企業(yè)合并土地增值稅清算問題

1、企業(yè)合并土地增值稅清算問題由于公司合并而導致的土增清算，在整個土地增值稅體系內只有一句話， 就是財 稅20155號，說什么呢？說房地產(chǎn)公司應該清算，不適用不征稅政策。問題是， 怎么征收呢？目前為止，沒有查到一份文件。這算是土增中的最前沿問題了。下 面基于實戰(zhàn)過的案例做一個分析，由于案例有限，所以難免以偏概全。首先，我 們要明確，不同開發(fā)狀態(tài)的房產(chǎn)會按不同的清算方法。一、合并階段的清算1、自用或出租房產(chǎn) 這個簡單了，舊房清算。2、未達到預售狀態(tài)的在建工程這個按新房清算，江浙滬三地的實踐結果來看，相當一部分地區(qū)不可以加計扣除 成本，按在建工程整體轉讓核定轉讓價格。但是廣州最近有案例，可以加計扣除，

2、 掌握口徑是，只要取得施工許可證（開工）即視為實質開發(fā)，可以加計扣除成本。 根據(jù)110號的精神，個人認為，最少可以加計扣除實際開發(fā)成本部分，土地成 本部分存疑。3、最麻煩是這種，就是達到了預售的狀態(tài)，對最終業(yè)主完成了部分銷售，還有 一部分沒有銷售。土增采取的項目清算，因而從原理的角度，應該是整個項目進行清算，那么清算 的收入=已售給小業(yè)主的價格+未售的核定價格（按土增核定三原則） 在這種情況下，是否可以加計扣除呢？有可以的，有不可以的。沒個定論。這是 常規(guī)的做法，個人認為加計扣除是沒有任何問題的。 但是還有原創(chuàng)性的，售給小 業(yè)主的加計，未售的不加計。這個從邏輯的角度是存在自相矛盾的。 如果認定

3、為 實質性開發(fā)，就應該全部加計，否則就是不加計。個人認為，這種情況下的清算， 屬于提前清算，既然銷售價格是按房屋銷售全額計算確認的， 而不是按實際開發(fā) 狀態(tài)按在建工程計算的，那么成本自然也應該是按房產(chǎn)全額開發(fā)成本計算， 而不 是按照實際開發(fā)狀態(tài)計算。這里最大的問題，就是要開發(fā)商提前進行決算與開票。 以上是正確的思考方式。還有一種思考方式，就是認為未售的部分不納入清算范圍， 這樣就完全違反財稅 20155號，將未售的部分作為尾盤在合并后的存續(xù)公司清算。 這種處理方式比較 簡單，但是沒有尊重文件，現(xiàn)實操作中的確有這種案例。二、合并后的再銷售清算相對于合并清算階段的土增清算， 合并后再銷售的清算就更

4、復雜了， 從原理的角 度更是難以自圓其說。還是按三種開發(fā)階段表述。1、自用或出租房產(chǎn) 這個簡單了，舊房清算。2、未達到預售狀態(tài)的在建工程 目前按文件，購入在建工程再開發(fā)， 如果是重新立項， 則作為新項目重新清算加 計扣除沒有任何的問題。但是如果沒有重新立項，而是老項目分兩個公司開發(fā)， 問題就非常多了，第一，出現(xiàn)了一個項目清算了兩次，這是原理上最大的不通。 第二，是否可以加計扣除的問題。 徐永輝與張春及李毓都認為可以加計， 我也沒 有找到不可以加計的理由。 個人認為文件角度是可以加計的， 但是在實操中的溝 通是非常難的。3、達到了預售的狀態(tài)，對最終業(yè)主完成了部分銷售，還有一部分沒有銷售。 矛盾的

5、集中點就是原來沒銷售的那部分現(xiàn)在又面向小業(yè)主銷售， 到底是屬于原項 目尾盤銷售，還是屬于新項目重新新建清算，還是屬于舊房?？赡芏鄶?shù)稅務機關， 從操作簡單的角度， 會傾向于按原項目尾盤清算處理， 但是 這種觀點是錯誤的。 因為原合并環(huán)節(jié)原項目已經(jīng)完成了清算， 所以不可能是按尾 盤清算處理。那么是否是新建項目呢？（徐永輝認為是屬于新建項目） 這要根據(jù)上一道清算是按在建工程清算， 還是按房屋銷售清算來區(qū)分。 如果預售 的房屋按在建工程清算， 是不符合房地產(chǎn)開發(fā)的相關規(guī)定的， 畢竟房屋預售取得 的是房屋預售許可證， 不是在建工程銷售許可證， 取得預售證的房屋是按房屋銷 售的，不是按在建工程銷售的，只能

6、按銷售房屋清算。從土地增值稅的角度， 原項目完成土增清算后， 這些房屋已經(jīng)成為了銷售完的房 屋，這個項目作為新建房已經(jīng)全部完成了土增清算。 那么再銷售應該視作合并存 續(xù)公司從被合并方購入房屋再銷售處理， 這在土增體系是按舊房處理， 雖然從營 業(yè)稅的角度， 合并屬于不征稅業(yè)務， 但是從土地增值稅的角度， 這些房屋屬于舊 房，應該按舊房進行清算。以上是土增清算的全部原理性推導， 實踐中的差異不一， 與當?shù)囟悇諜C關對于土 增的政策理解程度有很大關系。談點個人的看法：1、轉讓在建工程是否加計扣除？這不是企業(yè)合并中特有的問題，而是土地增值 稅實務中一個欠明確的問題， 個人認為，轉讓在建工程開發(fā)費加扣應該

7、沒有問題。 在土地轉讓中， 一般的觀點也是傾向于， 如果是沒有進行任何開發(fā)而轉讓， 是不 能加扣的。但如果進行了土地開發(fā)，如三通一平等，土地成本不能加扣，但開發(fā) 成本也可以加扣。 土地進行了初步開發(fā)尚且可以加扣， 在建工程開發(fā)費為什么不 能加扣呢？2、達到了預售狀態(tài)，完成了部分銷售，還有部分沒銷售，只清算已銷售部分還 是全部清算？個人認為應全部清算， 對整個項目清算。 未銷售部分參照已銷售部 分的價格確認收入。沒銷售部分開發(fā)成本可以加扣。至于未完成的開發(fā)部分， 也沒有取得發(fā)票， 如果完全不準扣除好象道理上講不過 去，但提前決算開票似乎也不現(xiàn)實。提前進行決算，發(fā)票也全部開了，以后的工 程款由誰支付， 怎么把握？這部分工程款算不算合并成本？我認為， 對于工程沒 完工的部分扣除項目可以核定，土地增值稅本就有核定施工成本的文件規(guī)定。3、合并后再銷售在建工程。如果重新立項按新項目清算。如果沒有重新立項， 而是同一個項目由兩個公司開發(fā)， 后面公司銷售時我認為也應該重新清算， 雖說 是同一個項目， 但已經(jīng)是不同的納稅人了， 所以不違背什么原則。 但兩次清算兩 次加扣，無疑是沒道理的，但土地增值稅偏偏有個加扣 20% 的奇葩規(guī)定也沒辦 法。不僅僅在這個方面， 土地增值稅的很多棘手的問