房地產(chǎn)評(píng)價(jià)作業(yè)a

1、房地產(chǎn)評(píng)估作業(yè)1、某房地產(chǎn)公司于 2006年12月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，面積為 6000平方米，并于2008年12月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，建筑面積24000平方米，全部用于出租，每年實(shí)收租金名為2800萬(wàn)元，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60年，殘值率為0,評(píng)估基準(zhǔn)日該建筑物重置價(jià)格為每平方米4800元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽亲饨鹚揭话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?20元，空置率在8溢右,每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 2.5 %,維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5%,稅金為年租金的18%,保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià) 的0.2% , 土地資本轉(zhuǎn)化率為 8%建筑物資本化率10%試根據(jù)上述資料評(píng)估該宗

2、地2010年12月的價(jià)格(包括總價(jià)和單價(jià))(計(jì)算結(jié)果以元為單位，取整)答：(1)年總收益=120X 12X24000X(1-8 %)=31,795,200 元(2)年總費(fèi)用=31,795,200 X (2 . 5%+18% )+4800 X 24000 X (1.5%+0.2%) =8,476,416 元(3)房地產(chǎn)純收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784 元建筑物年折舊費(fèi)=4800X 24000 + 48=2,400,000 元/年建筑物現(xiàn)值=4800X 24000-2,400,000 X 2=110,400,000 元(6)建筑物純收益=110,400,000

3、 X (10 %+1+46)=13,440,000 元 土地純收益=23318784-13440000=9878784(8) 土地總價(jià)=9878784* 1-1 + (1+8 % )46 +8% =222,784,566 元(9) 土地單價(jià)=222,784,566 +6000=37,131 元/平方米(10) 土地單價(jià)(樓面價(jià))=222,784,566 +24000=9,283 元/平方米2、有一待估宗地，總面積為 40000平方米，使用年限為 50年，土地還原利率為 6%,現(xiàn)收集到A B、C三個(gè)宗地交易實(shí)例，具體情況見下表:宗地成交價(jià)(元/M2)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素剩余年限

4、待估宗地2006年2月01.70050年A51502005年2月01.60-1%45年B67002005年8月01.9+2%050年C55502005年12月-2%1.60-1%45年表中交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都是交易實(shí)例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在城市容積率每增加0.1 ,宗地地價(jià)比容積率為 1時(shí)增加9%從2005年2月份到2006年2月份，地價(jià)每月環(huán)比上漲 1%試根據(jù)上述條件評(píng)估待估宗地在答：2006年2月的價(jià)格。(計(jì)算結(jié)果以元為單位，取整)年限修正系數(shù)什 6%=1.021-（1+6%） *交易實(shí)例A修正后的單價(jià)為:5150 X （1+1% 12 X

5、 163/154 X 100/99 X 1.02=6328 （元/平方米）交易實(shí)例B修正后的單價(jià)為：6700X ( 1+1% 6X 163/181 X 100/102=6279 (元/平方米)交易實(shí)例C修正后的單價(jià)為：5550X ( 1+1% 2X 100/98 X 163/154 X 100/99 X 1.02=6300 (元/平方米) 宗地單價(jià)=(6328+6279+6300) /3=6302 宗地總價(jià)=6302 X 40000=2520800003、有一宗“七通一平”待開發(fā)建設(shè)用地，面積為5000平方米，使用期限50年，容積率為4,擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為每建筑平方米48

6、00元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的8%,建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入。預(yù)期寫字樓建成后的售價(jià)為每建筑平方米12000元，貸款利率為6.3 %,合理的利潤(rùn)率為地價(jià)和開發(fā)成本(建筑費(fèi) +專業(yè)費(fèi))之和的30%,稅金和銷售費(fèi)用為樓價(jià)的8%。要求：評(píng)估該宗地的價(jià)格(總價(jià)及樓面單價(jià))。解：地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)-租售費(fèi)用(1)樓價(jià)=1.2*5000 X 4=24000 (萬(wàn)元)(2)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) =4800* (1+8% X5000X 4/10000=10368 (萬(wàn)元)(3)利息=地價(jià)X 6.3%X2+ (建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi))*6.3% X 1=0.126 地價(jià)+10368*6.3%

7、 X 1=0.126 地價(jià)+653.18(4)利潤(rùn)=(地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi))*30%=(地價(jià) +10368) *30%=0.3 地價(jià)+3110.4(5)稅費(fèi)及銷售費(fèi)用=24000X8%=1920(6)地價(jià)=24000-10368-0.126 地價(jià)-653.18-0.3 地價(jià)-3110.4-1920 地價(jià)=5573.92(7)樓面地價(jià)=5573.92/(5000 X4)=0.279 (萬(wàn)元/平方米)第三章機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估作業(yè)1 .某肉食加工生產(chǎn)線由兩個(gè)部分構(gòu)成，分別購(gòu)建于 2004年10月和2005年10月，帳面原值分別為 500萬(wàn)元、150萬(wàn)元，現(xiàn)評(píng)估其在2010年10月的價(jià)值。調(diào)查分析得知，

8、該類設(shè)備定基價(jià)格指數(shù)在2004年、2005年、2010年分別為110% 115% 140%該設(shè)備尚可使用 5年，和當(dāng)前市場(chǎng)上的同類設(shè)備相比，該設(shè) 備運(yùn)行所耗費(fèi)電力能源較大，平均每年多耗電3萬(wàn)度，每度電按0.7元計(jì)算，所得稅稅率為 25%折現(xiàn)率為10% 要求：(1)計(jì)算該設(shè)備的重置成本。(2)計(jì)算該設(shè)備的已使用年限。(3)計(jì)算該設(shè)備的貶值額(4)估算該設(shè)備的價(jià)值答：(1)設(shè)備的重置成本500X ( 140%/100% +150X ( 140%/115%) =636.36+182.61=818.97(萬(wàn)元) (2)設(shè)備的已使用年限(636.36 X 6+182.61 X 5) / 818.97=5

9、.78 (年)(3)計(jì)算該設(shè)備的貶值額實(shí)體性貶值=818.97 X【5.78/(5.78+5) =439.13(萬(wàn)元) 功能性貶值=3X0.7 X (1-25%) X ( P/A, 10%, 5) =5.97(萬(wàn)元) (4)該設(shè)備的價(jià)值818.97-439.13-5.97=373.87(萬(wàn)元)2 .某被評(píng)估生產(chǎn)線年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為10000噸，評(píng)估時(shí)，由于受政策調(diào)整因素影響，產(chǎn)品銷售市場(chǎng)不景氣，如不降價(jià)銷售產(chǎn)品， 企業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn) 7000噸，或每噸降價(jià)100元以保持設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的正 常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報(bào)酬率10%,生產(chǎn)線的規(guī)模指數(shù) x為0.6,試根據(jù)所給條件估

10、測(cè)可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)性貶值率。答：經(jīng)濟(jì)性貶值率=11-(7000/10000)嗎 X 100%=19.27%3 .某被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1990年，賬面價(jià)值30000元，1995年和1998年進(jìn)行過(guò)兩次改造，主要是添置了一些自動(dòng)化控制設(shè)置，投資分別為 3000元和2000元，2000年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從 1990年至2000年每年的價(jià)格上升率為10%,該設(shè)備的尚可使用年限為 8年，試根據(jù)所給條件估測(cè)該被估設(shè)備的成新率。答：(1)現(xiàn)行成本=30000 X ( 1+10%) 10+3000 X ( 1+10% 5 +3000 X ( 1+10%) 2 =85250 (元)(2)加權(quán)更新成本 =300

11、00 X ( 1+10% 10X10 +3000X ( 1+10%) 5 X 5 +3000X ( 1+10%) 2X2 =808990(3)加權(quán)投資年限=808990/85250=9.5(年)(4)成新率=8/(9.5+8) X 100%=45.7%無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估作業(yè)參考答案1、現(xiàn)有一新產(chǎn)品設(shè)計(jì)技術(shù)，已使用2年，加工的產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能更為優(yōu)越。 該產(chǎn)品價(jià)格為350元/件, 而同類產(chǎn)品價(jià)格僅為310元/件。目前該產(chǎn)品年產(chǎn)銷量為1萬(wàn)件。經(jīng)分析預(yù)測(cè)，該技術(shù)壽命還可維持 5年。為 維持目前的市場(chǎng)占有率，該產(chǎn)品價(jià)格將會(huì)逐步下調(diào)，第1年為350元/件，第2、3年為330元/件，第4、5年為 320元/件

12、。假設(shè)其他因素均無(wú)變化，折現(xiàn)率為10%。所得稅率為33% o試評(píng)估該技術(shù)的價(jià)格。答：評(píng)估值=( 350-310) X 10000 X ( 1-33%) X (P/F,10%,1) + (330-310) X 10000 X (1-33%) X (P/F,10%,2) + (330-310) X 10000X (1-33%) X ( P/F,10%,3)+(320-310) X 10000X (1-33%) X (P/F,10%,4) +(320-310) X 10000 X ( 1-33%) X ( P/F,10%,5) =40 X 10000 X 67% X 0.9091+20 X 1000

13、0 X 67% X 0.8264+20 X 10000 X 67% X 0.7513+10 X 10000 X 67% X 0.6830+10 X 10000 X 67% X 0.6209=542411(元)2、某企業(yè)進(jìn)行股份制改組，根據(jù)企業(yè)過(guò)去經(jīng)營(yíng)情況和未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)，預(yù)測(cè)其未來(lái)5年的收益額分別是13萬(wàn)元、14萬(wàn)元、11萬(wàn)元、12萬(wàn)元、15萬(wàn)元，并假定從第六年開始，以后各年收益額為15萬(wàn)元。根據(jù)銀行利率及企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)情況確定的折現(xiàn)率和本金化率均為10%。并且，采用單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估方法，評(píng)估確定該企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估之和(包括有形資產(chǎn)和可確指的無(wú)形資產(chǎn))為90萬(wàn)元。試確定該企業(yè)的商譽(yù)評(píng)估值。答：企業(yè)整體

14、評(píng)估值 =13 X (P/F,10%,1) +14X (P/F,10%,2) +11 X (P/F,10%,3) +12X ( P/F,10%,4) +15 X (P/F,10%,5) +13/10% X ( P/F,10%,5) =13 X 0.9091+14X 0.8264+11 X 0.7513+12 X 0.6830+15 X 0.6209+150 X 0.6209=142.2967(萬(wàn)元)商譽(yù)=142.2967-90=52.2967(萬(wàn)元)3、企業(yè)轉(zhuǎn)讓鍍鋅新技術(shù)，購(gòu)買方用于改造年產(chǎn)100萬(wàn)只鐵件生產(chǎn)線。經(jīng)對(duì)無(wú)形資產(chǎn)邊際貢獻(xiàn)因素分析， 測(cè)算在其壽命期間各年度分別可帶來(lái)追加利潤(rùn)20萬(wàn)元、

15、22萬(wàn)元、16萬(wàn)元、15萬(wàn)元，分別占當(dāng)年利潤(rùn)總額的40%、30%、20%、15%。假設(shè)折現(xiàn)率為5%,所得稅率為33%。要求：1)計(jì)算該無(wú)形資產(chǎn)利潤(rùn)分成率。2)評(píng)估該無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估值。答：(1)匯利潤(rùn)總額現(xiàn)值=20+40%/(1+5%)+22+30%/(1+5%)2 + 16 + 20%/(1+5% )3 + 15+15%/(1+5 %) 4 =265.5070(萬(wàn)元)匯追加利潤(rùn)現(xiàn)值= 20/(1+10%)- 1 + 22/(1+10 %)2+ 90/(1+10% )3+ 70/(1+10% )4= 65.1633(萬(wàn)元)無(wú)形資產(chǎn)利潤(rùn)分成率=65.1633/265.5070 X 100%= 24

16、.54%(2)無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估值n K Rt (1 -T)P=y (什 r)tn二 K(1 -T尸t 4Rt(什/= 24.54% (1-33%)20/40%22/30%16/20%15/15%(1 5%)1(1 5%)2(1 5%)3(1 5%)4= 43.66(萬(wàn)元)企業(yè)價(jià)值評(píng)估作業(yè)1、假定社會(huì)平均資金收益率為 14%無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為10%被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均20p 01一側(cè)險(xiǎn)碗隼為鼻00用林72平堤翦挖7平方米)1一( 1+8%) 30當(dāng):折現(xiàn)率=Rf+P (RM -RF) =10%+1.2(14%10%) = 14.8%2.某企業(yè)的有關(guān)資料如下：(1)根據(jù)該企業(yè)以前 5年的

17、經(jīng)營(yíng)情況，預(yù)計(jì)其未來(lái) 5年的收益額分別為 30萬(wàn)元；28萬(wàn)元，30萬(wàn)元、32 萬(wàn)元和32萬(wàn)元，假定從第6年起，每年收益額保持在 32萬(wàn)元水平。(2)根據(jù)資料確定無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 3%企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率為1.2 ,社會(huì)平均收益率為8%資本化率為8%要求：運(yùn)用分段法計(jì)算該企業(yè)整體評(píng)估價(jià)值(計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位)答：折現(xiàn)率=Rf +P (RM -Rf) =3%+1.2(8%3%) = 9%nP ='、i 1An(1 r)i rx (1+ r)H+ 32 ”1+9%) 5 8%=【30父(1+9%)1 + 28父(1+ 9%) 2+30父(1+ 9%) 3+32父(1

18、+9%>4 + 32父(1+9%5】=117.7212+400 x 0.6499 = 377.69(萬(wàn)元)例1:某被估資產(chǎn)03年購(gòu)置，賬面原值為 25000元，06年評(píng)估，已知03年和06年的該類資產(chǎn)物價(jià)指數(shù)分 別為90%、125%。另已知04、05、06年的環(huán)比價(jià)格指數(shù)為 11%、10.7%和13%。?重置成本=25000 X 125 %/90 % = 34725 (元)?或重置成本=25000X ( 1+ 11%) (1+10.7 %)(1+13%)=34725 (元)例2:如果選擇的參照實(shí)例成交價(jià)為800元/平方米，對(duì)應(yīng)的使用年限 30年，而待估宗地出讓年限 20年,土地還原率為

19、8%。貝U: P=800*1-1/(1+8%)20/1-1/(1+8%)30=800*0.872=698(元/平方米)例3.某房地產(chǎn)公司于05年3月以有償出讓方式取得一塊土地的50年使用權(quán)，于07年3月建成一座寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為2000元/平方米。經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年，殘值率為2%。目前，該類建筑物 重置價(jià)格為每平方米 2500元。該建筑物占地面積 500平方米，建筑面積 900平方米。出租每月 平均實(shí)收租金3萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率10%,每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5 % ,維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5%, 土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米

20、20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 0.2%, 土地資本化率7%,建筑物資本化率 8%。? 要求：評(píng)估該宗地2010年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。1）選定評(píng)估方法有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。?2）計(jì)算房地產(chǎn)總收益（房租）?應(yīng)為客觀收益?年總收益=50X 12X900X （1 10%） = 486000 （元）?3）計(jì)算房地產(chǎn)總費(fèi)用?房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)十保險(xiǎn)費(fèi)十稅金?= 486000 X 3.5%+ 2500 X 900 X 1.5%+20X 900+ 2500 X 900 X 0.2%?=17010 + 33750+ 18000 + 4500 = 73260 （元）?4）計(jì)算房地產(chǎn)年純收益?房地產(chǎn)年

21、純收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用?= 486000 - 73260= 412740 （元）2）計(jì)算房屋純收益?計(jì)算年折舊額?可使用年限=50-2 = 48 （年）?年折舊額=（房屋重置價(jià)殘值）/耐用年限?= 2500 X 900/48 = 46875 （元）?計(jì)算房屋現(xiàn)值?房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年折舊額X已使用年限?= 2500 X 900 46875 X 3 = 2109375 （元）?計(jì)算房屋純收益?房屋純收益=房屋現(xiàn)值X房屋資本化率?=2109375X8%= 168750 （元）?土地純收益=房地產(chǎn)純收益-房屋純收益?= 412740 - 168750 = 243990 （元）?7）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格（或價(jià)值）?土地純收益=房地產(chǎn)純收益-房屋純收益?= 412740 - 168750 = 243990 （元）?7）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格（或價(jià)值）土地價(jià)格=（土地純收益 /r ） *1-1/（1+r）n=（243390/7%）*1-1/（1+7%）45=3319611（ 元）或土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格-房屋現(xiàn)值土地單價(jià)=±地價(jià)格/土地面積= 3319611/500 =6639 元/平方米8）評(píng)估結(jié)果。該宗地在2003年3月的土地使用權(quán)的價(jià)格為3319611元,地價(jià)為6639元/平方米有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積 2000平方米，建筑容