北京房地產(chǎn)業(yè)走勢

1、北京房地產(chǎn)業(yè)走勢 “由于全球金融體系是建立在以美元為本位的基礎之上，因此美國次貸危機向金融危機演變后，迅速向全球擴散。英國、日本、歐盟等世界主要經(jīng)濟體均受其影響，出現(xiàn)了全球性的金融危機。我國各大、中城市房價環(huán)比均出現(xiàn)下跌，商品住房成交量大幅下滑，市場觀望氣氛濃厚。2008年三季度中國國內(nèi)生產(chǎn)總值增速從第二季度的10.1下滑為9.0，并且有進一步下滑的風險。保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展至關重要?！北本┦猩鐣茖W院副院長梅松在接受經(jīng)濟記者采訪時說道。 中國政府基于對當前經(jīng)濟形勢的正確判斷，出臺了一系列擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平衡較快增長政策措施。去年9月15日，央行六年來首次調(diào)低利率。10月22日，促進房地產(chǎn)

2、業(yè)健康發(fā)展的措施出臺。11月5日召開的國務院常務會議出臺了投資萬億元的刺激經(jīng)濟計劃和促進經(jīng)濟增長的十項措施。12月20日，國務院辦公廳印發(fā)了關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見。 北京房價下降空間不大 2007年的北京經(jīng)濟藍皮書就曾經(jīng)預測：“北京在接下來的兩到三個月內(nèi)，房價有可能繼續(xù)小幅下跌，但隨著2008年奧運會的臨近，北京的房價仍然會轉(zhuǎn)頭繼續(xù)向上攀升。奧運會結(jié)束以后，北京市房價可能會出現(xiàn)下降的趨勢，但如果影響北京近年來房價上漲的因素不發(fā)生根本性的改變，房價下降的空間不會很大?！?“從2008年北京房地產(chǎn)市場的走勢來看，北京商品房銷售均價完全符合我們的預測。”梅松強調(diào)，北京商品房銷售均價20

3、08年年初有所回落，在奧運會舉辦前的7月份達到峰值，隨后8、9月份開始回落?，F(xiàn)在支撐北京房價上漲的基本因素并沒有發(fā)生根本性的改變，但由于國際國內(nèi)市場環(huán)境發(fā)生改變，加上北京經(jīng)濟適用房和限價商品房的大規(guī)模開發(fā)建設，因此房價可能還會繼續(xù)下降，具體下降的幅度有多大，還有待于對國際國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的觀察，但我們?nèi)匀痪S持房價下降空間不大的預測。北京的商品住房均價從普通老百姓購買的角度來說，確實已經(jīng)比較高了，超過了一般老百姓的實際購買能力。并且許多已經(jīng)購買了商品房的業(yè)主也在承受著巨大的還貸款壓力。北京的房地產(chǎn)開發(fā)商理智地面對市場變化，促使房價理性地回歸，這不僅是應該的，而且也是十分必要的。 與此同時也要看到，當

4、前房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的貢獻仍然較大，對上下游產(chǎn)業(yè)的影響也相當大。2008年前三季度，北京建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增加值總額為683.34億元，占北京的，這幾年來一直是北京經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。因此，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會有利于北京經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。主要應該從以下三個方面著手。 第一，加快保障性住房的建設和配售。當前尤其要加快保障性住房的銷售特別是預售，以促使資金盡快回收，從而保證更大規(guī)模的保障性住房建設的資金需求。 第二，進一步鼓勵自住型和改善型住房消費。在國家已出臺的首次和第二次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策、住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策的基礎上，北京還可采取降低中間環(huán)節(jié)的收費標準，給市民購買自住普

5、通商品房一定的補貼或退稅等辦法。 第三，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。積極引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性對待市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓寬直接和間接融資渠道，滿足其合理的融資需求。 看房地產(chǎn)業(yè)未來走勢 2008年北京市住宅市場出現(xiàn)了房屋銷售量、銷售價齊衰、開發(fā)投資大幅下滑的供需雙向疲軟態(tài)勢。截至三季度末，開發(fā)投資出現(xiàn)2003年以來的首度負增長（8.12），施工面積、新開工面積和竣工面積均出現(xiàn)負增長。月份以來，多塊土地甚至限價房土地的流拍，反映出了開發(fā)商對北京市住宅市場未來的不樂觀預期和投資意愿的大幅下降。住宅空置面積的下降，證實了實際需求的存在

6、，但主要受心理預期的影響，北京市住宅市場有效需求受到了嚴重抑制，多年來少有的“婚育”雙高峰都沒能帶來有效需求的釋放，一、二手房銷售均出現(xiàn)負增長。 北京市經(jīng)濟信息中心經(jīng)濟研究部齊心博士在2009版北京經(jīng)濟藍皮書的專稿中指出，房地產(chǎn)領域需要關注以下三個問題：住宅市場供需雙向疲軟、商業(yè)地產(chǎn)明顯供過于求、改善性住房需求受到明顯抑制。 北京奧運會的舉辦，刺激了北京市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，部分開發(fā)商將未來三年甚至更長計劃的項目都集中在奧運前開發(fā)，使商業(yè)項目在近兩年出現(xiàn)了井噴，造成北京市商業(yè)地產(chǎn)供給明顯過剩。2008年月份，寫字樓和商業(yè)及服務業(yè)等經(jīng)營性用房竣工面積在房地產(chǎn)竣工面積下降的背景下，分別實現(xiàn)了119.73

7、和14.5的增長；與此同時，空置面積分別增長了14.92和24.65。非理性的集中開發(fā)和世界經(jīng)濟下行的影響，給奧運會后部分商業(yè)項目、尤其是高端商業(yè)項目帶來了巨大的生存壓力。 2009年，世界經(jīng)濟仍將處于調(diào)整期，面臨衰退的風險加大，美國等發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。全球金融危機仍將持續(xù)，全球信貸市場將出現(xiàn)空前審慎，隨著人民幣升值的放緩和全球聯(lián)合降息，游資重新規(guī)模性流動的可能性增加。我國房地產(chǎn)運行的政策環(huán)境將有所放松，但市場信心的恢復仍需時日。 2009年北京市房地產(chǎn)市場走勢主要包括以下五個方面： 一、土地供給依然充足，信貸形勢依然嚴峻，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長穩(wěn)步回升。 雖然2008年房地產(chǎn)

8、開發(fā)投資增長大幅下降，但用于一級開發(fā)的土地投資保持了30以上的增長，2009年土地供給仍將十分充足。雖然國家整體貸款規(guī)模增加，但受到基礎設施建設和重大項目需求的擠壓以及銀行對房地產(chǎn)業(yè)不景氣的預期，房地產(chǎn)業(yè)貸款形勢依然嚴峻。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長將在2008年三季度達到階段性底部后逐步攀升，預計2009年全年達到13的增長。 二、房地產(chǎn)供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性差異 住宅供給不樂觀，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過剩，保障性住房供給力度不斷加大。2008年北京市住宅施工面積和新開工面積出現(xiàn)負增長，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)周期為2、3年，所以2009年竣工面積很不樂觀；2008年三季度，北京市預售許可取證項目個數(shù)和預售面積均出現(xiàn)大幅下降

9、，開發(fā)商信心明顯不足，2009年上市項目套數(shù)預期下降。與住宅形成鮮明對比的是，2008年商業(yè)地產(chǎn)竣工面積大幅增長，空置面積不斷上升，在經(jīng)濟景氣下滑的2009年，北京市商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)過剩。在保障完成住房用地規(guī)劃要求的情況下，保障性住房的供給規(guī)模仍將逐年擴大。 三、市場需求依然低迷 雖然國家出臺了多項刺激購房政策，但在北京市居民增收放緩、對未來宏觀經(jīng)濟悲觀預期下，實際購房需求短時間難以被激發(fā)釋放；其中，首次購房需求將部分得到釋放，但改善性需求難有改觀，投資性需求仍將被極大抑制，住宅購買觀望氣氛仍將濃厚；在經(jīng)濟下行期，企業(yè)投資謹慎，再加上預期外資回流，北京市商業(yè)地產(chǎn)實際需求仍然相對不足。 四、房地產(chǎn)

10、價格持續(xù)調(diào)整 受銷售不景氣、信心恢復困難、大規(guī)模保障性住房價格偏低的影響，房價整體仍將有小幅調(diào)整空間，但不同區(qū)位和不同檔次的房價將呈現(xiàn)差異化演變，預計個別地區(qū)最大降幅將達到20左右，黃金地段、新開地鐵沿線房價仍將保持穩(wěn)健。 五、房地產(chǎn)市場體系逐步完善 在各種交易稅費下調(diào)和預期進一步下調(diào)或減免的刺激下，二手房交易或?qū)⑵蠓€(wěn)，租賃市場仍將延續(xù)2008年的繁榮態(tài)勢，房地產(chǎn)二手市場日趨成熟，北京市房地產(chǎn)市場體系將逐步完善。隨著租房價格的不斷上漲，商品房的租售 比在2008年10月的1341（上年同期為1396）的基礎上繼續(xù)上升，向12001300的合理區(qū)間靠攏。 政府要讓利于房地產(chǎn)供需雙方 要保持房地產(chǎn)

11、業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，究竟應該怎么做？ 一、調(diào)整財政支出結(jié)構(gòu)，政府要讓利于房地產(chǎn)供需雙方 在經(jīng)濟不景氣的背景下，只有改善居民收入預期，才有釋放購房需求的可能。因此，政府要調(diào)整原有的財政支出結(jié)構(gòu)，加大對教育、社會保障和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生等領域的支出比例，建議將每年財政盈余按比例直接轉(zhuǎn)入社保支出項目，增加居民進行購房消費支出的信心和能力。適當降低購買商業(yè)用房的稅費比例，尤其是對創(chuàng)業(yè)型群體購房、高端產(chǎn)業(yè)群體購房給予一定的稅收優(yōu)惠。在開發(fā)商信心不足、預期供給下降的形勢下，政府應適度讓利，以刺激開發(fā)的積極性?？梢圆扇p免相關拿地手續(xù)費用、進行土地增值收益分成、鼓勵一、二級土地開發(fā)聯(lián)動等措施。由于目前經(jīng)濟適用房的建

12、設主要由國有和市屬房地產(chǎn)企業(yè)承擔，利潤極低，很多處于虧損邊緣，極大地影響了這些企業(yè)的經(jīng)營和盈利能力，建議財政設立經(jīng)濟適用房建設專項支出，政府和國有企業(yè)一起承擔這項民生責任。 二、完善第二套房政策，釋放改善性需求 在國家出臺刺激首次購買小面積住房需求政策的同時，要適度刺激中等收入人群存在的巨大的改善性購房需求。從制度設計上，對購買第二套住房的認定進行補充說明，將在購買較大面積住房年內(nèi)同時出售原有住房的排除在購買第二套住房之外，將已經(jīng)征收的上浮利息在出售原有住房后，在總還款額中進行沖銷，超額首付在重新計算后可以部分退還。 三、個稅和房貸聯(lián)動，挖掘公積金貸款潛力 在國家即將提高個稅起征點的預期下，針對北京市購房群體進行一定微調(diào)：可以在納稅前，提前扣除房貸月供，對剩余月收入征收個人所得稅；可以對購房者在購房后開始還貸日起，按比例返還個人所得稅；或在支付首付時進行一次性退稅。進一步降低購房相關稅費，尤其是二手房交易中間環(huán)節(jié)收費，可以采取取消兩年以上二手房交易營業(yè)稅等方法。進一步下調(diào)公積金貸款利率，提高公積金貸款額度和還款年限，尤其是對夫妻雙方都繳存公積金的家庭，在原有基礎上進一步實行貸款優(yōu)惠，并監(jiān)督銀行積極實行。 四、加大經(jīng)濟適用房和廉租房建設力度，從制度設計上對限價房進行改造 進一步加大經(jīng)濟適用房和廉租房的建設力度，并將保障性住房建設選址與北