商鋪基礎(chǔ)知識

1、商鋪商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)，是經(jīng)營者對消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗的場所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室，以及銀行、證券等營業(yè)性的有建筑物實物存在的經(jīng)營交易場所。商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱鏊?，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場所?；拘畔?#183; 中文名：商鋪· 用途：商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)· 由來：由“市”演變而來· 位置：多位于繁華鬧市區(qū)相關(guān)搜索底商門面房商鋪產(chǎn)權(quán)多少年商鋪投資回報率由來正在加載查看圖片集商鋪，由“市”演變而來，說文將“市”解釋

2、為“集中交易之場所”，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當(dāng)時東西文化、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當(dāng)時最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪?zhàn)顬榧校鞔蠼种列锣嶉T有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有。清明上河圖曾翔實地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。位于長江三角洲東端，北瀕長江口，南臨杭州灣的上海，明清時期僅為江蘇省的一個縣。上海的第一次崛起，是在上一世紀(jì)二、三十年代，當(dāng)時的上海已成為全國最大的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)中心，遠(yuǎn)東最大的商業(yè)中心城市。據(jù)上海

3、通史記載：1933年上海共有商鋪7.2萬戶，平均每平方公里136.5戶，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路（今淮海路）等商業(yè)中心街區(qū)初具雛形。交易實例金先生手頭有200-300萬資金，打算購買商鋪?zhàn)鳛橥顿Y。于是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向其介紹了商鋪貸款的相關(guān)政策，并推薦了兩個帶租約的商鋪，然后約定帶看時間。金先生自己又抽空到實地觀察了幾天，最后對其中一個商鋪表示了明確意向，與此同時，他希望銀行能提供五成商業(yè)貸款。經(jīng)紀(jì)人即列出了貸款所需提供證明、文件的清單，并明確每月所需還款金額。在金先生提供了相關(guān)證明及文件后，即由中介公司代辦有關(guān)貸款審批手續(xù)，銀行出具“貸款意見確認(rèn)書”，這樣，金先

4、生完成了商鋪貸款的全過程。在簽約方面，經(jīng)過中介公司、出售與承買方的共同努力，出售方與承買方終于就該商鋪的標(biāo)的、付款方式、期限等條件達(dá)成共識。最后雙方順利地簽訂了買賣合同。分析出售方：希望能通過出售該物業(yè)，獲得一筆資金。由于在1999年簽訂了一份為期5年的租約，租金較低（當(dāng)時市場正處于低谷，因此租金較商鋪出售時的市場行情明顯偏低）。承買方：金先生希望通過購買該商鋪，能使資金保值、增值。金先生是商人，不希望把所有資金都投在該商鋪上，而是希望利用銀行貸款支付部分房款，并利用以后收取的租金來還貸。中介方：憑借專業(yè)知識與團(tuán)隊合作精神，保障交易的安全性?；貓舐孰S著國家政策對樓市的打壓，越來越多的人將眼光轉(zhuǎn)

5、向了商鋪投資，其實并不是所有的商鋪投資都是穩(wěn)賺的買賣，這就需要在投資商鋪之前認(rèn)真的計算商鋪投資回報率。如何計算投資回報率:1、租金回報率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。2、租金回報率分析法公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12/購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價及兩種因素

6、的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。3、內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)/(按揭首期房款+保險費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計按揭款+累計物業(yè)管理費(fèi))=內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部

7、收益率則是按復(fù)利計算。不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。4、簡易國際評估法基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率，那么，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢?投資要素投資商鋪應(yīng)主要考慮位置、規(guī)模、價格、回報和使用率五要素。位置與住宅不同的是，投資商鋪

8、的目的是為了賺錢，因此有時盡管兩個商場相距只有咫尺之遙，但購物的客流量卻相差千里。因此，作為商鋪的投資者絕不能貪一時的價格便宜而買下一個“包袱”。規(guī)模具備優(yōu)越的位置才能聚來人氣，才擁有獲利的基本條件，而商場的規(guī)模是匯聚人氣必不可少的條件。首先，因其規(guī)模大才能“吃、喝、玩、樂、購”我全有；其次，才能引來大商家進(jìn)駐，帶旺其他鋪面。尤其是現(xiàn)代商場已逐步向“大而全”方向發(fā)展。如果商場不具備一定規(guī)模，各種新型的經(jīng)營方式無法展開，同時也限制了人流量。價格多數(shù)商場位于繁華鬧市區(qū)，這里寸土寸金，因此，商鋪價格自然不菲。但是商鋪價格絕不可以“貨比三家”，貴自有其貴的理由。試想在非商業(yè)區(qū)買一個鋪位，價格可能只有繁

9、華鬧市區(qū)的一半，但因為保證不了人流量，顧客稀少，很可能買了商鋪后干賠不賺，最后轉(zhuǎn)手都無人敢要?；貓笸顿Y商鋪者主要分為自用和真正意義上的投資者。對前者來說，以銀行按揭形式購買一個鋪位，每月月供與租金相差不多，與鋪?zhàn)馕徊煌闹皇嵌喔兑粋€首期款，而日后商鋪歸為己有，使經(jīng)營成本大為降低，與同行競爭力增強(qiáng)。對后者來說，投資風(fēng)險前三年由發(fā)展商承擔(dān)，收益與銀行儲蓄利率相比相差無多，但一兩年后租金大漲卻是儲蓄無法比擬的。使用率使用率是根據(jù)開發(fā)商對于商鋪?zhàn)陨淼倪x擇而定一般是55%、65%、85%、98%····投資技巧商鋪吸引投資者的主要原因是在于其誘人的投資回報。要使商

10、鋪長盛不衰，取得豐厚利潤，可要從最初的選購商鋪開始，但是如何在商鋪選擇上就處于有利地位呢？商鋪選購要考慮的內(nèi)容很多，有經(jīng)濟(jì)環(huán)境、有商鋪的房地產(chǎn)因素、商業(yè)因素，還有供求關(guān)系以及投資市場的資金狀況等，下面就獻(xiàn)上12個小技巧，以供參考。技巧一：選擇適當(dāng)?shù)男袠I(yè)類別位于交通運(yùn)輸站的店鋪，應(yīng)以經(jīng)營日常用品以及價格低較且便于攜帶的消費(fèi)品為主。位于住宅附近的商鋪，應(yīng)以經(jīng)營綜合性消費(fèi)品為主。位于辦公樓附近的商鋪，應(yīng)以經(jīng)營文化辦公用品為主，且商品檔次應(yīng)較高。位于學(xué)校附近的商鋪，應(yīng)以文具，飲食，日常用品為主。技巧二：有“傍大款”意識即把店鋪開在著名連鎖店或強(qiáng)勢品牌店的附近，甚至可以開在它的旁邊，不僅可省去考察市場的

11、時間和精力，還可以借助它們的品牌效應(yīng)招攬顧客。技巧三：選取自發(fā)形成某類市場的地段在現(xiàn)實生活中，管理部門并沒有對某一條街、某一個市場經(jīng)營什么做出規(guī)定，但在長期的經(jīng)營中，某條街會自發(fā)形成為銷售某類商品的“集中市場”。技巧四：選擇有獨(dú)立門面有的店面沒有獨(dú)立門面，店面前自然就失去獨(dú)立的廣告空間，也就使你失去了在店前“發(fā)揮”營銷智慧的空間，這會給促銷帶來很大的麻煩。技巧五：了解商鋪周邊民眾購買力購買力是依附人而存在的，購買力的數(shù)量、質(zhì)量決定了其所在商圈內(nèi)的商鋪的基本價值。當(dāng)然，在那些消費(fèi)能力強(qiáng)的購買力所在區(qū)域，商鋪的價值高，獲得的成本也相應(yīng)較高。 技巧六：看人流量商鋪收益最終決定于人流量。真正

12、支撐商鋪的是固定人流，其次是流動人流、客運(yùn)流(公交、地鐵站)。技巧七：選擇路邊店商鋪位于一條道路一側(cè)，擁有道路，來回兩個方向的客流，價值低于路角店，是商鋪中最常見的臨街狀態(tài)。技巧八：選擇好的建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)的形式多種多樣，理想的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)或大跨度無柱類結(jié)構(gòu)形式（如體育場館），其優(yōu)點(diǎn)是：展示性能好、便于分隔組合、利于布置商場和商品。技巧九：了解開發(fā)商選擇品牌開發(fā)商來確保資金安全是投資的一個重要方面。實力雄厚的開發(fā)商采用完善的開發(fā)流程，擁有眾多的合作伙伴，這對項目的商業(yè)前景本身也是一種保證。技巧十：周邊交通便利理想狀態(tài)下的商鋪或商業(yè)街市應(yīng)具備接納各種來客（購買力）的交通設(shè)施，即商鋪周邊

13、擁有軌道交通、公交車站點(diǎn)，還具有停車場。技巧十一：看商鋪的前景商業(yè)環(huán)境考慮投資商業(yè)物業(yè)要有發(fā)展的眼光。有一些看似位置較偏的鋪位，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機(jī)成熟之時，就可以將商鋪高出買進(jìn)價幾倍價錢售出。技巧十二：把握投資時機(jī)從總體上說，經(jīng)濟(jì)形勢良好，商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會平均利潤，這個時期未必是投資商鋪的合適時機(jī)，在商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)或商業(yè)繁榮的時期，投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域內(nèi)，商業(yè)氣候尚未或正在形成中，是商鋪投資的合適時機(jī)，投資者可以在較大的范圍進(jìn)行商鋪選購。注意事項1、商鋪安全性商鋪有無租約及租約到期日。例如，有租約的商鋪必須明確原承租人放棄

14、優(yōu)先購買權(quán)，劃撥土地上的商鋪在購買后還必須補(bǔ)地價等。2、租金調(diào)幅以5年租期的租約為例，前2-3年租金不增，從第4年開始逐步遞增。租金增長的方式一般選擇以下兩種：累計遞增，即每年租金按照遞增比例遞增，但是遞增基數(shù)以前一年租金價格為準(zhǔn)；環(huán)比遞增，即每過一段時期（一般3年左右）租金上調(diào)。3、租金價格商鋪?zhàn)饨鸪艘献约旱馁徺I承受力外，還要與周邊商鋪和同類產(chǎn)品作比較。4、商鋪貸款相關(guān)政策一般商鋪貸款總額不超過300萬元，貸款額度最高為6成，期限為10年。一、商業(yè)物業(yè)的分類按商業(yè)建筑形式分·底商一種是建在住宅樓下，一種是建在寫字樓下。為滿足政府對商業(yè)配套7%的要求，這部分底商由于規(guī)模小、需求

15、旺，銷售情況很好，是大部分開發(fā)商對商業(yè)的開發(fā)思路。·集中商業(yè)一般指在傳統(tǒng)的商業(yè)中心開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)。按商業(yè)業(yè)態(tài)類型分·綜合商場·o Shopping mall：如世紀(jì)金源o 時尚購物中心：如中友百貨o 傳統(tǒng)百貨商場：如王府井百貨o 綜合批發(fā)市場：如萬通商品批發(fā)市場·超級市場·o 大型綜合超市：如普爾斯馬特o 超級市場：如京客隆超市o 便利店：如迪亞天天便利店·專業(yè)市場·o 服裝類：精品店、專賣店、批發(fā)市場o 電子電器類：如中關(guān)村大中、海龍o 家居建材類：如集美、百安居、環(huán)三環(huán)o 農(nóng)副產(chǎn)品類：如玉泉營花卉、紅橋生鮮、大鐘寺水

16、果·餐飲類·o 中式：美食街、高檔餐飲、快餐o 西式：高檔西式餐飲、快餐·休閑娛樂：·o 美容美發(fā)美體保健o 運(yùn)動健身o KTVo 酒吧二、主要商業(yè)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)及選址要求根據(jù)國內(nèi)貿(mào)易局1998年6月5日發(fā)布的關(guān)于商業(yè)業(yè)態(tài)分類指導(dǎo)意見：商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場(主題商城)、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。其分類依據(jù)是零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營方式、服務(wù)功能等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下：·百貨店百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū),開展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營，滿足顧

17、客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。·o 選址在城市繁華區(qū)、交通要道。o 店面規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。o商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。o 商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。o 采取柜臺銷售與自選(開架)銷售相結(jié)合方式。o 采取定價銷售,可以退貨。o 服務(wù)功能齊全。·超級市場超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。·o 選在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。o 以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達(dá)。o 商店營業(yè)面積在1000平方米左右。o

18、 商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。o 采取自選銷售方式,出入口分設(shè),結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。o 營業(yè)時間每天不低于11小時。o 有一定面積的停車場地。·大型綜合超市大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。·o 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。o 商店營業(yè)面積2500平方米以上。o 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全,重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。o 采取自選銷售方式。o 設(shè)與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。·便利店便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。·o 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站

19、、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。o 商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。o 居民徒步購物5-7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。o商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。o 營業(yè)時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。o 以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。·購物中心購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。·o 由發(fā)起者有計劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃,店鋪獨(dú)立經(jīng)營。o 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。o 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店,與各類

20、專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。o 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮,實行賣場租賃制。o 核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。o 服務(wù)功能齊全,集零售、餐飲、娛樂為一體。o 根據(jù)銷售面積,設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。·倉儲式商場倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)。· 在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。· 商店營業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。· 目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主。·商品結(jié)構(gòu)主要以食品(有一部分生鮮商品)、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。· 店堂設(shè)施簡樸、實用。· 采取倉儲式陳列。· 開展自選式的銷售。· 設(shè)有較大規(guī)模的停車場。從選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營方式、服務(wù)功能等因素開發(fā)商基本對擬開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)有定性的判斷，該物業(yè)打算做什么即終端市場可測量、經(jīng)濟(jì)效益可支撐、差異化的競爭策略。三、商業(yè)理想地址的要素分析·具有未來持續(xù)經(jīng)營力店鋪選址是一項長期投資，當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時，其他經(jīng)營因