當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題及對策研究

1、當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的表現(xiàn)及防范對策【摘要】房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要。文章首先分析了我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀與特點(diǎn)，接著描述了當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的集中表現(xiàn)，并在此基礎(chǔ)上提出了必要的風(fēng)險防范措施。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 金融風(fēng)險 風(fēng)險防范 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)最重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，是一個投資巨大、回收緩慢、回報豐厚、具有風(fēng)險的極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定

2、和發(fā)展的要求，而且對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要，因此對房地產(chǎn)金融風(fēng)險進(jìn)行分析具有一定的必要性。 一、我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀與特點(diǎn) 近年來我國房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重如圖1所示，1997年該比例為13.7%，從1999年起表現(xiàn)出明顯的上升趨勢，超過了20%，近兩年有所回落，2005年為21%。在此期間，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也較為顯著，1998年至2005年的增長速度分別為12.06、11.92、17.67、21.44、18.57、23.27、22.83和16.50%。 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，這具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)是金融業(yè)的重要服務(wù)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開金融的

3、資金支持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2006年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源中，國內(nèi)貸款為5263.4億元，占資金來源總額的19.58%，同比增長34.3%，其他資金來源中的定金及預(yù)收款占比30.27%，同比增長17%。（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站） 商業(yè)銀行提供個人住房抵押貸款，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相聯(lián)系的另外一個表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1997年底，全國商業(yè)銀行自營性個人住房貸款僅為190億元，到2006年底，全國住房公積金貸款已經(jīng)達(dá)到6364.33億元，個人住房貸款余額達(dá)到3804.71億元，十年的時間，增加了近20倍。（數(shù)據(jù)來源：中宏數(shù)據(jù)庫2007-3-23） 總體而言，我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展具有以下幾個特點(diǎn)： 1、發(fā)

4、展時期短，起步快 從我國房地產(chǎn)融資的歷程來看，房地產(chǎn)是在1998年以后真正進(jìn)入融資階段，伴隨著個人住房商品化制度的實(shí)施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場，短短幾年時間，我國用于房地產(chǎn)開發(fā)與個人購房貸款余額大幅增長。 2、融資渠道單一 從我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行過程及其資金鏈來看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程，是我國房地產(chǎn)市場的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在我國房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計(jì)。 3、融資比例較高 融資比例較高，是我國房地產(chǎn)金融的又一

5、個明顯特征。房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略大都離不開“市場資源資金”三者之間的資本運(yùn)作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實(shí)現(xiàn)低成本融資獲得高額利潤回報。2003年及以前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，自有資本金占項(xiàng)目總投資的比例普遍低于30%，部分企業(yè)甚至在20%左右，剩余部分則主要通過銀行貸款等融資渠道來滿足資金需求。 二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的集中表現(xiàn) 房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必然存在。它不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險，也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險。一方面，金融業(yè)務(wù)與金融機(jī)構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系，一旦產(chǎn)生風(fēng)險往往相互連累，且房

6、地產(chǎn)金融風(fēng)險屬于一種消極的外部效應(yīng)。另一方面，金融部門經(jīng)營的外部環(huán)境變化，也可能使整個金融部門都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險，從而造成大損失。在當(dāng)前，我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要集中表現(xiàn)在以下幾個方面： 1、房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行 據(jù)估算，在土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金中，80%左右都直接或間接地來自于商業(yè)銀行信貸，而且在我國目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等。商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，因此，一旦市場出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會

7、由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險將集中于商業(yè)銀行，轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。 2、土地儲備貸款存在隱性風(fēng)險 我國的土地是被政府部門高度壟斷的，在土地出讓過程中，地方政府往往出于土地收益的考慮，希望獲得較高的土地溢價，由此帶動了房地產(chǎn)價格的上漲。由于各地城市開發(fā)和改造的規(guī)模都很大，土地的資產(chǎn)價值較高，因此，土地購置的融資要求十分巨大，而土地儲備屬于政府行為，使得土地的購置和開發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。土地收購和開發(fā)的資金來源主要是銀行貸款，而還款則主要依靠土地出讓金。此外，土地的價格本身也是頻繁波動的，這些都增加了土地購置與開發(fā)貸款的

8、隱性風(fēng)險。 3、個人住房消費(fèi)信貸開始進(jìn)入國際上公認(rèn)的違約風(fēng)險高發(fā)期 根據(jù)國際上對個人住房貸款償還風(fēng)險的判定，一般是在購房后5至8年才逐漸暴發(fā)出來，我國住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業(yè)貸款進(jìn)入風(fēng)險暴露期，銀行的潛在風(fēng)險不斷加大。個人購房資金的70%至80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預(yù)期。盡管我國當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢較好，但對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期具有不確定性。一旦經(jīng)濟(jì)形勢或購房者自身等因素導(dǎo)致未來良好收入預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)，最終的風(fēng)險將轉(zhuǎn)移給銀行，因此其潛在的金融風(fēng)險較大。 4、商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營上存在管理風(fēng)險 由于銀行管理人員對房地產(chǎn)風(fēng)險認(rèn)識不足

9、，風(fēng)險意識不強(qiáng)，商業(yè)銀行普遍大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中，信息掌握不充分，貸款過程缺乏足夠控制力，或?qū)杩钊藢彶椴粐?yán)，容易造成決策失誤。部分商業(yè)銀行對政府擔(dān)保和政府干預(yù)的項(xiàng)目盲目樂觀，甚至盲目追捧，忽視了這些項(xiàng)目所具有的風(fēng)險性。為搶市場，占份額，部分地區(qū)的商業(yè)銀行甚至違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產(chǎn)“過熱”的行為，這些管理上的不完善都會給銀行帶來一些潛在風(fēng)險。 三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范措施 對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，適應(yīng)國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)形勢的不斷變化，因此，本文認(rèn)為可以從以下幾個角度進(jìn)行考慮。 1、實(shí)行融

10、資渠道多元化，積極推動房地產(chǎn)貸款證券化 當(dāng)前，我國房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必由之路。具體可以考慮以下幾個手段：一是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風(fēng)險的前提下，積極引導(dǎo)外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場；四是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。房地產(chǎn)融資渠道的多元化應(yīng)該是當(dāng)前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創(chuàng)新設(shè)計(jì)，從而在根本

11、上防范銀行的風(fēng)險。 2、加快土地制度改革，完善土地管理模式 如何有效的發(fā)展土地市場，制定適合發(fā)展形勢的土地制度方面的政策，是預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險的關(guān)鍵因素之一。我國目前的土地儲備制度，在規(guī)范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負(fù)面效應(yīng)對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。要保持房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該在條件成熟時進(jìn)行土地制度改革，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)對土地供應(yīng)的監(jiān)管。有效地界定和規(guī)范政府行為，規(guī)范土地供應(yīng)市場，加快改革和完善與房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定密切相關(guān)的各項(xiàng)制度。 3、加強(qiáng)國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，加大中央銀行的監(jiān)管力度 對于國家而言，房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定具有重要的作用，

12、國家必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有序競爭，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，建立房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時發(fā)出預(yù)報，果斷采取相應(yīng)措施，對金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。 4、完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境 確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國內(nèi)外的實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險。 5、建立個人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機(jī)制 針對我國目前存在的個人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對稱等現(xiàn)象，逐步建立適合我國國情的個人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段對個人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風(fēng)險”。 【參考文獻(xiàn)】 1陳予軍：房地產(chǎn)信貸不能再大幅擴(kuò)張，中宏數(shù)據(jù)庫，2007-3-23. 2宋瀟：對當(dāng)前