房地產(chǎn)項目拓展工作指引

1、房地產(chǎn)項目拓展工作指引開發(fā)部2015年4月目錄第一編房地產(chǎn)項目前期調研分析3第一章 城市房地產(chǎn)市場調研分析3第一節(jié)城市房地產(chǎn)市場調研的類型3第二節(jié)城市房地產(chǎn)市場調研的內容4第二章 房地產(chǎn)項目調研和投資可行性研究 7第一節(jié) 房地產(chǎn)項目地段的選擇 7第二節(jié) 房地產(chǎn)項目實地調研內容 10第三節(jié) 房地產(chǎn)項目投資可行性研究 12第一編房地產(chǎn)項目前期調研分析第一章城市房地產(chǎn)市場調研分析第一節(jié)城市房地產(chǎn)市場調研的類型房地產(chǎn)市場調研是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時作出正確的投資決 策和營銷決策，而客觀、系統(tǒng)地收集、整理、 研究、分析房地產(chǎn)市場有關信息資料，將 其轉化為決策所需信息的工 作過程。、房地產(chǎn)市場調研的作用1

2、）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會，確定正確的發(fā)展方向;2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時開發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場;3）有利于企業(yè)制訂正確的營銷策略;力。4）有利于企業(yè)不斷提高 產(chǎn)品質量，改善經(jīng)營管理，提升市場競爭二、房地產(chǎn)市場調查研究的類型按房地產(chǎn)類型的不同，房地產(chǎn)調查研究的類型主要有以下幾種：1、住宅房地產(chǎn)市場的調研研究住宅市場調研是目前最為普遍的一項。主要針對某一城市或某一區(qū)域的住宅市場進行分析，通過對住宅市 場的供給、需求和價格水平的分析判斷住宅開發(fā)在該城市未來的發(fā)展趨勢，幫助開發(fā)商預測未來的投資前景并選擇合適的投資區(qū)域。2、商業(yè)房地產(chǎn)市場的調查研究商業(yè)房地產(chǎn)市場調查 研究主要針對城市區(qū)域中某大型項目展

3、開，主要分析項目所處地區(qū)的購買力水平，流 動人口和常住人口的數(shù)量，對該地區(qū)零售業(yè)的特殊需求，項目商圈范圍、大型商業(yè)項目的 分布及其競爭狀況等。3、寫字樓房地產(chǎn)市場的調查研究寫字樓市場調研研究一般針對一線、二線和三線發(fā)達城市展開，中小城市由于需求很少幾乎不涉及此類調 研。寫字樓市場調查研究主要分析市場中寫字樓的供給需求，分析銷售價格和租金價格的 變動，并預測其主要的吸納特征。4、酒店房地產(chǎn)市場的調查研究酒店房地產(chǎn)市場調查 研究一般應用于城市一些大型酒店項目特別是星級酒店項目的投資分析中。一般就城 市環(huán)境、旅游資源、酒店物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營 狀況、酒店消費群體的構成 與特征等方面進行分析。5、工業(yè)房地產(chǎn)

4、市場的調查研究工業(yè)房地產(chǎn)市場調查 研究較少，與工業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度較低有關。工業(yè)房地產(chǎn)市場調查研究主要根 據(jù)某區(qū)域或城市的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、工業(yè)發(fā)展狀況及趨勢，分析該區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)的總需求 和供給，辦公、生產(chǎn)和倉儲的供應比例，以及勞動力、交通運輸、原材料的問題。我公司以住宅地產(chǎn)開發(fā)為主，因此下節(jié)主要以住宅房地產(chǎn)市場調查研究闡述。第二節(jié)城市房地產(chǎn)市場調研的內容一、宏觀投資環(huán)境調查1、城市經(jīng)濟環(huán)境調查首先闡明城市的地位，即城市所處經(jīng)濟圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟圈中的地位。第二要分析城市的經(jīng) 濟發(fā)展狀況。即分析 GD林口人均GDP及其變化情況、產(chǎn)業(yè)結構及 其比例分析、城市主導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況、固定資

5、產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資及發(fā)展情況等。第三分析城市的社會發(fā)展狀況。即分析城市人口、外來人口及 其近年的變動情況、物 價水平的變動情況、城市居民人均可支配收入和人均消費支出 變動情況、城市職工平均工 資水平、社會消費品 零售總額、居民儲蓄存款余額、城市居民 人均居住面積指標等。第四簡單分析該城市 的社會文化環(huán)境，包括居民受教育程度、民族分布、宗教信仰、民風民俗等。2、城市規(guī)劃調查調查城市發(fā)展的總體 目標，城市的總體規(guī)劃布局；調查城市各區(qū)域的功能劃分，各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標；調 查城市的交通現(xiàn)狀及交通規(guī)劃，著重關注城市軌道交通、道路交通規(guī)劃。3、政策環(huán)境調查主要對該城市房地產(chǎn) 開發(fā)涉及的有關土地出讓政策、稅

6、收政策、針對房地產(chǎn)開發(fā)有無特殊的優(yōu)惠政策進行調研。土地出讓政策著重調 查該城市的土地招拍掛出讓的市場化程度 出讓在該城市的各種 潛規(guī)則。、透明程度，以及土地稅收政策主要著重對 該城市房地產(chǎn)開發(fā)涉及的相關稅收（契稅稅、土地增值稅等） 在該城市的繳納標準、繳納情況等。、營業(yè)稅及附加、所得針對房地產(chǎn)開發(fā)有無 特殊的優(yōu)惠政策著重調查是否該城市出臺支持鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)的相關政策，包括對稅 收、行政性收費、進入門檻、信貸、招商 等方面的優(yōu)惠政策。4、各項行政性收費及建安、市政費用的初步調查鑒于各城市的情況不 同，應對城市的房地產(chǎn)開發(fā)的涉及繳納的各項行政性收費、服務性收費、本地建安費 用一般水平、各項市政設施

7、費用（主要為 水、電、暖、氣）的繳納方 式和基本水平進行調查。二、城市房地產(chǎn)市場概況1、城市土地市場調查分析城市歷年經(jīng)營性用地的土地供應總量、土地成交總量、成 交率、流拍率進行分析, 最好能按各用途詳細 分解；分析土地價格的變動趨勢，包括各用途的土地成交價格變動趨勢；分析該城市土地 成交價格與土地底價的關系，判斷該城市 土地市場的競爭激烈程度， 判斷是否過冷或過熱。2、城市商品房開發(fā)狀況調查分析城市近年房地產(chǎn)開發(fā)總投資（包括住宅開發(fā)總投資）的變 房的施工面積、竣工 面積、新開工面積等。動情況；分析近年商品3、城市商品房供給和需求狀況調查分析城市近年商品房 （主要為商品住宅）的供應面積（批準預

8、售金額、空置面積等。售面積）、銷售面積、銷4、城市商品房的價格調查分析全市房地產(chǎn)（主 要為商品住宅）價格變動情況，不同區(qū)域 價格變動情況；分析 城市的房價收入比指標。的商品房（商品住宅）5、存量房的交易情況調查分析近年該城市存量 房（主要是存量住宅）的成交量、成交價格等。三、各區(qū)域、各板塊商品房（主 要為商品住宅）市場調查根據(jù)該城市房地產(chǎn)的 實際發(fā)展情況劃分不同區(qū)域、不同板塊;對不同區(qū)域和不同板塊內的商品房市場（主要為商品住宅）從板塊功能定位、板塊特征、板塊開發(fā)動態(tài)、價格區(qū)選取各板塊典型代表樓盤,地詳細的調研。間、產(chǎn)品類型和特征、主要客群等方面對各板塊進行分析；應 對其項目規(guī)模、產(chǎn)品 特征、銷

9、售價格、銷售情況等方面進行實四、客戶群體分析1、產(chǎn)品的需求特征調查調查分析市場上主流 的和消費者偏好的商品住宅類型、建筑風 格、戶型結構、戶型面 積、普遍能夠承受的銷售單價及總價范圍。2、消費者行為調查消費者行為調研內容包括調查分析現(xiàn)實消費者和潛在消費者的社會階層與數(shù)量、年齡構成、收入構成、家 庭人口構成、居民居住現(xiàn)狀與住房消費傾向、商品住房的消費觀念（包括購買偏好、購 買動機、購買特點）等。五、競爭分析1、城市房地產(chǎn)市場競爭對手分析針對目前該城市的房地產(chǎn)參與者進行調查分析，主要針對外來 知名開發(fā)商和本地知名 開發(fā)商對其從品牌知 名度、資金實力、開發(fā)樓盤數(shù)量及規(guī)模、 開發(fā)樓盤質量及口碑、與政

10、府部門的關系進行分 析。判斷該城市的房地產(chǎn)市場的競爭激烈 程度和市場化程度。2、城市房地產(chǎn)典型競爭項目分析主要是分析建成或正 在建設中的具有較大影響力的項目，針對其區(qū)位、項目規(guī)模、項目規(guī)劃與建筑特征、 產(chǎn)品特征、銷售價格、銷售情況、營銷噱頭等方面進行調查分析。六、城市房地產(chǎn)市場調查研究結論對前述調研分析進行 提煉，對該城市的經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)市場發(fā)展健康程度、房地產(chǎn)市場前景、供給和需求等方面做出調查結論。第二章房地產(chǎn)項目調研和投資可行性研究房地產(chǎn)項目調研和房地產(chǎn)投資可行性研究是在通過對城市或區(qū)域的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和整體房地產(chǎn)市場的進行 充分調研并了解的基礎之上，通過對該城市或區(qū)域的地段選擇、項目實地

11、調查研究并撰寫 投資可行性研究報告從而為公司進行房地產(chǎn)項目的投資決策提供最直接的參考。第一節(jié)房地產(chǎn)項目地段的選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目的地 段選擇，往往不受開發(fā)商的主觀意志影響，只能被動接受，因為房地產(chǎn)項目主要來源 于政府的土地出讓供應和其他開發(fā)商在土地二級市場的項目轉讓、股權轉讓或合作開發(fā)這 兩種方式。但在面對眾多的投資機會可以選擇時，仍然需要對不同項目的進行篩選，因此 對項目的選擇即地段的選擇仍然十分必要。一、房地產(chǎn)開發(fā)項目地段的影響因素房地產(chǎn)投資地段的影 響因素很多，不同的地段的影響因素也是不一樣的，影響程度也不相同，應根據(jù)地塊 的實際進行相關探討。地塊的常見影響因素如下：1、市場供需行情需求大

12、供給量少，地 塊價格就攀升，房地產(chǎn)投資商也就可以獲得較高投資回報，該地塊就是較好的投資地 段；如果一宗地塊需求趨少，則該地塊價格就趨低，房地產(chǎn)投資回報相對較低，則不是好 的投資地段。2、地塊的自然條件地塊的自然條件包含 如下內容：地塊與市中心的距離、地塊的 地質條件（原生地、回填地、開挖地）、地形地勢、土地面積、地 塊形狀、日照、風向、多雷區(qū)或非多雷區(qū)、地質災害（滑坡、泥石流）。地塊與市中心的距離，是影響房地產(chǎn)投資的地段的主要因素之一。任何城市，人們購房都是以距市中心的 距離遠近作為購房的一個重要衡量指標。一般來講，地塊接近市中心，交通越方便，基礎設 施越完備，地價越高，越容易出手，同時競爭也

13、越激烈，對投資者的資金要求也嚴格。距 城市中心越遠，基礎設施不完善，地價越 低，實現(xiàn)增值的時間越長， 越不易銷售，同時地 價也越低。但對于已形成高檔社區(qū)的開發(fā)片區(qū)，對于購房者有自備交通工具的購房群體來二字在他們面前就淡取得很好的經(jīng)濟效益說，他們追求的是居住環(huán)境、身份價值體現(xiàn)和社區(qū)文化氛圍，“踮離”化了，這就是為什么距城市中心較遠的開發(fā)高檔社區(qū)的投資商同樣能的緣故。地塊的地質條件，也 是影響地塊價格的重要因素，原生地地質條件較好，地質承載力大；如是回填地塊， 地下地質條件復雜，基礎處理費用較大。地形地勢，地塊的地形地勢直接影響到對地塊的規(guī)劃和布局，影響地塊內的景觀效果,也直接影響到土地的 利用效

14、果，影響建設費用的高低，它對投資地段有著相當大的影響作用。一般來講，地勢 低洼、地形地勢變化太大，地塊里邊溝壑太多，不好規(guī)劃，而地勢較高，相對平坦的地塊，越好規(guī)劃，也越出效果，越應作為好的投資地塊看待。土地面積大小直接影響到土地的使用效果，地塊面積大小對投資地段的選擇有很大的影響作用。如相鄰的 地塊準備開發(fā)高檔社區(qū)的大盤，而在其間不論該地塊大小，都是好的投資地段。在繁華的 市區(qū)，地塊越大，則越是好的投資地塊。地塊形狀也直接影響 土地的使用效果，對于處于市區(qū)，有門面需求的地塊，臨街面越長，越是好地塊；對 于緊鄰高速路、鐵路的地塊，如臨高速路 、鐵路越長則不是好的投資 地塊。日照對投資地段有好 的

15、影響，也有不好的影響。如開發(fā)住宅片區(qū)，周邊是高大建筑群,日照很少，則不是一 個好的投資地段。但對于商業(yè)，在炎熱的 地區(qū)，日照少的街道則積聚的行人則更多，人氣 旺的則是一個好的投資地段。風向，上風 地段是好的投資地段，下風 地段是差的投資地段。多雷和雷擊區(qū)不是好的投資地塊，少雷區(qū)則是好的投資地塊。自然災害頻發(fā)區(qū)（地震、 泥石流、洪水、地質 災害、滑坡）、多發(fā)區(qū)不是好的投 資地段，少發(fā)區(qū)則是好的投 資地段。3、地塊的社會條件地塊的社會條件包含 城市附近的基礎設施狀況、地塊周邊的相臨地塊的土地屬性、開發(fā)樓盤的檔次、社會治安情況等。城市基礎設施齊全的 地塊，基礎設施投資較少，業(yè)主生活、出行便捷，則是好

16、的投資地塊。按城市基礎設 施完備情況作為選擇開發(fā)地塊的尺度，不失為一種開發(fā)策略。若某地塊靠近一大型高檔住宅小區(qū)或靠近一大型商場，則該開發(fā)地段是一個好的投資地段。如果某住宅規(guī)劃用地附近有化工廠等污染企業(yè)，則不是一個好的投資地段。若某一地區(qū)經(jīng)常發(fā)生 盜竊、搶劫、吸毒、殺人犯，則該地段不是一個好的投資地段。如治安狀況良好，在 此居住有安全感，則是一個好的投資地段。4、地段的環(huán)境條件地塊的環(huán)境條件含蓋空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視 角效果、清潔程度等。有影響，人們不愿意在此生地段，綠化程度較高、視角效果差的地塊，如洼地給人空氣污染、噪音污染的地區(qū)，對人的情緒以及人的健康程度都 活和工作，不是一個

17、 好的投資地段。靠近公園、綠地、森林的 效果好、生活環(huán)境好，地塊越受歡迎，是好的投資地塊。視角 不愉快的感覺，是不好的投資地塊。5、城市規(guī)劃影響因素城市規(guī)劃影響因素包 含土地用途、容積率、建筑高度、交通道 路等。土地用途允許范資地段。容積率的大小直接益，不是好的投資地段；容允許建筑高度越高，擬建造地段。交通規(guī)劃道路，越靠筑高度等指標往往很低，其質的下降，因此容積率、建 規(guī)劃因素的影響。圍越大，越便于規(guī)劃 設計，越便于投資收益，也就越是好的投 決定建筑面積的大小。容積率小的地段，不易得到好的投資收 積率大的地段，越容 易取得好的投資收益，是好的投資地段。的層數(shù)越多，建筑面 積越大，越有利于投資收

18、益，是好的投資 近地塊，是好的投資 地段。但某些高端居住項目的容積率、建投資收益也較好，如筑密度越高也不一定果容積率和建筑密度過高，會導致小區(qū)品 代表地段投資價值越高，應該辯證的看待二、地段選擇理論選擇地段，目前主要 理論主要有：上風口發(fā)展理論、高走理論 、近水發(fā)展理論、沿邊 發(fā)展理論等。1、上風口發(fā)展理論的涵義是：主要向城市的上風口方向發(fā)展，由于城市的煙塵污 染嚴重，為了避免其害， 城市居民勢必涌向城市的上風口，因此，上風口地段是好的投資地段。2、高走理論涵義是：由 于地勢高，受周邊環(huán)境干擾小，有居高臨 下的感覺，對人的心 理影響較大，因此城 市中地勢高的區(qū)域是好的投資地段。3、近水發(fā)展理論

19、涵義是：城市主要向江邊、湖邊、海邊發(fā)展，有 水的地方景色好、空氣清新，所以人們愿 意到這里居住和工作。水有財意，近水是人們發(fā)財?shù)脑竿?，所以近水地段是好的投資地段。4、沿邊發(fā)展理論涵義是：城市公共交通主要道路、軌道交通沿線，由于居民出行 交通方便，也是好的投資 地段。三、識別有增值潛力的地塊在對地段投資的影響 因素進行了分析并了解了地段選擇的相關 理論之后，就應該判斷判斷那種地塊、地段 具有潛在的增值潛力。進行房地產(chǎn)開發(fā)、投資，不外乎三種類型的地進行開發(fā)：未開發(fā)的 土地、開發(fā)中的土地、已開發(fā)的土地。在未開發(fā)的土地上建 設房屋，雖然土地價格較為便宜，但建設中的配套資金投入?yún)s非常大，政府未在該地 塊

20、形成完善的基礎設施，所有基礎設施特別是綜合管網(wǎng)部分往往需要開發(fā)商先自行投資完 善，對中小型開發(fā)商而言負擔不起。但如果城市規(guī)劃的擴展方向與擬投資的地塊相一致， 則增值空間較大，如城市規(guī)劃擴張的方向成為開發(fā)商的包袱。 因此在這種地塊上投資，風險大，同時利與地塊不一致，則項目可能 潤也大。開發(fā)中的地塊，是指 完成了區(qū)域規(guī)劃，具備基本的交通條件和 水、電、氣有保障，雨、污排放系統(tǒng)已形成，這類地塊是有增值潛力的地塊。在這種地 塊中開發(fā)，主要選擇地塊本身的地塊質量和周邊 樓盤的檔次，如周邊均為高檔樓盤，則這 種樓盤增值潛力更大。已開發(fā)用地，是指土 地已具備城市規(guī)模，這類土地常指舊城改 造。在這類土地上進行

21、開發(fā)，關鍵在于與當?shù)卣年P系，需要把政府有關舊城改造的法律、法規(guī)研究透徹，最大程度爭取政府的優(yōu)費政策，如拆遷補償費、配套費、危舊房改造優(yōu)費政策等。這種地塊投資風險較大，不確大，但通過與政府建定因素也較多，因為前期的拆遷投資往往立的良好關系也能夠低價獲得其他位置較由開發(fā)商出資，拆遷難度很 好的地段。房地產(chǎn)投資地段僅是 城市組成的一部分，因此必須從整個城市 布局、城市規(guī)劃的全局來考慮，來權衡利弊。判斷地塊時要考慮短期熱點、中長期熱點，還要判斷出隱蔽的投資熱點。要達到上述目 標，首先要從全局觀點來考慮問題；其次 要認真調查研究，掌握一手 資料；要透過資料看 本質，通過資料分析，找出關鍵所在。第二節(jié)

22、房地產(chǎn)項目實地調研內容在確定了擬投資房地 產(chǎn)項目的意向后，我們應著重開始對具體的項目進行深入細致的實地調研工作，為撰 寫項目投資可行性報告并得出結論準備大 量的基礎資料和數(shù)據(jù)，并對 其加以提煉和分析。一、項目基本狀況調查1、項目的現(xiàn)狀條件進行實地調查主要對房地產(chǎn)項目的 宗地位置、四至、土地面積、地上建筑物 及附著物狀況、形狀、件進行調查。地形地貌、水文地質 條件、項目所在地基礎設施條件等現(xiàn)狀條2、對項目的權屬狀況進行調查對項目的土地來源、 土地使用權類型及年限、有無他項權利等權屬條件進行調查。3、對項目的規(guī)劃狀況進行調查對項目的規(guī)劃用途、 容積率、建筑密度、綠地率、建筑控高、土地獲得成本、合作

23、開發(fā)條件、與項目有關的規(guī)劃及投資狀況進行調查。二、項目所在區(qū)域周邊環(huán)境調查 研究項目所在區(qū)域環(huán)境調 查一般是對開發(fā)地塊周圍 1-2公里范圍內，以及開發(fā) 地塊未來在 城市發(fā)展走勢中的地 位研究分析。1、周邊生活配套設施主要包括周邊商業(yè)中 心網(wǎng)點狀況（集聚程度、商業(yè)氛圍、商業(yè) 檔次、距離商業(yè)中心的接近程度等）、周邊醫(yī)療、教育、休閑娛樂 、餐飲、金融郵政等生活配套的完善程 度和分布 狀況以及未來發(fā)展預 測。2、項目周邊交通狀況調查項目對外交通道 路狀況，即項目緊鄰道路和項目對外交通聯(lián)絡主要道路，對道路等級（主次干道或支 路）、路況、對外交通的便捷程度、項目距離道路距離、項目 開車至市區(qū)某地標地段大概

24、時間、項目周邊道路擁堵狀況以及周邊道路的未來規(guī)劃狀況進行調查分析。調查項目周邊公共交 通狀況，對各種交通工具（公交、地鐵）的通勤半徑、公共交通能否滿足項目或區(qū)域 人群的出行，公共交通的完善程度和便捷程度、對項目周邊軌道交通的規(guī)劃狀況進行調查。3、周邊景觀狀況調查項目項目周邊區(qū) 域自然環(huán)境（市容市貌、城市景觀、公園 綠化等）、人文環(huán)境（居 住人群、受教育程度 等）、區(qū)域內污染狀況、 空氣質量、水質狀況等。4、社會治安狀況調查項目周邊區(qū)域的 社會治安狀況。三、項目所在區(qū)域競爭項目狀況 調查對項目所在區(qū)域房地 產(chǎn)市場供需狀況與競爭水平，主要競爭項目以及潛在競爭項目出現(xiàn)的可能性進行調查。1、市場需求和

25、消費者行為調查需求發(fā)展趨勢、市場需戶數(shù)等的調查研究。要賣點、主要目標客群主要包括消費者對區(qū) 域內房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、市場 求影響因素調查、需求動機與行為調查。2、對競爭項目的硬件指標調查項目占地面積、用地 面積、容積率、建筑密度、綠化率、規(guī)劃3、對競爭項目的軟件指標調查主要包括項目價格層 次、戶型配比、社區(qū)配套、項目定位、主 等。4、對競爭項目銷售去化 進行調查分析。5、對未來可能競爭項目情況的分析與估計。第三節(jié)房地產(chǎn)項目投資可行性研究房地產(chǎn)項目投資可行性研究是在投資決策前，主要從項目難易程度、經(jīng)濟效益、風險等角度對項目進行可行性分析，以決定能否投資該地塊。具體 見房地產(chǎn)可行性研究報告

26、 模板一、房地產(chǎn)項目投資可行性研究 報告內容1、項目概況項目概況主要是針對 前文所指的進行房地產(chǎn)項目實地調研分析后的相關內容，包括項目現(xiàn)狀條件、項目的 權屬狀況、項目的規(guī)劃條件及與項目有關的投資條件等。2、項目周邊區(qū)域環(huán)境分析主要針對前文所指的 項目所在區(qū)域的基本狀況、周邊生活配套設施、周邊交通狀況、周邊景觀狀況、社會治安狀況進行分析。3、項目所在區(qū)域競爭項目分析主要針對項目所在區(qū) 域的市場需求和消費者行為、競爭項目的硬件指標（項目占地面積、用地面積、容積 率、建筑密度、綠化率、規(guī)劃戶數(shù)等）、競爭項目的軟件（主要包括項目價格層次、戶型配 比、社區(qū)配套、項目定位、主要賣點、主要目標客群等）、競爭

27、項目銷售去化、未來可能競 爭項目情況進行分析。4、項目開發(fā)建設進度安排主要針對項目的前期 開發(fā)手續(xù)、工程施工周期、項目營銷進度三個方面進行時間計劃安排，一般以年、季 度為單位制定。以項目橫道圖的方式表示。5、項目經(jīng)濟效益分析對項目的經(jīng)濟效益分 析主要包括如下幾個方面：(1)項目總投資估算(各項開發(fā)成本和費用的估 算)(2)項目銷售收入、租金 收入、經(jīng)營收入估算(3)項目稅收及靜態(tài)利潤 指標估算(靜態(tài)利潤指標包括成本利潤率、成本凈利潤率、投資利潤率、資本金 凈利潤率、靜態(tài)投資回收期等)，靜態(tài)利潤指標一般采用成本凈利潤率、 資本金凈利潤率指標進行分析。(4)若需對項目進行更進一步的從財務指 標進行

28、評價，則還需對項目的資金來源 與運 用、現(xiàn)金流量等財務表格進行分析，得出財務凈現(xiàn)值( NPV、財務內部收益率(IRR)、動 態(tài)投資回收期 b)等動態(tài)指標，對項 目進行財務評價。(P財務評價體系可以按 照下圖進行:評價6、項目的風險與不確定性分析(1)項目的風險分析主要對項目從下列風 險中進行定性分析和評價：市場風險：市場風險 是所有風險中最不可控的風險之一，主要 受項目所在地區(qū)房產(chǎn)市 場供求關系的變化給企業(yè)帶來的投資風險，房地產(chǎn)市場是地區(qū) 性的市場，當該地區(qū)市場結 構性過剩(供給大于 需求)達到一定程度時，將面臨房地產(chǎn)產(chǎn) 品滯銷、積壓、空置的局面,導致資金占壓嚴重、 銷售回款緩慢，使得房地產(chǎn)投

29、資的實際收 益偏離預期甚至虧損。因此 應通過對市場的供求 關系、項目周邊的競爭性項目的調查分析 項目所面臨的市場風險。法律風險，法律風險 一般存在于從土地二級市場上的房地產(chǎn)項目轉讓或股權轉讓項目,該類項目歷史來源可 能較為復雜，很可能存在債權、債務、拖 欠工程款、拖欠地價款、拖欠貸款等法律糾紛，因此對該類項目調研分析時應著重對上述 風險進行詳細調查并分析其影響。政策風險，國家或地 方政府出臺的有關房地產(chǎn)投資的土地政策、稅費政策、金融財政資風險。近年來對房地產(chǎn)市所在地區(qū)乃至國家層面對房性的政策進行分析評估。政策，均會對本地房 地產(chǎn)產(chǎn)生較大的影響，從而給企業(yè)帶來投場的政策均極大影響 了房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢，因此要對項目地產(chǎn)市場的政策扶持力度以及近期或遠期出臺有關房地產(chǎn)導向（2）項目的不確定性分析采用盈虧平衡分析、 敏感性分析等方法進行定量分析。7、結論及建議提出對該房地產(chǎn)項目 進行投資開發(fā)的結論性意見。二、項目投資測算相關測算表格模板1、投資估算表格（具體見新項目投資測算模板）XXX項目經(jīng)濟效益測算匯總表項目面積（m2）預計單 價（元/ m2）子公司申報按可售