房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅政策分析(共34頁).ppt

1、北京市地稅局企業(yè)所得稅管理處l由于房地產開發(fā)企業(yè)財務核算的復雜性，導致其在企業(yè)所得稅征收管理上存在以下問題：l1、預售收入大量存在而長期不結轉銷售收入l2、收入與成本費用的匹配缺乏科學合理的標準l3、成本與費用間缺乏合理的劃分標準。l國家稅務總局曾下發(fā)國稅發(fā)200383號 ，但在執(zhí)行中也未難很好解決上述問題，所以總局重新下發(fā)了關于房地產開發(fā)業(yè)務征收關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知企業(yè)所得稅問題的通知 l采取預售方式銷售開發(fā)品，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產品結算計稅成本后再行調整。l（一）

2、預計計稅毛利率的確定：l1、經濟適用房項目不得低于3% ；（我市暫定為6%）l2、非經濟適用房開發(fā)項目按項目所在地不同分為不得低于20、15%和10%等三個最低檔次。l我市采用20的計稅毛利率l（二）預售收入的確認l1、范圍：房地產開發(fā)企業(yè)在取得預售許可證后，通過預售開發(fā)產品而取得的全部收入 l2、時間：收到款項的當天或銀行按揭到帳的當天 l（三）預售收入預計毛利額的申報l1、年度匯繳時，調整表36行反映l2、季度預繳時，通過納稅調增行反映l（一）開發(fā)產品完工 的三個條件l1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發(fā)產品（成本對象）； l2.已開始投入使用的開發(fā)產品（成本對象）；l3.已取得了初始

3、產權證明的開發(fā)產品（成本對象）。 l（二）開發(fā)產品完工銷售與預售毛利的結轉l1、收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產品實際銷售收入的毛利額。l2、實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。 l3、如納稅人不及時結轉收入，或調整銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額，主管稅務機關有權 進行調整l某房地產開發(fā)企業(yè)2003年開工A項目，04年已正常銷售，實現銷售收入1000萬元，繳納流轉稅金55萬元，期間費用50萬元，銷售成本700萬元；04年開工B項目當年不具備完工條件實現

4、預售收入200萬元，繳納流轉稅金11萬元。不考慮其它納稅調整因素，04年企業(yè)所得稅計算如下：利潤=1000- 50-700-（55+11）=184萬元應納稅所得額= 184+20020%=224萬元05年B項目具備完工條件，同期另對外銷售實現收入2000萬元，繳納流轉稅金110萬元，銷售成本1500萬元，另將04年預售收入確認為當期收入，結轉銷售成本150萬元，05年期間費用60萬元。不考慮其它納稅調整因素，05年企業(yè)所得稅計算如下：利潤=（2000+200）- 60-110-（1500+150）=380萬元應納稅所得額= 380-20020%=340萬元l（三）結轉收入時的備案l1、開發(fā)產品

5、完工后，開發(fā)企業(yè)應于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關機構對該項開發(fā)產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。l2、備案的內容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。l為了統(tǒng)一有關資料的格式開發(fā)產品成本對象）完工情況備案表（一）、（二）l（四）開發(fā)產品銷售收入的范圍 ：為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。 l1、開發(fā)企業(yè)代有關部門

6、、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；l2、凡未納入開發(fā)產品價內并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 l（五）開發(fā)產品銷售收入確認的時間和金額l一次性全額收款方式，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。 l2、分期收款方式，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現l3、銀行按揭方式，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實

7、現。l委托銷售方式l（1）支付手續(xù)費方式，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現。 l（2）采取視同買斷方式 ，如果銷售合同中約定的價格高于買斷價格，按銷售合同約定的價格 確認收入；如果銷售合同中約定的價格低于買斷價格，按的買斷價格 確認收入l（3）基價并實行超基價雙方分成方式，如果銷售合同約定的價格高于基價，按銷售合同約定的價格確認收入；如果銷售合同約定的價格低于基價，則應按基價計算的銷售收入l （4）采取包銷方式，包銷期內參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認收入；包銷期滿后尚未出售的應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入。 l5、先租再售方式l凡

8、將開發(fā)產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；l凡未將開發(fā)產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現。 l兩者區(qū)別關鍵在于l轉作固定資產需作視同銷售處理，下月起可按固定資產計提折舊l兩種方式可由納稅人自行選擇l開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發(fā)產品交付承租人使用之日起，l1、出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現，l2、承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。 l合作開發(fā)項目是指：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為

9、主體聯合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司。l實質是外單位向房地產公司某一項目投資，目的是分房或分得項目利潤l （一）分房，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時，如該項目已經結算計稅成本，則按收錢賣房處理；如未結算計稅成本，則按視同預售收入處理。l （二）分利，開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，稅后分利。投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利， 按投資所得做稅務處理 l實質是外單位出地，房地產公司立項開發(fā)項目。出地的目的是換房或分利l（一）換房；在首次取得開發(fā)產品時，出地方將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩

10、項經濟業(yè)務；開發(fā)方將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發(fā)產品和購入該項土地使用權兩項經濟業(yè)務l（二）分紅：出地方應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業(yè)務；開發(fā)方可按投資交易額計算確認土地使用權的成本 lA企業(yè)將帳面價值2000萬元的土地投入B房地產開發(fā)企業(yè)用于開發(fā)，在開發(fā)過程中B企業(yè)共投入2億元，按照合同約定，項目開發(fā)結束后，A企業(yè)分得房產公允價值為1億元，其它房產歸B企業(yè)所有。lA企業(yè)，1、銷售土地，收入為1億元，成本2000萬元，將所得計入分得房時的應納稅所得額征稅；2、取得的房產按1億元計價。lB 企業(yè)，1、按1億元作為開發(fā)項目的土地成本，加上其它成本構成開發(fā)成本；2、

11、分給A企業(yè)的房產按銷售處理，銷售價格為1億元，同時結轉對應的開發(fā)成本。l開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。確認收入的方法和順序為：l（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；l（二）由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定；l（三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。 l（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過12個

12、月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。 l（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。 l（一）結算開發(fā)產品計稅成本的一般性規(guī)定l 1建造過程發(fā)生的各項支出，按權責發(fā)生制的原則計入成本對象l2、按一般經營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 l3、完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象 l4除稅收另有

13、規(guī)定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發(fā)產品成本。l5、與稅收規(guī)定不一致的，應以稅收規(guī)定為準進行調整 l6、開發(fā)產品完工后應在規(guī)定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯后 l已銷開發(fā)產品的計稅成本 l1、當期準予扣除的已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產品的計稅成本按下列公式計算確定： l2、可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積l3、已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積可售面積單位工程成本 l開發(fā)產品成本 l1、發(fā)生額范圍包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程

14、費、開發(fā)間接費用等 l2、發(fā)生額的分攤l（1）成本對象完工前發(fā)生的，直接計入成本對象。l （2）成本對象完工后發(fā)生的，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產品和未銷開發(fā)產品之間進行分攤。 l某房地產公司在開發(fā)一個項目時，2006年按照設計要求建設一所幼兒園，共計發(fā)生支出400萬元，該項目包括A、B兩個開發(fā)產品，A產品可售面積2000平方米， 2006年初完工當年已銷售1500平方米； B產品在建預計可售面積3000平方米。l按照可面積分攤，lB產品分得基礎設施建費=400 （30005000）=240萬元，直接計入B產品的開發(fā)成本。

15、l A產品分得基礎設施建費=400 （20005000）=160萬元，在已銷和未銷間進行分攤。l已銷分攤部分=160 （15002000）=120萬元，結轉銷售成本；l未銷分攤部分=160 （5002000）=40萬元，增加到已完工產品的開發(fā)成本中。l應付費用。憑合法憑證計入開發(fā)產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。l維修費用。對尚未出售的開發(fā)產品和對已售開發(fā)產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。l設施設備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的維修基金按規(guī)定于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得

16、扣除。 l配套設施 l1、范圍是指在開發(fā)區(qū)內建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等 l2、扣除原則：l（1）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施費扣除；l （2）屬于營利性的，或產權歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，應當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。 l輔助設施。包括在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施等l1、出售的，按建造開發(fā)產品進行處理；l2、出租的，按建造固定資產進行處理；l3、無償贈與國家有關業(yè)務管理部門、單位的，按建造公共配套

17、設施進行處理。l注，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本。 l售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。 l保證金 ，不得從銷售收入中減除，但實際發(fā)生損失時可據實扣除。 l三項與收入掛鉤的費用扣除l1、預售收入不得作為三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。l2、三項費用可以向后結轉，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。 l利息，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。l特殊規(guī)定：l

18、1、開發(fā)企業(yè)向金融機構統(tǒng)一借款后轉借集團內部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規(guī)定在稅前扣除 l2、開發(fā)企業(yè)將自有資金借給關聯企業(yè)的，借入資金金額超過其注冊資本50的，不得在稅前扣除；未超過的，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。 l土地閑置費 ，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失在稅前扣除。 l成本對象報廢和毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規(guī)定扣除。 l折舊 ，開發(fā)產品轉作固定資產的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。 l（一）開發(fā)企業(yè)在年度申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時補辦有關手續(xù)、資料，否則，不得在稅前扣除。 l（二）不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 但稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范。l由定率改查帳征管銜接措施由定率