土地估價方法之剩余法

1、土地估價方法之剩余法1、剩余法的定義、特點及適用范圍2、剩余法的估價的程序與方法 第七章土地估價方法之三剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定義與原理 又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余 值法等。是指在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正 常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費 用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費用后，以 價格余額來確定估價對象土地價格的一 種方法。剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地 租原理，只不過地租是每年的租金剩余， 剩余法是一次性的價格剩余，但計算原理 是一致的。剩余法還可以通過求取殘余的純收益 后，再進行資本還原，求得房地價格。除適用于土地估價外，剩余法還大量應(yīng) 用于房地產(chǎn)開發(fā)項目評價和投資決策

2、，具 體可應(yīng)用于三個方面：（1）確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支 付的最高價格（2）確定具體開發(fā)項目的預(yù)期利潤（3）確定開發(fā)項目中的最高控制成本費 用2、剩余法的計算公式基本公式：V=A - （B+C）V購置開發(fā)場地 的價格A總幵發(fā)價值或幵發(fā)完成后的不 動產(chǎn)價值B幵發(fā)成本C幵發(fā)商合理利 潤實際估價中常用的具體計算公式：土地價格 =房屋的預(yù)期售價 -建筑總成本 - 利潤-稅收 -利息計算時還需要考慮各項費用的時間價值3、剩余法的特點與適用范圍（ 1）剩余法估價的可靠性取決于三個正 確確定：正確確定土地最佳利用方式，正 確確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)售價，正確確 定土地開發(fā)費用和正常利潤等。（ 2）剩余法

3、估價的三個假設(shè)和限制條 件：關(guān)鍵變量穩(wěn)定、價格穩(wěn)定、投入均勻（3）剩余法的適用范圍A. 待開發(fā)土地的估價B. 待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價C僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用 的土地或房地產(chǎn)的估價D.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估二、剩余法估價的程序與方法1、剩余法估價的基本程序（1）查清待估宗地的基本情況；（ 2）確定土地的最佳開發(fā)利用方式；（3）估計開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價；（4）估計建筑費、 專業(yè)費、 利息、 稅費、 租售費用和開發(fā)商應(yīng)得利潤等；（ 5）測算土地價格。2、各道程序的內(nèi)容與方法（1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況（ 2）確定最佳的開發(fā)利用方式 包括

4、確定用途、建筑容積率、土地覆蓋 率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要 的是選擇最佳的土地用途。 Page（3）確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價可通過兩個途徑取得：習慣出售的不動 產(chǎn)采用市場比較法，習慣出租的不動產(chǎn)采 用市場比較法和收益還原法。（4）估計建筑費、專業(yè)費等各項成本費 用和開發(fā)商的利潤A. 估算開發(fā)建筑成本費用，可采用比較法 或建筑工程概預(yù)算法來估算。B. 估算專業(yè)費用，一般采用建筑費用的一 定比率估算。C. 估算不可預(yù)見費，一般為總建筑費和專 業(yè)費之和的 2%-5%。D. 確定開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息 （這是一個難點） ，預(yù)付資本包括地價款、 開發(fā)建筑費、專業(yè)費和不可預(yù)見費，這些

5、費用投入時間不同，計算時要根據(jù)各自的 投入額、在開發(fā)過程中所占用的時間長短 和當時貸款利率進行計算。E估算稅金，一般以建成后不動產(chǎn)總價的 一定比例計算F.估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)租售費用，- 般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比例計算G.估算開發(fā)商的合理利潤，一般以不動 產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算，有 時也采用年利潤率計算。（5）計算和確定估價額 先將以上求取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式 算出開發(fā)商當前取得待開發(fā)場地所能支 付的最大費用：地價 =不動產(chǎn)總價 -建筑開 發(fā)費-專業(yè)費 -不可預(yù)見費 -利息-租售費用 - 稅金-開發(fā)商合理利潤（有兩種計算方法， 第一種要計入地價利息，第二種地價利息 暫不計，但

6、最后結(jié)果要貼現(xiàn)）再從計算出的剩余值中扣除取得土地使 用權(quán)的相關(guān)法律、估價及登記發(fā)證費用 等，得到所估土地的地價額。最后經(jīng)估價 師確定。三、剩余法估價的應(yīng)用 1、利用剩余法評估土地價格 估價過程：（1）選擇估價方法；（2）確定最佳開發(fā)利用方式；（3）市場調(diào)查，確定建設(shè)期、開發(fā)價值 和投入成本等；（4）求取地價測算方法一：直接計算地價利息A. 測算不動產(chǎn)總價，采用收益還原法B. 計算建筑費及專業(yè)費C計算總利息，注意，超過一年要采用復利計算D.計算開發(fā)商利潤E確定不動產(chǎn)出租稅費，采用收益還原法計算不動產(chǎn)總價時已考慮在內(nèi)F. 代入公式計算地價G. 扣除相關(guān)法律、估價及登記發(fā)證費用，得出開發(fā)商能支付的投標地價。測算方法二：利息中不計地價款的利息 利息計算不同，算出開發(fā)完成時地價后， 還需要貼現(xiàn)。2、利用剩余法測算開發(fā)商的預(yù)期利潤基本思路和公式同評估土地價格，將公 式稍加變換即可。3、利用剩余法確定建筑費及專業(yè)費的最高控制標準將建筑費及專業(yè)費的最高控制標準假設(shè)為 x 元，代入基本公式進行計算，得出最 高控制額，最后算出單位面積建筑費及專 業(yè)費控制標