房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目分析報(bào)告

1、德州魯班御景園項(xiàng)目報(bào)告第一部分：市場(chǎng)分析篇第 一 章德州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一節(jié)德州概況德州市位于山東省西北部，是魯西北、冀東南地區(qū)的區(qū)域中心都市。下轄11 個(gè)縣市區(qū)，1 個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，1 個(gè)商貿(mào)開發(fā)區(qū)，人口 550 萬，面積1 萬余平方公里。德州建成區(qū)面積近50 平方公里，人口近50 萬人。德州歷史悠久，屬龍山文化發(fā)祥地之一，距今已有4000 多年的歷史，秦漢以來一直為歷代州府縣衙駐地。德州區(qū)位優(yōu)越，北倚京津，南靠濟(jì)南，西接石家莊，東連青島，有著“南北借力、東西逢源”的地緣優(yōu)勢(shì)，自古就有“九達(dá)天衢”、 “神京門戶”之美譽(yù)。德州交通便利，京滬、 德石、 濟(jì)邯三條鐵路在那個(gè)地點(diǎn)交匯，京福、青銀、濟(jì)聊

2、高速公路和立即修建德山東省環(huán)渤海高速公路、京滬高速公路貫穿全境，形成了“1 小時(shí)可上天、2 小時(shí)可下海、3 小時(shí)可進(jìn)京”的交通格局。德州屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，干濕季節(jié)明顯，光照充足，年平均氣溫13.1 ，無霜期220 天，年平均降水 600 毫升，適宜多種動(dòng)植物生長(zhǎng)。德州物產(chǎn)資源豐富。已探明石油儲(chǔ)量2 億噸， 天然氣儲(chǔ)量 15億立方米，煤炭?jī)?chǔ)量9.5 億噸。水資源豐富，地下水年可開采 12.4 億立方米，年可引黃河水25億立方米。丁莊、丁東等平原水庫(kù)庫(kù)容1.08 億立方米，調(diào)蓄2 億多立方米。德州工業(yè)進(jìn)展情況，全市已形成紡織、機(jī)械、電子、化工、 建材、 食品等 8 大門類 25 個(gè)

3、行業(yè)為主的工業(yè)體系。截止 2002年末， 全市規(guī)模以上工業(yè)（全部國(guó)有及年銷售收入500 萬元以上的非國(guó)有獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)）862 家，資產(chǎn)合計(jì)415.3 億元，完成增加值129.66 億元，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入383.6 億元，實(shí)現(xiàn)利稅 52.9 億元，利潤(rùn)29.9 億元，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)149.4%。全市利稅過千萬元的企業(yè)達(dá)到84 家，其中有4 家企業(yè)利稅過億元。棉紡、建材、地毯、玻璃鋼、太陽(yáng)能熱水器等已進(jìn)展成為全國(guó)重要的生產(chǎn)基地，中高檔棉紗、棉布、 羊絨制品、空心玻璃磚、液壓手動(dòng)泵、數(shù)控機(jī)床、地毯、手工藝品、汽車消聲器、太陽(yáng)能熱水器、小五金、剎車片、木糖醇等一批知名品牌暢銷國(guó)內(nèi)外。德州農(nóng)業(yè)

4、進(jìn)展情況，全市農(nóng)業(yè)人口425 萬人。農(nóng)業(yè)已形成糧棉、 瓜菜、 畜牧、 林果、 水產(chǎn)、 花卉 6 大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和牛、雞、菜、瓜、棗、蛋、魚、蠶、花9 大主導(dǎo)產(chǎn)品，是國(guó)家重要的農(nóng)副產(chǎn)品基地。畜牧業(yè)已成為全市的一大支柱產(chǎn)業(yè)，被國(guó)家列為全國(guó)6 大秸桿養(yǎng)牛示范區(qū)之一。2002 年，全市大牲畜存欄214 萬頭，蔬菜種植面積274 萬畝， 糧食總產(chǎn)317 萬噸， 平原、 禹城、 樂陵、齊河 4 縣市被確定為全國(guó)糧食大縣（市）。棉花是全市傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，夏津、武城、寧津、齊河4 縣被定為國(guó)家棉花大縣。近幾年來， 全市把農(nóng)業(yè)科技園區(qū)建設(shè)作為科技興農(nóng)的突破口，積極引進(jìn)農(nóng)業(yè)新技術(shù)、新品種和高科技人才， “農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新園

5、”先后被中國(guó)農(nóng)業(yè)科學(xué)院列為全國(guó)農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新唯一試點(diǎn)單位、被農(nóng)業(yè)部列為科技示范園試點(diǎn)單位、被國(guó)家農(nóng)業(yè)開發(fā)辦列為全國(guó)高產(chǎn)高效農(nóng)作物栽培示范點(diǎn)。德州商貿(mào)進(jìn)展情況，德州歷史上確實(shí)是魯西北、冀東南商品物資集散中心，是晉煤東運(yùn)、東北木材南下的中轉(zhuǎn)站。市區(qū)內(nèi)有27 條鐵路專用線，各類倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施255 萬平方米。已成為煤炭、木材、建材、糧食、蔬菜、布匹、服裝等重要商品的區(qū)域集散中心。近年來，先后建成糧食、蔬菜、黃牛、禽蛋、花卉、調(diào)料等10大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。商貿(mào)型都市已見雛型。德百、黑馬、扒雞、龍馬金建、古貝春、 環(huán)宇 6 家企業(yè)進(jìn)入了全省流通行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)行列； “中國(guó)武城辣椒城”投入運(yùn)營(yíng)， 魯北木材市場(chǎng)及神馬物貿(mào)

6、集團(tuán)木材市場(chǎng)被評(píng)為“中國(guó)木材明星市場(chǎng)”， 慶云商品城被列為全省重點(diǎn)培育的批發(fā)市場(chǎng)。目前，全市各類市場(chǎng)共772 處，其中年交易額超過億元的87 處。全市十大商品流通部門（ 集團(tuán) ） 完成銷售收入171 億元，全市城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額達(dá)到351 億元。德州金融業(yè)進(jìn)展情況，德州市初步形成了以國(guó)有商業(yè)性銀行為主體、政策性和商業(yè)性金融相分離，保險(xiǎn)、信托、合作金融等種類齊全、功能互補(bǔ)的金融機(jī)構(gòu)組織體系。2002 年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額349.4 億元，貸款余額289.04 億元，全年現(xiàn)金收入 1302.99 億元， 現(xiàn)金支出1330.28 億元， 貨幣凈投放27.3億元。全市證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)2 處，股民4

7、.12 萬戶，客戶保證金余額 1.01 億元，年交易額24.96 億元。第二節(jié)德州城區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀德城區(qū)目前人口56.82 萬人，區(qū)劃面積為539平方公里，人口密度為1054 人 / 平方公里，是各縣市人口密度最高的。成立地級(jí)市10年來，德州經(jīng)濟(jì)蓬勃進(jìn)展，GDPS年增長(zhǎng)，呈不斷上升趨勢(shì)，2003 年德城區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP） 39.73 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)22.6，是六年來增幅最高的一年，人均首次突破7000 元大關(guān)，達(dá)到7069 元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值3.82 億元，負(fù)增長(zhǎng)-29.1 ；第二產(chǎn)業(yè)增加值18.56 億元，增長(zhǎng)9.6；第三產(chǎn)業(yè)增加值17.35 億元，增長(zhǎng)7.

8、3。固定資產(chǎn)投資 2003 年完成 5.29 萬元，比上年增長(zhǎng)98.39，其中房地產(chǎn)投資開發(fā)額為1.42 萬元，比上年增長(zhǎng)27.8。德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000 年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場(chǎng)才得到大力進(jìn)展，一時(shí)刻開發(fā)量大幅增加，房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度較快，市場(chǎng)秩序不規(guī)范。從房地產(chǎn)的普遍進(jìn)展規(guī)律來看，一個(gè)都市人均GDP勺增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高、伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快而產(chǎn)生的都市人口的激增、新區(qū)的開發(fā)等等因素都會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的阻礙。結(jié)合德州實(shí)際情況，目前我司認(rèn)為，德州的房地產(chǎn)呈現(xiàn)以下特征：房地產(chǎn)投資量連年增長(zhǎng)，建設(shè)規(guī)模連年突破自 1997 年來， 德城區(qū)房地產(chǎn)投資總額連

9、年增加，其中 2001 年完成投資 1.73 億元，比2001 年增長(zhǎng)73；2002 年投資擴(kuò)大到2。55億元； 2003年已達(dá)到3.26 億元， 可能 2004年將高達(dá)5億元。2001 年、 2002 年、 2003年施工面積分不為20.17 萬平方米、23.18萬平方米、29.61 萬平方米；2002年比 2001 年增長(zhǎng) 14.9 ，2003年比 2002 年增長(zhǎng)了27.8。開發(fā)區(qū)、新區(qū)的開發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資目前市中心德城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，且相應(yīng)的土地價(jià)格也日益趨高，加之政府在新區(qū)開發(fā)建設(shè)初期給予特不優(yōu)惠的土地出讓政策， 勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的投資傾向東移，新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮指日可待。

10、據(jù)市場(chǎng)資料顯示，德州市中心房?jī)r(jià)自去年至今，上漲了近300元/行。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣， 尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。一般而言，開發(fā)區(qū)都具有較大的投資價(jià)值，二則相關(guān)于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢(shì)無可比擬。開發(fā)商和消費(fèi)者之間的雙熱效應(yīng)會(huì)給新區(qū)和開發(fā)區(qū)帶來無限的活力。人口增長(zhǎng)使住宅需求更加旺盛隨著德城區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，市政府大力啟動(dòng)招商引資，加強(qiáng)各類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國(guó)內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使城區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。據(jù)德城區(qū)操縱性詳細(xì)規(guī)劃，開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期進(jìn)展規(guī)模為15 平方公里，都市人口為12 萬人， 新區(qū)進(jìn)展規(guī)模為 25 平方公里，都市人口將

11、達(dá)到32 萬人以上。按平均 2.3 人/戶的標(biāo)準(zhǔn)量計(jì)算，僅住宅需求就在19.11 萬套以上，而開發(fā)區(qū)、新區(qū)在建項(xiàng)目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯，這種需求又從另一層面帶動(dòng)了老城區(qū)的購(gòu)房需求，購(gòu)房需求更加明顯。房?jī)r(jià)會(huì)隨著開發(fā)程度的成熟而趨高一般來講，德城區(qū)開發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進(jìn)入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。大量的土地出讓勢(shì)必會(huì)造成城區(qū)開發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價(jià)值也逐漸顯出。房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存德城區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機(jī)會(huì)。但同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)存在。眾所周知，德州市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素養(yǎng)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展。

12、據(jù)2004 年統(tǒng)計(jì)資料，德州市人均年收入僅為8568 元。經(jīng)濟(jì)收入過低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對(duì)較小。同時(shí)，近年來隨著德州市房地產(chǎn)迅猛進(jìn)展的阻礙，在此形勢(shì)下，市中心、開發(fā)區(qū)的高檔樓盤的開發(fā)、投資客對(duì)新區(qū)、開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃的概念炒作，使德城區(qū)房?jī)r(jià)與收入比漸趨偏離正常軌道，房地產(chǎn)泡沫成份增加，購(gòu)房者比往常更加理性，所有這些因素對(duì)開發(fā)商提出了更高的要求，要求產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場(chǎng)需求，實(shí)行準(zhǔn)確的價(jià)格策略和獨(dú)特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。第三節(jié)德州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況市場(chǎng)供給情況2000 年以來，受全國(guó)房地產(chǎn)大好趨勢(shì)的阻礙，德州房地產(chǎn)市場(chǎng)由于市場(chǎng)空間的擴(kuò)大和政府招商引資政策的引導(dǎo)， 省

13、內(nèi)外大型一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐德州，而且通過一年的運(yùn)作后，在市場(chǎng)上取得了驕人的業(yè)績(jī)。這些企業(yè)憑借雄厚的資金實(shí)力、優(yōu)越的治理團(tuán)隊(duì)、先進(jìn)的全程策劃理念和滾動(dòng)式進(jìn)展的企業(yè)戰(zhàn)略，不斷在強(qiáng)占德州房地產(chǎn)市場(chǎng)份額， 而德州本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于觀念落后、人才匱乏、治理松散，又進(jìn)展多元化經(jīng)營(yíng)造成資金不足，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷下降，市場(chǎng)份額不斷減小。在此機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的形勢(shì)下，本土開發(fā)企業(yè)開始覺醒，慢慢開始剝離其它產(chǎn)業(yè)，把主業(yè)集中到房地產(chǎn)上來，并通過與強(qiáng)手聯(lián)合和出讓股權(quán)等形式與一流的房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升，市場(chǎng)份額逐步擴(kuò)大截至 2004 年 10 月，德城區(qū)住宅房屋施工面積為45.61萬平方米，竣工

14、房屋面積39.35 萬平方米，竣工房屋價(jià)值為74765萬元。市場(chǎng)需求方面伴隨德州經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展和德州國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速進(jìn)展，市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)大，同時(shí)向多樣化、個(gè)性化需求轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)需求前景 寬敞，有以下因素促成市場(chǎng)需求擴(kuò)大：派德州市經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展支撐了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，市場(chǎng)供給增加；派德城區(qū)河?xùn)|新區(qū)、開發(fā)區(qū)的規(guī)劃開發(fā)，都市化進(jìn)程的加快，拆遷量加大促成購(gòu)房需求增長(zhǎng)；派隨著居民收入的提高，增加了對(duì)住房的需求，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的提高；派居民住房消費(fèi)觀念改變更新增大了市場(chǎng)需求量；派外來人口的大量涌入，外地企業(yè)的進(jìn)駐又進(jìn)一步加劇了購(gòu)房需求第四節(jié)德州進(jìn)展規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的阻礙德州市總體進(jìn)展構(gòu)想圖2003年5月，德州市市

15、委、市政府作出“一城三區(qū)、兩個(gè)東 近”的戰(zhàn)略決策，吹響了啟動(dòng)建設(shè)河?xùn)|新區(qū)的號(hào)角。通過一年多 的緊張施工，河?xùn)|新城已初見規(guī)模。新建、改造了新河路、東風(fēng)東路、河?xùn)|大街、東方紅路、杏園路等5 條道路，搭起了新城骨架； 實(shí)施了長(zhǎng)河公園、錦繡川景區(qū)建設(shè)，相繼開工建設(shè)教育中心、醫(yī)療中心、商務(wù)中心、單位綜合樓、村民安置小區(qū)和高檔住宅小區(qū)，德州市行政綜合大樓將于近日破土動(dòng)工，新城大開發(fā)。大建設(shè)、 大招商的熱潮正在興起，一座生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套齊全、現(xiàn)代氣息濃厚、充滿生機(jī)與活力的現(xiàn)代化、園林式、生態(tài)型的新城區(qū)呼之預(yù)出。依照相關(guān)規(guī)劃，再建成河?xùn)|新城后，將接著向東開發(fā)，相繼建成經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)兩個(gè)功能

16、區(qū)。隨著河?xùn)|新城的開發(fā)，市政府的搬遷，那兒將要成為以后的市中心的概念逐步在德城區(qū)市民形成，一方面相應(yīng)的樓盤開放量逐步增大，近來的新公開的大盤確實(shí)是嘉誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)的嘉誠(chéng)尚東，總建面積在20 萬以上，兼住宅、商用、辦公于一體的綜合物業(yè)。 再確實(shí)是開建房地產(chǎn)公司開發(fā)的新都市花園，總建面積也在 20 萬以上，開發(fā)的產(chǎn)品類型向多樣化進(jìn)展，多層、小高層、獨(dú)棟、聯(lián)體不墅兼而有之，大型會(huì)所、娛樂休閑設(shè)施也設(shè)計(jì)的不有特色。隨著大型樓盤的開發(fā)，房?jī)r(jià)也躍居市區(qū)最高，最高達(dá)到2800 元 /平方米。另一方面，由于開發(fā)區(qū)的環(huán)境優(yōu)美和配套的逐步齊全，購(gòu)房者的意向區(qū)域也發(fā)生了改變，由老市區(qū)向新城區(qū)進(jìn)展。值得注意的是，隨者開

17、發(fā)區(qū)樓市炒規(guī)劃、炒概念的興起而產(chǎn)生的令城區(qū)居民不可同意的超高價(jià)格，再加上今年陸續(xù)產(chǎn)生效果的國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，使購(gòu)房者比往常顯得更加理性，購(gòu)房客源開始出現(xiàn)從開發(fā)區(qū)向老市區(qū)回流的現(xiàn)象。第五節(jié)德州城區(qū)房地產(chǎn)以后進(jìn)展趨勢(shì)推斷針對(duì)目前德州市的房地產(chǎn)進(jìn)展現(xiàn)狀和市政規(guī)劃方案的相繼實(shí)施，我司預(yù)測(cè)今后德州市房地產(chǎn)會(huì)向以下趨勢(shì)方1. 德州住宅供應(yīng)量趨于飽和，使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)進(jìn)展；2. 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)成為競(jìng)爭(zhēng)的隹占八、八、3. 德州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入規(guī)?；图s化時(shí)代；4. 一些國(guó)外和江南流行的建筑風(fēng)格，與德州本地人風(fēng)俗適應(yīng)、人文結(jié)合的基礎(chǔ)上，住宅設(shè)計(jì)風(fēng)格將會(huì)發(fā)生重大改變。第二章 區(qū)域市場(chǎng)分析和

18、競(jìng)爭(zhēng)來源確定第一節(jié)區(qū)域板塊分析德州城區(qū)地圖城中版塊1、區(qū)域概況：范圍:.猿修北路岔河玉嗎新華路，西到迎賓路， 北到天衢中路,此區(qū)域?yàn)槭姓诘?，以市中心廣場(chǎng)、新湖風(fēng)景區(qū)為原點(diǎn)，向 四周區(qū)域輻射。區(qū)域內(nèi)市政、服務(wù)配套成熟，商業(yè)氣氛濃厚，出 行購(gòu)物方便，2、生活配套情況區(qū)域要緊商區(qū)介紹區(qū)域的商業(yè)街要緊集中新湖風(fēng)景區(qū)周圍半徑不到兩公里的區(qū)域，市府街、柴市街、交通主干道東方紅路城隍廟一帶的大中型沿街商鋪與十字路口的中型商場(chǎng)相互輝映，大量物業(yè)均建有沿街商鋪，小區(qū)商業(yè)步行街。區(qū)域自然景觀：新湖風(fēng)景區(qū)、世紀(jì)廣場(chǎng)、人民公園、中心廣場(chǎng)大片綠地教育設(shè)施：德州一中、市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、德城區(qū)電大、德州衛(wèi)生學(xué)校醫(yī)療機(jī)構(gòu)：市

19、人民醫(yī)院、衛(wèi)校附屬醫(yī)院金融機(jī)構(gòu)：建行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等多家德州支行、德州市商業(yè)銀行區(qū)域交通情況：要緊道路由西至東（由北向南）三大交通主干道東方紅路、東風(fēng)東路、天衢中路由北至南（由西向東）解放南路、湖濱南路、新湖南路在建道路新湖南路立即拓寬，區(qū)域整體出行更加方便。公交線路情況：德州汽車總站、火車站公交樞紐，出行購(gòu)物方便。樓盤開發(fā)情況由于具有地段上的無可比擬的優(yōu)越性，和可開發(fā)土地的有限性，此區(qū)域開發(fā)樓盤較多，目前在售的有大約7 個(gè)，金谷園、先鋒易居、青龍譚小區(qū)等，開發(fā)量除了天衢花園外，都不大，在3 4 萬方左右，且價(jià)位在德城區(qū)屬于最高的，差不多樓盤均價(jià)集中在1800-2700 元 /平方米，市

20、中心的樓盤像青龍居、新湖家園都在2400 元 / 平方米以上。此區(qū)域樓市進(jìn)展屬于德城區(qū)最成熟的區(qū)域。城西版塊1、 區(qū)域概況：范圍：迎賓路以西、集中在鐵西大道和東風(fēng)西路一帶此區(qū)域內(nèi)為臨近河北省，位置較偏，市政、服務(wù)配套不是專門成熟，商業(yè)氣氛缺乏，出行購(gòu)物不便，2、 生活配套情況區(qū)域要緊商區(qū)介紹區(qū)域的要緊商業(yè)街要緊集中鐵西大道以西，東風(fēng)西路黑馬大市場(chǎng)附近。區(qū)域自然景觀:南運(yùn)河南北穿過此區(qū)域，時(shí)代花園附近綠地。教育設(shè)施：汽運(yùn)子弟小學(xué)、汽運(yùn)公司職工學(xué)校醫(yī)療機(jī)構(gòu)：139 醫(yī)院、運(yùn)河醫(yī)院、德州腫瘤醫(yī)院金融機(jī)構(gòu)：建行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行小型儲(chǔ)蓄所區(qū)域交通情況：要緊道路由西至東（由北向南）東風(fēng)西路、天衢西路由

21、北至南（由西向東）鐵西大道、運(yùn)河北路、運(yùn)河南路、公交線路情況：1、 5、 7、 19、 29、 2、 21、 25路3、樓盤開發(fā)情況由于位置上的差異性，此區(qū)域開發(fā)樓盤不多，目前在售的有大約三個(gè)，鳳凰雅苑、時(shí)代花園等，其中時(shí)代花園開發(fā)規(guī)模在10萬方，鳳凰雅苑在8萬方，價(jià)位在集中在1600-1800 元 /平方米，此區(qū)域樓市進(jìn)展屬于德城區(qū)欠成熟的區(qū)域。城北版塊1、區(qū)域概況：范圍：南到天衢中路、天衢東路，北到長(zhǎng)莊中路，天衢工業(yè)園，東到岔河，西到陵西路此區(qū)域要緊為天衢工業(yè)園區(qū)域，大型集團(tuán)像皇明太陽(yáng)能、亞太集團(tuán)所在廠房地差不多集中于此。屬于正在開發(fā)的區(qū)域，交通便利，到達(dá)市中心方便。2、 生活配套情況區(qū)域

22、要緊商區(qū)介紹區(qū)域的商業(yè)街要緊是沿湖濱北路、解放北路、東地北路沿街商鋪， 一般都屬于開發(fā)的小區(qū)的裙房和沿街商鋪，商業(yè)氣氛正在隨著開發(fā)區(qū)樓盤的增多，人氣的聚生而逐漸形成。區(qū)域自然景觀:蘇祿王墓風(fēng)景區(qū)、植物園。兒童樂園。教育設(shè)施：德州十中、經(jīng)濟(jì)學(xué)校、教師進(jìn)修學(xué)校、山東省公路技工學(xué)校 等醫(yī)療機(jī)構(gòu)：市立醫(yī)院、市婦幼保健所金融機(jī)構(gòu)： 建行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等區(qū)域交通情況：要緊道路 由西至東（由北向南） 共青團(tuán)路、北園路、果園路由北至南（由西向東） 湖濱北路、解放北路、東地北路公交線路情況：21、 4、 10、 19 路等3、樓盤開發(fā)情況此區(qū)域?qū)儆谡陂_發(fā)的區(qū)域，尤其是天衢開發(fā)區(qū)內(nèi)，可開發(fā)土地多， 開發(fā)樓

23、盤較多，目前在售的樓盤有貴都花園、天寶家園、鑫嘉園、天花錦繡園、岔河小區(qū)二期（紫薇園）等10 個(gè)樓盤，價(jià)位在1400 2200 元 / 平方米之間。此區(qū)域樓市進(jìn)展屬于德城區(qū)正在逐步走向成熟的區(qū)域。城東開發(fā)區(qū)版塊i. 區(qū)域概況：范圍：岔河以東一帶、屬于河?xùn)|開發(fā)區(qū)，北到果園路、南到橫河，東到京福高速公路。此區(qū)域要緊為規(guī)劃中的河?xùn)|新城、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域，以后市政府遷移地，以后的新市中心。ii. 生活配套情況區(qū)域要緊商區(qū)介紹區(qū)域的商業(yè)街要緊集中在晶華路、東方紅路、湘江路周圍，商業(yè)氣氛在比如凱元溫泉度假村，凱元山莊周圍差不多形成，沿街商鋪較多，商業(yè)氣氛正在隨著良好的規(guī)劃前景、以后市中心概念，開發(fā)區(qū)樓盤的增

24、多，人氣的聚生而逐漸濃厚。區(qū)域自然景觀：以后規(guī)劃的河?xùn)|風(fēng)景區(qū)，錦繡川景區(qū)，長(zhǎng)河公園、東方寓樂園景區(qū)教育設(shè)施：耀華學(xué)校、德州同濟(jì)中學(xué)、三維策劃設(shè)計(jì)學(xué)校等醫(yī)療機(jī)構(gòu)：糖尿病甲亢研究所、金融機(jī)構(gòu)：農(nóng)行開中行德州開發(fā)區(qū)支行、中國(guó)人民銀行德州中心支行、發(fā)區(qū)辦事處區(qū)域交通情況：要緊道路由西至東（由北向南）果園路、北園路、天衢東路、東方紅路、104 國(guó)道由北至南（由西向東）河?xùn)|街、新興路、晶華路公交線路情況：iii.5、 9、 17、 18、 26 路等 樓盤開發(fā)情況此區(qū)域?qū)儆诤訓(xùn)|開發(fā)區(qū)河?xùn)|新城版塊，以后的現(xiàn)代化園林式生態(tài)型新城，以后市政府搬遷地，新的市中心，區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)土地多，開發(fā)樓盤較多，且多位德州知名房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的、15萬平方米以上的大盤，像目前在售的嘉誠(chéng)尚東、新都市花園等10個(gè)樓盤，價(jià)位屬于僅僅低于市中