從實務(wù)案例談公眾物業(yè)管理的法律風險與規(guī)避

1、從實務(wù)案例談公眾物業(yè)管理的法律風險與規(guī)避隨著物業(yè)管理社會化、市場化、 專 業(yè)化的發(fā)展趨勢 ， 物業(yè)管理服務(wù)的領(lǐng)域逐漸由傳統(tǒng)住宅物業(yè)、商業(yè)寫字樓物業(yè)、 政府 辦公樓物業(yè)延伸到會展中心、科研中心、體育場館、娛樂休閑、廣場公園、各 類園區(qū) 等各類大型社會公建項目的物業(yè)管理 ， 即所謂的公眾物業(yè)管理 ，公眾物業(yè)管理 簡單的 來說就是針對會展、商業(yè)、社會文化、交易場所等公眾活動區(qū)域進行的物業(yè) 服務(wù)、管 理活動。與傳統(tǒng)物業(yè)管理項目相比 ，公眾物業(yè)管理服務(wù)有很多特殊之處 ，以下列出的是其 最 顯著地幾個特點 ：1?服務(wù)功能更為強化 ：物業(yè)公司負責向游客 ( 觀眾提供全方位的人性化、 個性 化、 科技化的服務(wù)

2、。2. 必走的經(jīng)營之路 ：傳統(tǒng)物業(yè)管理并不涉及過多的經(jīng)營項目 ，而在公眾物業(yè)管理 服務(wù)中 ，由于公眾物業(yè)自身的特殊性將帶來很高的經(jīng)營機會 ，既包括其自身配套的餐 廳、 咖啡廳、酒店、商場、會務(wù)等 ， 也包括由于場館產(chǎn)生的聚合效應(yīng)而帶來的其他 各種商 機。3. 更復雜的工程設(shè)施設(shè)備 ： 根據(jù)設(shè)計功能的需要 ，公眾類物業(yè)的設(shè)施設(shè)備規(guī)模、 種類、技術(shù)含量一般都與住宅和寫字樓有非常大的不同。為了確保公眾物業(yè)功能的 實 現(xiàn)， 除了供電、給排水、空調(diào)、電梯等常規(guī)設(shè)備外 ，一般會根據(jù)公眾物業(yè)自身的功 能 用途配置專門的智能化的中央控制系統(tǒng)、無線上網(wǎng)系統(tǒng)、廣播擴音系統(tǒng)、照明系 統(tǒng)、 售票系統(tǒng)、檢票系統(tǒng)、門禁系

3、統(tǒng)、標識系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。公眾物業(yè)管理中的法律風險與規(guī)避分析正是由于公眾物業(yè)涉及的人員廣泛 ，且由于其 公眾”性 ，使得公眾物業(yè)管理一旦 出現(xiàn)瑕疵、甚至事故 ， 其影響巨大。1?造成人身損害的法律風險2005 年 7月 25 日上午 10 時許，劉女士和女兒來到了某商場購物 ，當時商場內(nèi)地 上 有積水 ，保潔員正在清理。等地面的積水清理完后 ，劉女士領(lǐng)著女兒從清理過的地 方走 過 ，但仍然滑倒 ，出來后經(jīng)醫(yī)生診斷為手部骨折。公眾物業(yè)由于其人流量大的同時對環(huán)境要求較高 ， 特別是大型商場、會所、展覽館等幾乎必須做到 窗明幾凈”才 符合對物業(yè)的最初設(shè)計定位 ，因此地面清潔頻率較高 ，由此也就造成了

4、 人員滑倒”此 類 事故在公眾物業(yè)管理服務(wù)中頻繁發(fā)生。在公眾物業(yè)管理服務(wù)中 ，造成人身損害的法律風險很大 ，且一般物業(yè)公司都是要承擔法律責 任 的,這一方面只有加強日常管理 ，排除可能存在的安全隱患 ， 方可最大限度的減少這 類 事件的發(fā)生。作為物業(yè)管理公司 ，亦應(yīng)加強相關(guān)案例的學習 ，從已經(jīng)發(fā)生的案例中 吸取 教訓，以便于在日常工作中積極改進可能產(chǎn)生風險的服務(wù)行為。2.造成財產(chǎn)損害的法律風險2011 年 3月 25 日，張先生到一大型商場購物 ，將自己的汽車停放在商場提供的 免 費停車場內(nèi) ，當時汽車已經(jīng)上鎖 ，而且車前座沒有放置任何貴重物品。不想購物回 來取 車時卻發(fā)現(xiàn)車門鎖被撬 ，放置在

5、汽車后備廂內(nèi)裝有現(xiàn)金的公文包和兩瓶貴重紅酒丟失 ，其中公文包內(nèi)裝有現(xiàn)金 1 萬元，兩瓶紅酒也價值近 2000 元。本案中 ，張先生 將汽車停 放在免費停車場內(nèi) ， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不負有保管義務(wù)。在公眾物業(yè)管理中 , 由于人流量 大，成員復雜 ，財產(chǎn)損害風險時有發(fā)生。近年來，由于因賓館、酒店、卡拉 OK 廳、銀行等服務(wù)經(jīng)營場所不安全導致消 費 者人身、財產(chǎn)權(quán)益受侵害的案件屢屢見諸于報端。最高人民法院于 2003 年出臺 了關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋， 確立了經(jīng)營者的安全保障義務(wù) ，明確了安全保障義務(wù)人的義務(wù)范圍和責任界限。物業(yè)管理條例例第三十六條規(guī)定 ：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物

6、業(yè)服務(wù)合同的約定 ，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè) 管理企 業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定 ，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的 ，應(yīng)當 依法承擔 相應(yīng)的法律責任。”第四十七條規(guī)定 ：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)的安 全防范工作。發(fā)生安全事故時 ，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時 , 應(yīng)當及時向有關(guān)行 政管理部門報告 ， 協(xié)助做好救助工作?！蓖瑫r ,許多地方人大及其常 委會也制定相應(yīng)的地方性法規(guī)對物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù)作出了相應(yīng)規(guī)定。如 上海市物業(yè)住宅管理規(guī)定、哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定、沈陽市住宅物業(yè)管 理 規(guī)定 ，均對物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù)有所體現(xiàn) ，作出明確規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，特別是公

7、眾物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理服務(wù)中應(yīng)更加重視安全保障義務(wù)的實施 ， 以避免上述人身、財產(chǎn)損失的發(fā)生。3.設(shè)備、設(shè)施故障的法律風險北京時間 2011 年 7月 5日早 9:36,北京地鐵四號線動物園站 A 口上行電扶梯發(fā) 生 設(shè)備故障 ， 正在搭乘電梯的部分乘客由于上行的電梯突然之間進行了倒轉(zhuǎn),原本是上行的電梯突然下滑 ，很多人防不勝防 ，人群紛紛跌落 ，事故已經(jīng)造成 1 人死亡,2人重傷,26 人輕傷。物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身 和 財產(chǎn)損失 ，此項管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一 ，同時因物業(yè)、公共 設(shè) 備的多樣性和分布的分散性特點 ，

8、隨之而來產(chǎn)生了風險的頻繁發(fā)生。物業(yè)服務(wù)企 業(yè)應(yīng)從 以下幾個方面著手 ：(1接手物業(yè)時 ，做好物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗與交接工作 ，確定責任 分 界線。(2 按照各項管理制度的規(guī)定對建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備做好日常檢 查、維 修、保養(yǎng)工作 ， 考慮在臺風等特殊天氣時 ，是否可能發(fā)生損壞。(3 對建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的管理， 對可能造成危害的設(shè)施要設(shè)置警示性的信息。(4 將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化等專項管理 ， 委托給專業(yè)的公司 ，分項發(fā)包也是物業(yè)管理單位防范風險的措施之一(5 在共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護過程中 ，如果發(fā)生事故和損害事件 ，應(yīng)向有關(guān) 部

9、門報告 ，由相應(yīng)的部門對事件進行調(diào)查 ，并作出調(diào)查報告 ，對事件和損害發(fā)生的原因 進 行認定 ;該原因就是日后各方 ，包括法院認定過錯和責任的依據(jù) ，在一定程度上可以 說唯 一依據(jù)。(6日常巡查當中 ，及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題 ，排除危險。4. 重大事件 ,包括大客流量等法律風險2007 年 11 月 12 日上午 8:20 左右，家樂福重慶沙坪壩區(qū)店在自行組織的 10 周 年 店慶促銷活動中 ， 其東門入口處因群眾滑倒而引發(fā)踩踏安全事故。造成3 人死亡,31 人受傷，其中 7 人重傷。針對突發(fā)應(yīng)急事件 ，如大客流等 ,應(yīng)提早制定多級應(yīng)急預案 ，預備管制及預警措施 ， 配備充足的設(shè)備及人力 ， 確保不發(fā)生緊急事故。為真正實現(xiàn)全面的公眾物業(yè)風險防范 ， 除了識別風險處置方法 ，還要進一步落 實、 實施和監(jiān)督處置方案的執(zhí)行情況。在實施與監(jiān)控過程中 ， 應(yīng)該經(jīng)常檢查是否有 被遺漏的 風險因素 ，要不斷識別、分析新出現(xiàn)的風險并對其進行處置。因此 ，只有形成風險識別、風險分析、風險處置和實施與監(jiān)控這幾個環(huán)節(jié)連續(xù)反復不 斷循 環(huán)的環(huán)形機制才能確保公眾物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的良好運行。最后， 由于公共物業(yè)項目規(guī)模大、投資