案例業(yè)主權(quán)利與義務(wù)糾紛典型案例分析

1、案例業(yè)主權(quán)利與義務(wù)糾紛典型案例分析2014-08-01 物業(yè)管理資訊在物管服務(wù)關(guān)系中，業(yè)主既享有物管法規(guī)直接規(guī)定的權(quán)利， 還可享有物業(yè)服務(wù)合 同約定的權(quán)利；既負(fù)有物管法規(guī)直接規(guī)定的義務(wù)，還負(fù)有物業(yè)服務(wù)合同約定的義 務(wù)。典型案例某物業(yè)公司由于在公共電梯間張貼廣告卻不公示收益， 被業(yè)主起訴至法院。日前， 北京市宣武區(qū)人民法院判決業(yè)主勝訴，責(zé)令物業(yè)公司立即在其所管理的小區(qū)公告 欄內(nèi)公示廣告費(fèi)的收益帳目。原告業(yè)主高女士稱，某物業(yè)公司在對(duì)小區(qū)進(jìn)行物管 服務(wù)期間，不遵守合同約定，擅自在公共電梯間張貼廣告，故訴到法院要求該公 司停止侵權(quán)，公開電梯間廣告費(fèi)的帳目。某物業(yè)公司承認(rèn)曾利用電梯和有關(guān)單位 合作制作廣

2、告一事，但表示廣告費(fèi)收益用于小區(qū)建設(shè)和服務(wù)。 同時(shí)，物業(yè)公司提 出高女士未按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)， 現(xiàn)不同意原告訴求。宣武區(qū)法院認(rèn)為，高女 士作為小區(qū)業(yè)主之一，享有物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)實(shí)施物管服務(wù)過(guò)程中所發(fā)生資金收支 情況的知情權(quán)。據(jù)此，判決某物業(yè)公司立即在其管理的小區(qū)公告欄內(nèi)公示在公共 電梯間內(nèi)張貼廣告費(fèi)的收益帳目。內(nèi)容精要、業(yè)主的權(quán)利依國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例（2007 年版）（以下簡(jiǎn)稱“條例 ”）第六條第二款之規(guī)定，業(yè)主享有下列權(quán)利：1 . 服務(wù)享受權(quán)。業(yè)主享有按物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)的權(quán)利。 依合同約定全面接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)是業(yè)主在物管活動(dòng)中享有的最基本權(quán)利，該權(quán)

3、利的產(chǎn)生、范圍及行使方式取決于物業(yè)服務(wù)合同的具體約定。2 .建議權(quán)。 業(yè)主建議權(quán)包括提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議并就物管有關(guān)事項(xiàng)提出建議及提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議兩項(xiàng)權(quán)利。3 .投票權(quán)。業(yè)主投票權(quán)是業(yè)主在物管活動(dòng)中，業(yè)主對(duì)物管區(qū)域公共部分的利用和公共事務(wù)的管理進(jìn)行表決的權(quán)利。4 .選舉權(quán)與被選舉權(quán)。業(yè)主享有選舉業(yè)委會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)的權(quán)利。業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主須通過(guò)行使選舉權(quán)來(lái)指明自己的代言人，傳達(dá)自己的意思表示；同時(shí)， 業(yè)主通過(guò)享有被選舉權(quán)而有可能參加到業(yè)委會(huì)，從而行使更為直接的管理權(quán)。5 .知情權(quán)。物管活動(dòng)中的知情權(quán)主要指物業(yè)企業(yè)有義務(wù)將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)

4、施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用等情況明確告知業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是知情權(quán)的義務(wù)主體。6 .監(jiān)督權(quán)。監(jiān)督權(quán)內(nèi)容較為廣泛，主要包括：（1）業(yè)主有監(jiān)督業(yè)委會(huì)工作的權(quán)利；（2）業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況享有監(jiān)督的權(quán)利；（3）業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有監(jiān)督的權(quán)利；（ 4）業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用享有監(jiān)督權(quán)。7 .法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。這是概括性規(guī)定，指業(yè)主除前述權(quán)利外還可依法律、法規(guī)所享有的其他權(quán)利。因物管服務(wù)內(nèi)容和范圍隨物業(yè)的迅速發(fā)展和業(yè)主生活水平及其消費(fèi)需求的提高而不斷拓展，業(yè)主權(quán)利及其內(nèi)容也會(huì)隨之而不斷得以發(fā)展和豐富。除上述業(yè)主基于法

5、律、法規(guī)直接享有的權(quán)利外，業(yè)主還可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定業(yè)主享有一些其他的約定權(quán)利。二、業(yè)主的義務(wù)依條例第七條之規(guī)定，業(yè)主在物管活動(dòng)中需履行下列義務(wù)：1 . 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。管理規(guī)約與業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則都是正確實(shí)施物管的重要規(guī)章制度。因此， 全體業(yè)主都負(fù)有遵守管理規(guī)約與業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的義務(wù)。2 .遵守物管區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。這些不僅涉及個(gè)人利益、其他業(yè)主利益和物業(yè)使用人的利益， 而且涉及社會(huì)公共利益。因此， 全體業(yè)主都負(fù)有遵守此方面規(guī)章制度的義務(wù)。3 .執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在授權(quán)范圍內(nèi)做出的決定。業(yè)主

6、大會(huì)的決定代表了全體業(yè)主的意愿和要求，該決定的內(nèi)容對(duì)全體業(yè)主有約束力；而業(yè)主委員會(huì)基于業(yè)主大會(huì)授權(quán)而做出的決定和業(yè)主大會(huì)的決定具有相同法律效力。為維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益，每一業(yè)主都負(fù)有遵守這些決定的義務(wù)。4 .按國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。為確保物業(yè)共用部分、公共設(shè)施設(shè)備的正常使用， 以及發(fā)生毀損時(shí)能夠得到及時(shí)維修，就必須保證專項(xiàng)維修資金及時(shí)到位。因此，按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金是業(yè)主的基本義務(wù)之一。5 .按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用直接涉及物業(yè)的保養(yǎng)和維修，也影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象和服務(wù)的質(zhì)量。因此， 業(yè)主負(fù)有按規(guī)定或約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。6 .法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。除上述義務(wù)

7、外，業(yè)主還應(yīng)接受并服從業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理及其他應(yīng)盡義務(wù)。除上述業(yè)主基于法律、法規(guī)而直接負(fù)擔(dān)的義務(wù)外，業(yè)主還可能與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定而負(fù)擔(dān)一些其他的約定義務(wù)。實(shí)務(wù)指南一、實(shí)踐中就業(yè)主權(quán)利方面應(yīng)注意的一些主要問(wèn)題1. “服務(wù)享受權(quán) ”方面應(yīng)注意的事項(xiàng)：（ 1） 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是一種基于物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的平等的民事法律關(guān)系。因此， 雙方對(duì)該合同均負(fù)有誠(chéng)信、忠實(shí)履行的義務(wù)，任何一方違約都要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要以服務(wù)者而非管理者的身份來(lái)對(duì)待業(yè)主，業(yè)主也應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)確保正常的物管服務(wù)。（ 2）一般而言，民事權(quán)利人可放棄民事權(quán)利，但在物管法律關(guān)系中，業(yè)主接受物管服

8、務(wù)的權(quán)利已不僅是業(yè)主個(gè)人的權(quán)利，而具有了成員權(quán)性質(zhì)，即業(yè)主基于其對(duì)建筑物的區(qū)分所有權(quán)，已成為物業(yè)公共管理中的一員。在此情況下，由于物管服務(wù)具有集體公益性，業(yè)主不能通過(guò)放棄自己對(duì)公益的享有而不履行一定的公益義務(wù)。如在物管區(qū)域內(nèi)，業(yè)主不能以自己不享受物管服務(wù)為由而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。（ 3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物管服務(wù)行為，經(jīng)常是由其下屬職員完成。若業(yè)主對(duì)某職員工作不滿， 應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，而不得對(duì)該職員進(jìn)行人身侮辱或懲戒。涉及一些重大、公共利益事項(xiàng)時(shí)，業(yè)主應(yīng)向業(yè)委會(huì)提出，由業(yè)委會(huì)與物業(yè)企業(yè)交涉，以便更好地維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。2. “建議權(quán) ”方面應(yīng)注意的事項(xiàng)： （ 1） 業(yè)主是否有權(quán)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議

9、。據(jù) 條例第十三條、建設(shè)部頒布實(shí)施的業(yè)主大會(huì)規(guī)程第十二條規(guī)定，經(jīng)20% 以上業(yè)主提議，可要求業(yè)委會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，以選舉產(chǎn)生新的業(yè)委會(huì)成員；若業(yè)委會(huì)拒絕組織召開，業(yè)主可向小區(qū)所在地房地產(chǎn)行政主管部門反映。但上述規(guī)定未規(guī)定20% 以上的業(yè)主在業(yè)委會(huì)拒絕召開業(yè)主大會(huì)情形下是否可以直接組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生新的業(yè)委會(huì)委員。（2）業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理提出合理建議。盡管物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供哪些物管服務(wù)一般都已在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，但若該約定條款有損業(yè)主合法權(quán)益，或約定不明，或一些業(yè)主應(yīng)該享有的必要的物管服務(wù)內(nèi)容沒(méi)有約定，業(yè)主有權(quán)建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)服務(wù)或增加相應(yīng)服務(wù)。3. “投票權(quán) ”方面應(yīng)

10、注意的事項(xiàng)：由于國(guó)內(nèi)各地物管實(shí)踐不盡相同、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度參差不齊，各地在確定業(yè)主投票權(quán)時(shí)所采標(biāo)準(zhǔn)不一，相應(yīng)制度也千差萬(wàn)別。2003 年版的物業(yè)管理?xiàng)l例曾規(guī)定投票權(quán)的確定方式由業(yè)主在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定，并就業(yè)主初始投票權(quán)問(wèn)題作了原則規(guī)定，即依業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積和住宅套數(shù)等因素確定。條例 刪除了投票權(quán)確定方式由業(yè)主在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確立及有關(guān)業(yè)主初始投票權(quán)的原則規(guī)定，并直接明確地規(guī)定了業(yè)主投票權(quán)按專有部分建筑面積和業(yè)主人數(shù)雙重標(biāo)準(zhǔn)確定，并對(duì)具體表決事項(xiàng)的投票表決規(guī)則也做出明確界定。但在此方面今后仍存在諸如“專有部分建筑面積”與 “建筑物總面積”如何定， 業(yè)主人數(shù)如何認(rèn)定，尤其是 “共

11、有 ”的專有部分物業(yè)業(yè)主人數(shù)如何認(rèn)定等具體問(wèn)題，須在實(shí)務(wù)中進(jìn)一步明確。4. “知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) ”方面應(yīng)注意的事項(xiàng)： （ 1 ） 業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利并非每個(gè)業(yè)主單獨(dú)行使，而應(yīng)通過(guò)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，通過(guò)具體決議來(lái)監(jiān)督業(yè)委會(huì)工作，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議而非個(gè)別業(yè)主的決定，條例 第十一條為此又進(jìn)一步規(guī)定業(yè)主大會(huì)有權(quán)監(jiān)督業(yè)委會(huì)的工作。（2）業(yè)主有權(quán)向業(yè)委會(huì)了解物管服務(wù)事項(xiàng)的執(zhí)行情況，若物管服務(wù)質(zhì)量不到位，業(yè)主可要求業(yè)委會(huì)監(jiān)督物業(yè)公司的物管活動(dòng)；也可直接向物業(yè)公司了解物管服務(wù)事項(xiàng)并加以監(jiān)督，業(yè)主對(duì)物管服務(wù)事項(xiàng)有疑問(wèn)時(shí)，可質(zhì)詢物業(yè)公司，物業(yè)公司應(yīng)予明確解釋。（3）業(yè)主有權(quán)直接監(jiān)督維修資金的使

12、用、籌集和管理。這種監(jiān)督權(quán)的實(shí)現(xiàn)以知情權(quán)為前提，即業(yè)主只有在了解物業(yè)維修資金的情況下才有可能行使監(jiān)督權(quán)，為此， 監(jiān)督權(quán)和知情權(quán)是不可分離的。業(yè)主有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)向其公布維修資金帳目，并有權(quán)質(zhì)詢業(yè)委會(huì)有關(guān)情況，業(yè)委會(huì)必須予以解釋。（4）監(jiān)督權(quán)具有相對(duì)性。作為業(yè)主，可監(jiān)督其他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及政府相關(guān)部門；反之，業(yè)主同樣受上述人員和部門的監(jiān)督。二、業(yè)主義務(wù)遵守方面的注意事項(xiàng)1 . 遵守管理規(guī)約方面的注意事項(xiàng)：（1 ）管理規(guī)約是小區(qū)決議通過(guò)的物業(yè)區(qū)域內(nèi)最高自治規(guī)范，全體小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)企業(yè)等相關(guān)人員都須遵守，即使那些在管理規(guī)約決議時(shí)投反對(duì)票

13、的業(yè)主，也須嚴(yán)格遵守。因管理規(guī)約采取民主集中制即少數(shù)服從多數(shù)原則決議通過(guò)，一旦通過(guò)就成為小區(qū)“憲法 ”。（2）業(yè)委會(huì)作為小區(qū)業(yè)主團(tuán)體的管理機(jī)構(gòu)，有義務(wù)敦促各業(yè)主執(zhí)行管理規(guī)約。對(duì)違反管理規(guī)約的行為有權(quán)勸阻，有權(quán)責(zé)令改正。這種方式屬私力救濟(jì)。（3）業(yè)委會(huì)可對(duì)違反管理規(guī)約的行為人提起訴訟。違反管理規(guī)約的業(yè)主拒絕改正的，業(yè)委會(huì)可提起訴訟。 當(dāng)然， 若違反管理規(guī)約的行為直接侵害了某些業(yè)主的利益，如影響其休息等，受影響的業(yè)主可基于相鄰關(guān)系提起訴訟。2 .遵守物業(yè)小區(qū)規(guī)章制度方面的注意事項(xiàng)：（1）與管理規(guī)約一樣，規(guī)章制度須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)與會(huì)業(yè)主投票權(quán)1/2 以上決議通過(guò)，方為有效。（2）規(guī)章制度和管理規(guī)約都屬

14、小區(qū)自治管理規(guī)范，全體業(yè)主、使用人及其他有關(guān)人員均應(yīng)遵守。針對(duì)違反規(guī)章制度的行為，可采取與違反管理規(guī)約行為同樣的辦法處理。3 .執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)決定方面的注意事項(xiàng)：（1）業(yè)主大會(huì)可以決議的事項(xiàng)范圍是管理小區(qū)的公共事務(wù)。因此， 一些業(yè)主即使是在自己專有物業(yè)（單元套房）內(nèi)部實(shí)施的行為，若該行為屬影響其他業(yè)主正常生活的行為，仍屬業(yè)主大會(huì)公共事項(xiàng)的范疇。這樣，業(yè)主大會(huì)所作出的、禁止業(yè)主從事此類行為仍有法律依據(jù)，并未侵害該業(yè)主的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。（ 2） 業(yè)主大會(huì)的決議應(yīng)由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。如果該業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)的決議置若罔聞，業(yè)委會(huì)可責(zé)令其停止影響其他業(yè)主合法權(quán)益的行為，甚至可直接向法院起訴。4 .交納

15、物業(yè)維修資金方面的注意事項(xiàng)：（1）建設(shè)部和財(cái)政部制定的住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法僅規(guī)定購(gòu)房者應(yīng)按購(gòu)房款2%-3% 的比例向售房單位交納維修基金，但未規(guī)定開發(fā)商交納維修基金的比例；各地在具體操作中一般同時(shí)規(guī)定了開發(fā)商和購(gòu)房人交納維修基金的具體比例，即開發(fā)商和購(gòu)房人均有交納維修基金的義務(wù)。（2）交納維修資金是購(gòu)房人的法定義務(wù)，購(gòu)房人有拒不交納者，業(yè)委會(huì)可代表業(yè)主大會(huì)提起追繳之訴。在首期維修資金經(jīng)過(guò)使用不足以應(yīng)付將來(lái)維修時(shí)，業(yè)主大會(huì)可對(duì)續(xù)籌維修資金的比例和時(shí)間做出決議。全體業(yè)主對(duì)該決議應(yīng)予執(zhí)行，否則，業(yè)委會(huì)也可代表業(yè)主大會(huì)起訴追繳。5 .按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用方面的注意事項(xiàng)：（1）盡管物管服務(wù)費(fèi)的數(shù)額和交納時(shí)間， 是由業(yè)主團(tuán)體和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主沒(méi)有直接在該合同上簽章，但全體業(yè)主均有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。其理由在于：物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)的，作為業(yè)主團(tuán)體成員的業(yè)主須執(zhí)行該決議。（ 2）業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。在物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納上，業(yè)主是義務(wù)人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是權(quán)利人，因此，業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)催繳并可向法院起訴。一般而言，業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)沒(méi)有義務(wù)催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。6 .物業(yè)占有人或使用人有違約或侵權(quán)行為，業(yè)主是否承擔(dān)責(zé)任？業(yè)主為物業(yè)服務(wù)合同的主體，然而實(shí)際履行合同的主體可能不是業(yè)主而是物業(yè)的占有人或