房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展工作指引

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展工作指引開發(fā)部2015年4月目錄第一編房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)研分析3第一章 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析3第一節(jié)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的類型3第二節(jié)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容4第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研和投資可行性研究 7第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目地段的選擇 7第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研內(nèi)容 10第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究 12第一編房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)研分析第一章城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析第一節(jié)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的類型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時(shí)作出正確的投資決 策和營(yíng)銷決策，而客觀、系統(tǒng)地收集、整理、 研究、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)信息資料，將 其轉(zhuǎn)化為決策所需信息的工 作過程。、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用1

2、）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確定正確的發(fā)展方向;2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場(chǎng);3）有利于企業(yè)制訂正確的營(yíng)銷策略;力。4）有利于企業(yè)不斷提高 產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營(yíng)管理，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的類型按房地產(chǎn)類型的不同，房地產(chǎn)調(diào)查研究的類型主要有以下幾種：1、住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研研究住宅市場(chǎng)調(diào)研是目前最為普遍的一項(xiàng)。主要針對(duì)某一城市或某一區(qū)域的住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析，通過對(duì)住宅市 場(chǎng)的供給、需求和價(jià)格水平的分析判斷住宅開發(fā)在該城市未來的發(fā)展趨勢(shì)，幫助開發(fā)商預(yù)測(cè)未來的投資前景并選擇合適的投資區(qū)域。2、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 研究主要針對(duì)城市區(qū)域中某大型項(xiàng)目展

3、開，主要分析項(xiàng)目所處地區(qū)的購買力水平，流 動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量，對(duì)該地區(qū)零售業(yè)的特殊需求，項(xiàng)目商圈范圍、大型商業(yè)項(xiàng)目的 分布及其競(jìng)爭(zhēng)狀況等。3、寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究寫字樓市場(chǎng)調(diào)研研究一般針對(duì)一線、二線和三線發(fā)達(dá)城市展開，中小城市由于需求很少幾乎不涉及此類調(diào) 研。寫字樓市場(chǎng)調(diào)查研究主要分析市場(chǎng)中寫字樓的供給需求，分析銷售價(jià)格和租金價(jià)格的 變動(dòng)，并預(yù)測(cè)其主要的吸納特征。4、酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 研究一般應(yīng)用于城市一些大型酒店項(xiàng)目特別是星級(jí)酒店項(xiàng)目的投資分析中。一般就城 市環(huán)境、旅游資源、酒店物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng) 狀況、酒店消費(fèi)群體的構(gòu)成 與特征等方面進(jìn)行分析。5、工業(yè)房地產(chǎn)

4、市場(chǎng)的調(diào)查研究工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 研究較少，與工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度較低有關(guān)。工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究主要根 據(jù)某區(qū)域或城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)，分析該區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)的總需求 和供給，辦公、生產(chǎn)和倉儲(chǔ)的供應(yīng)比例，以及勞動(dòng)力、交通運(yùn)輸、原材料的問題。我公司以住宅地產(chǎn)開發(fā)為主，因此下節(jié)主要以住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究闡述。第二節(jié)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容一、宏觀投資環(huán)境調(diào)查1、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查首先闡明城市的地位，即城市所處經(jīng)濟(jì)圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟(jì)圈中的地位。第二要分析城市的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。即分析 GD林口人均GDP及其變化情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及 其比例分析、城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、固定資

5、產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資及發(fā)展情況等。第三分析城市的社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r。即分析城市人口、外來人口及 其近年的變動(dòng)情況、物 價(jià)水平的變動(dòng)情況、城市居民人均可支配收入和人均消費(fèi)支出 變動(dòng)情況、城市職工平均工 資水平、社會(huì)消費(fèi)品 零售總額、居民儲(chǔ)蓄存款余額、城市居民 人均居住面積指標(biāo)等。第四簡(jiǎn)單分析該城市 的社會(huì)文化環(huán)境，包括居民受教育程度、民族分布、宗教信仰、民風(fēng)民俗等。2、城市規(guī)劃調(diào)查調(diào)查城市發(fā)展的總體 目標(biāo)，城市的總體規(guī)劃布局；調(diào)查城市各區(qū)域的功能劃分，各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)；調(diào) 查城市的交通現(xiàn)狀及交通規(guī)劃，著重關(guān)注城市軌道交通、道路交通規(guī)劃。3、政策環(huán)境調(diào)查主要對(duì)該城市房地產(chǎn) 開發(fā)涉及的有關(guān)土地出讓政策、稅

6、收政策、針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有無特殊的優(yōu)惠政策進(jìn)行調(diào)研。土地出讓政策著重調(diào) 查該城市的土地招拍掛出讓的市場(chǎng)化程度 出讓在該城市的各種 潛規(guī)則。、透明程度，以及土地稅收政策主要著重對(duì) 該城市房地產(chǎn)開發(fā)涉及的相關(guān)稅收（契稅稅、土地增值稅等） 在該城市的繳納標(biāo)準(zhǔn)、繳納情況等。、營(yíng)業(yè)稅及附加、所得針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有無 特殊的優(yōu)惠政策著重調(diào)查是否該城市出臺(tái)支持鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)政策，包括對(duì)稅 收、行政性收費(fèi)、進(jìn)入門檻、信貸、招商 等方面的優(yōu)惠政策。4、各項(xiàng)行政性收費(fèi)及建安、市政費(fèi)用的初步調(diào)查鑒于各城市的情況不 同，應(yīng)對(duì)城市的房地產(chǎn)開發(fā)的涉及繳納的各項(xiàng)行政性收費(fèi)、服務(wù)性收費(fèi)、本地建安費(fèi) 用一般水平、各項(xiàng)市政設(shè)施

7、費(fèi)用（主要為 水、電、暖、氣）的繳納方 式和基本水平進(jìn)行調(diào)查。二、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、城市土地市場(chǎng)調(diào)查分析城市歷年經(jīng)營(yíng)性用地的土地供應(yīng)總量、土地成交總量、成 交率、流拍率進(jìn)行分析, 最好能按各用途詳細(xì) 分解；分析土地價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)，包括各用途的土地成交價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)；分析該城市土地 成交價(jià)格與土地底價(jià)的關(guān)系，判斷該城市 土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度， 判斷是否過冷或過熱。2、城市商品房開發(fā)狀況調(diào)查分析城市近年房地產(chǎn)開發(fā)總投資（包括住宅開發(fā)總投資）的變 房的施工面積、竣工 面積、新開工面積等。動(dòng)情況；分析近年商品3、城市商品房供給和需求狀況調(diào)查分析城市近年商品房 （主要為商品住宅）的供應(yīng)面積（批準(zhǔn)預(yù)

8、售金額、空置面積等。售面積）、銷售面積、銷4、城市商品房的價(jià)格調(diào)查分析全市房地產(chǎn)（主 要為商品住宅）價(jià)格變動(dòng)情況，不同區(qū)域 價(jià)格變動(dòng)情況；分析 城市的房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)。的商品房（商品住宅）5、存量房的交易情況調(diào)查分析近年該城市存量 房（主要是存量住宅）的成交量、成交價(jià)格等。三、各區(qū)域、各板塊商品房（主 要為商品住宅）市場(chǎng)調(diào)查根據(jù)該城市房地產(chǎn)的 實(shí)際發(fā)展情況劃分不同區(qū)域、不同板塊;對(duì)不同區(qū)域和不同板塊內(nèi)的商品房市場(chǎng)（主要為商品住宅）從板塊功能定位、板塊特征、板塊開發(fā)動(dòng)態(tài)、價(jià)格區(qū)選取各板塊典型代表樓盤,地詳細(xì)的調(diào)研。間、產(chǎn)品類型和特征、主要客群等方面對(duì)各板塊進(jìn)行分析；應(yīng) 對(duì)其項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品 特征、銷

9、售價(jià)格、銷售情況等方面進(jìn)行實(shí)四、客戶群體分析1、產(chǎn)品的需求特征調(diào)查調(diào)查分析市場(chǎng)上主流 的和消費(fèi)者偏好的商品住宅類型、建筑風(fēng) 格、戶型結(jié)構(gòu)、戶型面 積、普遍能夠承受的銷售單價(jià)及總價(jià)范圍。2、消費(fèi)者行為調(diào)查消費(fèi)者行為調(diào)研內(nèi)容包括調(diào)查分析現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者和潛在消費(fèi)者的社會(huì)階層與數(shù)量、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、家 庭人口構(gòu)成、居民居住現(xiàn)狀與住房消費(fèi)傾向、商品住房的消費(fèi)觀念（包括購買偏好、購 買動(dòng)機(jī)、購買特點(diǎn)）等。五、競(jìng)爭(zhēng)分析1、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析針對(duì)目前該城市的房地產(chǎn)參與者進(jìn)行調(diào)查分析，主要針對(duì)外來 知名開發(fā)商和本地知名 開發(fā)商對(duì)其從品牌知 名度、資金實(shí)力、開發(fā)樓盤數(shù)量及規(guī)模、 開發(fā)樓盤質(zhì)量及口碑、與政

10、府部門的關(guān)系進(jìn)行分 析。判斷該城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈 程度和市場(chǎng)化程度。2、城市房地產(chǎn)典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析主要是分析建成或正 在建設(shè)中的具有較大影響力的項(xiàng)目，針對(duì)其區(qū)位、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目規(guī)劃與建筑特征、 產(chǎn)品特征、銷售價(jià)格、銷售情況、營(yíng)銷噱頭等方面進(jìn)行調(diào)查分析。六、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究結(jié)論對(duì)前述調(diào)研分析進(jìn)行 提煉，對(duì)該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康程度、房地產(chǎn)市場(chǎng)前景、供給和需求等方面做出調(diào)查結(jié)論。第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研和投資可行性研究房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研和房地產(chǎn)投資可行性研究是在通過對(duì)城市或區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)行 充分調(diào)研并了解的基礎(chǔ)之上，通過對(duì)該城市或區(qū)域的地段選擇、項(xiàng)目實(shí)地

11、調(diào)查研究并撰寫 投資可行性研究報(bào)告從而為公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策提供最直接的參考。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目地段的選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地 段選擇，往往不受開發(fā)商的主觀意志影響，只能被動(dòng)接受，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目主要來源 于政府的土地出讓供應(yīng)和其他開發(fā)商在土地二級(jí)市場(chǎng)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)這 兩種方式。但在面對(duì)眾多的投資機(jī)會(huì)可以選擇時(shí)，仍然需要對(duì)不同項(xiàng)目的進(jìn)行篩選，因此 對(duì)項(xiàng)目的選擇即地段的選擇仍然十分必要。一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地段的影響因素房地產(chǎn)投資地段的影 響因素很多，不同的地段的影響因素也是不一樣的，影響程度也不相同，應(yīng)根據(jù)地塊 的實(shí)際進(jìn)行相關(guān)探討。地塊的常見影響因素如下：1、市場(chǎng)供需行情需求大

12、供給量少，地 塊價(jià)格就攀升，房地產(chǎn)投資商也就可以獲得較高投資回報(bào)，該地塊就是較好的投資地 段；如果一宗地塊需求趨少，則該地塊價(jià)格就趨低，房地產(chǎn)投資回報(bào)相對(duì)較低，則不是好 的投資地段。2、地塊的自然條件地塊的自然條件包含 如下內(nèi)容：地塊與市中心的距離、地塊的 地質(zhì)條件（原生地、回填地、開挖地）、地形地勢(shì)、土地面積、地 塊形狀、日照、風(fēng)向、多雷區(qū)或非多雷區(qū)、地質(zhì)災(zāi)害（滑坡、泥石流）。地塊與市中心的距離，是影響房地產(chǎn)投資的地段的主要因素之一。任何城市，人們購房都是以距市中心的 距離遠(yuǎn)近作為購房的一個(gè)重要衡量指標(biāo)。一般來講，地塊接近市中心，交通越方便，基礎(chǔ)設(shè) 施越完備，地價(jià)越高，越容易出手，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也

13、越激烈，對(duì)投資者的資金要求也嚴(yán)格。距 城市中心越遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，地價(jià)越 低，實(shí)現(xiàn)增值的時(shí)間越長(zhǎng)， 越不易銷售，同時(shí)地 價(jià)也越低。但對(duì)于已形成高檔社區(qū)的開發(fā)片區(qū)，對(duì)于購房者有自備交通工具的購房群體來二字在他們面前就淡取得很好的經(jīng)濟(jì)效益說，他們追求的是居住環(huán)境、身份價(jià)值體現(xiàn)和社區(qū)文化氛圍，“踮離”化了，這就是為什么距城市中心較遠(yuǎn)的開發(fā)高檔社區(qū)的投資商同樣能的緣故。地塊的地質(zhì)條件，也 是影響地塊價(jià)格的重要因素，原生地地質(zhì)條件較好，地質(zhì)承載力大；如是回填地塊， 地下地質(zhì)條件復(fù)雜，基礎(chǔ)處理費(fèi)用較大。地形地勢(shì)，地塊的地形地勢(shì)直接影響到對(duì)地塊的規(guī)劃和布局，影響地塊內(nèi)的景觀效果,也直接影響到土地的 利用效

14、果，影響建設(shè)費(fèi)用的高低，它對(duì)投資地段有著相當(dāng)大的影響作用。一般來講，地勢(shì) 低洼、地形地勢(shì)變化太大，地塊里邊溝壑太多，不好規(guī)劃，而地勢(shì)較高，相對(duì)平坦的地塊，越好規(guī)劃，也越出效果，越應(yīng)作為好的投資地塊看待。土地面積大小直接影響到土地的使用效果，地塊面積大小對(duì)投資地段的選擇有很大的影響作用。如相鄰的 地塊準(zhǔn)備開發(fā)高檔社區(qū)的大盤，而在其間不論該地塊大小，都是好的投資地段。在繁華的 市區(qū)，地塊越大，則越是好的投資地塊。地塊形狀也直接影響 土地的使用效果，對(duì)于處于市區(qū)，有門面需求的地塊，臨街面越長(zhǎng)，越是好地塊；對(duì) 于緊鄰高速路、鐵路的地塊，如臨高速路 、鐵路越長(zhǎng)則不是好的投資 地塊。日照對(duì)投資地段有好 的

15、影響，也有不好的影響。如開發(fā)住宅片區(qū)，周邊是高大建筑群,日照很少，則不是一 個(gè)好的投資地段。但對(duì)于商業(yè)，在炎熱的 地區(qū)，日照少的街道則積聚的行人則更多，人氣 旺的則是一個(gè)好的投資地段。風(fēng)向，上風(fēng) 地段是好的投資地段，下風(fēng) 地段是差的投資地段。多雷和雷擊區(qū)不是好的投資地塊，少雷區(qū)則是好的投資地塊。自然災(zāi)害頻發(fā)區(qū)（地震、 泥石流、洪水、地質(zhì) 災(zāi)害、滑坡）、多發(fā)區(qū)不是好的投 資地段，少發(fā)區(qū)則是好的投 資地段。3、地塊的社會(huì)條件地塊的社會(huì)條件包含 城市附近的基礎(chǔ)設(shè)施狀況、地塊周邊的相臨地塊的土地屬性、開發(fā)樓盤的檔次、社會(huì)治安情況等。城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全的 地塊，基礎(chǔ)設(shè)施投資較少，業(yè)主生活、出行便捷，則是好

16、的投資地塊。按城市基礎(chǔ)設(shè) 施完備情況作為選擇開發(fā)地塊的尺度，不失為一種開發(fā)策略。若某地塊靠近一大型高檔住宅小區(qū)或靠近一大型商場(chǎng)，則該開發(fā)地段是一個(gè)好的投資地段。如果某住宅規(guī)劃用地附近有化工廠等污染企業(yè)，則不是一個(gè)好的投資地段。若某一地區(qū)經(jīng)常發(fā)生 盜竊、搶劫、吸毒、殺人犯，則該地段不是一個(gè)好的投資地段。如治安狀況良好，在 此居住有安全感，則是一個(gè)好的投資地段。4、地段的環(huán)境條件地塊的環(huán)境條件含蓋空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視 角效果、清潔程度等。有影響，人們不愿意在此生地段，綠化程度較高、視角效果差的地塊，如洼地給人空氣污染、噪音污染的地區(qū)，對(duì)人的情緒以及人的健康程度都 活和工作，不是一個(gè)

17、 好的投資地段?？拷珗@、綠地、森林的 效果好、生活環(huán)境好，地塊越受歡迎，是好的投資地塊。視角 不愉快的感覺，是不好的投資地塊。5、城市規(guī)劃影響因素城市規(guī)劃影響因素包 含土地用途、容積率、建筑高度、交通道 路等。土地用途允許范資地段。容積率的大小直接益，不是好的投資地段；容允許建筑高度越高，擬建造地段。交通規(guī)劃道路，越靠筑高度等指標(biāo)往往很低，其質(zhì)的下降，因此容積率、建 規(guī)劃因素的影響。圍越大，越便于規(guī)劃 設(shè)計(jì)，越便于投資收益，也就越是好的投 決定建筑面積的大小。容積率小的地段，不易得到好的投資收 積率大的地段，越容 易取得好的投資收益，是好的投資地段。的層數(shù)越多，建筑面 積越大，越有利于投資收

18、益，是好的投資 近地塊，是好的投資 地段。但某些高端居住項(xiàng)目的容積率、建投資收益也較好，如筑密度越高也不一定果容積率和建筑密度過高，會(huì)導(dǎo)致小區(qū)品 代表地段投資價(jià)值越高，應(yīng)該辯證的看待二、地段選擇理論選擇地段，目前主要 理論主要有：上風(fēng)口發(fā)展理論、高走理論 、近水發(fā)展理論、沿邊 發(fā)展理論等。1、上風(fēng)口發(fā)展理論的涵義是：主要向城市的上風(fēng)口方向發(fā)展，由于城市的煙塵污 染嚴(yán)重，為了避免其害， 城市居民勢(shì)必涌向城市的上風(fēng)口，因此，上風(fēng)口地段是好的投資地段。2、高走理論涵義是：由 于地勢(shì)高，受周邊環(huán)境干擾小，有居高臨 下的感覺，對(duì)人的心 理影響較大，因此城 市中地勢(shì)高的區(qū)域是好的投資地段。3、近水發(fā)展理論

19、涵義是：城市主要向江邊、湖邊、海邊發(fā)展，有 水的地方景色好、空氣清新，所以人們?cè)?意到這里居住和工作。水有財(cái)意，近水是人們發(fā)財(cái)?shù)脑竿?，所以近水地段是好的投資地段。4、沿邊發(fā)展理論涵義是：城市公共交通主要道路、軌道交通沿線，由于居民出行 交通方便，也是好的投資 地段。三、識(shí)別有增值潛力的地塊在對(duì)地段投資的影響 因素進(jìn)行了分析并了解了地段選擇的相關(guān) 理論之后，就應(yīng)該判斷判斷那種地塊、地段 具有潛在的增值潛力。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、投資，不外乎三種類型的地進(jìn)行開發(fā)：未開發(fā)的 土地、開發(fā)中的土地、已開發(fā)的土地。在未開發(fā)的土地上建 設(shè)房屋，雖然土地價(jià)格較為便宜，但建設(shè)中的配套資金投入?yún)s非常大，政府未在該地 塊

20、形成完善的基礎(chǔ)設(shè)施，所有基礎(chǔ)設(shè)施特別是綜合管網(wǎng)部分往往需要開發(fā)商先自行投資完 善，對(duì)中小型開發(fā)商而言負(fù)擔(dān)不起。但如果城市規(guī)劃的擴(kuò)展方向與擬投資的地塊相一致， 則增值空間較大，如城市規(guī)劃擴(kuò)張的方向成為開發(fā)商的包袱。 因此在這種地塊上投資，風(fēng)險(xiǎn)大，同時(shí)利與地塊不一致，則項(xiàng)目可能 潤(rùn)也大。開發(fā)中的地塊，是指 完成了區(qū)域規(guī)劃，具備基本的交通條件和 水、電、氣有保障，雨、污排放系統(tǒng)已形成，這類地塊是有增值潛力的地塊。在這種地 塊中開發(fā)，主要選擇地塊本身的地塊質(zhì)量和周邊 樓盤的檔次，如周邊均為高檔樓盤，則這 種樓盤增值潛力更大。已開發(fā)用地，是指土 地已具備城市規(guī)模，這類土地常指舊城改 造。在這類土地上進(jìn)行

21、開發(fā)，關(guān)鍵在于與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，需要把政府有關(guān)舊城改造的法律、法規(guī)研究透徹，最大程度爭(zhēng)取政府的優(yōu)費(fèi)政策，如拆遷補(bǔ)償費(fèi)、配套費(fèi)、危舊房改造優(yōu)費(fèi)政策等。這種地塊投資風(fēng)險(xiǎn)較大，不確大，但通過與政府建定因素也較多，因?yàn)榍捌诘牟疬w投資往往立的良好關(guān)系也能夠低價(jià)獲得其他位置較由開發(fā)商出資，拆遷難度很 好的地段。房地產(chǎn)投資地段僅是 城市組成的一部分，因此必須從整個(gè)城市 布局、城市規(guī)劃的全局來考慮，來權(quán)衡利弊。判斷地塊時(shí)要考慮短期熱點(diǎn)、中長(zhǎng)期熱點(diǎn)，還要判斷出隱蔽的投資熱點(diǎn)。要達(dá)到上述目 標(biāo)，首先要從全局觀點(diǎn)來考慮問題；其次 要認(rèn)真調(diào)查研究，掌握一手 資料；要透過資料看 本質(zhì)，通過資料分析，找出關(guān)鍵所在。第二節(jié)

22、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研內(nèi)容在確定了擬投資房地 產(chǎn)項(xiàng)目的意向后，我們應(yīng)著重開始對(duì)具體的項(xiàng)目進(jìn)行深入細(xì)致的實(shí)地調(diào)研工作，為撰 寫項(xiàng)目投資可行性報(bào)告并得出結(jié)論準(zhǔn)備大 量的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)，并對(duì) 其加以提煉和分析。一、項(xiàng)目基本狀況調(diào)查1、項(xiàng)目的現(xiàn)狀條件進(jìn)行實(shí)地調(diào)查主要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的 宗地位置、四至、土地面積、地上建筑物 及附著物狀況、形狀、件進(jìn)行調(diào)查。地形地貌、水文地質(zhì) 條件、項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施條件等現(xiàn)狀條2、對(duì)項(xiàng)目的權(quán)屬狀況進(jìn)行調(diào)查對(duì)項(xiàng)目的土地來源、 土地使用權(quán)類型及年限、有無他項(xiàng)權(quán)利等權(quán)屬條件進(jìn)行調(diào)查。3、對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃狀況進(jìn)行調(diào)查對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃用途、 容積率、建筑密度、綠地率、建筑控高、土地獲得成本、合作

23、開發(fā)條件、與項(xiàng)目有關(guān)的規(guī)劃及投資狀況進(jìn)行調(diào)查。二、項(xiàng)目所在區(qū)域周邊環(huán)境調(diào)查 研究項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境調(diào) 查一般是對(duì)開發(fā)地塊周圍 1-2公里范圍內(nèi)，以及開發(fā) 地塊未來在 城市發(fā)展走勢(shì)中的地 位研究分析。1、周邊生活配套設(shè)施主要包括周邊商業(yè)中 心網(wǎng)點(diǎn)狀況（集聚程度、商業(yè)氛圍、商業(yè) 檔次、距離商業(yè)中心的接近程度等）、周邊醫(yī)療、教育、休閑娛樂 、餐飲、金融郵政等生活配套的完善程 度和分布 狀況以及未來發(fā)展預(yù) 測(cè)。2、項(xiàng)目周邊交通狀況調(diào)查項(xiàng)目對(duì)外交通道 路狀況，即項(xiàng)目緊鄰道路和項(xiàng)目對(duì)外交通聯(lián)絡(luò)主要道路，對(duì)道路等級(jí)（主次干道或支 路）、路況、對(duì)外交通的便捷程度、項(xiàng)目距離道路距離、項(xiàng)目 開車至市區(qū)某地標(biāo)地段大概

24、時(shí)間、項(xiàng)目周邊道路擁堵狀況以及周邊道路的未來規(guī)劃狀況進(jìn)行調(diào)查分析。調(diào)查項(xiàng)目周邊公共交 通狀況，對(duì)各種交通工具（公交、地鐵）的通勤半徑、公共交通能否滿足項(xiàng)目或區(qū)域 人群的出行，公共交通的完善程度和便捷程度、對(duì)項(xiàng)目周邊軌道交通的規(guī)劃狀況進(jìn)行調(diào)查。3、周邊景觀狀況調(diào)查項(xiàng)目項(xiàng)目周邊區(qū) 域自然環(huán)境（市容市貌、城市景觀、公園 綠化等）、人文環(huán)境（居 住人群、受教育程度 等）、區(qū)域內(nèi)污染狀況、 空氣質(zhì)量、水質(zhì)狀況等。4、社會(huì)治安狀況調(diào)查項(xiàng)目周邊區(qū)域的 社會(huì)治安狀況。三、項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目狀況 調(diào)查對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域房地 產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況與競(jìng)爭(zhēng)水平，主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以及潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目出現(xiàn)的可能性進(jìn)行調(diào)查。1、市場(chǎng)需求和

25、消費(fèi)者行為調(diào)查需求發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)需戶數(shù)等的調(diào)查研究。要賣點(diǎn)、主要目標(biāo)客群主要包括消費(fèi)者對(duì)區(qū) 域內(nèi)房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、市場(chǎng) 求影響因素調(diào)查、需求動(dòng)機(jī)與行為調(diào)查。2、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的硬件指標(biāo)調(diào)查項(xiàng)目占地面積、用地 面積、容積率、建筑密度、綠化率、規(guī)劃3、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的軟件指標(biāo)調(diào)查主要包括項(xiàng)目?jī)r(jià)格層 次、戶型配比、社區(qū)配套、項(xiàng)目定位、主 等。4、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售去化 進(jìn)行調(diào)查分析。5、對(duì)未來可能競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況的分析與估計(jì)。第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究是在投資決策前，主要從項(xiàng)目難易程度、經(jīng)濟(jì)效益、風(fēng)險(xiǎn)等角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，以決定能否投資該地塊。具體 見房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

26、 模板一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究 報(bào)告內(nèi)容1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況主要是針對(duì) 前文所指的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研分析后的相關(guān)內(nèi)容，包括項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、項(xiàng)目的 權(quán)屬狀況、項(xiàng)目的規(guī)劃條件及與項(xiàng)目有關(guān)的投資條件等。2、項(xiàng)目周邊區(qū)域環(huán)境分析主要針對(duì)前文所指的 項(xiàng)目所在區(qū)域的基本狀況、周邊生活配套設(shè)施、周邊交通狀況、周邊景觀狀況、社會(huì)治安狀況進(jìn)行分析。3、項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析主要針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū) 域的市場(chǎng)需求和消費(fèi)者行為、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的硬件指標(biāo)（項(xiàng)目占地面積、用地面積、容積 率、建筑密度、綠化率、規(guī)劃戶數(shù)等）、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的軟件（主要包括項(xiàng)目?jī)r(jià)格層次、戶型配 比、社區(qū)配套、項(xiàng)目定位、主要賣點(diǎn)、主要目標(biāo)客群等）、競(jìng)爭(zhēng)

27、項(xiàng)目銷售去化、未來可能競(jìng) 爭(zhēng)項(xiàng)目情況進(jìn)行分析。4、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排主要針對(duì)項(xiàng)目的前期 開發(fā)手續(xù)、工程施工周期、項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)度三個(gè)方面進(jìn)行時(shí)間計(jì)劃安排，一般以年、季 度為單位制定。以項(xiàng)目橫道圖的方式表示。5、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分 析主要包括如下幾個(gè)方面：(1)項(xiàng)目總投資估算(各項(xiàng)開發(fā)成本和費(fèi)用的估 算)(2)項(xiàng)目銷售收入、租金 收入、經(jīng)營(yíng)收入估算(3)項(xiàng)目稅收及靜態(tài)利潤(rùn) 指標(biāo)估算(靜態(tài)利潤(rùn)指標(biāo)包括成本利潤(rùn)率、成本凈利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、資本金 凈利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期等)，靜態(tài)利潤(rùn)指標(biāo)一般采用成本凈利潤(rùn)率、 資本金凈利潤(rùn)率指標(biāo)進(jìn)行分析。(4)若需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行更進(jìn)一步的從財(cái)務(wù)指 標(biāo)進(jìn)行

28、評(píng)價(jià)，則還需對(duì)項(xiàng)目的資金來源 與運(yùn) 用、現(xiàn)金流量等財(cái)務(wù)表格進(jìn)行分析，得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值( NPV、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)、動(dòng) 態(tài)投資回收期 b)等動(dòng)態(tài)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng) 目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。(P財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系可以按 照下圖進(jìn)行:評(píng)價(jià)6、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析(1)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析主要對(duì)項(xiàng)目從下列風(fēng) 險(xiǎn)中進(jìn)行定性分析和評(píng)價(jià)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 是所有風(fēng)險(xiǎn)中最不可控的風(fēng)險(xiǎn)之一，主要 受項(xiàng)目所在地區(qū)房產(chǎn)市 場(chǎng)供求關(guān)系的變化給企業(yè)帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū) 性的市場(chǎng)，當(dāng)該地區(qū)市場(chǎng)結(jié) 構(gòu)性過剩(供給大于 需求)達(dá)到一定程度時(shí)，將面臨房地產(chǎn)產(chǎn) 品滯銷、積壓、空置的局面,導(dǎo)致資金占?jí)簢?yán)重、 銷售回款緩慢，使得房地產(chǎn)投

29、資的實(shí)際收 益偏離預(yù)期甚至虧損。因此 應(yīng)通過對(duì)市場(chǎng)的供求 關(guān)系、項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的調(diào)查分析 項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)，法律風(fēng)險(xiǎn) 一般存在于從土地二級(jí)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目,該類項(xiàng)目歷史來源可 能較為復(fù)雜，很可能存在債權(quán)、債務(wù)、拖 欠工程款、拖欠地價(jià)款、拖欠貸款等法律糾紛，因此對(duì)該類項(xiàng)目調(diào)研分析時(shí)應(yīng)著重對(duì)上述 風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查并分析其影響。政策風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家或地 方政府出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地政策、稅費(fèi)政策、金融財(cái)政資風(fēng)險(xiǎn)。近年來對(duì)房地產(chǎn)市所在地區(qū)乃至國(guó)家層面對(duì)房性的政策進(jìn)行分析評(píng)估。政策，均會(huì)對(duì)本地房 地產(chǎn)產(chǎn)生較大的影響，從而給企業(yè)帶來投場(chǎng)的政策均極大影響 了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)，因此要對(duì)項(xiàng)目地產(chǎn)市場(chǎng)的政策扶持力度以及近期或遠(yuǎn)期出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)導(dǎo)向（2）項(xiàng)目的不確定性分析采用盈虧平衡分析、 敏感性分析等方法進(jìn)行定量分析。7、結(jié)論及建議提出對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目 進(jìn)行投資開發(fā)的結(jié)論性意見。二、項(xiàng)目投資測(cè)算相關(guān)測(cè)算表格模板1、投資估算表格（具體見新項(xiàng)目投資測(cè)算模板）XXX項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算匯總表項(xiàng)目面積（m2）預(yù)計(jì)單 價(jià)（元/ m2）子公司申報(bào)按可售