房地產顧客敏感點和質量標準要點參考項目庫

1、沿海地產投資（中國）有限公司流程文件文件類型作業(yè)指導書文件名稱顧客敏感點和質量標準參考項目庫文件編號DG118目前版本2007-1版發(fā)布日期修訂記錄版本修訂時間修訂內容編制人：朱能偉日期：20070401審核人：張寶利、李霆日期：20070401審批人：流程審議小組（組長：韋桂清）日期：20070401顧客敏感點和質量標準參考項目庫顧客敏感點項目所涉及的硬件設施實施措施和質量標準大類中類等級小類等級    環(huán)境設計和景觀節(jié)點1） 獨特醒目的居住區(qū)外部景觀綜合形象A入口大門(含門衛(wèi))A與場地和景觀設計取得協調，采用當地材料和傳統(tǒng)工藝。圍墻（圍欄）考慮與地面

2、材料和圖案關系，順應地勢和結合植物的外形外部綠地、開放空間及其他構筑物.A注重景觀氣勢和對行人的引導作用。小區(qū)建筑輪廓B色彩和形式富于變化，成本許可情況下宜采用坡屋頂形式2)中心公共綠地 B公共活動場地B考慮公共活動場地、綠化、景觀水體、游泳池地面鋪砌與建筑群、道路交通系統(tǒng)的綜合關系，以營造溫馨的環(huán)境氛圍。公共活動場地設置以居民年齡結構為基礎，可設為幼兒兒童游戲場地，青少年和老年活動場地。綠化、景觀水體B綠化植物考慮生態(tài)、景觀和使用三方面因素。水體可分為水池、流水、瀑布和噴泉，根據設計意圖和地形采用，注意水體深度和水體邊緣處理，以及水體清潔。地面鋪裝B滿足使用要求（感覺和觸覺）和景觀

3、要求（視覺），考慮舒適、自然、協調而對鋪裝在材料、色彩、組合三方面做出設計。3)商業(yè)步行街或商業(yè)廣場B地面鋪裝B會所、公建服務設施，步行街，建筑小品等的綜合表達以營造良好的環(huán)境氛圍，安排在居住區(qū)主要景觀位置上，如居住區(qū)出入口，居住區(qū)中心，居住區(qū)景觀軸線或制高點上。街道立面B環(huán)境小品B4)樣板區(qū)、樣板房A設計圖紙確定A景觀的中心，設施的中心。功能相對完整，住宅群體景觀、公建群體景觀、綠地景觀、道路景觀綜合體現。環(huán)境設計和景觀節(jié)點5)環(huán)境其他設施B邊緣：不同性質地坪交接處，B軟硬質地面、水體與硬地、車道與人行道、地面和墻體交界處，需特別重視，并提出詳圖護坡、踏步、坡道、樹穴B注重形式、材料、色彩組

4、合，設計中提供詳圖。圍欄 地面鋪裝B鋪裝滿足使用要求（感覺和觸覺）和景觀要求（視覺），圍欄考慮與地面材料和圖案關系，順應地勢和結合植物的外形，設計中提供詳圖環(huán)境小品B分為街道小品和綠化小品特定功能性設施：座椅、護柱、種植容器、垃圾箱，景觀性小品：雕塑、水池、噴泉、構架等。位置、尺度和藝術性是環(huán)境小品成敗關鍵。戶外場地1）體育設施   C健身場地、游泳池B宜結合園林景觀設計，同時兼做景觀水體。競技體育場地C有噪聲的體育場所宜集中布置，并結合園林景觀設計，散布于環(huán)境綠化中。無噪聲的設施可作為園林景觀開放空間設置。休閑體育場地C項目的選擇考慮能作為園林景觀開放空間。項目

5、選擇貼近居民的生活形態(tài)。2）活動設施B老年人活動場B1.老年人健身、休閑與交流等多樣化活動。2.考慮作為青少年或家庭活動空間。3.位置結合居住區(qū)各種形式綠地設置。兒童活動場B1.接近住戶和住宅單元，便于家長監(jiān)護。2.空間相對圍合，可設在居住組團內。3.考慮家長陪伴和監(jiān)護的休息設施。4.150戶或100兒童設一處，服務半徑小于150米。3）其他設施C綜合廣場C1.全體居民都適用的綜合性集會廣場。2.位置接近小區(qū)交通干道。3.廣場空間需適當分割，地面鋪砌圖案豐富。廣場布置尺度適宜的景觀小品。主題活動場C根據具體項目主題概念確定公共服務設施1）商業(yè)服務（一）A會所A1.以會所建設為項目賣點之一，與中

6、心公共綠地形成項目樣板區(qū)2.會所設在小區(qū)中心，景觀最好的位置。菜市場、超級市場B1.位置考慮對外開放的可能，便于該地區(qū)居民的利用。2.不能破壞周圍的居住環(huán)境如灰塵、陰影、噪聲、異味等影響。2）商業(yè)服務（二）B金融郵電C一般設在中心地區(qū)，布置時要考慮到生活流線。中餐廳、西餐廳C考慮到污染，中餐廳慎重設置。3）文化教育B幼兒園、小學、普通中學B1.保證學生上學途中安全。2.考慮學校對外開放，便于該地區(qū)居民的利用。3.不能破壞周圍的居住環(huán)境如灰塵、陰影、噪聲。4.設計要注意營造良好的整體環(huán)境。4）行政管理C物業(yè)管理、居委會、派出所C按項目需要和主管部門要求設置。5）醫(yī)療衛(wèi)生C社區(qū)康服中心、門診所C容

7、易接近的位置。注意噪聲和私密性。住宅組群1）戶外活動環(huán)境B建筑組團庭院綠化。兒童活動場B為居民提供良好的戶外活動環(huán)境。應考慮以下因素：1.形成良好而富有主題特征的景觀2.構筑適宜在其中進行各類戶外生活活動的空間環(huán)境。3.以及住宅間活動的安全和心理要求。4.組團形式有利于形成完整物業(yè)管理模式，保證物業(yè)管理便利、經濟。5.空間組合形式，建筑底層空間布局，組團機動車停車模式。規(guī)劃建筑群體間園林景觀和居民活動內容，以及組團與周邊交通組織。2）形成完整物業(yè)管理模式B組團門禁系統(tǒng)B3）組團機動車停車模式B首層停車位置B道路系統(tǒng)1）交通組織采用人車分行的原則B 專門的步行道路系統(tǒng)。B1.交通組織采

8、用人車分行的原則，2.道路順而不穿，方便尋訪及識別。3.路網結構合理，考慮機動車道路分級，同時要考慮專門的步行道路系統(tǒng)。4.道路系統(tǒng)設計要注重道路通達性，道路景觀和對住宅區(qū)環(huán)境影響，以及營造良好街道生活氛圍。分級的機動車道路系統(tǒng)B生活休閑道路C2）停車模式B街道停車B1.車輛停放與園林庭院計、組團設計相配合。2.合理確定停車步行距離。按集中停車規(guī)模確定停車服務半徑。商服中心考慮集中停車。3.非居民停車宜集中，居民停車可分散。4.減少居住區(qū)內汽車通行量，減少空氣和噪聲污染。地下停車庫B集中停車場B多層停車庫C其他市政配套設施1） 中水系統(tǒng) C中水管網C前期投入大，運營時可節(jié)約用水，生態(tài)

9、性節(jié)能型居住區(qū)可考慮采用污水處理系統(tǒng)或雨水收集系統(tǒng)。C2）直飲水系統(tǒng)（分質供水）C凈水管網C前期投入大，運營時成本相對較低，較高標準居住區(qū)可考慮采用凈水處理系統(tǒng)C小區(qū)智能化1）安全防范系統(tǒng)B出入口管理及周界防越報警B設置可視對講與門控系統(tǒng)。對講與防盜門控制系統(tǒng)B設置出入口及周邊安防報警和電視監(jiān)控系統(tǒng)。設置電子巡更系統(tǒng)。住戶報警B包括紅外監(jiān)視，自動布防，自動報警，緊急報警等功能。尋更管理C設置供電、公共照明、供水、消防、車庫等公共衛(wèi)生設施的電視監(jiān)控系統(tǒng)   2）信息管理系統(tǒng)B遠傳抄收與管理B一般中心城市為基本配置，做到水、電、燃氣三表戶外計量車輛出入停放管理B基本配

10、置，作為客戶資源，可與布線服務商分享利益。緊急廣播與背景音樂B背景音樂設置應與景觀效果配合。電話閉路電視B起居室、主臥室、書房、衛(wèi)生間設電話接口，起居室、主臥室、書房、設有線電視接口高速寬頻數據網B起居室、書房、設寬頻接口寬帶光纖接入網B接入小區(qū)公共部分1）住宅入口B入口B1、 住宅入口標志醒目，綜合形象富于個性。2、 根據項目定位首層電梯大堂采用精裝修。首層電梯大堂B2）垂直交通B樓梯間B1、不設電梯的樓梯間適當提高裝修標準，形成良好顧客界面。2、設電梯的疏散樓梯間采用簡裝修。樓梯間（消防疏散）D電梯間及走廊B1、電梯大堂作為裝修重點之一，適當提高標準。2、電梯選型采用名廠電梯，設計前充分分

11、析運送能力，計算電梯等候時間。電梯B 建筑風 格  1） 建筑立面B  建筑立面B1.    通過建筑立面，建筑細部，材質以及色彩表現出具有強烈風格特征的建筑形象。2.    注重建群體組合，創(chuàng)造與景觀環(huán)境協調的街景2） 建筑街景B建筑街景B 產品顧客敏感點項目及質量標準-建筑單體顧客敏感點項目所涉及的硬件設施實施措施和質量標準大類中類等級小 類等級戶型設計1）公共活動區(qū)B起居室B1.起居室形狀應方正，適宜家具布置2.戶內交通線路應避免斜穿起居室。3.起居室面積20-45平方

12、米，如有可能與餐廳分開設置。4.起居室必須開放、明亮有較好的視野和景觀。起居室最好與陽臺相連。5.結構梁偏向走道和次要房間，臥室內不露梁角。餐廳B1.    高標準住宅宜獨立設置餐廳，或與廚房在一起合設。2.    面積條件限制時可以與起居室合并設置。3.    餐廳與廚房相鄰設置。餐廳開間不小于2400mm4.    開向起居室的門不宜多并應集中開，以減少交通干擾。留有適當的長墻面布置家具，墻面直線長度應大于3米門廳B如有可能盡量設置入戶門廳，避免開門見廳。家庭廳B家庭成員

13、內部活動空間，獨立于起居室，位于家庭內部。2）私密休息區(qū)B臥室B1.主臥室:15-25，次臥室:10-15m22.保證主臥室良好朝向。3.臥室形狀應方正，最小開間應保證大于2400mm.4.臥室宜相對集中，并與衛(wèi)生間臨近布置。5.結構梁偏向走道和次要房間，臥室內不露梁角。 戶型設2）私密休息區(qū) 書房B1.書房開間中線尺寸不應小于2400mm2.高檔住宅在面積允許的情況下應單設書房，鄰近起居室、主臥室?；蚩膳c起居室合設，合設時宜做空間分隔。保姆房B面積：4-6，獨立的出入口和衛(wèi)生間，與家庭臥室分離。3）輔助區(qū)  B衛(wèi)生間B1.廚房衛(wèi)生間室外管道安放于隱蔽處

14、，減少對立面影響。2.洗浴空間與盥洗空間分隔，做到干濕分區(qū)，面積允許可分兩間設置。3.廚房衛(wèi)生間裝修盡量一次到位。4.預留強排燃氣熱水器排風管，如有可能燃氣熱水器安裝在生活陽臺，熱水管預埋。5.套內應預留洗衣機位置。衛(wèi)生間應安排肥皂盒、手紙盒、浴盆起身扶手、毛巾架、掛衣架、鏡箱等配件，并留出洗衣機、電吹風等電源插座。6.衛(wèi)生間設排氣扇，煤氣表位置，煤氣管走向，熱水器排風孔洞。廚房B1.必須有防止廚房異味擴散措施2.按照操作流程合理布置洗滌池、案臺、爐灶、廚柜、排油煙機、排氣扇。并考慮冰箱、微波爐、消毒碗柜、洗碗機、電飯煲、電開水器等位置，及預留插座。3.廚房宜布置在戶內近入口處，靠近餐廳。 陽

15、臺B分成觀景陽臺和生活陽臺，觀景陽臺宜寬大，突出休閑功能，陽臺小梁可采用反梁的形式。貯藏空間、過道B過道寬度能夠保證搬運家具的要求。  建筑設備及建筑構件1）建筑給排水B給水C給水管網采用復合鋁塑管，保證水質熱水供應C熱水器安于陽臺時預埋熱水管，高級住宅可考慮集中熱水供應。 生活污水C采用復合PVC管，減少管網銹蝕2）電力電訊B供電線路B線路和開關插座布置考慮家具和電器的位置,以及人的行為尺度。開關插座發(fā)電機組C高層設柴油發(fā)電機組電話線路B起居室、主臥室、書房、衛(wèi)生間設電話接口有線電視和寬頻網絡B起居室、主臥室、書房、設有線電視、寬頻接口火災自動報警系統(tǒng)C高層建筑公共部分設置3）供暖B供暖B1.一般住宅散熱器應明裝；高級住宅散熱器應暗裝或加防護罩。2.樓梯間及其它有凍結危險的場所，其散熱器應由獨立的立、支管供暖，且不得裝設調節(jié)閥。3.一般住宅供暖管道為明裝，高級住宅管道宜暗裝。當管道暗裝時應在墻內做溝槽以利伸縮B空調機位、外管線宜布置整齊并盡量隱蔽，空調室外機注意立面效果，盡量安放于隱蔽處，并有裝飾欄桿或