物業(yè)管理招投標(biāo)教程

1、 第一章物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、概述一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念招投標(biāo)是在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中常用的一種競(jìng)爭(zhēng)性的交易形式。1999年8月30日全國(guó)人大常委會(huì)第九屆十一次會(huì)議通過(guò)的我國(guó)第一部招投標(biāo)法，確立了強(qiáng)制性的招標(biāo)制度。在借鑒國(guó)際慣例和考慮中國(guó)國(guó)情的基礎(chǔ)上，法律規(guī)定：大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全項(xiàng)目，全部或部分使用國(guó)有資金投資及國(guó)家融資的項(xiàng)目，使用國(guó)際組織或外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目，包括勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)，必須進(jìn)行招標(biāo)。將自己的要求和條件公開(kāi)告示，讓合乎要求和條件的承包者(各種經(jīng)濟(jì)形式的企業(yè))參與競(jìng)爭(zhēng)，從中

2、選擇最佳對(duì)象為中標(biāo)者，然后雙方訂立合同。投標(biāo)是對(duì)招標(biāo)的回應(yīng)，是競(jìng)做承包者的行為。它是指承包者按照招標(biāo)公告的要求與條件，提出投標(biāo)方案的法律行為。凡持有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)，符合招標(biāo)者要求的企業(yè)，不論其經(jīng)濟(jì)形式(國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)等)都可以參加投標(biāo)。物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)，在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過(guò)制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開(kāi)，由多家競(jìng)投的物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最佳對(duì)象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過(guò)程。物業(yè)管理的投標(biāo)，是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求

3、與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)活動(dòng)。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)際上是借助于國(guó)家成熟的工程招標(biāo)法，來(lái)培育物業(yè)管理市場(chǎng)，推動(dòng)物業(yè)管理發(fā)展，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，與國(guó)際物業(yè)管理接軌的一種措施。實(shí)質(zhì)上是物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。物業(yè)管理的招標(biāo)按內(nèi)容可分為：?jiǎn)渭兾飿I(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)總招標(biāo)兩種。一些經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)管理(例如商住樓、購(gòu)物中心)往往采用第二種形式。物業(yè)管理的招標(biāo)可分為三種形式：(1)公開(kāi)招標(biāo)。由招標(biāo)單位通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視、新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)表招標(biāo)廣告，公開(kāi)招標(biāo)。(2)邀請(qǐng)招標(biāo)。由招標(biāo)單位根據(jù)平時(shí)的了解，向有承擔(dān)能力的若干物業(yè)管理公司發(fā)出招標(biāo)通知，邀請(qǐng)他們參加投

4、標(biāo)。(3)協(xié)商招標(biāo)。有的稱之為議標(biāo)，是由招標(biāo)單位直接邀請(qǐng)某物業(yè)管理企業(yè)，就物業(yè)管理進(jìn)行協(xié)商，確定物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)。二、物業(yè)管理開(kāi)展招投標(biāo)應(yīng)遵循的原則物業(yè)管理的招投標(biāo)行為是一種通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)招標(biāo)法的法律規(guī)定，招投標(biāo)活動(dòng)中必須遵循“公開(kāi)”、“公平”、“公正”和“合理”的原則。具體要求如下：1.公開(kāi)原則所謂公開(kāi)原則，就是說(shuō)如果物業(yè)管理招投標(biāo)定為公開(kāi)招標(biāo)，就必須按公開(kāi)原則，召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，在報(bào)刊、電臺(tái)、電視上公開(kāi)登出招標(biāo)公告，把所需要達(dá)到的服務(wù)要求與條件公開(kāi)告訴一切想投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。2.公平原則所謂公平原則，就是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件必須是一致的，也就是

5、說(shuō)所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上投標(biāo)。例如根據(jù)住宅小區(qū)(大廈樓宇)要求，需要資質(zhì)在三級(jí)以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，那么就不能隨便拒絕任何具有三級(jí)以上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)投標(biāo)，同時(shí)也不能允許低于三級(jí)以下資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，總之要體現(xiàn)公平性。3.公正原則所謂公正原則，就是在評(píng)定標(biāo)書(shū)時(shí)要準(zhǔn)確，原物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)答辯時(shí)的尺度應(yīng)對(duì)任何物業(yè)管理企業(yè)是一致的。特別在評(píng)標(biāo)、決標(biāo)的過(guò)程中一定要采用科學(xué)方法，按照平等競(jìng)爭(zhēng)的原則，進(jìn)行實(shí)事求是的分析、打分。4.合理原則所謂合理原則，是指在最后選擇投標(biāo)單位時(shí)，其確定的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)格必然合理、準(zhǔn)確，不能接受低于正常管理服務(wù)成本的報(bào)價(jià)，也不能

6、脫離實(shí)際市場(chǎng)情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。三、物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的一般程序招標(biāo)與投標(biāo)是按法律規(guī)定程序進(jìn)行的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。其全過(guò)程必須嚴(yán)格依照法律的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，否則就可能會(huì)引起一些糾紛。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的一般程序如下：1.準(zhǔn)備階段(1)選擇招標(biāo)方式。是公開(kāi)招標(biāo)還是邀標(biāo)。(2)成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。在政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，由委托方(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì))成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，小組成員可聘請(qǐng)有關(guān)部門(mén)人員和物業(yè)管理專家組成。(3)確定招標(biāo)項(xiàng)目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則。(4)向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告。通過(guò)新聞媒體向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告。公告內(nèi)容主要包含招標(biāo)的物業(yè)名稱、投標(biāo)單位條件、報(bào)名投標(biāo)截止日期，報(bào)

7、送投標(biāo)書(shū)截止日期，以及聯(lián)系地址、電話等有關(guān)事項(xiàng)。2.招標(biāo)階段(1)編寫(xiě)招標(biāo)書(shū)。招標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容有：擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況。包括占地面積，建筑面積，房屋類型與數(shù)量，公用設(shè)施，場(chǎng)地情況等。物業(yè)管理內(nèi)容。包括基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求管理，還有專項(xiàng)管理。對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說(shuō)明。如物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房面積)、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及維修基金標(biāo)準(zhǔn)，以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)懲措施。投標(biāo)開(kāi)標(biāo)時(shí)間。此外，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)的具體內(nèi)容和要求還應(yīng)做出較詳細(xì)的說(shuō)明，以便投標(biāo)單位編制標(biāo)書(shū)。(2)投標(biāo)單位資質(zhì)審查。在報(bào)名截止日期后，對(duì)報(bào)名投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查，從中選

8、擇若干家參加投標(biāo)，并書(shū)面通知各投標(biāo)單位。(3)招標(biāo)單位向投標(biāo)單位提供招標(biāo)文件，接受咨詢，在進(jìn)行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，通常由招標(biāo)單位的招標(biāo)機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件后，統(tǒng)一安排一次投標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議。標(biāo)前會(huì)議通常安排在現(xiàn)場(chǎng)；或者先到現(xiàn)場(chǎng)視察，再集中開(kāi)標(biāo)前會(huì)。召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問(wèn)題。(4)投標(biāo)書(shū)的報(bào)送。參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的報(bào)送投標(biāo)書(shū)截止日期前，將投標(biāo)書(shū)密封送達(dá)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組(辦公室)。3.開(kāi)標(biāo)階段(1)按照標(biāo)書(shū)中規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)，在法律公證機(jī)關(guān)公證員及有關(guān)投標(biāo)管理部門(mén)工作人員、投標(biāo)單位代表共同參與監(jiān)督下，公開(kāi)開(kāi)標(biāo)并登記。(2)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用會(huì)議形

9、式審查和評(píng)議各投標(biāo)單位的標(biāo)書(shū)，確定中標(biāo)單位。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員通常由物業(yè)管理專家組成。(3)公證員宣讀公證書(shū)，確認(rèn)預(yù)選中標(biāo)單位。4.中標(biāo)和訂立合同確定中標(biāo)單位后，應(yīng)書(shū)面通知中標(biāo)者，再由中標(biāo)單位與委托方正式簽訂物業(yè)管理委托合同，開(kāi)始實(shí)施對(duì)該物業(yè)的物業(yè)管理。四、物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)國(guó)際慣例，任何一項(xiàng)招標(biāo)都要有一個(gè)專門(mén)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)。物業(yè)管理招標(biāo)也不例外。通常招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是：編制招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)；組織與中標(biāo)者簽訂合同。招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。根據(jù)我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法第

10、二章第十二條的規(guī)定，“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。對(duì)于自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu)的，通常是在招標(biāo)人所在單位下屬設(shè)立一個(gè)招標(biāo)委員會(huì)或招標(biāo)工作組，全權(quán)負(fù)責(zé)招標(biāo)事宜。這種招標(biāo)機(jī)構(gòu)一般隨招標(biāo)項(xiàng)目的產(chǎn)生而產(chǎn)生，也隨招標(biāo)活動(dòng)的結(jié)束而解散，因而屬于非常設(shè)性機(jī)構(gòu)。而對(duì)于后者，即招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，是依法設(shè)立，從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會(huì)中介組織，屬常設(shè)性的經(jīng)營(yíng)實(shí)體。以下就上述兩種成立物業(yè)管理招標(biāo)機(jī)構(gòu)的途徑分別予以詳述。1.自

11、行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)主體的不同，分為開(kāi)發(fā)商自行招標(biāo)和小業(yè)主自行招標(biāo)。(1)開(kāi)發(fā)商自行招標(biāo)開(kāi)發(fā)商自行招標(biāo)是指開(kāi)發(fā)商通過(guò)在其所在單位的董事會(huì)下設(shè)專門(mén)招標(biāo)委員會(huì)或小組進(jìn)行招標(biāo)。具體做法是：開(kāi)發(fā)商董事會(huì)挑選代表組成招標(biāo)委員會(huì)，這些代表通常包括分管項(xiàng)目工程建設(shè)部門(mén)的董事、相關(guān)職能部門(mén)的代表以及小業(yè)主的代表等。招標(biāo)委員會(huì)是招標(biāo)工作的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，下設(shè)秘書(shū)處和專業(yè)技術(shù)部。其中專業(yè)技術(shù)部的職能是聘請(qǐng)有關(guān)專家和本單位的技術(shù)人員參與招標(biāo)文件的編制工作，并組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)或小組進(jìn)行標(biāo)書(shū)的評(píng)審工作，最后向招標(biāo)委員會(huì)提交評(píng)價(jià)報(bào)告和中標(biāo)推薦人名單(僅供參考)。招標(biāo)委員會(huì)可以采納專業(yè)技術(shù)部所提供的方案，也可完全

12、拒絕而自行作出裁標(biāo)決定。招標(biāo)委員會(huì)在裁標(biāo)時(shí)通常采用投票的方式?jīng)Q定，一般三分之二的票權(quán)贊成即可授標(biāo)，并由招標(biāo)委員會(huì)派代表與中標(biāo)人簽訂合同。非常設(shè)性招標(biāo)委員會(huì)的特點(diǎn)之一便是其開(kāi)放式的組織機(jī)構(gòu)，即招標(biāo)委員會(huì)的主要工作人員都非正式編制，而大多數(shù)是通過(guò)向外聘請(qǐng)或通過(guò)內(nèi)部調(diào)用，具有很強(qiáng)的靈活性和流動(dòng)性。通常物業(yè)管理招標(biāo)委員會(huì)向外聘請(qǐng)的專家主要有工程技術(shù)、房地產(chǎn)、市場(chǎng)營(yíng)銷、法律以及財(cái)務(wù)等方面的專門(mén)人員。開(kāi)發(fā)商自行招標(biāo)的機(jī)構(gòu)設(shè)置如下圖所示。 (2)小業(yè)主自行招標(biāo)所謂小業(yè)主是指相對(duì)于大業(yè)主(即開(kāi)發(fā)商)而言的住戶及租戶。由于通常情況下小業(yè)主數(shù)量都很大，且沒(méi)有嚴(yán)格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會(huì)代表小業(yè)主

13、組織招標(biāo)。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主(代表)大會(huì)選舉產(chǎn)生的，代表全體業(yè)主行使權(quán)力的常設(shè)機(jī)構(gòu)，是物業(yè)實(shí)行自治管理的充分體現(xiàn)。業(yè)主委員會(huì)委員由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的人士擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)行使以下職權(quán)：召集和主持業(yè)主(代表)大會(huì)，向業(yè)主(代表)大會(huì)報(bào)告工作。采取公開(kāi)招標(biāo)或其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)進(jìn)行管理并與其簽訂委托管理合同，解聘不稱職的物業(yè)管理公司。審議物業(yè)管理公司制訂的對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的年度管理計(jì)劃，以及財(cái)務(wù)預(yù)決算和執(zhí)行情況。審議、決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用。審議、決定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和使用。對(duì)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的興建、更改、擴(kuò)充、改善以

14、及房屋的維修等與業(yè)主利益有關(guān)的事宜作出決議。從以上可以看出，業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)之一便是有權(quán)代表全體業(yè)主通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司。與開(kāi)發(fā)商自行招標(biāo)的做法一樣，業(yè)主委員會(huì)也是通過(guò)其下設(shè)的一個(gè)招標(biāo)委員會(huì)或招標(biāo)工作組來(lái)全權(quán)負(fù)責(zé)招標(biāo)工作事宜，其招標(biāo)委員會(huì)的具體組織結(jié)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商董事會(huì)下屬的招標(biāo)機(jī)構(gòu)設(shè)置大致相同。2.委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是專門(mén)從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的社會(huì)中介組織。與非常設(shè)性招標(biāo)機(jī)構(gòu)最大的區(qū)別在于，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依照公司法設(shè)立，并完全按照公司法規(guī)定進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性法人組織。正如我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法所規(guī)定的，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所、組織機(jī)構(gòu)和相應(yīng)資金。因此，招標(biāo)代理機(jī)

15、構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)與其他經(jīng)營(yíng)性法人組織無(wú)異。例如招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)同樣要求所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離，通常采用經(jīng)理制，設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理；經(jīng)理層下設(shè)市場(chǎng)部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、行政管理部等常見(jiàn)的職能部門(mén)，分設(shè)部門(mén)經(jīng)理等，如下圖所示。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與其他非常設(shè)招標(biāo)機(jī)構(gòu)的區(qū)別之一便是招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)中的技術(shù)部門(mén)其主要工作人員都采用合同制定編，而不是像非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)那樣采用臨時(shí)外聘制度。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與編制招標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)所需的各種技術(shù)、經(jīng)濟(jì)專家建立長(zhǎng)期的合同關(guān)系，從而形成專業(yè)能力強(qiáng)大的專家?guī)?。專家?guī)斓囊?guī)模和質(zhì)量往往成為評(píng)定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)等級(jí)的重要依據(jù)。然而，需要指出的是，盡管招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)全權(quán)代理委托人的招標(biāo)工作，但是招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

16、并非是招標(biāo)活動(dòng)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在評(píng)標(biāo)后，向委托招標(biāo)人提交評(píng)標(biāo)報(bào)告和中標(biāo)候選人名單，由招標(biāo)人(開(kāi)發(fā)商董事會(huì)或業(yè)主委員會(huì))自行進(jìn)行最終裁標(biāo)，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)強(qiáng)制要求委托招標(biāo)人接受中標(biāo)推薦。完成代理招標(biāo)工作后，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)向委托招標(biāo)人收取一定的服務(wù)費(fèi)或傭金。五、物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)要了解物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)就要先了解物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)一般采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，經(jīng)理對(duì)整個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)，在經(jīng)理層以下通常設(shè)有辦公室、開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)管理部、工程部、經(jīng)營(yíng)服務(wù)部，各部門(mén)再根據(jù)企業(yè)所管理的物業(yè)分設(shè)各小區(qū)或大廈管理處(如下圖所示)?；谖飿I(yè)管理投標(biāo)過(guò)程中，大量的信息需要在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行快

17、速的交流和積聚，因此物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)工作，通常由投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專門(mén)部門(mén)來(lái)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)投標(biāo)活動(dòng)。在物業(yè)管理企業(yè)中，與物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)密切相關(guān)的有開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部、工程部三個(gè)部門(mén)，其具體職能分別如下：(1)開(kāi)發(fā)部：開(kāi)發(fā)部是在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下專職于物業(yè)管理業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)的部門(mén)。其主要職責(zé)是確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。無(wú)疑，開(kāi)發(fā)部是物業(yè)管理投標(biāo)工作的核心。(2)財(cái)務(wù)部：財(cái)務(wù)部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)核算和各類收費(fèi)工作。該部門(mén)的主管一般都為總會(huì)計(jì)師，具有資深的項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)能力。(3)工程部：工程部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的技術(shù)管理部門(mén)，主要負(fù)責(zé)工程預(yù)算，負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備及公共設(shè)施

18、的管理、維修和保養(yǎng)，以及負(fù)責(zé)工程技術(shù)方面的咨詢和研究工作。在物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)部始終擔(dān)任著主要角色。首先，開(kāi)發(fā)部根據(jù)本公司的市場(chǎng)定位，選擇與之相稱的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目，進(jìn)行投標(biāo)。其次，由于編寫(xiě)投標(biāo)書(shū)過(guò)程中最重要的兩個(gè)難點(diǎn)是管理方案的設(shè)計(jì)和標(biāo)價(jià)的計(jì)算，因此，在這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，開(kāi)發(fā)部通常都會(huì)在專門(mén)部門(mén)的專家協(xié)助下進(jìn)行。在管理方案的設(shè)計(jì)上，開(kāi)發(fā)部會(huì)向工程部咨詢?cè)O(shè)計(jì)方案技術(shù)上的可行性；而在標(biāo)價(jià)的計(jì)算方面，開(kāi)發(fā)部也會(huì)征求財(cái)務(wù)部總會(huì)計(jì)師關(guān)于設(shè)計(jì)方案在財(cái)務(wù)上的可行性的意見(jiàn)。通常在投標(biāo)書(shū)完成時(shí)，應(yīng)得到總會(huì)計(jì)師和總工程師的簽字認(rèn)可。最后，開(kāi)發(fā)部完成投標(biāo)書(shū)后，經(jīng)過(guò)總經(jīng)理簽字授權(quán)，即可代表物業(yè)管理企業(yè)向招標(biāo)單位

19、進(jìn)行投標(biāo)。大型物業(yè)管理企業(yè)的開(kāi)發(fā)部一般都實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，以項(xiàng)目小組為單位，分管具體項(xiàng)目的投標(biāo)工作，以及中標(biāo)后的合同簽訂工作；中小型的物業(yè)管理企業(yè)則大多由經(jīng)理親自對(duì)各項(xiàng)目的投標(biāo)工作負(fù)責(zé)。六、物業(yè)管理招標(biāo)的范圍1.確定項(xiàng)目是否應(yīng)該招標(biāo)的原則在闡述物業(yè)管理招標(biāo)范圍之前，有必要先對(duì)招標(biāo)范圍的概念予以說(shuō)明。招標(biāo)的范圍是指哪些項(xiàng)目必須要招標(biāo)；哪些項(xiàng)目可以招標(biāo)也可以通過(guò)其他方式指定承包商；哪些項(xiàng)目不適于招標(biāo)。根據(jù)我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法第一章第三條的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行招標(biāo)：(1)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；(2)全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)

20、家融資的項(xiàng)目；(3)使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。根據(jù)以上對(duì)必須招標(biāo)的項(xiàng)目的界定，我們可以看出，對(duì)于一些影響力較大，特別是一些影響到公眾利益、國(guó)家利益和國(guó)際聲譽(yù)的項(xiàng)目，必須實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)。其目的在于，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，以較為符合市場(chǎng)規(guī)律的合理價(jià)格獲取高素質(zhì)、高信譽(yù)的承包商的服務(wù)，從而有效地保證工程質(zhì)量，維護(hù)國(guó)家和公眾利益。對(duì)于不適于招標(biāo)的項(xiàng)目，國(guó)家有關(guān)法律也作了規(guī)定，主要是一些關(guān)系到國(guó)家安全和屬于軍事機(jī)密的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目一般都不公開(kāi)招標(biāo)。這是因?yàn)椋汗_(kāi)發(fā)布的招標(biāo)文件中有可能涉及到與國(guó)家安全或軍事有關(guān)的機(jī)密；一些不法分子有可能會(huì)借投標(biāo)之名，趁機(jī)竊取國(guó)家機(jī)密。因此，對(duì)于這類項(xiàng)目，一般

21、由國(guó)家指定的工程單位和物業(yè)管理單位進(jìn)行建設(shè)和管理。綜上所述，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律的規(guī)定和精神，我們可以總結(jié)出判斷某項(xiàng)目是否應(yīng)該實(shí)行招標(biāo)的三個(gè)原則：是否與社會(huì)公眾利益密切相關(guān)；是否關(guān)系到國(guó)家利益(即是否使用了國(guó)有資金投資)；是否涉及國(guó)家安全或軍事機(jī)密。以上三原則同樣也體現(xiàn)了國(guó)際招標(biāo)慣例，具有普遍性。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)同屬招標(biāo)投標(biāo)的一部分，理應(yīng)遵守招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，因此，該三原則也同樣適用于界定物業(yè)管理招標(biāo)的范圍。2.物業(yè)管理招標(biāo)的具體范圍由于我國(guó)的物業(yè)管理招標(biāo)事業(yè)起步較晚，到目前為此，關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的具體法規(guī)和條文尚未出臺(tái)。另外，對(duì)于招標(biāo)范圍的規(guī)定，招標(biāo)投標(biāo)法也只限于對(duì)工程建設(shè)和貨物采購(gòu)招標(biāo)的范

22、圍作出規(guī)定。因此，從嚴(yán)格意義上講，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍在我國(guó)尚未從法律上界定。即法律沒(méi)有規(guī)定，在我國(guó)哪些項(xiàng)目其物業(yè)管理必須要實(shí)行招標(biāo)，哪些不適于招標(biāo)。然而，如前文所述，招標(biāo)投標(biāo)法對(duì)招標(biāo)范圍的規(guī)定所體現(xiàn)的精神參照了國(guó)際慣例，具有普遍性；同時(shí)，針對(duì)目前在我國(guó)剛興起不久的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的大多數(shù)做法都與上文所提到的“三原則”不謀而合，這使我們有足夠的理由相信，“三原則”是我國(guó)物業(yè)管理招標(biāo)范圍發(fā)展的方向和趨勢(shì)，用它來(lái)指導(dǎo)界定物業(yè)管理招標(biāo)范圍具有合理性和現(xiàn)實(shí)意義。首先，根據(jù)“是否與社會(huì)公眾利益密切相關(guān)”的原則，大型基礎(chǔ)設(shè)施(如機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、地鐵等)和一些公用物業(yè)(如圖書(shū)館等)其物業(yè)管理都應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。由于這

23、些物業(yè)所承載的人流量巨大，其物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項(xiàng)目的物業(yè)管理一般都應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。事實(shí)上，對(duì)于這類項(xiàng)目，往往從項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工開(kāi)始就已經(jīng)實(shí)行了全套的招標(biāo)，物業(yè)管理招標(biāo)不過(guò)是其中的一部分而已。另外，對(duì)于一些大型的物業(yè)小區(qū)也應(yīng)該實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)。因?yàn)?，?duì)于生活著數(shù)萬(wàn)居民甚至10萬(wàn)居民以上的大型樓盤(pán)和小區(qū)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)“小社會(huì)”，其管理好壞，居民是否安全、舒適，是直接關(guān)系到千千萬(wàn)萬(wàn)居民切身利益的，其社會(huì)影響力絲毫不亞于一個(gè)飛機(jī)場(chǎng)或一座火車(chē)站。因此根據(jù)第一個(gè)原則，該類樓盤(pán)的物業(yè)管理也屬于應(yīng)該招標(biāo)甚至必須要招標(biāo)的范圍內(nèi)。其次，根據(jù)“是否關(guān)系到國(guó)家利益”的原則，

24、除了上述大型的基礎(chǔ)設(shè)施和公用物業(yè)外，其他使用國(guó)有資金投資或國(guó)家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理一般也應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。這是因?yàn)閲?guó)家利益是群眾利益的代表，損害國(guó)家利益就等于損害社會(huì)公眾的利益，因此應(yīng)對(duì)國(guó)家利益負(fù)責(zé)。近幾年來(lái)，一些由國(guó)家專項(xiàng)投資或?qū)ｍ?xiàng)貸款，特別是與外國(guó)聯(lián)合貸款興建的物業(yè)從設(shè)計(jì)施工到物業(yè)管理都采用了招標(biāo)方式，并取得了良好的效果。然而，根據(jù)“是否涉及國(guó)家安全或軍事機(jī)密”的原則，一些由國(guó)家投資興建的用作軍事和行政用途的物業(yè)，就不適合采用公開(kāi)招標(biāo)方式，如國(guó)家政府部門(mén)和機(jī)要部門(mén)的辦公大樓等。事實(shí)上，這一類物業(yè)都有國(guó)家專門(mén)指定的單位對(duì)其進(jìn)行物業(yè)維護(hù)和管理。由此看來(lái)，物業(yè)管理招標(biāo)范圍已經(jīng)有了較為清晰的界

25、定。而對(duì)于那些在招標(biāo)投標(biāo)法中沒(méi)有規(guī)定的，可以實(shí)行也可不實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)的項(xiàng)目，在實(shí)際操作中，主要取決于開(kāi)發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)。不過(guò)，隨著業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高和業(yè)主自主管理制的廣泛應(yīng)用，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍將會(huì)不斷擴(kuò)大。目前關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)范圍的界定尚未法律化，也有待完善。七、物業(yè)管理招標(biāo)的方式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目不同的特點(diǎn)，招標(biāo)人有權(quán)選擇不同的方式進(jìn)行招標(biāo)?，F(xiàn)行國(guó)際市場(chǎng)上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為三種：公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)。但我國(guó)自2000年1月1日施行的招標(biāo)投標(biāo)法只把招標(biāo)方式分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種，沒(méi)有將議標(biāo)納入。然而，考慮到物業(yè)管理招標(biāo)在我國(guó)剛剛起步，議標(biāo)作為一種簡(jiǎn)單、便捷的

26、方式目前仍被我國(guó)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商所采用，對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)有著一定影響，筆者按照國(guó)際慣例仍將議標(biāo)作為物業(yè)管理招標(biāo)的一種方式與前兩種方式一并向讀者介紹。1.公開(kāi)招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)是指招標(biāo)人(業(yè)主或開(kāi)發(fā)商)通過(guò)報(bào)紙、電視及其他新聞渠道公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)通知，邀請(qǐng)所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。公開(kāi)招標(biāo)最大的特點(diǎn)是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。公開(kāi)招標(biāo)是國(guó)際上最常見(jiàn)的招標(biāo)方式，其優(yōu)點(diǎn)是最大程度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則，因此，我國(guó)大型基礎(chǔ)設(shè)施和公共物業(yè)的物業(yè)管理一般都采用公開(kāi)招標(biāo)方式。需指出的是，由于物業(yè)管理具有長(zhǎng)期性和區(qū)域性的特點(diǎn)，因此，除國(guó)家級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)

27、目(如三峽工程)以外，對(duì)于地方性的重點(diǎn)項(xiàng)目(如地方的大型基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè))一般都采用地方公開(kāi)招標(biāo)方式招標(biāo)。地方公開(kāi)招標(biāo)，就是指通過(guò)在地方媒體刊登招標(biāo)廣告或在招標(biāo)廣告中注明只選擇本地投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)。由于物業(yè)管理自身的特點(diǎn)，對(duì)于一些不可能也不適宜吸引全國(guó)各地物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目，通過(guò)地方公開(kāi)招標(biāo)，既節(jié)省了招標(biāo)人的招標(biāo)成本，又不影響公開(kāi)招標(biāo)的公平性和有效性，不失為一種較為經(jīng)濟(jì)有效的招標(biāo)方法。公開(kāi)招標(biāo)方式要求招標(biāo)人嚴(yán)格遵守公平、公正、合理的招標(biāo)原則，這具體體現(xiàn)在：在公開(kāi)招標(biāo)中，招標(biāo)方首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按通告中指明的地址領(lǐng)取或購(gòu)買(mǎi)較詳細(xì)的介紹資料和資格預(yù)審表，并將資格預(yù)審表填

28、好后寄送給招標(biāo)單位。招標(biāo)單位對(duì)所有申請(qǐng)資格預(yù)審的單位進(jìn)行審查，經(jīng)審查合格者可向招標(biāo)單位購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件，參加投標(biāo)。公開(kāi)招標(biāo)方的招標(biāo)文件必須規(guī)定開(kāi)標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)。開(kāi)標(biāo)必須在招標(biāo)機(jī)構(gòu)的所有決策人員和投標(biāo)人在場(chǎng)的情況下當(dāng)眾進(jìn)行。開(kāi)標(biāo)后，出席開(kāi)標(biāo)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)所有決策人員應(yīng)在各投標(biāo)單位的每份標(biāo)書(shū)的報(bào)價(jià)總表上簽字，這意味著所有報(bào)價(jià)從即時(shí)起到授標(biāo)前均不得更改。另外，按照國(guó)際慣例，標(biāo)書(shū)應(yīng)規(guī)定不允許更改的技術(shù)要求與財(cái)務(wù)條件，任何投標(biāo)單位都必須按這些條件投標(biāo)報(bào)價(jià)。這些條件只有在開(kāi)標(biāo)后的議標(biāo)階段才可商談更改。在實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)時(shí)，評(píng)審標(biāo)書(shū)和報(bào)價(jià)都是在嚴(yán)格保密中進(jìn)行的。評(píng)標(biāo)時(shí)，招標(biāo)機(jī)構(gòu)可以要求投標(biāo)人回答或澄清其標(biāo)書(shū)中的某些

29、含糊不清的問(wèn)題，但無(wú)權(quán)要求或接受投標(biāo)人調(diào)整價(jià)格。一般而言，公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目合同應(yīng)授予報(bào)價(jià)最低者，但在以下情況可另作考慮：招標(biāo)文件中另有規(guī)定；投標(biāo)文件違反有關(guān)國(guó)際慣例或招標(biāo)文件的有關(guān)規(guī)定；最低報(bào)價(jià)明顯不合理。實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，可以使投標(biāo)人充分獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的利益，同時(shí)又實(shí)現(xiàn)了公平競(jìng)爭(zhēng)，大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象，是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標(biāo)方式，因而成為其他招標(biāo)方式主要的參照對(duì)象。不過(guò)，公開(kāi)招標(biāo)方式也有招標(biāo)時(shí)間長(zhǎng)，招標(biāo)成本較高的不足之處。2.邀請(qǐng)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)是指不公開(kāi)刊登廣告而直接邀請(qǐng)某些單位投標(biāo)的招標(biāo)方式，其主要特點(diǎn)是以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)主要適用于標(biāo)的規(guī)模較

30、小(即工作量不大，總管理費(fèi)報(bào)價(jià)不高)的物業(yè)管理項(xiàng)目。由于公開(kāi)招標(biāo)方式工作量大、招標(biāo)時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用高，邀請(qǐng)招標(biāo)有的地方彌補(bǔ)了公開(kāi)招標(biāo)方式的不足，成為公開(kāi)招標(biāo)不可缺少的補(bǔ)充方式，并由于其節(jié)省招標(biāo)時(shí)間和成本的優(yōu)點(diǎn)，深受一些私營(yíng)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的歡迎。目前，邀請(qǐng)招標(biāo)方式在物業(yè)管理招標(biāo)中亦頗受歡迎，特別為一些實(shí)力雄厚、信譽(yù)較高的老牌開(kāi)發(fā)商所經(jīng)常采用。究其原因，首先，由于物業(yè)管理具有地域性的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商主要在當(dāng)?shù)剡x擇投標(biāo)單位，而當(dāng)?shù)氐耐稑?biāo)人數(shù)量本身就不大；其次，由于開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)較豐富，能及時(shí)掌握各類物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況和服務(wù)質(zhì)量情況，使其有能力挑選出一批素質(zhì)上乘的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，既節(jié)省了成本，又不失

31、效果。邀請(qǐng)招標(biāo)在“省時(shí)省錢(qián)”的優(yōu)點(diǎn)十分鮮明的同時(shí)，其缺點(diǎn)也十分突出。由于邀請(qǐng)招標(biāo)是由招標(biāo)人預(yù)先選擇了投標(biāo)人，因此可選擇范圍無(wú)疑就縮小了，這容易誘使投標(biāo)人之間產(chǎn)生不合理競(jìng)爭(zhēng)，容易造成招標(biāo)人和投標(biāo)人的作弊現(xiàn)象。因此，邀請(qǐng)招標(biāo)是否成功最關(guān)鍵的就是在選擇范圍縮小的情況下，如何防止不合理競(jìng)爭(zhēng)和作弊行為。我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法對(duì)邀請(qǐng)招標(biāo)方式有明確規(guī)定：“招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)”。該規(guī)定就是為了防止投標(biāo)過(guò)少而導(dǎo)致投標(biāo)人相互勾結(jié)，哄抬標(biāo)價(jià)，損害招標(biāo)人的利益。另外，筆者建議招標(biāo)人在挑選投標(biāo)人時(shí)可參考以下的選擇條件：投標(biāo)單位當(dāng)前和過(guò)去

32、的財(cái)務(wù)狀況必須良好；近期內(nèi)承擔(dān)過(guò)類似的物業(yè)管理工作，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)；在本地區(qū)具有較高的信譽(yù)；對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作有足夠的能力承擔(dān)?？梢钥闯?，招標(biāo)人只有對(duì)投標(biāo)人在數(shù)量上和質(zhì)量上進(jìn)行合理的篩選，才能確保邀請(qǐng)招標(biāo)的最終成功。邀請(qǐng)招標(biāo)具有節(jié)省時(shí)間、減少招標(biāo)費(fèi)用的優(yōu)點(diǎn)，但這種招標(biāo)方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)；另外，在評(píng)標(biāo)中可能會(huì)歧視某些投標(biāo)人等。盡管如此，邀請(qǐng)招標(biāo)仍作為一種重要的招標(biāo)方式被廣泛使用。3.議標(biāo)議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，是指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主不必公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或獲標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請(qǐng)其投標(biāo)，然后通過(guò)平等協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議。

33、議標(biāo)實(shí)質(zhì)上可以看作是更小范圍的邀請(qǐng)招標(biāo)。議標(biāo)目前在我國(guó)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目中較為常見(jiàn)。這是因?yàn)?，一方面，該類物業(yè)的工期較緊，標(biāo)的總價(jià)較低，短時(shí)間內(nèi)難以吸引足夠數(shù)量的物業(yè)管理單位進(jìn)行投標(biāo)。事實(shí)上該類項(xiàng)目(也就是我們常見(jiàn)的中小樓盤(pán)和物業(yè))很少是實(shí)行超前招標(biāo)，讓物業(yè)管理企業(yè)介入其設(shè)計(jì)施工階段的，大多數(shù)情況是開(kāi)發(fā)商等物業(yè)完工后才去選擇物業(yè)管理企業(yè)。由于這時(shí)工期緊，開(kāi)發(fā)商往往采用議標(biāo)方式，同時(shí)找?guī)准椅飿I(yè)管理企業(yè)到現(xiàn)場(chǎng)考察，然后同時(shí)進(jìn)行談判協(xié)商，最終選定符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。另一方面，開(kāi)發(fā)商本身對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的情況較為了解，且所需管理的物業(yè)技術(shù)性和專業(yè)性不強(qiáng)，對(duì)管理的要求不是非常嚴(yán)格。此時(shí)在投標(biāo)人

34、競(jìng)爭(zhēng)范圍縮小的情況下，并不影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。因此，議標(biāo)方式常常更適合經(jīng)驗(yàn)豐富的開(kāi)發(fā)商所采用，業(yè)主委員會(huì)也可通過(guò)委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)采用議標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)。議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，顧名思義，其最大的特點(diǎn)在于招標(biāo)人與投標(biāo)人之間可以相互協(xié)商，投標(biāo)人通過(guò)不斷地修改標(biāo)價(jià)來(lái)與招標(biāo)人取得一致。這種方式更加接近傳統(tǒng)的商務(wù)方式，是招標(biāo)方式與傳統(tǒng)商務(wù)方式的結(jié)合，兼顧兩者的優(yōu)點(diǎn)，既節(jié)省了時(shí)間和招標(biāo)成本，又可以獲取有競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)價(jià)。然而，有利就有弊。由于招標(biāo)人同時(shí)與幾個(gè)投標(biāo)人進(jìn)行談判，這就使投標(biāo)人之間更容易產(chǎn)生不合理競(jìng)爭(zhēng)，使得招標(biāo)人難以獲取有競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)價(jià)?？梢钥闯?，議標(biāo)方式對(duì)招標(biāo)人的要求很高，要保證議標(biāo)的成功通常都要求招標(biāo)人對(duì)物

35、業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的情況要有充分的了解。因此，一般對(duì)于較大型的或較復(fù)雜的物業(yè)，或者是由缺乏經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商和業(yè)主自行進(jìn)行招標(biāo)的情況，都不宜采用議標(biāo)方式。而對(duì)于復(fù)雜的傳統(tǒng)招標(biāo)項(xiàng)目，如工程承包和設(shè)備采購(gòu)等，就更不采用議標(biāo)方式了，這也是為什么我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法不將議標(biāo)作為一種招標(biāo)方式的原因。然而，議標(biāo)在我國(guó)新興的物業(yè)管理招標(biāo)中卻有著用武之地，尤其是針對(duì)廣大的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，議標(biāo)為物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)在我國(guó)的發(fā)展壯大起到了先鋒作用。因此，如何規(guī)范和完善議標(biāo)的法律地位，是一個(gè)值得研究的問(wèn)題。八、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容物業(yè)管理的具體內(nèi)容十分繁瑣，因此，物業(yè)管理招標(biāo)通常都采用“一攬子”方式，也就是將所有與某物業(yè)

36、有關(guān)的管理項(xiàng)目“捆綁”起來(lái)，形成“項(xiàng)目包”，再將其作為標(biāo)的進(jìn)行招標(biāo)。另外，從縱向來(lái)看，由于物業(yè)管理具有超前介入的特點(diǎn)，物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)包括從開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)期間到物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問(wèn)服務(wù)以至到用戶入住后的管理運(yùn)作服務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，幾乎所有的物業(yè)管理內(nèi)容都可以進(jìn)行招標(biāo)，但并非所有的物業(yè)管理內(nèi)容都適合招標(biāo)。這是因?yàn)椋耙粩堊印钡奈飿I(yè)管理招標(biāo)方式，使得“項(xiàng)目包”中的內(nèi)容均可以一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一衡量，形成一個(gè)總標(biāo)價(jià)，以便于招標(biāo)人進(jìn)行評(píng)價(jià)。而有些物業(yè)管理內(nèi)容，既不能以價(jià)格將其統(tǒng)一，又難以用打分法評(píng)價(jià)其得分高低。對(duì)于這些服務(wù)內(nèi)容，一般就不被納入招標(biāo)的內(nèi)容。這些物業(yè)管理內(nèi)容主要是一些衍生的優(yōu)化性服務(wù)，如小區(qū)內(nèi)的精

37、神文明建設(shè)、辦公樓的市場(chǎng)形象塑造等，由于這些內(nèi)容所花費(fèi)的工作量以及所產(chǎn)生的效果均難以計(jì)量，通常不列入物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容。簡(jiǎn)單地說(shuō)，物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容主要包括兩部分，即前期顧問(wèn)服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)。根據(jù)物業(yè)性質(zhì)的不同，這兩部分的內(nèi)容也不同，具體可分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容。(一)非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指住宅小區(qū)等主要以居住為目的的物業(yè)。非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的目標(biāo)在于為居民創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，因此，非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的目的在于以經(jīng)濟(jì)合理的價(jià)格為住戶提供良好的居住環(huán)境。非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容如前所述分為前期顧問(wèn)服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)兩個(gè)部分，各

38、部分的具體服務(wù)內(nèi)容如下：1.前期顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容(1)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間提供的管理顧問(wèn)服務(wù)由于物業(yè)具有不可移動(dòng)性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)和施工是至關(guān)重要的。如果在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段沒(méi)有考慮到以后物業(yè)管理的問(wèn)題，那么日后這些疏忽往往會(huì)成為物業(yè)管理的難題。如某些物業(yè)沒(méi)有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，給日后物業(yè)管理帶來(lái)很大的煩惱。因此，在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)階段引入物業(yè)管理企業(yè)的管理顧問(wèn)服務(wù)是十分必要的。具體的服務(wù)內(nèi)容有：對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計(jì)圖提供專業(yè)意見(jiàn)。對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施配備及建筑材料選用提供專業(yè)意見(jiàn)。對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見(jiàn)并進(jìn)行監(jiān)督。提出本投標(biāo)物業(yè)的特別管理建議。(2)物業(yè)竣工驗(yàn)收

39、前的管理顧問(wèn)服務(wù)制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃。對(duì)于不同類型的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理員工如果要做到服務(wù)細(xì)心、熟練、周到，必須要經(jīng)過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的專門(mén)培訓(xùn)。列出財(cái)務(wù)預(yù)算方案。編列財(cái)務(wù)預(yù)算方案的目的在于體現(xiàn)保本微利、量入為出的物業(yè)管理原則，另外也為物業(yè)管理所需的第一筆啟動(dòng)資金的籌集提供依據(jù)。(3)住戶入住及裝修期間的管理顧問(wèn)服務(wù)住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù)。住戶裝修工程及材料運(yùn)送的管理服務(wù)。遷入與安全管理服務(wù)。前期顧問(wèn)服務(wù)主要是應(yīng)開(kāi)發(fā)商的要求為其提供的，所需費(fèi)用也通常向開(kāi)發(fā)商而非小業(yè)主收取。2.實(shí)質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容住戶入住后的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)是直接與住戶日常生活密切相關(guān)的，具體內(nèi)容包括：(1)物業(yè)管理的人力安排。即根據(jù)物

40、業(yè)管理的工作量安排物業(yè)管理人員，以達(dá)到既經(jīng)濟(jì)、又高效地進(jìn)行物業(yè)管理工作。(2)保安服務(wù)。(3)清潔服務(wù)。(4)房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)。(5)財(cái)務(wù)管理服務(wù)。(6)綠化園藝管理服務(wù)。(7)其他管理服務(wù)。如車(chē)輛管理及上門(mén)特約服務(wù)等。由于實(shí)質(zhì)管理服務(wù)與小業(yè)主的利益關(guān)系最密切，其物業(yè)管理費(fèi)也主要向小業(yè)主收取，因此這部分服務(wù)內(nèi)容招標(biāo)時(shí)，應(yīng)選擇服務(wù)周到、服務(wù)質(zhì)量高且價(jià)格合理的物業(yè)管理企業(yè)。(二)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指以經(jīng)營(yíng)性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫(xiě)字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房、貨倉(cāng)等。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)最重要的特點(diǎn)就是具有商業(yè)特性，即開(kāi)發(fā)商的目的在于從經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所獲得的利潤(rùn)最大化。因此經(jīng)營(yíng)性物

41、業(yè)物業(yè)管理的一個(gè)主要目標(biāo)便是利潤(rùn)目標(biāo)，即物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)有效的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，充分合理、最大限度地發(fā)揮物業(yè)功能，提高物業(yè)出租率、出售率及營(yíng)業(yè)收入，促使物業(yè)保值增值，提高租金收入，從而滿足委托方的盈利目標(biāo)要求。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的這一特性使物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動(dòng)范疇，成為一種創(chuàng)造性的附加勞動(dòng)。因?yàn)樵诮?jīng)營(yíng)性物業(yè)出租后，由于物業(yè)管理的追加，而使物業(yè)的使用期限和使用功能大大提高，也會(huì)招引更多的租戶和顧客，從而提高物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，創(chuàng)造更多的價(jià)值。這時(shí)，物業(yè)管理就成為了凝結(jié)在物業(yè)價(jià)值中的物化勞動(dòng)，是一種可資本化的勞動(dòng)，能夠創(chuàng)造新的價(jià)值。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容同樣分為前期顧問(wèn)服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管

42、理的前期顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容與之前介紹的非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的前期顧問(wèn)服務(wù)大致相同。不過(guò)，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)竣工驗(yàn)收前新增的一項(xiàng)重要服務(wù)內(nèi)容便是代開(kāi)發(fā)商制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略，以及進(jìn)行廣告招租宣傳，最大限度地提高該物業(yè)出租率，增加租金收入。這正是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)商業(yè)性的體現(xiàn)。而在實(shí)質(zhì)管理服務(wù)中，經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的內(nèi)容也大致相同，如同樣有保安、清潔、綠化和房屋設(shè)備維護(hù)等基本項(xiàng)目。但有所不同的是，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的服務(wù)是一種創(chuàng)造性的附加勞動(dòng)，其管理目的不是維持物業(yè)的基本使用功能，而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進(jìn)性，因此經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理企業(yè)除了要經(jīng)常對(duì)物業(yè)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的維護(hù)之外，還要經(jīng)常更新物業(yè)的設(shè)施和

43、使用功能，以保持物業(yè)設(shè)施的先進(jìn)。另外，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)還應(yīng)增加租賃管理服務(wù)的內(nèi)容等。綜上所述，無(wú)論是非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，還是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，其招標(biāo)的內(nèi)容都主要為前期顧問(wèn)服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)。由于這兩種服務(wù)的性質(zhì)不同，因此在招標(biāo)中的規(guī)定也不同。前期顧問(wèn)服務(wù)方案的好壞對(duì)整個(gè)物業(yè)的價(jià)值至關(guān)重要，而顧問(wèn)服務(wù)的工作量又難以進(jìn)行定編計(jì)算，因此在評(píng)標(biāo)時(shí)，應(yīng)該主要側(cè)重于對(duì)顧問(wèn)服務(wù)方案的評(píng)價(jià)。與之相對(duì)的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)，由于服務(wù)內(nèi)容已逐漸標(biāo)準(zhǔn)化，易于定編計(jì)算工作量，因此在評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)于這部分的內(nèi)容，應(yīng)將報(bào)價(jià)作為主要考慮因素。第二節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)程序一、招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開(kāi)發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對(duì)外招

44、標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。根據(jù)國(guó)際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；編制招標(biāo)文件；確定標(biāo)底。(一)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)任何一項(xiàng)物業(yè)管理招標(biāo)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì)，都需要成立一個(gè)專門(mén)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是：擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)；組織簽訂合同。可見(jiàn)招標(biāo)機(jī)構(gòu)一旦成立，其職責(zé)將貫穿整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程。成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)主要有兩種途徑。一種是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，自行組織招標(biāo)投標(biāo)工作；另一種是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托專門(mén)的物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。兩種途徑都符合我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，并各有特點(diǎn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)

45、商或業(yè)主委員會(huì)自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”?？紤]到招標(biāo)是一項(xiàng)較為復(fù)雜和繁瑣的工作，其中在編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)方面有較強(qiáng)的專業(yè)性，對(duì)招標(biāo)人能力的要求也較高，因此，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況，量力而行。如招標(biāo)人為實(shí)力雄厚的大型開(kāi)發(fā)商或聯(lián)合開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，有能力從物業(yè)的設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理到驗(yàn)收，整個(gè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作，這時(shí)該物業(yè)管理招標(biāo)也理應(yīng)由開(kāi)發(fā)商自行成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)來(lái)完成。再如，對(duì)于采用小范圍邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項(xiàng)目，由于招

46、標(biāo)工作量不大，專業(yè)性不強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)，這時(shí)，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)也較為適宜。自行招標(biāo)的開(kāi)發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開(kāi)發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會(huì)下設(shè)“招標(biāo)工作委員會(huì)”或“招標(biāo)工作組”等非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)。其具體的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本書(shū)第1章已作詳細(xì)介紹，在此不再贅述。對(duì)于招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)，我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)”。采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點(diǎn)在于招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對(duì)稱，使得在招標(biāo)項(xiàng)目專業(yè)性較強(qiáng)或開(kāi)發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標(biāo)得以順利完

47、成。要做到這一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：首先，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，任何個(gè)人和單位都無(wú)權(quán)強(qiáng)行指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)給招標(biāo)人。而且，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強(qiáng)加于招標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)是是否中標(biāo)的最終決定者。特別是國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)時(shí)，應(yīng)避免選擇與自己有上級(jí)關(guān)系的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。其次，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小，選擇不同等級(jí)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法對(duì)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的資格和等級(jí)劃分，主要依據(jù)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)所具備的兩個(gè)條件：一是代理招標(biāo)經(jīng)歷達(dá)到一定的年限，且連續(xù)幾年招標(biāo)金額達(dá)到一

48、定等級(jí)；二是編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的專業(yè)能力和技術(shù)力量，也就是配備的專家人才庫(kù)的規(guī)模大小和專家素質(zhì)的高低。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對(duì)物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選擇相稱的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，在委托價(jià)格合理的情況下，應(yīng)選取具有較高等級(jí)的代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的方式常用于公開(kāi)招標(biāo)和一部分大范圍邀請(qǐng)招標(biāo)。事實(shí)上，對(duì)于一些大型的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)包攬?jiān)擁?xiàng)目所有的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時(shí)，通常也采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的方式。(二)編制招標(biāo)文件編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)人最重要的工作內(nèi)容。招標(biāo)文件是招標(biāo)機(jī)構(gòu)向投標(biāo)者提供的為進(jìn)行招標(biāo)工作所必需的文件。

49、招標(biāo)文件的作用在于：告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書(shū)的程序；闡明所需招標(biāo)的標(biāo)的情況；告知投標(biāo)評(píng)定準(zhǔn)則以及訂立合同的條件等。招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)人與中標(biāo)人商定合同的基礎(chǔ)，因此它是對(duì)招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人雙方，以及招標(biāo)人(開(kāi)發(fā)商或業(yè)主)與中標(biāo)人雙方都具有約束力的重要文件。招標(biāo)人應(yīng)十分重視編制招標(biāo)文件的工作，并務(wù)必做到條款嚴(yán)密、周到，內(nèi)容明確，合理合法。物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要而有所不同，但任何招標(biāo)文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫(xiě)其基本的內(nèi)容。我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以

50、及擬簽訂合同的主要條款”。根據(jù)這一規(guī)定和國(guó)際慣例，物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分：1.投標(biāo)人須知投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標(biāo)機(jī)構(gòu)對(duì)投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件，其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。(1)投標(biāo)的條件招標(biāo)文件所以要對(duì)投標(biāo)的條件進(jìn)行說(shuō)明和規(guī)定，其目的是為了保證投標(biāo)人的合格性和投標(biāo)的真實(shí)性。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)機(jī)構(gòu)有必要對(duì)潛在的投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進(jìn)行審查。為了保證投標(biāo)的真實(shí)性，招標(biāo)人往往還要求投標(biāo)人必須交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納方式以及

51、保證書(shū)的格式等。(2)對(duì)投標(biāo)文件的要求如果說(shuō)投標(biāo)的條件側(cè)重于對(duì)投標(biāo)人的要求，則該部分側(cè)重于對(duì)投標(biāo)文件的要求。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在接受投標(biāo)書(shū)時(shí)，通常會(huì)檢查投標(biāo)書(shū)的制作和封送是否合乎程序，招標(biāo)文件必須在這一部分中寫(xiě)明對(duì)投標(biāo)文件編寫(xiě)的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式)以及對(duì)投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)工作。(3)對(duì)招標(biāo)程序的說(shuō)明由于整個(gè)招標(biāo)過(guò)程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、公正原則，重要的一條便是招標(biāo)程序的公開(kāi)化，以增加招標(biāo)活動(dòng)的透明度。招標(biāo)文件這一部分的內(nèi)容便是通過(guò)將開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)的規(guī)劃等招標(biāo)過(guò)程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開(kāi)，從而體現(xiàn)了整個(gè)招標(biāo)工作的公正透明。2.合同條款合同條

52、款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開(kāi)化，這也是招標(biāo)公平、公正原則的具體表現(xiàn)。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。前者通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成，對(duì)于不同的物業(yè)管理項(xiàng)目均具有一般性，通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；后者則是針對(duì)每個(gè)具體不同的物業(yè)管理項(xiàng)目自身的特點(diǎn)而度身定造的個(gè)性化條款。按照個(gè)性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時(shí)，合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。3.技術(shù)規(guī)范技術(shù)規(guī)范是詳細(xì)說(shuō)明招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等)的文件，當(dāng)屬招標(biāo)文件的重點(diǎn)之一。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進(jìn)行說(shuō)明，

53、另外還需附上項(xiàng)目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計(jì)算標(biāo)價(jià)時(shí)的依據(jù)?？紤]到招標(biāo)文件的編制對(duì)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)的影響舉足輕重，下一章將專門(mén)就招標(biāo)文件的編制進(jìn)行詳細(xì)介紹，在此不再贅述。最后談一談制定招標(biāo)文件的時(shí)間。何時(shí)制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)程序決定的，我國(guó)目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的后期。然而，隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見(jiàn)不鮮?！俺罢袠?biāo)”在我國(guó)即為在項(xiàng)目立項(xiàng)階段，用地申請(qǐng)得到批準(zhǔn)后即可進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)工作、制定招標(biāo)文件。超前實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)確實(shí)有其優(yōu)點(diǎn)，然而過(guò)早地制定招標(biāo)文件，加之此時(shí)存在大量的不確定因素會(huì)使得招標(biāo)文件編制難度加大，可靠性降低。因此，應(yīng)注意把握

54、招標(biāo)文件制定的時(shí)間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。(三)制定標(biāo)底制定標(biāo)底是招標(biāo)的一項(xiàng)重要的準(zhǔn)備工作。按照國(guó)際慣例，在正式招標(biāo)前，招標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目制定出標(biāo)底。標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計(jì)算出的一個(gè)合理的基本價(jià)格，即一種預(yù)算價(jià)格，它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無(wú)關(guān)人員泄露。特別是我國(guó)國(guó)內(nèi)大部分項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)時(shí)，均以標(biāo)底上下的一個(gè)區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件，標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。由于標(biāo)底是衡量投標(biāo)報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力的一把尺子，標(biāo)底制定的好壞，直接影響到招標(biāo)工作的有效性。標(biāo)底定的過(guò)高，進(jìn)入合格范圍內(nèi)的

55、投標(biāo)人數(shù)量太多，就會(huì)使評(píng)價(jià)的工作量和難度大大增加；標(biāo)底定得過(guò)低，又容易使所有的投標(biāo)人都落空，從而導(dǎo)致招標(biāo)失敗。因此，標(biāo)底制定得好，可以說(shuō)是招標(biāo)工作成功的一半，而編制一個(gè)先進(jìn)、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細(xì)致，實(shí)事求是。首先，標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對(duì)項(xiàng)目工作量的說(shuō)明是否正確，因此招標(biāo)文件對(duì)項(xiàng)目的工作量進(jìn)行說(shuō)明時(shí)應(yīng)盡量減少漏項(xiàng)，同時(shí)將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭(zhēng)將招標(biāo)文件中計(jì)算出的工作量與實(shí)際量的誤差控制在5以內(nèi)。其次，標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個(gè)比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標(biāo)底才切合實(shí)際。如果開(kāi)發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo)，則可參

56、照相關(guān)物業(yè)近年來(lái)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理方法，或者開(kāi)發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)制定標(biāo)底。二、招標(biāo)實(shí)施階段招標(biāo)實(shí)施階段是整個(gè)招標(biāo)過(guò)程的實(shí)質(zhì)性階段。招標(biāo)的實(shí)施主要包括以下幾個(gè)具體步驟：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；組織資格預(yù)審；召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議；開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)。(一)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法和國(guó)際慣例都規(guī)定，招標(biāo)人采用公開(kāi)招標(biāo)方式招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。無(wú)論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機(jī)會(huì)，讓其了解招標(biāo)項(xiàng)目的情況，并對(duì)是否參加該

57、項(xiàng)目投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備。兩者的區(qū)別在于對(duì)公開(kāi)招標(biāo)公告的要求更為嚴(yán)格。以下對(duì)發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時(shí)間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等進(jìn)行詳細(xì)介紹。1.發(fā)布招標(biāo)公告的渠道發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和自身特點(diǎn)選擇適當(dāng)?shù)那?。?guó)際慣例中常見(jiàn)的招標(biāo)公告發(fā)布渠道有：指定的招標(biāo)公報(bào)、官方公報(bào)、本國(guó)報(bào)紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。一般來(lái)說(shuō)，一些必須招標(biāo)的大型項(xiàng)目的招標(biāo)公告都應(yīng)在指定的刊物上刊登。如實(shí)行國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國(guó)出版的發(fā)展商務(wù)報(bào)(evelopmentusiness)；必須實(shí)行國(guó)內(nèi)公開(kāi)招標(biāo)的項(xiàng)目的招標(biāo)公告指定必須在我國(guó)出版的中國(guó)招標(biāo)期刊上刊登。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類項(xiàng)目還可以在官方公報(bào)上刊