物業(yè)標(biāo)書(shū)之財(cái)務(wù)管理方案

1、財(cái)務(wù)管理方案我們對(duì)本物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行本項(xiàng)目收支的封閉運(yùn)行、獨(dú)立預(yù)算。我們對(duì)本物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行定期公示制度， 并接受開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托外 部審計(jì)機(jī)構(gòu)或小區(qū)業(yè)主代表對(duì)本小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)相關(guān)的一切財(cái)務(wù)資料進(jìn)行審 計(jì)或檢查，并將審計(jì)或檢查的結(jié)果如是向所有業(yè)主公示。1.1 財(cái)務(wù)管理工作模式我公司在【中冶藍(lán)城】項(xiàng)目將實(shí)行的“包干制”的收費(fèi)方式，為了讓業(yè)主 了解我們管理及費(fèi)用支出情況， 管理處在每年的年終均向全體業(yè)主公示 “年度財(cái) 務(wù)支出報(bào)告”。同時(shí)在【中冶藍(lán)城】項(xiàng)目我們也將繼續(xù)采取“陽(yáng)光財(cái)務(wù)管理計(jì) 劃”，除每季度、每年公布管理報(bào)告外，每年只收取雙方約定的合理利潤(rùn)。1.2 財(cái)務(wù)管理制度財(cái)務(wù)管理是物業(yè)公司正常

2、運(yùn)營(yíng)的核心， 我們將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及北京市有關(guān)物 業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，確保物業(yè)管理資金的良性運(yùn)作。 如何使有限的物業(yè)管理費(fèi)得到充分合理的使用， 發(fā)揮出更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效 益，是我們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作中的重點(diǎn)。 我們將充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的職能， 加強(qiáng)成本控制， 減少各種不必要的開(kāi)支和浪費(fèi)， 在保證管理和服務(wù)的同時(shí)， 有效 降低管理成本。我司的財(cái)務(wù)管理制度涵蓋的內(nèi)容均包含在公司頒布的財(cái)務(wù)管理部 C 版體系 文件中，如：財(cái)務(wù)控制程序、財(cái)務(wù)監(jiān)控作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、成本費(fèi)用報(bào)銷程序、成本費(fèi) 用報(bào)銷作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、 固定車位收入表、 臨時(shí)停車服務(wù)周統(tǒng)計(jì)表、 三費(fèi)開(kāi)支管理程 序、三費(fèi)開(kāi)支管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、收費(fèi)定價(jià)作

3、業(yè)指導(dǎo)書(shū)、稅務(wù)籌劃管理程序、稅務(wù) 籌劃管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、 停車場(chǎng)收費(fèi)程序、 停車場(chǎng)收費(fèi)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、 停車場(chǎng)交接班 記錄、停車場(chǎng)臨時(shí)收費(fèi)核查表、停車場(chǎng)收入月報(bào)表、預(yù)算管理程序、預(yù)算管理作 業(yè)指導(dǎo)書(shū)、 智能化停車場(chǎng)系統(tǒng)季度保養(yǎng)記錄表、 資金管理程序和資金管理作業(yè)指1.3 預(yù)算、決算的方式、內(nèi)容一、預(yù)算管理物業(yè)管理行業(yè)是朝陽(yáng)行業(yè)， 也是微利行業(yè)。 成本控制， 費(fèi)用合理不僅僅是每 個(gè)業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)， 也是我司財(cái)務(wù)管理提升的內(nèi)在要求。 我司從二零零一年率先 在行業(yè)內(nèi)推行預(yù)算管理， 在長(zhǎng)期的管理實(shí)踐中得到不斷完善和豐富。 一方面預(yù)算 管理已成為構(gòu)建公司管理層責(zé)任體系重要內(nèi)容之一， 成為量化考核管理層經(jīng)營(yíng)能

4、力的重要工具。 另一方面， 我司已開(kāi)發(fā)出擁有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的預(yù)算管理軟件， 實(shí)現(xiàn)了 預(yù)算管理的遠(yuǎn)程化、實(shí)時(shí)化。目前，預(yù)算管理在我司內(nèi)部各個(gè)層面、各個(gè)環(huán)節(jié)得 到全面、真實(shí)、有效的執(zhí)行。按照預(yù)算管理制度要求及我司安排，【中冶藍(lán)城】項(xiàng)目預(yù)算將分兩個(gè)層次， 第一層次： 從入住之日起一年內(nèi)， 我司服務(wù)產(chǎn)品定位于提供常規(guī)性住宅物業(yè)管理 服務(wù)，在確保服務(wù)品質(zhì)的前提下，預(yù)算管理側(cè)重于成本控制、費(fèi)用合理。第二層 次：從入住之日起一年后，我司將進(jìn)一步研究、挖掘業(yè)主深度需求，延伸服務(wù)產(chǎn) 品功能，提供增值服務(wù)。 預(yù)算管理將重視增值性服務(wù)業(yè)務(wù)， 并引導(dǎo)服務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng) 新，滿足業(yè)主潛在的需求，提高商業(yè)物業(yè)服務(wù)檔次及水平，提升【中

5、冶藍(lán)城】 項(xiàng)目形象。二、審計(jì)管理“以誠(chéng)信求生存，以規(guī)模謀發(fā)展”是我們企業(yè)信條。授之于人，忠之于事。 我們始終把自身定位于管家的角色，并竭力扮演好這個(gè)角色， “陽(yáng)光財(cái)務(wù)”一直 是我們對(duì)業(yè)主一個(gè)不變的承諾。 每年， 我司對(duì)任何一個(gè)項(xiàng)目， 無(wú)論其實(shí)行傭金制 還是包干制， 都要例行兩次審計(jì)， 一次為年中公司內(nèi)部專人審計(jì)、 一次年末外部 機(jī)構(gòu)專業(yè)審計(jì)。 在特殊情況下， 如在業(yè)主委員會(huì)要求下， 我司可聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn) 行臨時(shí)審計(jì)。 機(jī)構(gòu)的專業(yè)審核意見(jiàn)， 我們將直接報(bào)送業(yè)主委員會(huì)， 主動(dòng)接受業(yè)主 委員會(huì)監(jiān)督， 并書(shū)面回復(fù)其質(zhì)詢意見(jiàn)。 在推行審計(jì)定期制度的同時(shí)， 與之配套我 司完善了獎(jiǎng)懲體系。 我司將依據(jù)審計(jì)過(guò)

6、程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題嚴(yán)重程度， 給予責(zé)任人相應(yīng) 的懲處。從我司北京區(qū)域項(xiàng)目實(shí)踐情況來(lái)看， 由于充分尊重業(yè)主知情權(quán)， 在審計(jì) 這種財(cái)務(wù)事后管理方式中引入、 增強(qiáng)業(yè)主監(jiān)督的力量， 有力促進(jìn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理水 平提高，贏得了普遍業(yè)主的信任。1.4 針對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)的收取方式及方法收費(fèi)管理是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè) 管理企業(yè)收入的主要來(lái)源， 其收繳率水平在一定程度上也反映著業(yè)主對(duì)服務(wù)的認(rèn) 可程度。因此，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)水平的評(píng)價(jià)可以參考收 繳率這個(gè)指標(biāo)。 在我司服務(wù)水平不斷持續(xù)改進(jìn)要求下， 逐年下達(dá)給項(xiàng)目責(zé)任人不 斷增長(zhǎng)的收繳率指標(biāo)。我們物業(yè)管理收費(fèi)管理主

7、要以過(guò)程控制為主。 為增強(qiáng)總部對(duì)各地項(xiàng)目收費(fèi)過(guò) 程控制力，我們予以收費(fèi)管理軟件化，在 2005 年初開(kāi)發(fā)了具有強(qiáng)大功能的收費(fèi) 管理系統(tǒng)，同以往相比存在諸多優(yōu)點(diǎn)。一、在每個(gè)項(xiàng)目的客戶服務(wù)終端簡(jiǎn)化了收款員手工工作量， 提高了工作效率。 二、由于總部后臺(tái)所采集的數(shù)據(jù)信息在真實(shí)性及及時(shí)性方面得到充分保證， 公司總部分析問(wèn)題、 解決問(wèn)題能力、 效率也隨之顯著提高， 大大增強(qiáng)了過(guò)程控制 的準(zhǔn)確性與及時(shí)性。三、物業(yè)費(fèi)管理費(fèi)收取的方式與方法根據(jù)客戶特點(diǎn)不同亦不同， 如有銀行托 收、電話或上門收取等。1.5 財(cái)務(wù)收支的定期報(bào)告方式一一實(shí)行陽(yáng)光物管服務(wù)模式A陽(yáng)光服務(wù)模式介紹陽(yáng)光物業(yè)服務(wù)模式是在業(yè)主民主自治的環(huán)境下

8、， 通 過(guò)物業(yè)公司與業(yè)主建立平等的契約關(guān)系，在保障業(yè)主對(duì) 物業(yè)服務(wù)的知情權(quán)、參與權(quán)和決策權(quán)的前提下，做到業(yè) 主自治與專業(yè)物業(yè)服務(wù)有機(jī)結(jié)合，物業(yè)公司的財(cái)務(wù)公開(kāi) 透明，經(jīng)營(yíng)規(guī)范，獲取陽(yáng)光利潤(rùn)的物業(yè)服務(wù)模式。作為一種物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新模式，中航物業(yè)的陽(yáng)光物業(yè) 服務(wù)模式是業(yè)主自治與專業(yè)物業(yè)服務(wù)有機(jī)結(jié)合的真正 陽(yáng)光、規(guī)范、透明的物業(yè)服務(wù)模式。同時(shí)在項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)作為業(yè)主委員 會(huì)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，形成業(yè)主監(jiān)事會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司“三足鼎立”的運(yùn)作機(jī) 制，使物業(yè)服務(wù)陽(yáng)光透明、誠(chéng)信規(guī)范、專業(yè)高效。對(duì)陽(yáng)光物業(yè)服務(wù)模式的精髓可 用“五個(gè)三”進(jìn)行了簡(jiǎn)明扼要的概括。即：? 三個(gè)核心：陽(yáng)光運(yùn)作、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)。? 三

9、個(gè)基礎(chǔ)：法律基礎(chǔ)、契約基礎(chǔ)、運(yùn)作基礎(chǔ)。? 三權(quán)保障：保障業(yè)主知情權(quán)、保障業(yè)主參與權(quán)、保障業(yè)主決策權(quán)。? 三項(xiàng)制度：業(yè)主監(jiān)事會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督制度；業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公 司的財(cái)務(wù)、服務(wù)等的監(jiān)控制度；物業(yè)公司的管理、專項(xiàng)等業(yè)務(wù)報(bào)告定期 溝通制度。? 三種關(guān)系：業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理人的契約關(guān)系；業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主的代理關(guān)系；業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)的權(quán)利關(guān)系。B、采用“透明化”管理方式月度管理報(bào)告和年度費(fèi)用支出情況在 項(xiàng)目的宣傳欄進(jìn)行公示執(zhí)行“陽(yáng)光財(cái)務(wù)計(jì)劃”我公司在管的社區(qū)大部分實(shí)行的“包干 制”的收費(fèi)方式，為了讓業(yè)主了解我們管理 及費(fèi)用支出情況，管理處在每年的年終均向 全體業(yè)主公示“年度財(cái)務(wù)支出報(bào)告”。在

10、【中冶藍(lán)城】項(xiàng)目我們也將繼續(xù)采 取“陽(yáng)光財(cái)務(wù)計(jì)劃”，每年只收取雙方約定的合 理利潤(rùn)。向業(yè)主公布“月度/年度管理報(bào)告我們?cè)凇局幸彼{(lán)城】項(xiàng)目實(shí)施的另外一個(gè)溝通方式為每季度向全體業(yè)主公 布“月度/季度管理報(bào)告”，報(bào)告內(nèi)容包括：綠化、保潔巡查內(nèi)容，設(shè)備設(shè)施改造 和養(yǎng)護(hù)內(nèi)容，投訴數(shù)量及處理情況，社區(qū)文化開(kāi)展情況，下季度計(jì)劃等。在其他 社區(qū)實(shí)施后，起到了良好的效果。業(yè)主在物業(yè)人員引導(dǎo)下參 觀設(shè)施設(shè)備舉辦“設(shè)備設(shè)施開(kāi)放日”活動(dòng)為了讓大部分業(yè)主深入了解社區(qū)設(shè)備設(shè)施的在管情況，確保在社區(qū)生活的安全，我們 將定期組織社區(qū)業(yè)主參觀了解設(shè)備設(shè)施的運(yùn) 行情況，并接受業(yè)主提出的建設(shè)性意見(jiàn)和建議， 今后更好地為廣大業(yè)主服務(wù)。C推廣價(jià)值陽(yáng)光物業(yè)服務(wù)模式對(duì)構(gòu)建和諧社區(qū)具有積極的作用業(yè)主與物業(yè)公司建立平等的契約關(guān)系， 尊重物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理，不干擾物