變更：改變合同規(guī)定土地用途或因規(guī)劃建設要求引起變更合同的終止土地使用權出讓合同規(guī)定的年限期滿土地滅失致使土地使用權出

14、讓合同無法繼續(xù)履行土地使用者死亡而又無合法的繼承人人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權的判決、裁定或決定生效國家根據(jù)社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回土地使用權應土地使用者的要求，土地管理部門同意提前終止土地使用權出讓合同法律、法規(guī)規(guī)定的其他情況2、合同內容（基本內容）出讓方及受讓人的姓名或者名稱、地址出讓土地使用權的坐落位置、宗地號、面積、界址及用途土地使用年期及起止時間交付土地出讓金的數(shù)額、期限及付款方式交付土地的時間規(guī)劃設計要點項目開工、竣工時間項目投資總額、單位用地面積投資強度容積率、建筑系數(shù)市政設施配套建設義務使用相鄰土地和道路的限制轉讓、出租和抵押土地使用權的條件不

15、可抗力對合同履行造成影響的處理方式違約責任合同使用的法律及合同爭議的解決方式土地使用條件等2、合同內容宗地出讓合同包括出讓土地的建設項目及其建設進度等方面的規(guī)定工業(yè)建設項目受讓宗地中，用于企業(yè)內部行政辦公及生活服務設施的用地占受讓宗地面積比例的規(guī)定成片開發(fā)土地出讓項目包括總體規(guī)劃、成片開發(fā)規(guī)劃、公共設施等方面的規(guī)定劃撥土地使用權補辦出讓合同包括原劃撥土地的位置、面積、四至、界址，現(xiàn)補辦出讓的面積、應補交地價款及評估等方面的規(guī)定3、合同當事人的權利和義務出讓方的權利：要求受讓方按合同規(guī)定按時上繳出讓價款，否則有權解除合同并請求違約賠償在合同履行過程中對受讓方利用土地的情況行使監(jiān)督檢查權對受讓方不

16、按合同規(guī)定使用土地或者連續(xù)兩年不投資建設的，或受讓人按照合同約定日期動工建設，但已開發(fā)建設面積占建設總面積比例不足1/3，或已投資額占總投資額不足25，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的，行使警告、罰款直到無償收回土地使用權的處罰權合同規(guī)定的出讓年限屆滿，無償收回土地使用權，并同時取得其地上的一切不動產(chǎn)所有權對合同的爭議享有提請有關仲裁機構仲裁或向人民法院起訴的權利p出讓方的義務按合同規(guī)定提供土地使用權執(zhí)行有關仲裁機構或人民法院對合同爭議所作的仲裁決定或判決、裁定遇有不可抗力造成合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行的情況，應及時將理由及情況通報對方當事人p受讓方的權利要求出讓方按合同規(guī)

17、定提供土地使用權，否則有權解除合同并請求違約賠償對合同的爭議享有提請有關仲裁機構仲裁或者人民法院起訴的權利在不違反合同的情況下，享有獨立行使土地使用權并排除不法干擾的權利p受讓方的義務按合同規(guī)定繳納出讓價款，并辦理土地登記手續(xù)按合同規(guī)定對土地進行開發(fā)、利用、經(jīng)營，如需改變合同規(guī)定的土地用途，須經(jīng)出讓方同意并經(jīng)有關部門批準必須達到合同規(guī)定的條件，方可轉讓、出租、抵押土地使用權遇有不可抗力致使合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行時，應采取必要的補救措施盡力減少損失，并及時將有關情況及其理由通報出讓方出讓合同屆滿，及時交還土地使用證和辦理土地使用權注銷手續(xù)，并無償交付地上建筑物及其他附著物接

18、受出讓方對合同履行情況的監(jiān)督、檢查三、城鎮(zhèn)國有土地使用權轉讓管理三、城鎮(zhèn)國有土地使用權轉讓管理（一）概念和特征（一）概念和特征1、概念土地使用權轉讓是以出讓方式取得的國有土地使用權在民事主體之間再轉移的行為，是平等民事主體之間發(fā)生的民事法律關系?；拘问剑撼鍪劢粨Q贈與2、特征是發(fā)生在平等民事主體間的民事法律行為，是當事人之間進行的民事活動，遵循平等、自愿、等價有償、誠實、信用、不損害公共利益等民事活動基本原則只是轉讓一定年限的國有土地使用權，所有權仍屬于國家轉讓時，原受讓人同時轉讓了該土地使用權出讓合同中規(guī)定的權利和義務，新的受讓人成為出讓合同規(guī)定的權利和義務的新的承受者土地使用權與其地上建筑

19、物、附著物在轉讓時不可分離（二）條件、內容和程序（二）條件、內容和程序1、條件p直接通過出讓方式取得土地使用權的轉讓條件按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用證書按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，完成開發(fā)投資總額的25以上屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件轉讓房地產(chǎn)時房屋已建成的，還應當持有房屋所有權證書p以劃撥方式取得的土地使用權轉讓的條件 首先應當報經(jīng)有批準權的人民政府審批由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權出讓金，受讓方由此取得出讓土地使用權有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定，決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)

20、的，轉讓方應當將轉讓劃撥土地使用權所獲土地收益上繳國家或作其他處理2、內容權利、義務轉移建筑物、附著物轉讓使用期限：出讓合同規(guī)定的使用年限減去原使用者已使用年限的剩余年限轉讓價格：如明顯低于市場價格，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權；市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施，平穩(wěn)價格3、程序(必經(jīng)程序) 轉讓方與受讓方簽訂土地使用權轉讓書面合同 轉讓方協(xié)同受讓方辦理土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓的過戶登記，及轉讓方辦理注銷登記 分割轉讓土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權以及轉讓劃撥土地使用權的，向市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門申請批準 經(jīng)批準同意轉讓劃撥土

21、地使用權的，應補辦土地使用權出讓手續(xù)，補簽出讓合同及補交出讓金，或者將轉讓土地使用權所獲土地收益上繳國家（三）合同（三）合同 標的：土地使用權（地上建筑物、附著物） 價款：出售 合同的期限：簽訂期、有效期 合同的履行方式：一次性全部履行、部分地分期履行 違約責任四、城鎮(zhèn)國有土地使用權出租管理四、城鎮(zhèn)國有土地使用權出租管理（一）概念和特征（一）概念和特征概念： 土地使用權出租是指合法取得國有土地使用權的民事主體（即出租人）將土地使用權及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人（承租人）使用，承租人為此支付租金的行為。特征：特征： 土地使用權出租也是一種民事法律行為，遵循平等、自愿、等價有償、誠

22、實、信用等民法原則 土地使用權出租是出租人在保留土地使用權的前提下，把部分土地使用權能租賃給他人使用，并收取租金，不發(fā)生作為物權的整個的轉移 出租地塊必須是合法取得且法律允許出租的地塊 土地使用權出租后，出租人仍需繼續(xù)履行出讓合同規(guī)定的義務 土地使用權出租主體是通過出讓或者轉讓而取得土地使用權的受讓人，不同于土地所有人國家或代表的出讓主體 土地使用權出租，必須將出租土地上的建筑物、其他附著物連同土地使用權一并出租（二）合同（二）合同p合同主要條款合同標的：出租土地租期租金：地價評估使用條件：出讓合同規(guī)定違約責任p違反土地使用權租賃合同的責任土地使用權出租合同經(jīng)到有權登記機關登記生效后，出租人應

23、按合同規(guī)定將土地使用權交付承租人使用，不按時交付，應償付違約金出租人未按合同約定的使用標準提供土地，使承租人達不到對土地使用目的，承租人有權要求出租人降低租金或者解除合同，并賠償由此而造成的損失承租人不按合同規(guī)定或約定數(shù)額、期限交付租金時，除補交租金，應償付違約金由于承租人使用不當，造成租賃地塊使用條件破壞的，承租人如不能使其恢復原有狀況，應承擔賠償責任承租人將租賃土地非法轉租或進行非法活動的，出租人有權解除合同五、城鎮(zhèn)國有土地使用權抵押管理五、城鎮(zhèn)國有土地使用權抵押管理（一）概念（一）概念土地使用權抵押是指土地使用權人以土地使用權作為履行債務的擔保，當土地使用權人不能按期履行債務時，債權人享

24、有從變賣土地使用權的價款中優(yōu)先受償權的債務擔保形式。（二）法律規(guī)定（二）法律規(guī)定p抵押權的設立與登記：房地分管體制p抵押權實現(xiàn)后登記抵押權因債務如期履行或者其他原因使抵押權歸于消滅的注銷登記因處分土地使用權而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的過戶登記以劃撥土地使用權設定的抵押權，處分土地使用權時，應補辦出讓手續(xù)，補交出讓金（三）合同（三）合同1、特征 抵押合同是從屬合同，附屬于以擔保債務為內容的主合同，隨主合同的成立而成立，隨主合同的消滅而消滅 土地使用權抵押合同只能由土地使用權人與債權人簽訂，土地使用權人與債務人須為同一人 抵押合同是抵押權的設定行為，直接導致抵押權產(chǎn)生，是抵押權

25、成立的要件之一 抵押合同經(jīng)有權的登記機關登記而生效，其有效期為抵押登記3個月至出讓合同規(guī)定的最后使用日止2、條款 抵押人、抵押權人的名稱、住所 主合同的主要內容 抵押土地的位置、面積、用途、有效使用期限和其他條件 當事人雙方的權利義務 當事人雙方約定的其他事項3、違反抵押合同的法律責任停止侵害消除危險恢復原狀賠償損失重新提出擔保等第五節(jié)第五節(jié) 農(nóng)村集體土地所有權、使用權農(nóng)村集體土地所有權、使用權的確認與流轉管理的確認與流轉管理一、農(nóng)村集體土地所有權與使用權的確認一、農(nóng)村集體土地所有權與使用權的確認1、農(nóng)村集體土地所有權的取得 農(nóng)民集體土地所有權實質上是農(nóng)民集體對屬其所有土地的共同共有關系。即農(nóng)

26、民集體對屬其所有的土地同享有所有權，但集體內的成員則不能各有其自己應有的部分土地。2 2、農(nóng)村集體土地使用權的取得、農(nóng)村集體土地使用權的取得 依法承包經(jīng)營取得 通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得 依法用于非農(nóng)業(yè)建設 依法用作宅基地、自留地、自留山 其他方式取得（二）農(nóng)村集體土地所有權、使用權的確認（二）農(nóng)村集體土地所有權、使用權的確認 1、農(nóng)村集體土地所有權的確認 根據(jù)土地管理法第十一條以及土地管理法實施條例第四條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地所有權證書，確認所有權。2、農(nóng)村承包地使用權的確

27、認 土地承包的程序要合法由本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議選舉產(chǎn)生承包工作小組承包小組依法擬訂并公布承包方案依法召開本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議，討論通過承包方案公開組織實施承包方案簽訂承包合同 簽訂承包合同發(fā)包方、承包方的名稱，發(fā)包方負責人和承包方代表的姓名、住所承包土地的名稱、坐落、面積、質量等級承包期和起止日期承包土地的用途發(fā)包方和承包方的權利和義務違約責任 承包地登記、發(fā)證：由縣級以上人民政府向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權證，并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權 農(nóng)村土地承包法第二條規(guī)定，耕地的承包期為30年；草地的承包期為3050年；林地的承包期為3070年；特殊林地的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政

28、主管部門批準，可以延長。3、農(nóng)村集體建設用地使用權的確認 根據(jù)中華人民共和國土地管理法實施條例第四條第二款規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地建設用地使用權證書，確認建設用地使用權。（三）農(nóng)民集體土地所有權的變更、使用權的（三）農(nóng)民集體土地所有權的變更、使用權的收回收回 1、農(nóng)民集體土地所有權的變更 下列情況可將農(nóng)民集體所有的土地轉變?yōu)閲型恋剞r(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地轉變?yōu)閲宜幸驀医M織移民、自然災害等原因，農(nóng)民集體遷移后，不再使用

29、的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地，轉變?yōu)閲宜袊乙婪ㄕ魇辙r(nóng)民集體土地，并給與補償，征收后的農(nóng)民集體土地所有權轉變?yōu)閲彝恋厮袡?、農(nóng)民集體土地使用權的收回 因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設需要使用土地的，可依法收回土地使用權 因不按照批準的用途使用土地的，可依法收回土地使用權二、農(nóng)村集體土地使用權流轉的涵義和背景二、農(nóng)村集體土地使用權流轉的涵義和背景（一）農(nóng)村集體農(nóng)用地土地使用權流轉的涵義、背（一）農(nóng)村集體農(nóng)用地土地使用權流轉的涵義、背景和形式景和形式 涵義 農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權流轉是指屬于農(nóng)民集體所有的農(nóng)、林、牧、漁用地使用權在不同使用者之間的流動和轉

30、移。背景：社會經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結構轉換的結果城鎮(zhèn)化水平不斷提高的必然趨勢計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟轉變的必然產(chǎn)物提高土地利用效率，參與市場競爭的客觀需要形式形式轉包租賃“四荒”拍賣承租轉包或返包轉讓入股（二）農(nóng)村集體建設用地土地使用權流轉的（二）農(nóng)村集體建設用地土地使用權流轉的涵義、背景和形式涵義、背景和形式 涵義涵義 農(nóng)村集體建設用地使用權流轉是指農(nóng)村集體建設用地使用權在不同的主體之間的流動和轉移。背景：背景： 是社會經(jīng)濟發(fā)展、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉移的必然產(chǎn)物 土地市場的發(fā)育，激發(fā)農(nóng)民實現(xiàn)土地價值的內在追求，導致集體建設用地使用權流轉 集約用地，提高土地利用率，保護耕地，要求集體建設用地有序流轉形式形

31、式 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合并、兼并、遷移及股份改造中的集體建設用地使用權轉讓、出租 企業(yè)倒閉或債權債務原因，通過司法裁定，使集體建設用地使用權發(fā)生轉移 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村以集體建設用地使用權作價入股、聯(lián)營形式興辦各種企業(yè)，發(fā)生建設用地使用權流轉現(xiàn)象 農(nóng)民以轉讓、出租房屋形式，連帶轉讓、出租建設用地使用權 農(nóng)民將土地征收時分配給他們的安置留用地進行使用權出租或轉讓三、農(nóng)村集體土地使用權流轉管理三、農(nóng)村集體土地使用權流轉管理（一）管理原則（一）管理原則p應具備條件當?shù)囟⑷a(chǎn)業(yè)發(fā)展較快、農(nóng)村剩余勞力得到轉移是土地使用權流轉的前提條件明晰的土地產(chǎn)權是農(nóng)村集體土地使用權流轉的必備條件完善的法律法規(guī)是農(nóng)村集體土地使用權流轉

32、的法律保證農(nóng)村土地分等定級和價格評估是農(nóng)村集體土地使用權流轉的技術支持應遵循原則因地制宜原則依法、自愿原則平等、有償原則（二）流轉管理（二）流轉管理 措施：開展農(nóng)村集體土地產(chǎn)權調查開展農(nóng)村集體土地產(chǎn)權登記并頒發(fā)土地產(chǎn)權證開展農(nóng)用地分等定級與估價工作正確引導和調控農(nóng)村集體土地使用權的流向建立合理的農(nóng)村集體土地使用權流轉收益分配制度建立農(nóng)村集體土地使用權流轉的支持、保障體系案例 小產(chǎn)權房1 年月，鄭州的代小姐花10.5元，在鄭州市三官廟南街買了一套房子。如果沒有以后的事情發(fā)生，這套包括車庫在內共多平方米的房子絕對可以讓代小姐安居樂業(yè)。而代小姐按約定首付了萬元房款，去辦房產(chǎn)證時，才知道對方的房子是在

33、村集體土地上蓋的，個人僅擁有的產(chǎn)權。盡管房主靳先生已按約定將房子交給了代小姐，但去辦理過戶手續(xù)時才知道，這種房屋屬于農(nóng)村集體自主開發(fā)的小產(chǎn)權房，不能辦理過戶手續(xù)。 由于無法辦理過戶手續(xù)，代小姐也不再支付剩余款項，也沒退還居住房屋。房主靳先生去年將代小姐訴至法院，要求解除雙方在年月簽訂的購房合同，要求法院判令代小姐返還房屋。案例 小產(chǎn)權房1 一審法院認定該房是自主開發(fā)的“小產(chǎn)權房”，按規(guī)定不能辦理房屋過戶手續(xù)。因此靳先生要求解除雙方購房合同并返還房屋的訴訟請求得到了法院的支持。并判決靳先生勝訴。而代小姐則提出反訴，代小姐訴稱，按照原先約定，在她首付房款萬元后，待房屋過戶到她名下后，其再支付剩余的

34、萬元。房主靳先生曾承諾，個月辦好房產(chǎn)證過戶手續(xù)。法院判決解除雙方的購房合同后，給她帶來了巨大經(jīng)濟損失，其中裝修費47805元，該房屋升值給其帶來經(jīng)濟損失19.5萬元，合計242805元。由于是房主的過錯導致其蒙受損失，故房主靳先生應賠償其所有損失。案例 小產(chǎn)權房1 而靳先生則提出，代小姐應支付年來的租金計37795元。法院再審認為，靳先生作為房產(chǎn)的擁有人，在對該房屋掌握的情況全面準確的情況下，仍和代小姐簽訂房屋買賣合同，并在買賣合同中承諾負責為原告辦理房產(chǎn)權過戶，因無法辦理過戶導致雙方買賣合同解除，靳先生應承擔主要責任。法院據(jù)此判決，靳先生在判決生效日內，除返還代小姐購房款萬元外，還應賠償代小

35、姐因合同解除造成的損失99840元，而代小姐則需支付靳先生年來的租金21360元。 對此判決靳先生也提出了上訴。法官認為，如果靳先生不履行法院判決，法院強制執(zhí)行該案子時，也只能執(zhí)行靳先生的房產(chǎn)，而這又走了個怪圈，讓案件回到了起點。案例 小產(chǎn)權房2 2002年7月1日，畫家李玉蘭與農(nóng)民馬海濤簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定購買位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村房屋八間及院落，房屋價款45000元。這樣的房屋，俗稱“小產(chǎn)權房”，由于現(xiàn)有的法律規(guī)定，農(nóng)民自己的住房和宅基地只能在農(nóng)民之間買賣流轉，因此，當初雙方這一買賣不能獲得國家認可的產(chǎn)權，亦不受法律保護。 后來，宋莊逐漸發(fā)展為畫家聚集區(qū)，房屋價格大幅上漲，再加之

36、政府要重新規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)和道路，很多農(nóng)家院落面臨拆遷，按照現(xiàn)在的房價，房主會得到巨額的拆遷補償。 于是，2006年12月，馬海濤向法院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，返還房屋。這一請求獲得北京市第二中級人民法院的終審支持。案例 小產(chǎn)權房2 2007年12月，法院判決，李玉蘭和馬海濤雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭騰退房屋。雖然法院在判決書中同時指出，馬海濤為導致協(xié)議無效的主要責任方，判決馬海濤支付李玉蘭93808元。但賠償?shù)姆秶话ǚ课菁疤砀讲糠謨r款，而沒有涉及土地增值和溢價部分。這一判決一出，在當時曾引起廣泛的爭議。 2008年10月20日，北京宋莊畫家李玉蘭因小產(chǎn)權房糾紛訴農(nóng)民馬

37、海濤一案在宋莊法庭宣判。最終，法院判決李玉蘭獲賠18萬。第六節(jié)第六節(jié) 土地征收土地征收一、土地征收的概念一、土地征收的概念p國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。 1998年p國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。2004年p涵義：土地征收指國家為了公共利益的需要，依法將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型恋夭⒔o予補償并給予補償?shù)男袨?。特征土地征收的公益性土地征收的強制性土地征收的有償性土地征收程序的合法性史上最牛釘子戶史上最牛釘子?二、土地征收補償與安置標準二、土地征收補償與安置標準征地補償原則： 按被征用土地的原用途進行補償 保證被征地農(nóng)民生活水平不降

38、低（一）征地補償費的構成（一）征地補償費的構成土地補償費：對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因土地被征收而造成的經(jīng)濟上的損失的一種補償。主要用于被征地農(nóng)戶青苗費：給與土地承包者或土地使用者的經(jīng)濟補償?shù)厣细街镅a償費：如附著物產(chǎn)權屬個人，該項補助費付給個人安置補助費：為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活，國家給與的補助費用。誰負責安置，誰管理使用，不安置的支付給個人社會保障費用：用于保障被征地農(nóng)民的長遠生計新菜地開發(fā)建設基金：交給地方財政，作為開發(fā)建設新菜地的投資拆遷補償費（二）征地補償費標準（二）征地補償費標準1、土地補償費標準征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-1

39、0倍。年產(chǎn)值按被征用前3年的平均年產(chǎn)量和國家規(guī)定的價格平均計算。征用其他土地（園地、魚塘、宅基地、林地等）的土地補償費用標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費的標準規(guī)定。按上述標準支付，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但土地補償費和安置費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。2、安置補助費標準安置補助費按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地數(shù)量計算。每個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。但每公頃被

40、征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。3、新菜地開發(fā)建設基金收取標準 征用城市郊區(qū)連續(xù)3年以上種植蔬菜的商品菜地和精養(yǎng)魚塘，需要繳納新菜地開發(fā)基金。城市人口（僅指市區(qū)和郊區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口）百萬以上的市，每征用1公頃菜地，繳納105000-150000元人口在50-100萬的城市，每征用1公頃菜地，繳納75000-105000元人口不足50萬的城市，每征用1公頃菜地，繳納45000-75000元4、地上附著物及青苗的補償費 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府自行制定。青苗補償費標準對剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補償工本費。對于成長期的農(nóng)作物，最高按一季度產(chǎn)值補償。對于

41、糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補償。被征用土地上樹木，凡有條件移栽的盡量移栽，用地單位支付移栽人工費和樹木損失費；不能移栽的，按有關規(guī)定給予作價補償。對突擊栽種的樹木，不予補償。房屋拆遷補償標準 拆遷房屋按“拆什么補什么，拆多少補多少，不低于原來水平”的原則，對所拆遷的房屋，按其原有建筑的結構類型和建筑面積，給予合理補償。補償?shù)臉藴拾锤鞯貐^(qū)現(xiàn)行價格分別制定。突擊搶建的附著物不予補償。 其他橋梁、水井等參照建筑造價，由土地管理部門與被征地單位協(xié)商。5、土地征收補償安置標準的補充規(guī)定 依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導致

42、無地農(nóng)民社會保障費用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應當批準增加安置補助費。 土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標準或區(qū)片綜合地價，征地補償做到同地同價 對有穩(wěn)定收益的項目，農(nóng)民可以經(jīng)依法批準的建設用地土地使用權入股。 在城市規(guī)劃區(qū)內，當?shù)厝嗣裾畱攲⒁蛘鞯囟鴮е聼o地的農(nóng)民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會保障制度；在城市規(guī)劃區(qū)外，征收農(nóng)民集體所有土地時，當?shù)厝嗣裾诒拘姓^(qū)域內為被征地農(nóng)民留有必要的耕作土地或安排相應的工作崗位；對不具備

43、基本生產(chǎn)生活條件的無地農(nóng)民，應當異地移民安置。 祖父的責任田被征用原告能要求土地補償費嗎 【案情】林全錄與林梅娟系夫妻關系，并有一子林耀耀。1981年，福建省龍巖市西陂鎮(zhèn)西山村第八村民小組將西陂中學旁的0.72畝責任田發(fā)包給林全錄的祖父林煥鋆（1982年去世）與祖母郭金菊（1983年去世）及林梅娟、林耀耀四人。1995年1月1日，林全錄作為乙方代表與甲方西陂鎮(zhèn)西山村民委員會簽訂合同書，約定：林梅娟將上述0.72畝責任田出租給甲方，甲方一次性補貼乙方7，200元并每年發(fā)給一定量的租谷，乙方仍然負擔該責任田的稅費，今后重新調整分配責任田 時乙方領到新的按農(nóng)業(yè)人口分配的責任田后本合同終止。合同簽訂后

44、，林全錄領取了7，200元并將責任田交付給甲方使用。甲方收到該責任田后又交付給西陂中學做操場。 2003年9月，龍巖市新羅區(qū)發(fā)展計劃局發(fā)文同意為西陂中學操場項目補辦立項審批。之后，林全錄每年向甲方領取租谷或折價款，并每年交納上述責任田的相關稅費。2002年底，西陂鎮(zhèn)西山村民委員會提高補償標準至每畝36，000元，但該村未將余款18，720元支付給林梅娟、林全錄、 林耀耀。2003年8月，該村將18，720元轉到西山村第八村民小組。該小組收到款后，即通知林全錄夫婦領取青苗補償費和屬原告林梅娟與林耀耀所分的責任田被征用而產(chǎn)生的土地補償費余額合計6，775.16元，但不同意支付原林煥鋆與郭金菊所分的

45、責任田被征用而產(chǎn)生的土地補償費。為此，林全錄夫婦及林耀耀要求西山村第八村民小組支付全部余款18，720元未果，遂將后者告上了法庭，請求判令西山村第八村民小組支付征地補償費18，720元。 【審判】法院認為，西陂中學操場的用地手續(xù)正在補辦之中，不違反法律規(guī)定，因該操場的用地而產(chǎn)生的征地補償費應受法律保護。西陂鎮(zhèn)西山村作為集體土地經(jīng)營管理單位，在原告林梅娟和林耀耀承包經(jīng)營的責任田被征用后，未調整其他數(shù)量和質量相當?shù)耐恋亟o原告林梅娟和林耀耀，應當將相應的土地補償費支付給原告林梅娟和林耀耀。被告在收到該村轉來的征地補償費后，即通知原告領取青苗補償費和屬原告林梅娟與林耀耀所分的責任田被征用而產(chǎn)生的土地補

46、償費余額6，775.16元，未違反法律規(guī)定，予以照準。 原林煥鋆與郭金菊所分的責任田，原告在該二人去世后龍巖市新羅區(qū)西陂鎮(zhèn)西山村收回之前可繼續(xù)耕種，但該責任田被征用后西陂鎮(zhèn)西山村無須調整其他數(shù)量和質量相當?shù)耐恋亟o原告，故原告要求支付原林煥鋆與郭金菊所分的責任田被征用而產(chǎn)生的土地補償費，沒有法律依據(jù)。據(jù)此，法院判決被告西山村第八村民小組應限期支付林梅娟和林耀耀青苗補償費和土地補償費6，775.16元。 【評析】中華人民共和國土地管理法實施條例第26條第1款的規(guī)定：“土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有?！蓖瑫r，福建省實施中華人民共和國土地管理法辦

47、法第26條進一步規(guī)定：“土地補償費支付給行使土地所有權的集體土地經(jīng)營管理單位。但被征用的屬農(nóng)民承包經(jīng)營的土地或自留地，集體土地經(jīng)營管理單位又未能調整其他數(shù)量和質量相當?shù)耐恋亟o農(nóng)民繼續(xù)承包經(jīng)營的，應當 將不少于百分之七十的土地補償費支付給被征地農(nóng)民?！?可見，土地補償費系支付給村集體經(jīng)濟組織所有，用于發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；但在村集體經(jīng)濟組織未能為被征地村民調整土地的情況下，土地補償費即應付給被征地的村民。本案所涉的0. 72畝責任田系由林煥鋆、郭金菊、林梅娟及林耀耀4人承包經(jīng)營，在林煥鋆、郭金菊死亡后，村集體經(jīng)濟組織已無必要再為死者調整土地，故原告要求被告支付該部分的土地補償費，沒有法律依據(jù)，當然不能得

48、到法院的支持。三、土地征收與農(nóng)用地轉用的審批權限三、土地征收與農(nóng)用地轉用的審批權限（一）土地征收的審批權限（一）土地征收的審批權限征收土地實行國務院和省級人民政府兩級審批制度。p國務院批準的如下：基本農(nóng)田基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的其他土地超過70公頃的p其他土地由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，報國務院備案。世界第一區(qū)政府鄭州市惠濟區(qū)區(qū)政府 其辦公區(qū)域占地畝，建筑面積超過萬平方米，周邊園林綠地等用地畝。 記者調查發(fā)現(xiàn)，在未獲得民政和土地等有關部門批準的情況下，年惠濟區(qū)新址就開始動工建設，年月，機關各單位即遷入辦公。 年月日，惠濟區(qū)政府開始堂而皇之地向鄭州市國土資源局呈交了“用地申請書”，

49、稱“惠濟區(qū)專題召開研究區(qū)劃問題的常委會、四大班子聯(lián)席會，經(jīng)認真調研，決定將機關大院搬遷到新城辦事處（毛莊、弓寨兩村）特申請辦理征用地手續(xù)，請盡快批復為盼”！ 當年土地局批準用地，批準100多畝；區(qū)政府實際用地530畝。 直到年月日，民政部才正式批復河南省，同意鄭州市惠濟區(qū)人民政府駐地遷移。 當?shù)馗刹勘硎?，惠濟區(qū)在鄭州市周邊幾個區(qū)縣中算“窮”區(qū)縣，年財政收入幾年來徘徊在億元左右，剛從“要飯財政”過渡到“吃飯財政”。整個區(qū)政府新址及四周道路建設投資超過7億元。 工作人員1000多人，人均占地0.5畝。 區(qū)政府側門 人工湖鳥瞰 古樹苑 （二）農(nóng)用地轉用的審批權限（二）農(nóng)用地轉用的審批權限p國務院批準

50、權限國務院批準的建設項目占用農(nóng)用地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目直轄市、省、自治區(qū)人民政府所在地城市，城區(qū)人口在100萬以上的其他城市以及國務院指定的其他城市擴張用地p省、自治區(qū)、直轄市人民政府的批準權限上述規(guī)定以外的建設項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉為建設用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準四、土地征收的程序四、土地征收的程序（一）用地預審（一）用地預審預審的內容：u土地征收項目的合法性審查，即該建設項目是否為了公共利益的需要u建設項目是否符合土地利用總體規(guī)劃u是否持有農(nóng)用地轉用年度計劃指標u是否符合建設用地供應政策u投資強度和容積率是否達到要求（二）用地申請與審查（二）用地申請與審查申請?zhí)峤坏牟牧希航ㄔO用地申請表；建設單位有關資質；項目可行性研究報告批復或其他有關批準文件；建設項目預審報告表；建設項目初步設計或其他批準文件；建設項目總平面布置圖；占用耕地的必須提出耕地補充方案；建設項目位于地質災害區(qū)的必須提供地質危險性評估報告等（三）提前公告和確認（聽證）（三）提前公告和確認（聽證） （四）用地審批：上報審批；批復（四）用地審批：上報審批；批復 （五）實施與監(jiān)管（五）實施與監(jiān)管 實施：兩公告一登記實施：兩公告一登記發(fā)布征地批準公告：方案批準到公告10天辦理征地補償?shù)怯洶l(fā)布征地補償安置方案公告：公告到全部費用付清3