二手房買賣中130個(gè)疑難法律問(wèn)題及裁判規(guī)則全記錄

1、二手房買賣中130個(gè)疑難法律問(wèn)題及裁判規(guī)則全記錄（附風(fēng)險(xiǎn)提示）筆者在從事相關(guān)法律實(shí)務(wù)及研究大量司法裁判文書的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)歸納出二手房糾紛疑難問(wèn)題及相關(guān)裁判規(guī)則、法律風(fēng)險(xiǎn)提示。每條風(fēng)險(xiǎn)提示，均源于實(shí)際發(fā)生的案例，背后往往是一起或數(shù)起費(fèi)時(shí)、費(fèi)錢、費(fèi)力的官司。所以，二手房買賣，無(wú)論當(dāng)事人，還是代理律師，對(duì)各種不同情形的房屋，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，都要相應(yīng)的心中有數(shù)，通過(guò)合同條款，將丑話說(shuō)在前面，以免事后麻煩。1.房屋面積差異的處理二手房買賣合同未約定單價(jià)，或是約定“房屋面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”等內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定雙方之間的房屋買賣是按套計(jì)價(jià)，且根據(jù)目前的二手房交易習(xí)慣，二手房買賣一般雙方都親自到實(shí)地看房，買

2、賣雙方對(duì)房屋的實(shí)際情況包括面積情況均應(yīng)事先了解，故對(duì)一方當(dāng)事人事后要求補(bǔ)交面積差價(jià)款的，一般不予支持，但雙方對(duì)面積單價(jià)及面積差額進(jìn)行特別約定的除外。【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【1】陷阱條款：“該房地產(chǎn)建筑面積91.5平方米，以房產(chǎn)證為準(zhǔn)?！睂?duì)買受人而言，通常會(huì)認(rèn)為該房的建筑面積系出于房產(chǎn)證，且明確“以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”，不會(huì)存在任何風(fēng)險(xiǎn)。司法實(shí)務(wù)中，可能會(huì)認(rèn)為，該條暗含著購(gòu)買方已就房屋建筑面積與房產(chǎn)證做了核對(duì)，已對(duì)房產(chǎn)證原件做了審核，故在該房為抵押性質(zhì)、共有性質(zhì)等影響合同履行和效力的情形出現(xiàn)時(shí)，購(gòu)買人出于明知的主觀狀態(tài)可能會(huì)得到認(rèn)定，甚至后果自負(fù)。故，不管房產(chǎn)證是在出賣方、中介，還是銀行、房管所，都要眼見(jiàn)

3、為實(shí)，而且不僅要看，還要驗(yàn)明真?zhèn)?。即使真?shí)，還是要就房屋實(shí)際面積與登記面積是否可能存在差異、房屋權(quán)屬的原始取得是否合法、房屋權(quán)屬是否存在其他糾紛導(dǎo)致移交出現(xiàn)障礙，做必要的調(diào)查、核實(shí)?！?】持證權(quán)利人登記面積與實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積或使用面積不一致，除了測(cè)量誤差外，還存在過(guò)戶時(shí)共有面積剔除的可能。實(shí)踐中，受讓人實(shí)地對(duì)權(quán)證面積進(jìn)行測(cè)量，但對(duì)四址地界表述“以上兩證權(quán)屬界定為準(zhǔn)”可能存在的風(fēng)險(xiǎn)未引起重視，導(dǎo)致法院最終認(rèn)定持證人已事先對(duì)此權(quán)屬瑕疵做了披露，判決風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。【3】二手房買賣協(xié)議約定總價(jià)成交，或雖有面積約定，但未約定單位平方米價(jià)格情況下，嗣后買方以實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不符，訴請(qǐng)補(bǔ)面積差價(jià)的，一

4、般不會(huì)得到支持?！?】二手房買賣前后，因采用的計(jì)算房屋面積標(biāo)準(zhǔn)不同，公攤面積的分?jǐn)偡绞接?jì)算方式不一樣，造成新、舊證確定的房屋面積產(chǎn)生了誤差，因房屋實(shí)際面積并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化，當(dāng)事人一方訴請(qǐng)補(bǔ)差價(jià)的，不予支持。【5】二手房交易前，買賣雙方實(shí)際上關(guān)注單價(jià)與總價(jià)，限于精力和測(cè)量條件，對(duì)計(jì)算基礎(chǔ)的房屋面積的真實(shí)性往往關(guān)注不夠，一旦出現(xiàn)實(shí)際面積、產(chǎn)權(quán)面積前后相差，容易產(chǎn)生紛爭(zhēng)。對(duì)買方而言，對(duì)房屋面積真實(shí)性的了解，應(yīng)不僅限于賣方手中的購(gòu)房合同對(duì)面積的記載，也不僅限于房產(chǎn)證上登記面積，而是有必要在現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)做一簡(jiǎn)單測(cè)量；對(duì)賣方而言，可以明確約定現(xiàn)有房屋面積的依據(jù)，不因?qū)?lái)產(chǎn)權(quán)證或?qū)崪y(cè)面積的前后差異，而影響

5、案涉房屋整體價(jià)格的確定。2.二手房過(guò)戶稅費(fèi)爭(zhēng)議法律雖規(guī)定房產(chǎn)過(guò)戶稅費(fèi)的納稅義務(wù)人為出賣方，但并不禁止當(dāng)事人在房產(chǎn)交易過(guò)程中自行約定相關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)主體。二手房買賣合同雙方當(dāng)事人對(duì)交易過(guò)程中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)未約定或約定不明，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，應(yīng)按照稅務(wù)部門對(duì)各類稅種及納稅義務(wù)人的明確規(guī)定確定稅費(fèi)承擔(dān)人?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【6】房屋買賣合同中明確約定“辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用均由買方承擔(dān)”，對(duì)于買方而言，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等需要出賣方承擔(dān)的費(fèi)用，可能也會(huì)被認(rèn)為被約定所變更，而一概由買方承擔(dān)。故，與稅費(fèi)負(fù)擔(dān)相關(guān)的如出賣方家庭成員名下住房情況、標(biāo)的房屋是否為普通住宅、是不是保障性政策房、自用年限是

6、否滿5年、是否有本地戶口、標(biāo)的房屋原始購(gòu)買發(fā)票是否保留等基本情況，買受人都應(yīng)事先核實(shí)清楚?！?】“居住使用年限”不等于“辦理產(chǎn)權(quán)證年限”。二手房交易過(guò)戶，可能影響稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例的是后者而非前者，故簽約時(shí)要對(duì)出賣方的承諾予以充分注意?！?】過(guò)戶手續(xù)辦理中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)應(yīng)有明確約定。如無(wú)約定，實(shí)踐中傾向于由雙方各自承擔(dān)應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用。如在合同中約定“買方拿到產(chǎn)權(quán)證后再交付余款”，則會(huì)認(rèn)為是辦證費(fèi)用由賣方承擔(dān)的約定；但稅費(fèi)約定不明時(shí)，買方先行墊付的，法院可能會(huì)以該約定不明的款項(xiàng)屬另一法律關(guān)系而不予與房款抵扣，直接判決買方支付房款?！?】房屋買賣合同約定了個(gè)稅可能出現(xiàn)時(shí)“賣方將定金退還買方，雙方免責(zé)”的負(fù)擔(dān)原

7、則，賣方以此為由主張解除合同時(shí)，應(yīng)對(duì)稅費(fèi)產(chǎn)生負(fù)舉證責(zé)任，同時(shí)該條款會(huì)被認(rèn)為系為買方利益而設(shè)定，應(yīng)由買方選擇是否解除合同，賣方單方解除合同，構(gòu)成違約?！?0】即便對(duì)于繳納稅費(fèi)義務(wù)負(fù)擔(dān)主體有明確約定，但最終持有繳費(fèi)憑證人與實(shí)際繳費(fèi)主體不一致，或第三方墊付但不能明確被墊付主體，或當(dāng)事人雙方對(duì)該被墊付的結(jié)果有不同解釋的情況下，最好通過(guò)在合同中預(yù)先明確，或者對(duì)房屋總價(jià)款的構(gòu)成作出限定性說(shuō)明，以免第三方向其中一方追償時(shí)，仍面臨誰(shuí)負(fù)擔(dān)的困惑?！?1】爭(zhēng)議條款：“此次交易成交價(jià)為賣方凈得價(jià)，買賣過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由買方按照國(guó)家規(guī)定繳納”，該約定并未明確“相關(guān)費(fèi)用”包括雙方在交易過(guò)程中各自應(yīng)繳納的稅款，且與合

8、同約定的“交易過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用由雙方按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納”對(duì)照，法院可能認(rèn)為，賣方的“凈得價(jià)”仍需依法繳稅?！?2】購(gòu)買部分房產(chǎn)，辦理過(guò)戶時(shí)，存在分戶辦理權(quán)屬證的情況，在約定過(guò)戶費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)的情況下，所有分戶辦證費(fèi)用是否包含在內(nèi)，應(yīng)在合同中預(yù)先明確約定，以免事后生爭(zhēng)端。3.逾期過(guò)戶的法律責(zé)任二手房屋買賣合同合法有效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。買方請(qǐng)求賣方履行合同，并協(xié)助辦理房屋登記過(guò)戶手續(xù)的，應(yīng)予支持?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【13】房屋買賣格式合同尾部通常有“雙方約定的補(bǔ)充條款”，對(duì)合同條款及附件內(nèi)容的手寫修改或補(bǔ)充，其效力應(yīng)優(yōu)先于合同的其他約定。合同空白欄尤其有關(guān)逾期付款、逾

9、期交房違約金比例的填充應(yīng)予明確，空白即視為相關(guān)違約責(zé)任的未予約定，且存在對(duì)方當(dāng)事人事后補(bǔ)充不利于己的條款之風(fēng)險(xiǎn)?！?4】在對(duì)方違約而違約責(zé)任未約定或約定不明的情況下，如一味堅(jiān)持自己要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，而拒絕繼續(xù)履行，可能導(dǎo)致被駁回訴訟請(qǐng)求的后果?！?5】“毀約”與“違約”在合同約定中應(yīng)有明確界定，相應(yīng)的責(zé)任后果是否統(tǒng)一有必要加以澄清，否則，在一方“違約”，有很難認(rèn)定為根本違約的程度，事后在訴訟中又同意繼續(xù)履行情況下，很難認(rèn)定其為“毀約”，相應(yīng)的“毀約”條款便難以適用。【16】即便是合同有明確約定“先交全款再辦過(guò)戶”，如過(guò)戶手續(xù)的辦理，系因雙方遞件手續(xù)在先，稅款交納在后，因賣方拒絕配合遞件，亦

10、會(huì)被認(rèn)為違約，由此導(dǎo)致合同解除的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。【17】過(guò)戶手續(xù)遲延辦理通常會(huì)成為賣方的主要責(zé)任，在賣方無(wú)證據(jù)證明已盡通知義務(wù)情況下，買方未履行催告或協(xié)助義務(wù)通常不會(huì)認(rèn)定構(gòu)成違約。未及時(shí)辦理過(guò)戶，嗣后因政策原因?qū)е逻^(guò)戶手續(xù)辦理成為難題，并不能當(dāng)然成為賣方主張合同無(wú)效的理由?！?8】在合同已對(duì)履行義務(wù)的先后順序有明確約定情況下，作為房屋買賣合同的賣方，以懷疑對(duì)方的誠(chéng)信及擔(dān)心過(guò)戶后余款難以追回為由，要求“先交全款再辦過(guò)戶”如無(wú)合同依據(jù)，則構(gòu)成單方變更合同，可能會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任?！?9】過(guò)戶與辦證應(yīng)明確約定?！百u方逾期15天仍未交付房地產(chǎn)時(shí)，合同即告解除”，該約定中的“交付房地產(chǎn)”應(yīng)理解為房屋本身的

11、交付，不涉及房屋產(chǎn)權(quán)證書的辦理。4.定金條款表述與適用二手房買賣合同簽訂和履行過(guò)程中，給付定金一方不履行約定義務(wù)的，無(wú)權(quán)要求對(duì)方返還定金；收受定金一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或訂金等，但未約定定金性質(zhì)，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，法院不應(yīng)支持?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【20】“定金”與“訂金”。能發(fā)生雙倍返還的為“定金”。如約定“訂金”，則在一方違約時(shí)，不適用定金罰則。故購(gòu)房合同中對(duì)“定金”的表述應(yīng)明確，字面及解釋均應(yīng)符合法律規(guī)定的形式，嗣后的該款收據(jù)內(nèi)容表述亦應(yīng)明確為購(gòu)房“定金”，任何表述為“訂金”、“小訂”、“定錢”、“押金”、“保證金”、“信

12、譽(yù)金”、“誠(chéng)意金”、“意向金”、“代購(gòu)金”、“違約擔(dān)保金”的做法，或?qū)υ摽钪Ц?、收取的不一致表述，均有可能?dǎo)致不適用定金罰則的法律后果。同時(shí)亦要避免合同與收據(jù)對(duì)“定金”表述不一致性?！?1】買方交付定金作為簽訂房屋買賣合同的擔(dān)保，應(yīng)屬立約定金。作為立約定金，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力并無(wú)關(guān)系，其生效是獨(dú)立的，在主合同之前即成立。買受人交付定金，有必要對(duì)定金性質(zhì)予以明確：履約定金還是立約定金。如系后者，出賣方選擇拒絕訂立合同時(shí)，買受人只能接受雙倍返還定金的賠償。定金收據(jù)雖為合同，但無(wú)法承載規(guī)范的房屋買賣合同所具備的必要條款。故房屋交易達(dá)成意向，不僅需要擬定盡可能內(nèi)容詳盡的合同，且應(yīng)

13、成為交付定金的前提?！?2】定金或訂金交付前，一定要確定權(quán)屬主體、賣方資質(zhì)，現(xiàn)場(chǎng)看房，到房管部門驗(yàn)證，就主要的交易條款達(dá)成意向并能基本確定，一防遇到騙子，二防事后反悔。尤其在面對(duì)低價(jià)誘惑時(shí)更應(yīng)謹(jǐn)慎耐心，勿圖省事，避免先交定金、倉(cāng)促交易而上當(dāng)受騙。5.房屋質(zhì)量的交接處理二手房買賣合同的出賣人應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【23】“交鑰匙”與“交房”非同一概念，交鑰匙不等于交付房屋，往往出賣人交了鑰匙，但因租賃關(guān)系或共有關(guān)系，或其他原因，導(dǎo)致對(duì)出賣房屋有異議的案外人或第三人占據(jù)房屋，不予交付，此情況下，是否由出賣人承擔(dān)責(zé)任或有能力解決實(shí)際交房問(wèn)題，皆不明確，故二手

14、房買賣合同中應(yīng)對(duì)出賣人的全面履行交房義務(wù)及違約責(zé)任約定明確。【24】二手房簽約前，買受人對(duì)房屋內(nèi)居住人員的情況應(yīng)有所了解，對(duì)是否影響合同生效后的履行存在障礙應(yīng)有判斷，并在合同中對(duì)出賣人雖交了鑰匙但買受人仍無(wú)法入住的違約責(zé)任及損失賠償作出約定?！?5】“交房”通常與“交鑰匙”合二為一，如何交鑰匙，有必要在合同中明確程序。在發(fā)生爭(zhēng)議情況下，一方辯稱已交付，一方辯稱索要過(guò)，均稱遭到對(duì)方拒絕，如何避免舉證上的困擾，可事先約定一方行使權(quán)利或履行義務(wù)遭拒時(shí)，有一個(gè)雙方都認(rèn)可的確認(rèn)途徑，盡量較之提存公證簡(jiǎn)便，比如約定雙方都認(rèn)可的第三方單位或自然人，明確雙方遵守的通知方式?！?6】因履行法院生效判決而為房屋騰

15、退、交付義務(wù)，為防止強(qiáng)制騰退義務(wù)一方人為破壞，對(duì)房屋現(xiàn)狀的確認(rèn)、交鑰匙及驗(yàn)房最好安排具有公信力的第三方參與，起到證據(jù)保護(hù)的見(jiàn)證作用，同時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況最好有照片說(shuō)明?！?7】房屋交付前出于報(bào)復(fù)故意毀壞門窗鎖及裝修，導(dǎo)致非吉屋、非現(xiàn)狀移交，如經(jīng)鑒定非自然損壞而系人為破壞，由此產(chǎn)生的修復(fù)費(fèi)用及評(píng)估費(fèi)用均應(yīng)由交付義務(wù)方承擔(dān)?！?8】買受方對(duì)二手房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查及驗(yàn)收時(shí)，注意查看房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕和滲漏，尤其陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間附近地板是否潮濕發(fā)霉，門窗的通風(fēng)、采光狀況是否良好，管線燈座是否正常，主體承重結(jié)構(gòu)是否改動(dòng)等，并將看房結(jié)果形成記錄，由雙方簽字確認(rèn)?！?9】對(duì)于明確約定“現(xiàn)狀交付”的二手房，

16、對(duì)未來(lái)房屋交付的“現(xiàn)狀”，應(yīng)盡可能詳細(xì)地事先列明交接清單，此外，還應(yīng)列明交接家私家電或其它設(shè)施的價(jià)值，以免交接時(shí)發(fā)現(xiàn)破壞或缺失，為提起損害賠償標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)，否則，因無(wú)法舉證可能導(dǎo)致訴請(qǐng)被駁回。6.買方拒絕履行的理由二手房買賣合同簽訂后，買方不履行合同付款義務(wù)或履行付款義務(wù)不符合約定，又無(wú)合理抗辯理由的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【30】二手房買賣合同簽訂后，在合同具備繼續(xù)履行條件下，出賣方無(wú)違約情形，買方拒絕履行的理由不成立的，可能需承擔(dān)繼續(xù)履行同時(shí)，另外支付違約金或沒(méi)收定金的違約責(zé)任?！?1】就無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋簽訂買賣合同，但房屋權(quán)屬明確或嗣后完善權(quán)

17、屬證明，通常不會(huì)認(rèn)定所簽合同無(wú)效。故對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋，如心存疑慮，可多做核實(shí)；一旦交了定金，事后反悔，賣方的房屋權(quán)屬不成問(wèn)題，因買方不繼續(xù)履行合同，必然要承擔(dān)違約責(zé)任。【32】以備案合同（黑白合同、陰陽(yáng)合同）避稅條款屬于“違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”、“以合法形式掩蓋非法目的”、“重大誤解”、“顯失公平”為由要求認(rèn)定合同無(wú)效或以此解除合同的，實(shí)踐中通常不會(huì)得到法院支持?！?3】在雙方對(duì)付款期限、交房期限未明確約定情況下，買方以賣方未騰房、租客未搬走為由作為解約理由的，不會(huì)被支持。【34】雙方簽約時(shí)，房屋權(quán)屬證明材料已由買方核驗(yàn)或持有的，事后買方以出賣方隱瞞非普通住宅的房屋性質(zhì)、隱瞞房屋的結(jié)構(gòu)為由要

18、求解約的，難以被支持?！?5】通過(guò)中介購(gòu)房常見(jiàn)證據(jù)效力。房屋買賣合同解除或中止履行后，就解除或中止原因，由中介出具的雙方簽訂和履行購(gòu)房合同中的相關(guān)情況所作的說(shuō)明，一般認(rèn)為具備客觀性，符合民事訴訟證據(jù)的基本特征。對(duì)買受人舉出的視聽(tīng)資料，如出賣人對(duì)該談話事實(shí)無(wú)異議，該視聽(tīng)資料亦符合民事訴訟證據(jù)的基本特征，應(yīng)作為定案依據(jù)。故購(gòu)房合同簽訂后，應(yīng)隨時(shí)保留、盡力收集己方履行合同，對(duì)方拖延履行、拒絕履行的證據(jù)。包括中介出具的證明或情況說(shuō)明，談話錄音。在履行合同過(guò)程中，就合同履行所為的任何交涉，尤其是在爭(zhēng)議產(chǎn)生后，就合同履行的溝通，表述上應(yīng)注意厘清法律責(zé)任，以免貽人口實(shí)。7.賣方違約與繼續(xù)履行二手房買賣合同簽

19、訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同的除外。【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【36】契約即法。雙方就房屋交易的意思表示達(dá)成一致，賣方收取定金后，無(wú)法定或約定理由拒絕繼續(xù)履行，不僅有可能需要承擔(dān)違約責(zé)任，且同時(shí)仍需繼續(xù)履行?！?7】在買方逾期支付購(gòu)房款情況下，賣方并不當(dāng)然享有解除合同權(quán)利，合同亦不當(dāng)然自動(dòng)解除，賣方未依法履行通知或催告義務(wù)情況下，將房屋另售他人，可能會(huì)被認(rèn)定“一房二賣”、根本違約，而承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?！?8】賣方在簽訂二手房買

20、賣合同時(shí)，接受買受人分期付款的，應(yīng)將付款日期及條件約定明確，將違約認(rèn)定的程序設(shè)定做到簡(jiǎn)單明了，將違約責(zé)任的后果及解除合同的程序設(shè)定清晰，比如可以“短信通知雙方認(rèn)可的手機(jī)聯(lián)系方式”達(dá)到解除合同的目的。對(duì)賣方而言，付款期限及解約條件約定不清，可能導(dǎo)致售房合同簽訂后，長(zhǎng)期得不到履行，尤其在需要賣房回款另有急用的情況下，往往無(wú)法在短期內(nèi)解除合同，造成進(jìn)退失措，左右掣肘。故，房屋買賣合同中應(yīng)注明交易雙方各自的聯(lián)系地址和方式，且約定該通訊地址及聯(lián)系方式“為所有通知、文件、資料等送達(dá)途徑。上述通訊地址或聯(lián)系方式如有變更，應(yīng)在變更后三日內(nèi)書面通知本合同其他各方，否則仍以原地址或方式為所有通知、文件、資料等送達(dá)

21、途徑。通過(guò)郵寄送達(dá)的，以投郵當(dāng)日視為送達(dá)?！薄?9】二手房交易雙方約定就房屋買賣合同進(jìn)行公證的，雙方應(yīng)先核實(shí)是否符合公證辦理的條件，如未取得房產(chǎn)權(quán)屬證明的房屋，雖可進(jìn)行合法交易，但卻可能無(wú)法辦理公證，在此情況下如何履行，如雙方不能達(dá)成一致，任何一方反悔，都有可能構(gòu)成違約。【40】在買受人以按揭貸款方式購(gòu)買二手房情形，辦理貸款手續(xù)需交易雙方配合，實(shí)踐中本身因?yàn)殂y行、擔(dān)保公司辦理貸款手續(xù)的審批過(guò)程有一定周期，如在該期間一方懈怠，往往容易在雙方之間形成不信任的狀態(tài)，一旦受到房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的影響，就會(huì)發(fā)生雙方互相指責(zé)違約的情形。對(duì)出賣人而言，簽約前應(yīng)詳細(xì)了解買方付款方式，買受人辦理按揭的，需雙方各自

22、提供的手續(xù)是否完備，正常的貸款到賬流程多久，對(duì)容易認(rèn)為拖延的環(huán)節(jié)應(yīng)通過(guò)違約條款加以防范?！?1】賣方為賦予自己不受限制的自由解約權(quán)利，約定“賠償同等已付購(gòu)房款后可解約”，在收受購(gòu)房款并為交付已數(shù)年，但始終未過(guò)戶情況下，訴請(qǐng)依約解除，可能不會(huì)被支持。8.解除合同的通知效力二手房買賣合同約定的解除條件成就，或因不可抗力、對(duì)方預(yù)期違約，或?qū)Ψ竭t延履行主要債務(wù)經(jīng)催告后在合理期限仍未履行，或?qū)Ψ竭t延履行或其他違約行為導(dǎo)致合同目的落空的，一方提出解除合同的，解除通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除。對(duì)方有異議的，可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【42】催告對(duì)方履行合同義務(wù)，或提出解除合同的通

23、知，建議以特快專遞或普通快遞方式進(jìn)行，注意在快件詳情單上注明快遞文件的內(nèi)容，并向快遞單位索取、保留對(duì)方或?qū)Ψ焦ぷ魅藛T簽收的回執(zhí)，以避免對(duì)方抗辯稱未收到或收到的非特定文件時(shí)作為證據(jù)使用。信封上注明快遞文件內(nèi)容系“解除合同通知”，對(duì)方拒絕簽收的，法院也可能認(rèn)定合同一方已盡通知義務(wù)?！?3】二手房購(gòu)房合同約定了違約金的，訴訟中對(duì)違約金計(jì)算的終息日，應(yīng)強(qiáng)調(diào)系“暫計(jì)至”，判決書中表明的“逾期未付加倍”內(nèi)容通常系對(duì)判決確認(rèn)債務(wù)內(nèi)容的履行要求，并非完整的債務(wù)內(nèi)容。尤其在二手房買賣合同歷經(jīng)多次訴訟，賣方解除合同不得，對(duì)方持續(xù)違約情形下，對(duì)利息或違約金的計(jì)算依據(jù)通過(guò)生效判決獲得最大限度的保護(hù)，具有現(xiàn)實(shí)意義?！?

24、4】對(duì)簽約后付款義務(wù)的履行方式，約定了明確期限的，最好在合同中將款項(xiàng)接受賬號(hào)予以明確，以入賬日期作為付款義務(wù)、收款義務(wù)履行的標(biāo)志，避免在認(rèn)定付款義務(wù)是否逾期時(shí)產(chǎn)生紛擾?！?5】在一方先行違約符合約定解除合同的情況下，另一方解除合同，應(yīng)通知對(duì)方，未經(jīng)通知的，合同尚未解除，自行堅(jiān)持解除，可能被對(duì)方作為主張逾期違約的理由。【46】在一方遲延履行主要合同義務(wù)的情況下，對(duì)方提出解除合同的，應(yīng)先提出要求履行的催告，并給予合理的履行期限，徑行提出解除通知的，可能構(gòu)成違約。9.合同簽訂真實(shí)性判定在二手房買賣合同各方當(dāng)事人對(duì)口頭合同效力或合同成立與否存在爭(zhēng)議時(shí)，法官應(yīng)依法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依據(jù)法律規(guī)

25、定，遵循法官職業(yè)道德，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)，對(duì)證據(jù)有無(wú)證明力和證明力大小獨(dú)立進(jìn)行判斷?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【47】房屋買賣合同應(yīng)采用書面形式，因引發(fā)爭(zhēng)議點(diǎn)多，口頭約定如無(wú)證據(jù)支持，極易導(dǎo)致合同無(wú)法履行，且責(zé)任無(wú)法分清。同時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)在合同尾部簽名或捺印、蓋章，能本人簽名的，應(yīng)盡量讓當(dāng)事人本人在合同最后簽名欄簽名，以免當(dāng)事人或其法定代理人對(duì)合同真實(shí)性提出異議時(shí)，有充分的事實(shí)依據(jù)?！?8】通常認(rèn)為合同當(dāng)事人簽名在真實(shí)性方面較名章更有說(shuō)服力，在當(dāng)事人否認(rèn)自己提供名章或名章虛假的情況下，如有其他證據(jù)支持，可以推翻；相反，在對(duì)方否認(rèn)名章真實(shí)性，但結(jié)合其他相關(guān)事實(shí)，可認(rèn)定合同簽署的真實(shí)性。故合同簽名

26、欄應(yīng)盡量避免加蓋名章來(lái)代替簽名，簽名偽造較之印章作假，能鑒定出來(lái)的可能性相對(duì)較大?！?9】在房屋產(chǎn)權(quán)人已去世，繼承人身份不確定、房屋權(quán)屬不清晰的房屋買賣合同，應(yīng)查實(shí)共有情況后，由全體共有人或其代理人作為合同當(dāng)事人一方簽字，盡力避免無(wú)權(quán)處分情形發(fā)生?！?0】房屋買賣合同簽訂后，權(quán)利人應(yīng)及時(shí)辦理過(guò)戶，存在過(guò)戶辦理障礙時(shí)，應(yīng)及時(shí)通過(guò)法律途徑主張權(quán)利，以免日久生變?！?1】以房屋沖抵欠款，通過(guò)簽訂房屋買賣協(xié)議，欠款充當(dāng)定金的做法，為避免將來(lái)被認(rèn)定違背他人真實(shí)意思表示或乘人之危之嫌，最好簽訂書面房屋買賣合同，并有見(jiàn)證人簽名捺印。【52】依現(xiàn)行物權(quán)登記制度，買賣房屋行為并不依憑房產(chǎn)證是否辦理更名登記確認(rèn)其

27、效力，是否辦理更名登記，是合同的履行行為?！?3】合同因欺詐或乘人之?？稍V請(qǐng)撤銷，但要注意撤銷期限1年的限制，同時(shí)，舉證前述兩種無(wú)效或撤銷情形之存在，實(shí)踐中如無(wú)充分證據(jù)，基本上難被支持。10.購(gòu)房合同的性質(zhì)判定當(dāng)合同名稱與合同內(nèi)容不符時(shí)，應(yīng)以合同最終實(shí)現(xiàn)的目的來(lái)認(rèn)定合同的性質(zhì)?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【54】為貸款目的抵押或出賣房屋并不為法律所禁止，但以虛假房屋買賣合同騙取銀行貸款，符合合同法和民法通則規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”情形，會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效甚至承擔(dān)刑事責(zé)任的后果?！?5】借名或借房（抵押擔(dān)保）為他人貸款提供便利，在實(shí)際用資人無(wú)法償貸時(shí)，出借人作為合同相對(duì)人，負(fù)有直接清償義務(wù)。【56】

28、我國(guó)物權(quán)制度中并無(wú)讓與擔(dān)保制度，學(xué)理上通說(shuō)認(rèn)為應(yīng)歸于非典型擔(dān)保的“類物權(quán)”，由于涉及到對(duì)物權(quán)法定原則的遵循，所謂讓與擔(dān)保只能以債權(quán)的性質(zhì)存在。但其仍屬于合法的民事權(quán)利，仍要受到民法通則、合同法等民事實(shí)體法的保護(hù)。房屋買賣合同簽訂后，雖已辦過(guò)戶手續(xù)，但賣方為回贖房屋設(shè)定限制出售條款，符合讓與擔(dān)保的法律特征，亦有可能會(huì)被認(rèn)定為名為房屋買賣實(shí)為借貸?！?7】以抵押借款方式成立房屋買賣合同關(guān)系，易導(dǎo)致法律關(guān)系上的爭(zhēng)議，應(yīng)盡量避免買賣雙方義務(wù)履行的模棱兩可表述或設(shè)計(jì)。因決定合同的本質(zhì)是當(dāng)事人的意思表示，而非合同形式，合同性質(zhì)的重新確認(rèn)只能通過(guò)合同解釋而非合同解除進(jìn)行。為借貸目的而擬定房屋買賣合同，為避免

29、名實(shí)不副導(dǎo)致合同效力之爭(zhēng)，應(yīng)盡量回避“流押”、“投資回報(bào)”字眼，并最好辦理過(guò)戶，將回贖條款設(shè)定為買賣合同的所附條件?！?8】在合同法實(shí)施前，機(jī)關(guān)團(tuán)體未經(jīng)批準(zhǔn)購(gòu)買私房，為城市私有房屋管理?xiàng)l例嚴(yán)格禁止，但其效力在合同法實(shí)施后得到補(bǔ)正。過(guò)戶手續(xù)的辦理仍有促成履行的必要?！?9】以長(zhǎng)期租賃的形式實(shí)現(xiàn)買賣合同的目的，存在產(chǎn)權(quán)未過(guò)戶的最大風(fēng)險(xiǎn)，買受人應(yīng)對(duì)此有充分估量。11.購(gòu)房尾款的支付時(shí)間二手房買賣合同當(dāng)事人對(duì)付款和交房約定有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕對(duì)方相應(yīng)的履行要求?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【60】通常二手房買賣合同

30、約定尾款在交房時(shí)或辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)支付，雖可能在同一天發(fā)生，但亦存在先后順序。一旦較真，誰(shuí)先誰(shuí)后，就易成為任何一方的借口，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。為防止此種情形出現(xiàn)，當(dāng)事雙方應(yīng)對(duì)具體交房通知的時(shí)間、方式以及交房后尾款支付方式、因房屋質(zhì)量等問(wèn)題導(dǎo)致交接出現(xiàn)困阻后的補(bǔ)救方案進(jìn)行明確約定。【61】房屋對(duì)房款或定金交付有明確日期約定的，主張?jiān)谠撊掌谝崖男懈犊盍x務(wù)的買方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。對(duì)于明確約定支付定金后入住的，對(duì)于未支付定金而入住的，雙方應(yīng)有書面說(shuō)明?！?2】爭(zhēng)議條款：在未具體約定過(guò)戶日期情形下，“余款過(guò)戶前兩天交付”的約定極易混淆事實(shí)?！百I方拿到產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件同時(shí)付清余款”，對(duì)買方而言，應(yīng)明確為變更后的產(chǎn)權(quán)證；

31、對(duì)賣方而言，應(yīng)注意該條款通常會(huì)被理解為先辦下過(guò)戶手續(xù)，而買受人的付款義務(wù)在后?！俺y行貸款以外的款項(xiàng)待房產(chǎn)證過(guò)戶完畢后付清”，“其他款項(xiàng)”是否指“工本費(fèi)、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)”，是否包括“房屋尾款”，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。“賣方在收齊買方樓款時(shí)交稅過(guò)戶”，賣方的過(guò)戶遞件手續(xù)須先行情形，賣方以收全款抗辯理?yè)?jù)不足。12.房屋相關(guān)費(fèi)用的結(jié)清二手房買賣合同當(dāng)事人對(duì)房屋交接前涉及該房屋的物業(yè)、暖氣、水電、煤氣、電話、電視有線、維修基金等費(fèi)用的結(jié)清有約定的，依約定處理。出賣人應(yīng)繳而未繳上述費(fèi)用，買受人在墊付后可向出賣人追償?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【63】現(xiàn)狀出售的二手房，應(yīng)對(duì)交吉條件作出約定，詳細(xì)清點(diǎn)待移交的設(shè)備設(shè)施，明

32、確各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用（如水電、煤氣、電話、電視有線、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等）的繳納義務(wù)，并在實(shí)際履行交接時(shí)，按列明的清單清點(diǎn)、檢驗(yàn)，對(duì)設(shè)施、設(shè)備缺省或影響使用的功能缺陷，應(yīng)在清單中預(yù)先告知，以免事后起糾紛。買受人無(wú)證據(jù)證明存在上述未結(jié)清費(fèi)用，不能以出賣人未提供相關(guān)交費(fèi)憑證拒絕履行自己后履行義務(wù)。在買受人未墊付上述應(yīng)由出賣人繳納而未繳納的費(fèi)用情況下，無(wú)權(quán)向出賣人行使追償權(quán)。【64】以他人名義存款作為交房保證金，并自行持有存單，以此達(dá)到質(zhì)押擔(dān)保目的但又未辦理登記備案手續(xù)的，存在他人通過(guò)掛失取款的風(fēng)險(xiǎn)。13.精神病人的賣房效力精神病人等無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力人與他人簽訂房屋買賣合同進(jìn)行房屋交易的民事行

33、為，未征得其法定代理人的同意或事后追認(rèn)，該民事行為無(wú)效?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【65】雖然出售房屋的出賣人與產(chǎn)權(quán)證上的房屋產(chǎn)權(quán)人一致，出售價(jià)格也相對(duì)合理，但若賣房人為限制民事行為能力人或無(wú)民事行為能力人，買賣合同效力依然受到影響，乃至無(wú)效。故，即使是一宗看上去很正常的買賣，也要盡可能對(duì)出賣人精神狀態(tài)有所判斷和做必要的背景調(diào)查，對(duì)于出賣人明顯存在精神疾病的，有必要取得其法定代理人或近親屬對(duì)交易行為的書面確認(rèn)?！?6】雖然房屋買賣合同的簽訂再正常不過(guò)：買賣雙方主體具備交易資格、無(wú)其他違法行為，交付了房款并辦理了過(guò)戶，但因前手的買賣合同瑕疵，即便所有的交易均辦理登記手續(xù)，但在最初的產(chǎn)權(quán)人出賣房屋并過(guò)戶

34、后，因其無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力，最后取得房屋的登記產(chǎn)權(quán)人，依善意、依合法成立的房屋買賣合同要求該民事行為能力欠缺之人騰退房屋，依然存在不能獲得法院支持的風(fēng)險(xiǎn)。原因在于法律和情理的兩難。故，買受人對(duì)交易房屋居住現(xiàn)狀及居住人身份、與該房屋關(guān)系的了解成為必要?！?7】簽訂房屋買賣合同因主體資格不適導(dǎo)致無(wú)效后，受讓人將房屋另行轉(zhuǎn)給善意第三人，第三人因獲取房屋所有權(quán)或使用權(quán)目的不能實(shí)現(xiàn)的，受讓人并不因其與第三人的善意取得而免于承擔(dān)違約責(zé)任?！?8】購(gòu)房合同的發(fā)票和裝修房屋的票據(jù)應(yīng)長(zhǎng)時(shí)間留存，不僅是作為房屋所有權(quán)的證明，且在嗣后合同因各種原因?qū)е聼o(wú)效主張經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，可作為憑據(jù)?！?9】買賣合同一

35、方主體的民事行為能力直接影響合同效力。就以往的行為能力鑒定，應(yīng)當(dāng)提供過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)的就診治療情況。如不能證明簽約當(dāng)時(shí)的行為能力，僅以現(xiàn)時(shí)的鑒定結(jié)論，有可能難以獲得法院作出買賣合同無(wú)效認(rèn)定。14.未成年房主賣房程序未成年人作為房屋所有權(quán)人未經(jīng)其法定代理人同意或事后追認(rèn)，與他人簽訂房屋買賣合同進(jìn)行房屋交易的，該合同無(wú)效。【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【70】雖然未成年人的法定代理人可代未成年人為民事行為，但未成年人作為房屋共有人的出賣合同，買受人依然需要在合同簽訂和履行中對(duì)代理權(quán)的合法性盡到審核義務(wù)，對(duì)未成年人一方的法定代理人與委托代理人權(quán)源均需注意?！?1】與未成年人簽訂房屋買賣合同，應(yīng)有其法定代理人在場(chǎng)

36、并在合同上作為當(dāng)事人一方簽字?！?2】未成年人作為非登記在冊(cè)的房屋共有人，雖依繼承或依約定享有房屋所有權(quán)，但買受人仍可依善意取得其房屋。15.境外人士購(gòu)房之程序境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人違反建設(shè)部等六部委共同下發(fā)的建設(shè)部、商務(wù)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)等關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)，及國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知關(guān)于限購(gòu)規(guī)定，并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。但因違反上述政策或行政規(guī)章，導(dǎo)致買受人取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)的合同目的無(wú)法達(dá)到，在合同無(wú)法實(shí)際履行的情況下，買受人有權(quán)要求解除合同?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【73】以外籍身份購(gòu)房違反相關(guān)規(guī)定主張合同無(wú)效，因非屬違反法律或行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，通

37、常難獲法院支持，相應(yīng)地主張無(wú)效返還定金或購(gòu)房款亦不會(huì)被支持?！?4】房產(chǎn)中介為規(guī)避責(zé)任，在明知買受人的境外身份不符合購(gòu)房條件仍提供居間服務(wù)，即便簽署“境外個(gè)人購(gòu)房承諾”等免責(zé)聲明，對(duì)合同不能履行的后果仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?！?5】當(dāng)事人行為在嗣后出臺(tái)的法律法規(guī)中屬于禁止性范圍，但因行為在前，立法在后，先前行為并不因嗣后法律規(guī)定而無(wú)效。相關(guān)規(guī)定對(duì)境外人士購(gòu)房居住年限及購(gòu)房用途的予以限定，但限定日之前簽訂的房屋買賣合同并不成為約束對(duì)象。16.約定不明與合同解釋二手房買賣合同雙方當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意

38、思?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【76】二手房買賣過(guò)程中，對(duì)于辦證、交房等履行步驟不僅在合同中要有提及，還要有明確的期日約定，否則因履行期限及方式不明導(dǎo)致合同爭(zhēng)議，被認(rèn)為合同存在重大條款約定不明的事實(shí)，且事后雙方無(wú)法達(dá)成一致，無(wú)繼續(xù)履行的可能性而解除合同，即使對(duì)于已交定金一方，亦不適用定金罰則?！?7】對(duì)于負(fù)有付款和辦證同時(shí)履行義務(wù)的雙方而言，賣方不履行交房、辦證義務(wù)，如買方不通過(guò)提存或其他適當(dāng)方式履行己方合同義務(wù)，可能亦會(huì)被法院認(rèn)定未履行義務(wù)?！?8】房屋買賣合同買賣雙方各持的一份文本應(yīng)核對(duì)一致，對(duì)空欄部分的填寫或涂銷亦應(yīng)保持一致，以免發(fā)生事后兩份合同不同條款存在爭(zhēng)議的情形。17.按揭未辦理責(zé)任認(rèn)定

39、二手按揭房屋買賣合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【79】按揭購(gòu)買二手房，在合同已明確約定按揭未獲批準(zhǔn)情況下由買方采取補(bǔ)救方案即現(xiàn)金全部付款的情況下，買方未積極履行義務(wù)或履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?0】既約定系按揭購(gòu)買二手房，又約定“過(guò)戶時(shí)，買方向賣方余下房款，賣方同時(shí)交房給買方”，易生現(xiàn)金購(gòu)房與按揭購(gòu)房無(wú)謂之爭(zhēng)。故在按揭購(gòu)買二手房情形，對(duì)交房付款條件的約定，為避免紛爭(zhēng)，雙方可就“余下房款”做詳細(xì)約定。【81】按揭手續(xù)辦理可能有周期，且有可能超出賣房人心里預(yù)期，又因涉及案外人多，尤其在無(wú)法

40、判別買受人是否怠于履行的情況下，極易出現(xiàn)一方毀約的現(xiàn)象。故簽約之前，應(yīng)充分咨詢、了解相關(guān)按揭事宜，對(duì)辦理按揭手續(xù)的合理期限及可能出現(xiàn)的辦理遲延有預(yù)期、有應(yīng)對(duì)?！?2】因受調(diào)控政策影響導(dǎo)致按揭受阻，依然需要區(qū)分政策影響程度，以及義務(wù)一方拒絕履行理由是否合理，從而判定違約責(zé)任承擔(dān)?！?3】爭(zhēng)議條款：“乙方辦理貸款，甲方給予配合，是先貸款后更名，還是先更名后貸款視有利于速度快為原則?！睂?shí)踐中，往往為了按揭成功需賣方出具一系列手續(xù)，比如首付款證明，在未付款或首付未實(shí)際達(dá)到銀行要求的比例情況下，出賣方出具虛假證明，則存在明顯的風(fēng)險(xiǎn)，不出具證明又使合同履行出現(xiàn)障礙，有違約定的“有利于速度快”原則和貸款先到

41、位約定。故簽約時(shí)，雙方對(duì)履行方式和履行期限應(yīng)予明確，不做含混模糊約定。18.轉(zhuǎn)按揭二手房屋糾紛需辦轉(zhuǎn)按揭的二手房買賣，在一方當(dāng)事人根本違約致合同履行利益不能實(shí)現(xiàn)情況下，對(duì)方當(dāng)事人可行使法定或約定解除權(quán)。合同約定了違約金，一方違約未給另一方造成損失的，違約金條款仍應(yīng)適用。對(duì)違約金當(dāng)事人可依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，請(qǐng)求法院予以調(diào)整?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【84】購(gòu)買二手按揭房屋，賣方是否符合贖樓、注銷抵押登記的條件，將直接影響到合同的履行，如不能辦轉(zhuǎn)按揭或注銷抵押登記，則賣方可能構(gòu)成違約；由買方以賣方名義繼續(xù)還款，在買方違約情況下，賣方依然需對(duì)銀行承擔(dān)還款的合同責(zé)任，賣方只享有向買方主張違約責(zé)任的權(quán)利?！?/p>

42、85】轉(zhuǎn)按揭房屋買賣合同通常會(huì)約定“按揭不足部分，由買方以現(xiàn)金方式補(bǔ)足”，但若按揭因政策停緩等不可抗力導(dǎo)致受阻，在賣方明顯無(wú)責(zé)的情況下，合同無(wú)法繼續(xù)履行的后果，依據(jù)前款通行約定，往往由買方來(lái)承擔(dān)違約的法律后果，包括新增加的貸款利息、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。【86】按揭房買受人采用繼續(xù)使用出賣人名義向銀行償還按揭貸款，在出賣人更換銀行卡違約導(dǎo)致買受人無(wú)法繼續(xù)償還按揭款的情況下，買受人起訴，可要求繼續(xù)履行合同。如要求法院直接確認(rèn)其所有權(quán)，或要求以買受人名義直接向銀行償還按揭款的，均無(wú)法律依據(jù)。【87】合同約定的先履行義務(wù)，因情勢(shì)變化導(dǎo)致履行受阻或履行無(wú)必要的，先履行義務(wù)人應(yīng)對(duì)此舉證。比如約定出賣人有申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭的

43、義務(wù)，因最終未在約定期限內(nèi)辦理，出賣人應(yīng)就系其所稱買受人不滿意按揭貸款成數(shù)所致進(jìn)行舉證；再比如，實(shí)踐中，合同約定出賣人就案涉房抵押手續(xù)辦理完畢，因未履行的，出賣人應(yīng)就其所稱的系買受人因不愿承擔(dān)實(shí)際高出的面積差價(jià)款而取回首付款進(jìn)行舉證?！?8】合同履行中的通知、協(xié)助等附隨義務(wù)的不作為，亦可能成為一方違約的口實(shí)。在轉(zhuǎn)按揭房屋買賣合同履行中，在非歸因于買賣雙方的情況下導(dǎo)致轉(zhuǎn)按揭辦理受阻，買方有義務(wù)通知賣方協(xié)商解決的途徑。19.逾期交房的損失計(jì)算二手房買賣合同簽訂后，賣方未依約交付房屋的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。未約定逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式，買方主張按逾期交付使用期間有關(guān)部門公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)

44、定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)房屋租賃現(xiàn)狀和涉案房屋具體位置，來(lái)確定逾期交付違約金或賠償損失的，應(yīng)予支持?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【89】因出賣方遲延交房，買方持與他人簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議起訴主張租金損失，可能會(huì)被法院以租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不客觀而駁回。故房屋買賣合同可事先對(duì)一方遲延交房或遲延付款的違約責(zé)任有明確約定。【90】房屋的交付往往以“交鑰匙”為標(biāo)志，買方索取鑰匙主張交付、賣方主張交付鑰匙被拒絕，均應(yīng)保留好相關(guān)證據(jù)，比如證人證言、提存證據(jù)、短信證據(jù)、錄音證據(jù)等?！?1】二手房屋買賣，雙方對(duì)房屋交付日期應(yīng)有明確約定，對(duì)逾期交付可參照該房屋當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)出租的標(biāo)準(zhǔn)，約定遲延履行的違約賠償條款，以免將來(lái)認(rèn)定

45、損失時(shí)，出現(xiàn)舉證上的困難。20.戶口遷移的違約責(zé)任二手房買賣合同一方當(dāng)事人因戶口遷出問(wèn)題提起訴訟，因戶口遷移屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件的受理范圍，故對(duì)買受人要求出賣方將戶口遷出的訴訟請(qǐng)求不予支持。但買受人以出賣方逾期遷出戶口構(gòu)成違約為由，要求出賣方承擔(dān)違約責(zé)任的，屬于民事案件受理范圍?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【92】二手房買賣合同，雙方應(yīng)約定賣方戶口遷出問(wèn)題，如未約定，訴訟中買方提出，法院可能以“非屬民事法律關(guān)系調(diào)整范圍”為由不予支持。【93】對(duì)戶口遷出的約定，應(yīng)注意到該住處除出賣人以外是否存在其他近親屬或親屬的戶口，在遷出存在障礙的情況下，違約責(zé)任應(yīng)對(duì)此約定明確。21.土地出讓金補(bǔ)交責(zé)任購(gòu)

46、買劃撥土地上的房屋，應(yīng)由購(gòu)買人補(bǔ)交土地出讓金，交易雙方另有約定的除外?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【94】購(gòu)買劃撥土地上建造的房產(chǎn)，交易雙方應(yīng)明確出賣人是否已補(bǔ)交土地出讓金，是否符合房屋（土地）轉(zhuǎn)讓條件；無(wú)論出賣人是否已繳納土地出讓金，出賣人現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的房屋價(jià)款是否包含土地出讓金，均需在合同中明確，否則，影響過(guò)戶?！?5】對(duì)于房屋辦理土地使用權(quán)證是否需要交納土地出讓金及由誰(shuí)負(fù)擔(dān)，即購(gòu)房款是否包含土地出讓金，雙方在合同中應(yīng)明確。購(gòu)買劃撥土地上房屋，在雙方對(duì)土地出讓金未約定情況下，法院可能認(rèn)為變更土地用途和類型系買方自愿，由此產(chǎn)生的土地出讓金應(yīng)由買方承擔(dān)?！?6】對(duì)于房屋出賣人持有的產(chǎn)權(quán)證上已明確標(biāo)明土地使用

47、權(quán)類型系“劃撥”性質(zhì)的，應(yīng)視為賣方盡到告知義務(wù)，買方以此作為重大誤解要求撤銷合同，通常不會(huì)得到法院支持。【97】辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，還應(yīng)包括辦理土地使用權(quán)證，由此產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)在房屋買賣合同中明確約定，同時(shí)對(duì)于因乙方遲延辦理，因政策原因?qū)е罗k證費(fèi)用新增的損失承擔(dān)亦應(yīng)明確?！?8】企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，涉及到土地劃撥性質(zhì)的變更，應(yīng)明確與職工簽訂的房屋買賣合同性質(zhì)，商品房買賣與二手房買賣性質(zhì)的不同，可能導(dǎo)致土地出讓金繳納的主體不同。22.口頭合同效力與認(rèn)定房屋買賣行為是要式法律行為，但對(duì)于房屋買賣合同本身所采取口頭、書面或其他形式，不影響合同的效力。【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【99】二手房交易從預(yù)約交定金或訂金開(kāi)

48、始，就應(yīng)采用書面形式，就雙方之間建立的法律關(guān)系及權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確約定，防止一方反悔時(shí)因口頭合同舉證上的困阻造成違背真實(shí)意思表示的不利后果?！?00】賣方收取定金時(shí)，應(yīng)就房屋買賣的主要條款如付款、交房、過(guò)戶、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等與買方達(dá)成一致并形成書面合同，以免事后因約定不明，導(dǎo)致履行受阻。23.無(wú)可歸責(zé)于雙方情形二手房買賣合同簽訂后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由引致合同解除，雙方無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【101】陰陽(yáng)合同、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、遺漏條款等，往往是二手房交易過(guò)程中一方提出解約理由的原因。當(dāng)事各方應(yīng)對(duì)交房時(shí)間和付款時(shí)間有明確約定，盡量不要采用口頭約定方式，在無(wú)證據(jù)證明，對(duì)方否認(rèn)情況下，口頭

49、約定相當(dāng)于無(wú)約定?！?02】因受房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家調(diào)控政策影響，導(dǎo)致首付款、稅費(fèi)增加能否被認(rèn)定為情勢(shì)變更，而屬于“因不可歸責(zé)于任何一方的原因?qū)е潞贤獬?，?shí)踐中仍需要根據(jù)具體情形，由法官甄判。24.逾期付款的法律后果二手房買受人逾期付款，合同中已約定逾期付款違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，按合同約定處理。合同中既未約定計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，又未約定相應(yīng)損失賠償?shù)?，?yīng)按中國(guó)人民銀行規(guī)定的銀行同期貸款率計(jì)算損失。違約造成的損失超過(guò)上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額，當(dāng)事人對(duì)超出部分的損失可要求違約方承擔(dān)?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【103】在約定先交房后付款情況下，交房義務(wù)的未完全履行有可能成為買方拖欠付款的抗辯理由，故房屋買賣合同應(yīng)盡可能約

50、定將買方的主要付款義務(wù)履行作為賣方交房的基礎(chǔ)?！?04】在一方逾期付款，另一方接受的，則可能認(rèn)為是對(duì)逾期付款違約責(zé)任的放棄。在不接受時(shí)，若被法院認(rèn)定買方逾期有合理理由，相反，賣方拒絕接收構(gòu)成違約。故，以對(duì)方違約并提出解除合同，要慎重，一定要有充分的理由和證據(jù)?！?05】爭(zhēng)議條款：“到期未付余款，本合同失效。每拖欠一天罰款500元，以此類推。”該條款關(guān)于逾期付款的法律后果系“合同失效”還是“繼續(xù)履行，并按每日500元支付罰款”的約定相互矛盾。該約定可能會(huì)被法院認(rèn)定無(wú)效?！百I方逾期15日未付清應(yīng)付房款的，作悔約處理，本合同即告解除，買方所交定金，賣方不予退回，已付購(gòu)房款賣方在七日內(nèi)退回買方；另賠償

51、賣方2萬(wàn)元違約金”。該條款約定的實(shí)際是逾期付款導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約責(zé)任，如逾期付款，合同又未被認(rèn)定解除，違約責(zé)任實(shí)際上并不能依此款主張，出現(xiàn)漏洞。25.判決確權(quán)與賣房效力在涉及民事與行政交叉問(wèn)題的房屋權(quán)屬登記案件中，如被訴的行政行為是以民事案件的審理結(jié)果為前提，則行政案件應(yīng)中止審理，民事案件審理終結(jié)后，再行審理；如民事案件的審理以行政案件的審理結(jié)果為前提，則行政案件應(yīng)繼續(xù)審理。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記雖被生效判決撤銷，受讓人不能基于物權(quán)法上的善意取得制度取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，但不影響其作為善意相對(duì)人基于表見(jiàn)代理制度取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【106】無(wú)權(quán)處分行為符合表見(jiàn)代理情形，存在權(quán)

52、利人和善意相對(duì)人兩種需要保護(hù)的利益，同時(shí)亦可能存在行政和民事兩種相互沖突的判決。實(shí)際上無(wú)論怎樣裁判，或者說(shuō)法律確定保護(hù)哪一方無(wú)辜者的利益，情理上乃至法理上均不缺乏依據(jù)：相對(duì)人固然可依善意及表見(jiàn)代理制度取得，但撤銷頒證行為的生效行政判決包含了買受人實(shí)現(xiàn)過(guò)戶在法律上存在的障礙。防范之法：除審查權(quán)屬狀態(tài)外，對(duì)有代理人代為交易的情形，應(yīng)就授權(quán)真實(shí)性更為留意?！?07】購(gòu)買房屋前，簽約人雖為產(chǎn)權(quán)人，作為房產(chǎn)共有人的配偶另一方亦書面同意出售，但仍可能存在冠名產(chǎn)權(quán)人之外的其他權(quán)利人嗣后主張權(quán)利，按物權(quán)法和合同法，善意取得不動(dòng)產(chǎn)有法律依據(jù)，仍需買受人就對(duì)價(jià)、善意進(jìn)行舉證。為避免訴訟風(fēng)險(xiǎn)，買受人在源頭上對(duì)權(quán)屬是

53、否存在爭(zhēng)議有必要多做一些了解?！?08】無(wú)論是正式簽訂的購(gòu)房合同，還是為登記而簽訂的備案合同，當(dāng)事人主體應(yīng)保持一致，善始善終，對(duì)于委托他人簽訂的，務(wù)必核實(shí)并保留授權(quán)憑證?！?09】房屋買賣合同訂立后，應(yīng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，即使依合同取得的所有權(quán)受法律保護(hù)，但因未登記，不能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力?！?10】夫妻離婚就房產(chǎn)約定歸孩子的，與孩子一同生活的離婚夫妻一方處分該房產(chǎn)，是否須征求對(duì)方或孩子意見(jiàn)，未征求意見(jiàn)是否必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓房屋合同無(wú)效，依現(xiàn)行法律條文推導(dǎo)不出明確結(jié)論。筆者認(rèn)為，除非該處分行為明顯侵害作為受益人的未成年人利益，買受人又難以認(rèn)定為善意，否則應(yīng)認(rèn)定合同有效。26.隱名代理與借名購(gòu)房房

54、屋權(quán)利人雖應(yīng)以房地產(chǎn)交易中心登記為準(zhǔn)，但當(dāng)事人之間約定產(chǎn)權(quán)實(shí)際歸屬的，該約定在當(dāng)事人之間有效。二手房買受人基于他人委托，以自己名義購(gòu)買房屋的，應(yīng)將處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交給實(shí)際購(gòu)買人。隱名或借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定購(gòu)房，并登記在他人名下，隱名或借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【111】借他人之名購(gòu)買房屋，如系規(guī)避法律禁止性規(guī)定，有可能導(dǎo)致最終合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)?！?12】非產(chǎn)權(quán)人的受托人基于私下委托以自己名義簽訂售房協(xié)議，構(gòu)成隱名代理，買方以受欺詐主張合同無(wú)效難以被法院支持。故買方對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人身份審查的義務(wù)

55、在簽約前就應(yīng)完成，并不應(yīng)受中介方承諾或擔(dān)保的影響?！?13】借名購(gòu)房必然意味著登記物權(quán)非屬實(shí)際權(quán)利人所有，在借名行為不違背法律禁止性規(guī)定情況下，借用人只享有債權(quán)，在借名人無(wú)權(quán)處分情形，存在借用人喪失房屋所有權(quán)而無(wú)法向第三人追及的風(fēng)險(xiǎn)。如不能證明借名購(gòu)房的事實(shí)，甚至連向借名人主張過(guò)戶的權(quán)利都會(huì)喪失，即雙方只有單純的金錢借貸或墊付的債權(quán)關(guān)系?！?14】經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意，從親友手中購(gòu)買轉(zhuǎn)售商品房，即使實(shí)際交款并入住，但產(chǎn)權(quán)人未變更，亦無(wú)書面的房屋買賣合同可資證明，就會(huì)存在某現(xiàn)實(shí)案例中的風(fēng)險(xiǎn)：即便是兄妹，交了錢，不過(guò)是雙方還沒(méi)選房沒(méi)簽合同或是替人墊付；住了房，不過(guò)是私下借住而已。故，購(gòu)買轉(zhuǎn)售商品房，不僅要

56、簽訂書面合同，還要最終達(dá)致產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的結(jié)果。27.房款拖欠與訴訟時(shí)效二手房交易中，出賣方將房屋交付買受方后，買受方拖欠出賣方的購(gòu)房款視為普通債權(quán)，其訴訟時(shí)效為兩年，訴訟時(shí)效期間從確定的履行期限屆滿之日起計(jì)算；不能確定履行期限的，訴訟時(shí)效期間從債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計(jì)算。請(qǐng)求確認(rèn)二手房買賣合同無(wú)效的，不應(yīng)適用訴訟時(shí)效期間的規(guī)定。因合同無(wú)效而產(chǎn)生的返還財(cái)產(chǎn)或賠償損失請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)適用訴訟時(shí)效期間的規(guī)定。訴訟時(shí)效自合同約定的履行期限屆滿之次日起算?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】【115】二手房合同履行過(guò)程中，雙方認(rèn)可部分款項(xiàng)系違約金而非房款的，賣方應(yīng)當(dāng)要求訂立書面確認(rèn)協(xié)議。賣方僅以違約金收據(jù)形式單份出示給買方作為憑證的，易